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“大武汉”的商业脸谱(下)

2013-09-29 10:47 作者:吴琪来源:三联生活周刊 2013年第39期
城市的建设与开房地产商的参与是互动的,武汉作为二线城市,很像北京10年之前的样子,需要建设的地方很多。而一线城市可选的地块变少了,房地产商的观念和实力都增加了。“我们将更好的项目投资这里,从这个角度来说,城市经过等待才迎来发展机遇,并不是坏事。”

武汉极地海洋馆实景

将极地动物引进内陆城市

“几年前我来武汉的时候,大家还在说武汉是中国最大的县城,城市建设很落后。我听说当地人有一句话,叫‘汉口的男人不会娶武昌的女人’,说的是过江很麻烦,城市交通不便。现在武汉要建成十来条轨道交通,几条高架环线也陆续建好,过江的桥增加了好几座,城市传统的区域概念已经被打破了。”武汉极地海洋世界投资有限公司副总经理陆智勇说,城市的建设与开房地产商的参与是互动的,武汉作为二线城市,很像北京10年之前的样子,需要建设的地方很多。而一线城市可选的地块变少了,房地产商的观念和实力都增加了。“我们将更好的项目投资这里,从这个角度来说,城市经过等待才迎来发展机遇,并不是坏事。”

海昌集团将极地海洋世界项目,建在了汉口的东西湖片区,靠近著名的“张公堤”。张之洞在清末任湖广总督期间,作为洋务派的代表人物,他积极办学,发展近代工业,创办汉阳铁厂、大冶铁矿、湖北枪炮厂等,为武汉的工业和教育打下了坚实的基础。1905年,张之洞为治理水患,确保汉口安全,将东起汉口堤角,西至舵落口建立了20公里长的大堤,武汉人感恩张之洞,将此堤称为“张公堤”。自建堤后,汉口与东西湖分开,后湖等低地露出水面,可供居住和耕作。后经汉口的地皮大王刘歆生筹巨资开发,使汉口市区面积扩大数倍。

如今武汉希望带动新城区,东西湖片区进入了大规模的商业开发。陆智勇说,只有靠大盘进入城市边缘,才能把城市往外扩。如果只是几个小盘,道路过不去,人过不去,配套设施过不去,往往建出来的是死城。“如今都说城市建设摊大饼,但要看怎么摊,光是面粉当然不行,但是如果摊出去的有‘肉’,那么有了内容就比较好吃。与房子配套的交通、环境都是整个项目的大规划,大盘的配套要比小盘好。”

海昌集团也是选择了在武汉做旅游地产,建立有品牌特色的海洋馆。海昌最初建过专门的住宅项目,2000年之后他们在大连的老虎滩建立海洋馆,接下来在青岛运行了海洋馆加上配套商业的模式。从成都开始,海昌尝试将海洋馆、商业和住宅“打包”在一起,以公园为龙头,带动商业,再进而带动地产;反过来又促进了商业和旅游,使得三者能够相互促进、彼此拉动。

由于海昌建立起自家的南北极动物引进渠道,它的商业模式有着不小的独特性,避免了其他企业的简单复制。2004年海昌将目光投向武汉。“我们当时考虑选择武汉,是因为当时有中部崛起的概念,而要在中部布点,无非就是武汉、长沙、郑州等几个城市。考核一个城市的指标有它的位置、人口、经济发展水平、辐射力,在武汉这些都不成问题。总的来说,在这种区域中心城市,我们不担心人流和消费能力。”陆智勇说,他刚来武汉时,武汉才800万人,不到10年已经变成了1200万人,这样的城市对于外来人口是有吸引力的。

武汉极地海洋馆的投资有7个亿,陆智勇说,这大大增加了海昌的拿地成本,如果光靠卖门票回收成本的话,需要8~10年的时间。不过与一般人想象不同,在内陆城市建海洋馆,比沿海省市的成本高不了多少。“因为我们不是直接引进海水来用,我们对水有一套严格的处理标准。”陆智勇说。从规模来说,美国圣地亚哥海洋世界、佛罗里达海洋馆的规模比国内同类场馆庞大,这些商业项目靠养老基金等追求长期稳健回报的资金支持,而国内的项目需要开发商自己筹资,因此规模受到一定限制。所以如何在海洋馆、商业配套与住宅销售之间找到平衡,是海昌在实践中不断探索的问题。

从全国性的房地产企业来说,万达、万科进入武汉比较早,此前其他外地的开发商进入不多。但是最近两三年,似乎全国的开发商都来武汉了,“逐利而至”,也抬高了开发商的竞争门槛。武汉今年9月中旬刚刚拍卖的汉口核心地区精武路的地块,保证金就需要要200亿元,多数开发商已经没有能力角逐这样的竞争。

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