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学区房:刚需中的刚需

2013-04-25 13:20 作者:吴丽玮来源:三联生活周刊 2013年第16期
房子当然有“阶级”属性,在中国,与房子紧密联系的是学校,对于只有一个孩子的家庭,这才是真正的“刚需”。
抢房
刘进最终买了史家胡同小学的学区房,1988年的老房子,60平方米,南北通透小两居,房价350万元。从看房到交订金,全程仅两个多小时,这其中包括与另一拨看房者狭路相逢、等着老婆从管庄的家里赶来定夺、拿出自己打印的学区房攻略核实这所房子的学区划片,他甚至等不及确认房主的孩子是否真的不占用这个学区名额就拍出15万元订金。
从去年下半年开始,刘进开始看东城区的学区房,一共看了十五六套。一开始他的可承受价位是每平方米不超过5万元,结果没看几套这个心理预期就被突破了。在那时,均价5万元以下的学区房只有两种,一种是五六十年代的老房子,一种是连二流都算不上的最差学区房。心理价位的抬升同样来自疯狂的买房竞争,刘进说,刚开始还处在摸索期,不知道水多深,原本有一套灯市口小学的学区房,52平方米250万元,当时没拿定主意,过了几天再去问,中介说早就卖了。去年12月,中介通知他,东直门内大街出了一套景山学校北校区的学区房,要价260万元,等他们去看房时,房主已经改口要价290万了元。和他们同时在房里的还有另外三拨看房人,房主坐地起价,最终以310万元成交。
刘进两口子都从事地产行业,按说比一般人更能提前嗅出市场变化。他们预计2012年末会是个低点,没想到从开始看房到2013年1月最终出手,其间房价每平方米涨了1万多元。夫妻俩最开始看房时,原本目的是为了改善居住环境。按照他们的预算,可以在望京买一套舒适的大房子,看房过程中,就觉得除了改善住房,也应该顺道把孩子以后上学的问题一并考虑进去。他们原本准备以每平方米2.1万元的价格在望京买一套精装修的房子,孩子可以上邻近的芳草地国际小学,交了定金之后又反了悔,觉得应该让孩子上一个更好的小学。于是就开始关注学区房的话题,渐渐地买房意图变了,变成了以孩子上学为主,之后他们不在朝阳区转悠,选择了教育强区东城,这里离两人的工作单位也不太远。“我太太说,既然是买学区房,就别想着改善了。”刘进说,他们的买房观由此彻底颠覆。
一开始,夫妻俩并不倾向于选择北京市最一流的小学。他们看了灯市口小学、黑芝麻小学、分司厅小学等的学区房,都是因为房子本身不满意而放弃。刘进说:“我一开始并不想买史家,但这真不是你想买哪就买哪的,房源太少,要看你正好赶上哪儿的。”很多买学区房的家长都是通过网上论坛来了解各小学及学区情况的。刘进在一些人气较旺的论坛里了解了东城区各小学的排名,尤其是把重点小学各年的招生简章打印出来。网站上还传授一些识别中介伪造招生简章的要诀,比如,一定要看原件,不要看复印件;你认为可疑的小区如果排在一行的最后,那很有可能是中介为了骗你买房而私自加上去的;小学的入学报名时间往往安排在周末,如果简章中的时间是一个工作日要尤为慎重等等。招生简章是普通家长学区房选址的唯一参考。北京市教委曾表示,“就近入学不是指物理距离”。离小学越近的房子并不一定就越安全,同一个楼盘也并不一定都在学区范围内,有些小区的回迁房可能就在此之外。刘进的方法是,通过历年的招生简章来看,如果一个房子在3~5年的时间内全部划在学区范围内,那么这个房子就是安全的。学区房分为商品房和公房。商品房每户只有一个上学名额,不能重复使用,因为商品房的对口小学是开发商建的,建校成本已经含在房价里,为了保证对业主的公平,每户有且仅有一个入学名额。在交易这样的学区房时,调查原房主是否使用过这个名额尤为关键。公房没有这样的限制,因为这是教委给小学的任务。但因为很多人利用二手房交易,在同一间公房内多次使用上学名额,因此学校规定,一所公房内不能同时有两个或更多孩子入学,所以购买二手公房的风险在于,需要调查清楚,在你的孩子入学时,原来房主的孩子是否已经小学毕业。此外,一些热门小学对就近入学的小学生有落户年限的限制,一般要求该小学生及父母在该房址上落户3~5年。这也导致一些家长在孩子很小时就开始做准备。
