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“大武汉”的商业脸谱(上)(2)

2013-09-29 10:38 作者:吴琪来源:三联生活周刊 2013年第39期
在描述武汉这个城市的时候,地理位置和水运资源,实在是两个无法绕过的话题。如果不是水运带来的兴盛,很难理解“大武汉”在近代史上超越自身地理区位的巨大影响力。商业因水而聚,却也随着水运重要性的减弱,带来城市影响力的衰退。而在今天,当一线城市的开发相对饱和,商业开拓者渐渐将目光移到了二线城市的代表者身上。一些体量更大的商业体、观念新颖的综合项目,落在了武汉这块土地资源丰厚的“试验田”上。历史上的辉煌与今天的大资金相遇,二线城市的商业,或许迎来了有着超越性的春天。

武昌江边休憩的老人

因水而生的商业

造就武汉成为典型中国城市的,是“大武汉”的商业辉煌。何祚欢说,武汉原是沼泽之地,明成化年间,汉水最后一次改道,汉江在龟山以北入长江,汉口因此而形成。在武汉三镇中,武昌发展得最早,汉阳隔江相望。汉口的历史最短,商业却最为发达。究其原因,一方面与天然条件紧密相关,江水的通畅或是泥沙淤积,决定了不同区域的商业命运。在两晋、南北朝时,武昌黄军浦(今文昌门外鲇鱼套一带)河水入江之处,套口可以停船。至宋朝,鹦鹉洲在江中,武昌市场逐渐东移。及至清雍正年间,金沙洲与白沙洲之间因为泥沙淤积而不可挺船。武胜门外江中淤起一洲,商贾云集,却因道光二十九年(1849)一场大火,烧毁船只800多艘,闹市渐渐转往汉口镇。

另一方面,武昌作为大武汉的政治中心,历来受到中央集权的控制较多,汉口相对自由。

汉口开埠后,外商通过洋行买办与号商、行栈联系,或直接派人去产地收购后出口,形成专业性市场。清初,武汉已有米谷、山货、杂粮、药材、花布、纸张、水果等行栈。来武汉做生意的人,也因为同乡关系而聚拢,形成了广纳四海的湖南帮、江南宁波帮、四川帮、云贵帮、潮帮、香港帮。

而今天外来商业力量看中的,也正是武汉深厚的商业特性。虽然水运的重要性衰减,但是武汉作为九省通衢之地,聚集人流和物流的实力仍旧雄厚。人们喜欢这样描述武汉的位置:“你在中国的地图上,沿着中轴线划十字,或是将最远的四个角连成交叉线,中心点都在武汉这儿。”万达集团提到,“两江三镇”的独特布局和得天独厚的地理位置,让武汉自古以来就是兵家重地与商业重镇。武汉在中国的历史上饰演着重要角色,它是楚文化所在地、湖广总督府、武昌首义之区、武汉保卫战发生地等。近600年前,随着商业的发展,围绕汉口和汉正街,武汉形成初期的财富聚集。而后的鸦片战争和租界时期,长江西岸沿江又形成了带有码头文化特色的生活圈。万达看中武汉传统商圈的活力,较早进驻江汉路,以万达广场带给武汉新的商业特色,再逐渐将万达广场扩展到菱角湖、积玉桥等地。

接着万达集团有了在武汉大手笔做文化产业的想法,将武汉水资源的特点利用起来,用新的商业理念表现楚文化。万达建立的“武汉中央文化区”以文化为核心,项目规划区域约1.8平方公里,兼具旅游、商业、商务、居住功能为一体,试图建成世界级文化旅游项目。它是目前全国唯一一个定位为“中央文化区”的超大型文化旅游项目。其500亿元投资额中,纯文化投资高达80亿元。
“中央文化区”以武汉环保工程为契机,将水系改造融进了文化景观。万达借武汉市大东湖生态水网构建工程的机会,将沙湖与东湖打通,建立“楚河”,并在“楚河”边平行建立1500米长的商业街“汉街”,将武汉中央文化区呈现出类似“清明上河图”的景象。

汉街东端建有“汉秀”,这是万达与世界顶级的美国弗兰克演艺公司合作,投资25亿元建立的世界顶级演艺舞台。在汉街西端,万达投资35亿元,建立全球唯一的室内电影文化公园。充满楚文化韵味的屈原广场、昭君广场、知音广场等五座名人广场贯穿汉街,这条步行街上还会容纳杜莎夫人蜡像馆、中国最大电影院、单体投资规模最大的万达广场等。

大资金进入,看中了武汉作为中心城市对周边的辐射能力。“湖北的特点就是武汉‘一城独大’。‘一城独大’有弊端,也有好处,比如说一个地方靠一个大城市,容易形成规模效应,但一个城市一旦发展到了一定规模后,又会产生负效应,因为它成本高。‘大武汉’的形成受其独特地貌因素影响,因为它有两条江,其他的地方不可能有。武汉内部是多中心划分,有武昌、汉口、汉阳三个中心,目前它的容量还可以,今后‘1+8’城市圈融为一体后,这个规模效应会显得更明显。”

按照万达的估算,武汉现有人口1200万,假如武汉卫星城镇带形成,可以容纳2000万人。武汉高校数目居全国前列,每年有20多万高校毕业生,其中近一半会留在武汉工作。武汉吸纳2000多万人口后,相当于湖北省人口的三分之一。“它可以像东京、首尔,一个城市就能消化全国人口的四分之一,甚至一半。如果武汉的发展是城市综合实力和功能实现跨越提升,重点在综合经济实力、改革创新、交通通达能力、人居环境、民生幸福,武汉的凝聚力会随着新型城镇化的建设而加强。”

有意思的是,中国的房地产发展20多年来,一线大企业的实力在不断增强,当它们积累了大规模资金、技术与成熟观念时,一线城市的土地资源逐渐稀缺,二线城市反而成了承接大手笔的更好场地。2000年后万达选择做不动产,从住宅开发为主转向商业地产为主,刚开始万达出于一种简单的生态考虑,后来商业模式越来越成熟,万达已经把不动产作为企业的第一个支柱产业。王健林提到,商业地产实际上是一个门槛很高的产业,它是一个复合型产业,包括地产、商业、投资、金融等,最需要低成本、能长期使用的资金。全国极少有企业大手笔做商业地产,因为对资金的要求非常高。同时,万达的选择也是对二线城市住宅项目的谨慎乐观。

万达投入在武汉大资金建立商业地产,并且依托商业地产引进文化产业。从投资回报率来看,文化产业在中国体现出很高的盈利水平。万达从2005年开始做电影院以后,到2012年,连续每年都超过35%的增长。即使在2011和2012年,宏观经济有所放缓,依然有超过30%的增长。从电影产业获得甜头后,万达开始舞台演绎,准备把美国的成熟模式引入中国。

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