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房地产调控再加码(2)

2013-03-13 10:52 作者:谢九来源:三联生活周刊
我国房地产调控历经多年而未能从根本上解决房价上涨的矛盾,核心因素还在于房地产承载了太多的功能,已经远远超过了简单的居住属性,只有卸载掉房地产身上过多的附属功能,让房地产回归到原本的住房属性,房价才有可能真正实现合理回归。

房地产限购政策虽然已经执行多年,但在实际运行当中存在诸多造假行为,很多原本没有购房资格的人都可以通过各种手段成功购房,这使得调控效果大打折扣,此次调控细则专门对此做出规定,显然也是充分总结了此前调控的经验教训。细则规定“要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为,对存在规避住房限购措施行为的项目,要责令房地产开发企业整改;购房人不具备购房资格的,企业要与购房人解除合同;对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构,要责令其停业整顿,并严肃处理相关责任人;情节严重的,要追究当事人的法律责任”。

房产税也是本轮调控关注的重点之一,虽然还没有推出具体细则,但是扩容已经势在必行。在2月20日召开的国务院常务会议上,提出要扩大个人住房房产税改革试点范围,随后国务院办公厅出台的6条细则表示要“总结个人住房房产税改革试点城市经验,加快推进扩大试点工作,引导住房合理消费”。

房产税的扩容虽然已经呼之欲出,不过对于房地产市场会带来多大的影响,还有待试点城市的具体细则,如果以现有两个试点城市上海和重庆来看,由于起征门槛较高等问题,房产税对于当地房价几乎没有产生实质性影响。比如重庆的征收对象是高档住房,单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍以上的住房,被纳入房产税范围,交易单价在均价2倍以上3倍以下的住房,税率为0.5%,3倍(含)至4倍的,税率为1%,4倍(含)以上的税率为1.2%。上海房产税的征收对象是“本市居民二套房和非本市居民新购房”,征收方式是“新购住房应征税面积×新购住房单价×70%×税率”,其中家庭人均60平方米为免税住房面积,适用税率暂定为0.6%,但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率可暂减为0.4%。如果新一轮房地产试点扩容照搬重庆和上海的模式,房产税也不会起到抑制房价走势的作用,相反,如果房产税扩容之后的实施力度弱于市场预期,反而有可能带来靴子落地的效应,引发新一轮的房价上涨。

我国房地产调控历经多年而未能从根本上解决房价上涨的矛盾,核心因素还在于房地产承载了太多的功能,已经远远超过了简单的居住属性,只有卸载掉房地产身上过多的附属功能,让房地产回归到原本的住房属性,房价才有可能真正实现合理回归。

从政府的角度来看,房地产既可以解决经济增长问题,又可以带来大量的土地出让收入,所以很难对房地产市场真正痛下杀手,虽然表面上一直在对房地产实施调控,但由于房地产对于经济立竿见影的拉动作用,每当经济减速之际,在政策层面总会对房地产市场或明或暗地予以放松,使得房地产市场屡屡在关键时刻出现神奇反弹,房地产市场因此形成了只涨不跌的预期。而从民众角度来看,由于近年来国内持续的通货膨胀,民众资产面临较大的贬值压力,尤其是一些高收入高净值人群,对于资产贬值的恐慌尤甚,但由于国内投资渠道匮乏,股市又很难给予投资者合理回报,因此住房成为民众寻求资产保值的重要手段。2008年金融危机之前,以温州炒房团为代表的人群更多是在房地产市场博取短期差价收益,但最近几年来,短线投机客的数量减少,长线投资者的数量上升,很多人买房已经不再是着眼于短期差价,而是将房地产作为保值增值的途径。如果国内的通货膨胀保持在较低水平,国内民众的投资渠道更加丰富,住房不再成为民众寻求资产保值增值的第一选择,房地产也就会逐渐向本质回归。

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