刘进最后看中的是旧式格局的老房子,两个卧室在两边,客厅在中间,没有窗户。楼房一共6层,出售的这套是一层。虽然底层被很多人称为“硬伤”,但刘进觉得已经“没得挑了”。东城区出房量很少,有些家长为了孩子上学,会选择几家人凑钱买一幢四合院,每家一个屋子,小的只有四五平方米。刘进说,买这种房子是有风险的,它只有使用权,没有所有权,合伙买的想卖也很困难。而且房子太小,根本没法住,如果老师来家访,很容易就穿帮了,学校就能以“人户分离”为由拒绝孩子入学。
眼见了几次抢房的过程,刘进在中介的催促下很快做出决定,要房!“我拿了15万元订金给房主,说,咱们去中介那详谈。也是为了把他拉出那个环境,这样后面的人也看不成了。”为了能尽快签合约,刘进甚至没调查房主的孩子是否占用了上学名额。“房主说他的孩子上初一,但他的户口本在回龙观,怕这中间再发生变化,就姑且相信了他,只是在合同上加了句,要确认小孩是否占用入学名额,否则会有很高的罚金。”
教育资源和政策效应
“2013至2017年,北京市小学入学将进入高峰时期,每一年的平均入学人数保守估计都将在18万以上,甚至可能达到20万,而2009、2010、2011年的小学入学人数仅分别为10万、11万和13万,刚刚过去的2012年小学入学人数估计在15万左右。”闻风告诉本刊记者。他是北京一家培训机构的负责人,经常举行讲座,内容围绕着北京市教委政策进行各类分析。为了应对未来几年的小学入学高峰期,2012年,北京市教委率先在海淀区开通“幼升小适龄儿童信息采集系统”,信息采集对象包括拥有海淀区户籍儿童虽为北京市其他区县户籍,但父母一方在海淀区拥有房产的儿童,以及七类在海淀区长期居住的按本市户籍对待的人员子女。凡是年满6周岁的儿童都应在相应时间内进行信息注册,内容包括身份证号、户口所在地派出所、住房的门牌号码等等,这将作为孩子入学报名的凭证之一。2013年,朝阳区也开始运行这一登记系统。据悉,东、西城区也将很快开通这一系统。
信息采集系统将大大增加跨区择校的难度。西城、海淀、东城区重点小学数量多,尤其是西城区和东城区,适龄儿童人数较少,同时流动人口数量也较少,总体的校园环境相对更好。闻风说:“朝阳区有50%的外来人口,在该区的普通小学里,外来人口的比例约为70%。对于那些渴望给孩子提供更好就学环境的家长来说,不离开朝阳,就一定要上重点小学,而朝阳区的重点小学比西城、东城、海淀要少得多。昌平区外来人口超过70%,普通小学里的外来人口接近90%,重点小学数量更是少之又少。如果你家住丰台,月收入4000元以上,我还是建议你找找关系离开丰台上学。”
在九年义务教育阶段,北京市所采用的都是就近入学的原则,在哪个区读小学,同时意味着以后在哪个区读初中,其中大多数孩子会在同一学区内的同一小片区完成九年教育。在北京,西城区、海淀区、东城区的传统教学优势仍十分明显,尤其是西城区和海淀区,集合了最优秀的中学。小升初在就近入学的原则指导下,首先各小学均有比例不一的推优名额,推优生享有在全学区内选择重点中学的机会,这种按照填报志愿情况进行录取的方式称为“大派位”。同样享受在全学区大派位的还有点招生和特长生。没有进入推优、点招、特长名额的其他小学毕业生将在小片区内,按照填报的志愿被教委统一安排入学,这称为“小派位”。闻风对东城区、西城区和海淀区的小升初数量进行统计后发现,2012年东城区初中录取人数为8391人,其中区重点以上的中学实际录取人数为5743人,占当年小升初总人数的68.44%,也就是说,东城区平均每1.46个小孩中就有1个能升入区重点以上中学。