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开放小区:城市病的休克疗法

2016-03-03 13:15 作者:贾冬婷来源:三联生活周刊 2016年第10期
打开封闭小区,挑战的不只是物理上的围墙,更是心理上的围墙——因空间权力结构的撬动引发的不安全感。

小区与大马路:短缺时代的产物

“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。”一则行业性规定激起千层浪,引发了关于住宅安全、物权法、城市规划、社会学等多领域的广泛讨论。中国城市规划设计研究院副总规划师朱子瑜分析公众的心态:“对此既赞成又不赞成,既希望自己要穿过的小区开放,又希望自己的小区不对外界开放。”

“打开小区”,只是《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中的其中一条。“为什么会在时隔37年后再召开中央城市工作会议,又对城市规划建设提出事无巨细的《意见》?就是因为我们的‘城市病’已经很严峻,空气污染、交通拥堵……大城市几乎都得病了,而且还在往下蔓延,二、三线城市也快得病了。城市病了,还能忍着继续高速发展吗?还能以牺牲环境为代价继续这样发展吗?原来的路走不通了。逼着你回过头来看,原来城市不只是规模问题,光长胖了不行,还有品质问题。”朱子瑜说。

封闭小区被认为是“城市病”的症结之一

封闭小区被认为是“城市病”的症结之一

封闭小区被认为是“城市病”的症结之一。典型的小区以大规模的行列式“板楼”为特征,楼层高,间距大,被形象地称为“公园里的高楼”。朱子瑜告诉我,小区模式最早是建国之初学苏联而来,跟我们短时间对住宅的爆炸性需求有关。“如果和欧洲已经成熟的地方做住宅一样,这个地方有块空地,建一栋,那个地方又有块空地,再建一栋,不解渴啊。势必找一大片地方,把人安置进去。而简单重复的行列布局,既能提供较多的住宅,又能保持适当的绿化,还适合当时的技术水平,这似乎是一个必然选择。”当然一开始高层还很少,但是已经形成了“大院”格局,由各小区自行修建区内的道路和生活设施,这对当时的政府来说是效率最高、成本最低的。2000年房地产开发后,这种“公园里的高楼”成为主流。“土地的出让价格与开发强度相关,所以楼越盖越高。比如一块地的容积率定为3,‘招拍挂’的楼面地价是一个价,那么如果是3.5呢,楼面地价会更高,政府就无动力去控制高容积率。开发商拿到地之后,在利益驱动下会再多一些住宅面积。在销售时,封闭管理的小区更受欢迎。而在住宅供不应求的情况下,消费者对除售价和区位之外的其他因素关心不多。所以,‘小区’总有一浪推一浪的后来者。”

“小区”与大马路往往相伴而生。因为住宅小区规模都很大,内部道路完全独立于城市道路系统之外,因此城市规划道路必须环绕其外,这就使城市道路的间距变得很大,路网密度稀疏。为了满足交通量的需求,封闭小区外每条路的宽度都在增加,“大马路”随之出现。朱子瑜说,这也是为什么这次《意见》将开放小区的目标之一指向“优化街区路网结构”。“路网结构是指城市道路体系,一般分为几个层次,城市之间是公路,城市里有快速路,主干路、次干路、支路和街道。现在的路网结构的问题是级配不平衡,城市道路中主干路、次干路的占比越来越大,支路和街道的占比越来越少。支路和街道都是小区内部路,如果将其封闭,就会导致经常绕着小区走的情况。”朱子瑜举例,比如他父母每次住他家都很不习惯,“看着公交站的直线距离只有300米,但是因为小区封闭,公交车无法深入其中,要先走出小区,再绕行好几百米才到”。

朱子瑜告诉我,从居住区规划设计规范角度,住区按规模分为居住区、居住小区和居住组团。成片开发的居住区现在已经很少,通常所说的以楼盘形式存在的某某小区其实是“居住小区”或“居住组团”两个层次。“居住小区”的大小一般在10公顷以上,如果画成一个方形的话,10公顷以上的用地大约是三五百米见方。如此规模的小区其内部道路如果完全封闭,就会对城市造成很多麻烦。而居住组团的规模,一般在几公顷左右,不会超过200米见方。组团的内部道路是否开放也就不是个问题。也就是说,现在提倡的疏通“毛细血管”,针对的其实是这种10公顷以上的封闭“小区”。

“在实际操作中,出让的土地地块面积往往过大,或者又没有将分梯级明确的街区面积作为出让条件。比如有一块15公顷的地,规划中分为3块,每块5公顷,中间是城市道路。开发商可以一次拿这3块地,但是不能合并成一块,然后把城市路也改成内部路,还设围墙和栏杆,并把这个当成卖点。”朱子瑜说。

朱子瑜也住在这样一个“小区”里。规模较大,占地超过10公顷,规划分为南北两个“组团”,有一条路从中穿过,属于城市道路,由开发商代建,暂时作为内部路使用。前两年小区东侧地块要开发了,有关部门要求这条路对外贯通,但是遭到沿路业主们的强烈抗议:“打开了停车怎么办?沿街噪音怎么办?”于是不了了之。

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