东城区最强的四所中学,五中、二中、汇文和171中学共录取2121人,占小升初总人数比例的25.28%,而东城区各小学推优率皆为20%,这意味着所有推优生均有机会升入这四所名校。而西城区各校的推优比例更高达30%,2012年西城小升初人数约为1万人,西城区市重点初中十三中分校、三帆中学、八中、四中等学校招生人数至少在3700人,西城的市重点中学在容纳了全区所有的推优生外,仍剩余600多个名额留给其他学生,这还没有计算区重点级别的学校。海淀区2012年小升初人数为2.2万多人,全区推优率为13%,约2900人,但海淀区公认的市重点中学总共招生人数就达5300人。在教育强区,小学教学质量更好,同时孩子升初中的压力更小。
与按片区就近入学的原则相对立的是共建生和条子生。虽然教委没有明确表态,但这些名额的数量已经在大量减少。共建生是指小学和某些企事业单位达成协议,学校每年会给各单位若干职工子女入学的名额。另外学校还可能存在一些拉关系、写条子入学的学生。一位在某中直机关任职的家长告诉我:比如该小学一年招生100人,共建生名额大约30人,分到各个单位,每个单位可能只有三四个名额,他所在单位,与自己孩子同龄的大概有30个,能否入学同样还要竞争。虽然孩子才3岁,但他已开始为孩子选择合适的英语班。“我们一个邻居只比我儿子大15天,已经认识900多个字。他的父母也都是在国家机关,未来他们肯定是小学入学的竞争对手。”一位去年底开始筹划买学区房的家长告诉我,他的孩子今年9月就该上一年级了,之前一直打算托一个在部委的同学帮忙找关系上好一点的小学。“年底的时候,同学给我打电话说,今年可能帮不了我了。一方面学校的名额变少了,另一方面,他的部门领导也托他帮忙找人,他肯定要优先给领导帮忙。”一位祖籍北京的家长告诉我,亲戚原本有一些人脉可以为孩子上学帮忙,但他也选择了买学区房。“我表哥在中直机关上班,他跟我说,如果孩子是今年入学,可以找人交2万元上育翔小学。但我儿子3年以后才上学,那时候就不能保证了,没准能给办事的领导都不在这了。即使是共建生也是有风险的。首先共建名额现在减少得很厉害,有名额也优先让领导和领导的亲属占了。如果你死守着共建生一条路,到时候一旦被学校拒绝,其他学校的报名日期也已经过了。”
买房人的心理预期
买房人邹泉说:“至少买学区房是没有政策风险的,显然没有比就近入学更公平的教育政策了。”他在2011年10月买了西城区三里河附近中古友谊小学的学区房,当时女儿刚刚出生。邹泉在买房前做了较为详细的分析,他告诉本刊记者,因为当时买学区房还没那么疯狂,所以有更多的时间考虑选择什么样的学校。“买学区房,先选区域,首选肯定是西城和海淀,其次是东城,东城好学校也有一些,但没有西城和海淀那么多。”邹泉说,“每年教委的网站上会公布各区小升初、初升高的人数,朝阳区毕业生人数和海淀区差不多,但高中的招生人数要比海淀少很多,这就反映了那里学校不多,好学校也少。所以我周围也有很多人从朝阳跑到海淀和西城来上学。如果你具体查每年清华、北大自主招生加保送的生源来源也能看到,每年人大附中的学生占的比例都是最大,其次是实验中学、四中、101中学等等,到最后丰台十二中可能只有一个名额。高校提前招生和保送肯定选优秀的中学,从他们的眼光也能看出门道。”
考虑到学校的品质和夫妻二人工作地点的远近,邹泉决定重点在西城区看房。教委将西城区划分为八个片区,每个片区内分别有若干中学和小学。邹泉将目标锁定在第二片区和第五片区,第二片区包括中古友谊小学、展览路一小等重点小学,更重要的是还包括四中、八中、三十五中、铁二中、西城外国语等重点初中;第五片区有育翔小学和十三中分校、三帆中学等名校。“我爱人同事的孩子就在中古友谊小学上学,跟孩子了解,知道那比较重视英语,不太重视奥数,我觉得非常好。内城的学校,硬件条件好的往往总体实力也比较强。这里寸土寸金,学校有钱证明各方面的支持力度也大。我去看过西城很多的小学,中古友谊小学有体育馆和塑胶跑道,三里河小学的硬件就比较差,育翔小学也不如中古好。”之后,邹泉就找到中介开始密集地看房,只看了七八套就买下了现在的房子。“首先我找了附近的中介,知道当时大概的成交价是多少,有时也在网上看,现在中介网站的价格已经都比较真实了。根据自己的财力,都给中介限制好条件,二片区三里河一区的学区房、五六十平方米、南北通透、三居以下、230万元以内、1985年以后的房子、产权清晰。”
“如果有一种理财产品,投入200万元,每年收益在10%以上,同时送你一个重点小学的入学名额,你会不会买?”邹泉打趣道。他在三里河的学区房去年涨了40%~50%,买时均价每平方米4万元,现在已经涨到了每平方米7万元。“‘十八大’提出2020年的‘收入倍增’计划,GDP每年的增速在7%至8%,我有这个信心,既然现在买得起房,以后人更能买得起房。”
“经过最近的这一两年的变化,看来市区的房子是更保值的。”邹泉说,工作之后他开始习惯性地关注北京的房价。2010年4月,北京出台“国十条”实施细则,率先规定每户家庭只能新购一套商品房,这一限购令在当时也被认为是史上最严的楼市调控政策。“2010年通州最贵的房子2.5万元一平方米,2011年通州的房价降到了每平方米1.5万元左右,到现在最贵的房子也在每平方米2.3万元左右。最近两三年除了昌平涨得多一点,北京的郊区普遍涨幅有限。仅仅看2012年这一整年的变化,年初时西城海淀的房价在3万多到4万元的样子,大兴新房的房价2万多元,一年过去了,大兴的房子还在2万元左右,市区已经五六万元了。北京的资源都在内城,郊区的房子大而且舒适,但是它不稀缺。”
邹泉经常活跃在网站的学区房交易论坛里,因为他了解很多地区的学区房情况,不时会有人向他咨询买房的事宜。“内城的学区房唯一的缺点就是房子太老,房子就那么几套,实在无法选择,偶尔有新房出来,价格会非常非常贵。但折旧的因素又不太体现在房价上,同一地段上新房和老房的价格差距并不是特别大,比如三里河地区,60年代、70年代和80年代同样50平方米的房子价格差价只有小几十万元,我听说的买的最老的学区房是1958年的房子。现在看,只要买都是值的。只要在房价上涨通道,闭着眼买都是值的。当时来看,可能同样价格能买一个更好的,但这只是短暂地在山腰上,后来又涨了很多。有个朋友一年前买育翔小学的学区房,50多平方米,300万元,当时觉得这也太贵了吧,现在那里已经7万元了,你说值不值?”
“当时还没有预计到城区和郊区的涨幅会差距这么大,误打误撞做出了这样的选择。”邹泉说,“当时我也犹豫过,是应该买学区房为孩子上学还是买郊区的大房子给父母养老。父母比较开明,他们觉得以后来北京也是为了接送孙女上学,如果孩子不能上好的学校,我住郊区的大房子有什么意义呢?”邹泉大学毕业后留京工作,买的第一套房子在慈云寺桥,房价上涨后,在附近换了一套110多平方米的房子。邹泉家是“80后”典型的双独家庭,双方父母轮流过来帮着带孩子,买学区房的钱也是老人支援了一部分。“我认为中国大多数家庭的财富都是在最近的五六年积累起来的。10年前,如果你借10万元,很难借到,但现在借10万元很容易。北京的白领家庭年现在年收入五六十万元的非常多,两三年就可以积累很多钱。随着个人财富的增加,固定资产价格也开始上涨,但这其中存在一个时间差,如果你手里有了钱,但房价还没来得及涨起来,你的购买力就还存在。2009年就是这样一个价格差。未来可能不会那么疯狂了,但房价上涨的趋势还在。我做了一个香港和北京房价的比较。我看了香港的成交价,换算成人民币每平方米的价格,港岛的房子除去豪宅大概是8万到11万港元,九龙6万到8万港元,这个价格已经稳定了一段时间。北京的价格已经与此接近,但10万元以上的价格还是很少的。现在北京人的收入还是和香港人有差距,现在看来,未来北京人的收入还在上涨,因此房价还可能会涨。”
踩着政策线上岸
现在为学区房盘算的家长们大多在30岁上下年纪。学区房一般都不是他们的首套房,有些人把几年前买的婚房卖了,变成了现在换房的主要资金来源,有些人虽然咬牙凑了大笔钱付了学区房的首付,但想到保住了原来的房子,心里还是颇为安慰。他们曾在较为宽松的房地产政策时购买了作为刚需的首套住房,这一次又急匆匆地赶在“国五条”落实前成功上岸。
2001年,本科毕业后的孙凯分到了单位的一套公房。房子在昌平,110平方米,房价只要十几万元,首付20%即可。第二年他辞掉了该国企的工作,决定考研。“当时觉得在国企工作是一种束缚,社会上普遍有种奋斗的活力,觉得考了研出来一定不愁找工作。”三年后,孙凯法硕毕业,这时发现就业形势已经没那么好,“自己也没那么大的冲劲了”,最后孙凯进入了另一家国企工作。因为夫妻二人工作地点的原因,孙凯决定在五棵松附近买房,还是他曾鄙夷过的国企公房帮了他。那套房子卖的55万元支付了五棵松78平方米二手经适房的首付,其余部分孙凯用公积金贷款20多万元,3年后还清。转眼到了第三套木樨地北里的学区房,房屋面积和五棵松相当,房价307万元。卖掉五棵松经适房到手216万元,加上自己的积蓄,孙凯原本可以顺利用公积金贷款买房。谁知遇上网签格式没有通过建委审核、房主马上要出国定居、“国五条”出台在即,孙凯内心备受煎熬,最终放弃了公积金贷款的方式,冒着风险重新做网签、借钱付了全款,仓促收场。
沈宁夫妇在今年2月份买了东城区校尉小学的学区房,以后可以择校到灯市口小学上学。为了买这套房子,夫妇俩选择了假离婚。刚结婚时夫妻俩在望京买了套二手经适房,原本打算上附近的望京实验学校,九年一贯制。去年12月,单位领导买了展览路一小的学区房后,沈宁受到了启发,也开始看房。沈宁说,去年底刚开始看房时,他们还幻想在朝阳区比较好的学区买房,但很快就发现,虽然朝阳也有很好的中学,但数量太少,买学区房只能保证上好的小学,相比西城和海淀,升入重点中学的机会要小很多。之后他们就开始看东城、西城和海淀的房子,有几处房子觉得不错,但综合考虑之后还是放弃了。“东城区甘雨胡同有一个房子原本我们挺满意,但当时它的楼前正在挖坑,据说要盖四合院,恐怕日后会有遮挡。我的朋友建议说,不要买这种硬伤房,因为我们望京的房子就吃过亏。当时因为它是经适房,比周围房价便宜一些,现在周围商品房都涨起来了,但我们小区价格还一直很低。2008年买的时候房价差1000元,现在房价能差1万元。果然,后来我们再去看那房子,前面的确起了高楼,把采光全都遮挡住了。”
最后他们选择了位于故宫和王府井中间的板楼公房,46平方米,218万元。除了是顶层外,其他都很让人满意。“地段无可复制,周围交通又很方便,周围一公里内有地铁1号线王府井站、5号线灯市口站、6号线东四站、8号线美术馆站。”沈宁说。按照北京现在的政策,拥有北京户口的家庭最多只能拥有两套住房。沈宁的爱人曾帮家中亲戚在北京买了一套房,因为亲戚的户口一直没能落到北京,所以这套房一直还在沈宁夫妇名下。不甘心贱卖望京的二手经适房,夫妻俩决定假离婚,把两套房子写在妻子名下,沈宁以单身身份买这套学区房。“我爱人一直瞒着家里没说,怕父母受不了。我跟我妈说过,说只要办一个假的离婚证就可以了,他们都不知道我们真的离了一次婚,现在是复婚。”沈宁说,几乎所有的政策都叫自己赶上了。2010年,他调到廊坊工作,当时原本打算在廊坊定居,遂在廊坊买了房子,“当时的‘国十条’对二、三线城市的房价抑制作用明显,之后廊坊的房价降了不少,好不容易逐渐有所回升。北京从3月下旬开始执行‘公积金认房又认贷’的政策,我是在这条新政出台前一个星期办好公积金贷款的,不然因为廊坊的房子还会有更多麻烦。”
孩子的教育
“即使我买了学区房,我也不认为我的孩子未来就可以轻松地上学,我们都无法逃离中国目前的教育制度。”邹泉说,“我只是希望能开阔她的眼界。其实我们对下一代的教育来自于对自己的反思。”毕业于清华大学的邹泉来自高考大省山东,千军万马挤独木桥吓不了他,唯一让他觉得应该弥补的是刚上大学时和北京孩子的差距。“上‘大一’的时候我发现我无法和北京的同学聊天,我们以前看过、接触过的东西非常不一样,北京人的视野要广阔很多,而我们是在上大学之后才第一次离开了家乡。我觉得我们这一代是全国范围内流动的,我们的下一代应该在国际范围内流动,我们现在生活在不同的城市,他们未来可能生活在不同的国家。我希望能带她见更多的世面,丰富自己的人生经历。”
沈宁也有同样的观点。他打算把47平方米的一居室隔成狭小的两居室使用,“在我看来,房子里面远没有房子周围的环境重要。”他们现在把望京的房子租出去,再另租奥林匹克公园附近的房子住,每周末几乎都是带着孩子在公园里度过的。“学区房周围的环境很好,离老舍故居、皇城根遗址公园都很近,周围配套的基础设施也都非常齐备。”沈宁脑子灵活,总是为全家人的未来多重考虑。2010年,夫妻开始申请移民美国,虽然没有把精力都花在上面,但他们仍认为最理想的状态是等孩子上完小学六年级可以去美国上中学。
一位买学区房的家长告诉我,买学区房就是为了能在现有条件下为孩子尽量减少上学的负担,如果不上重点小学,增加推优进重点中学的机会,那只能通过点招来增加成功率。到目前为止,名校点招的比例相当大。点招生是一个奇怪的产物,它是由某些重点中学或重点中学与社会机构合办的教学班推荐出来的。这样的教学班俗称“坑班”,二、三年级的暑假,小学生开始参加坑班选拔考试,通过考试才有资格参加此后年复一年的坑班学习。坑班每周开课一到两次,主要讲授和重点考察的内容是奥数,其次是英语,在五年级或六年级,由坑班组织的考试中,名列前茅的学生将享受推荐入该重点中学的机会。由重点中学直接将该生招入学校的方式称为点招。虽然教委已经将坑班叫停,但事实上这样的机构改头换面仍然存在,一些顶尖中学的坑班甚至需要名师推荐才有资格参加选拔考试,有些小学生为了增加升学的成功率,会参加若干个学校的坑班,俗称“占坑”。闻风说,他听说过最多的一个小学生上了9个学校的坑班,为了区分不同学校的教材,家长准备了7个书包,每周挑选几个坑班去上课,有些坑班一个月才轮上去一次。这位家长说,一个周六的晚上他和朋友到首都体育馆听演唱会,开场前闲逛时看见与体育馆直线距离不到1公里的一家少儿培训机构里灯火通明,“大厅里灯光昏暗,摆着桌椅若干。有的家长正看着孩子吃盒饭,有的家长聚在一起聊天,等着还没有下课的孩子。在那补课的都是小学生模样,和外面人潮鼎沸的年轻歌迷对比太强烈了。我不希望自己的孩子以后也是如此的命运”。(文中部分人物使用化名)

学区

抢房

刘进最终买了史家胡同小学的学区房,1988年的老房子,60平方米,南北通透小两居,房价350万元。从看房到交订金,全程仅两个多小时,这其中包括与另一拨看房者狭路相逢、等着老婆从管庄的家里赶来定夺、拿出自己打印的学区房攻略核实这所房子的学区划片,他甚至等不及确认房主的孩子是否真的不占用这个学区名额就拍出15万元订金。

从去年下半年开始,刘进开始看东城区的学区房,一共看了十五六套。一开始他的可承受价位是每平方米不超过5万元,结果没看几套这个心理预期就被突破了。在那时,均价5万元以下的学区房只有两种,一种是五六十年代的老房子,一种是连二流都算不上的最差学区房。心理价位的抬升同样来自疯狂的买房竞争,刘进说,刚开始还处在摸索期,不知道水多深,原本有一套灯市口小学的学区房,52平方米250万元,当时没拿定主意,过了几天再去问,中介说早就卖了。去年12月,中介通知他,东直门内大街出了一套景山学校北校区的学区房,要价260万元,等他们去看房时,房主已经改口要价290万了元。和他们同时在房里的还有另外三拨看房人,房主坐地起价,最终以310万元成交。

刘进两口子都从事地产行业,按说比一般人更能提前嗅出市场变化。他们预计2012年末会是个低点,没想到从开始看房到2013年1月最终出手,其间房价每平方米涨了1万多元。夫妻俩最开始看房时,原本目的是为了改善居住环境。按照他们的预算,可以在望京买一套舒适的大房子,看房过程中,就觉得除了改善住房,也应该顺道把孩子以后上学的问题一并考虑进去。他们原本准备以每平方米2.1万元的价格在望京买一套精装修的房子,孩子可以上邻近的芳草地国际小学,交了定金之后又反了悔,觉得应该让孩子上一个更好的小学。于是就开始关注学区房的话题,渐渐地买房意图变了,变成了以孩子上学为主,之后他们不在朝阳区转悠,选择了教育强区东城,这里离两人的工作单位也不太远。“我太太说,既然是买学区房,就别想着改善了。”刘进说,他们的买房观由此彻底颠覆。

一开始,夫妻俩并不倾向于选择北京市最一流的小学。他们看了灯市口小学、黑芝麻小学、分司厅小学等的学区房,都是因为房子本身不满意而放弃。刘进说:“我一开始并不想买史家,但这真不是你想买哪就买哪的,房源太少,要看你正好赶上哪儿的。”很多买学区房的家长都是通过网上论坛来了解各小学及学区情况的。刘进在一些人气较旺的论坛里了解了东城区各小学的排名,尤其是把重点小学各年的招生简章打印出来。网站上还传授一些识别中介伪造招生简章的要诀,比如,一定要看原件,不要看复印件;你认为可疑的小区如果排在一行的最后,那很有可能是中介为了骗你买房而私自加上去的;小学的入学报名时间往往安排在周末,如果简章中的时间是一个工作日要尤为慎重等等。招生简章是普通家长学区房选址的唯一参考。北京市教委曾表示,“就近入学不是指物理距离”。离小学越近的房子并不一定就越安全,同一个楼盘也并不一定都在学区范围内,有些小区的回迁房可能就在此之外。刘进的方法是,通过历年的招生简章来看,如果一个房子在3~5年的时间内全部划在学区范围内,那么这个房子就是安全的。学区房分为商品房和公房。商品房每户只有一个上学名额,不能重复使用,因为商品房的对口小学是开发商建的,建校成本已经含在房价里,为了保证对业主的公平,每户有且仅有一个入学名额。在交易这样的学区房时,调查原房主是否使用过这个名额尤为关键。公房没有这样的限制,因为这是教委给小学的任务。但因为很多人利用二手房交易,在同一间公房内多次使用上学名额,因此学校规定,一所公房内不能同时有两个或更多孩子入学,所以购买二手公房的风险在于,需要调查清楚,在你的孩子入学时,原来房主的孩子是否已经小学毕业。此外,一些热门小学对就近入学的小学生有落户年限的限制,一般要求该小学生及父母在该房址上落户3~5年。这也导致一些家长在孩子很小时就开始做准备。

刘进最后看中的是旧式格局的老房子,两个卧室在两边,客厅在中间,没有窗户。楼房一共6层,出售的这套是一层。虽然底层被很多人称为“硬伤”,但刘进觉得已经“没得挑了”。东城区出房量很少,有些家长为了孩子上学,会选择几家人凑钱买一幢四合院,每家一个屋子,小的只有四五平方米。刘进说,买这种房子是有风险的,它只有使用权,没有所有权,合伙买的想卖也很困难。而且房子太小,根本没法住,如果老师来家访,很容易就穿帮了,学校就能以“人户分离”为由拒绝孩子入学。

眼见了几次抢房的过程,刘进在中介的催促下很快做出决定,要房!“我拿了15万元订金给房主,说,咱们去中介那详谈。也是为了把他拉出那个环境,这样后面的人也看不成了。”为了能尽快签合约,刘进甚至没调查房主的孩子是否占用了上学名额。“房主说他的孩子上初一,但他的户口本在回龙观,怕这中间再发生变化,就姑且相信了他,只是在合同上加了句,要确认小孩是否占用入学名额,否则会有很高的罚金。” 

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