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房地产调控再加码

2013-03-13 10:52 作者:谢九来源:三联生活周刊
我国房地产调控历经多年而未能从根本上解决房价上涨的矛盾,核心因素还在于房地产承载了太多的功能,已经远远超过了简单的居住属性,只有卸载掉房地产身上过多的附属功能,让房地产回归到原本的住房属性,房价才有可能真正实现合理回归。

在新老政府交替之际,房地产调控再次加码。2月20日,温家宝总理召开任期内最后一次国务院常务会议,从5个方面研究部署房地产调控工作,被业内称之为“国五条”。“国五条”颁布一周之后,3月1日,国务院办公厅发布调控细则,推出6条具体的调控措施。

此次颁布的6条具体措施可谓全方位调控,既强调行政手段,要求加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查,对执行政策不到位和房价上涨过快的地方政府进行约谈和问责,同时也不乏市场化治理,包括税收和金融等手段;既从需求端打压投资炒作,包括提高二套房首付比例和利率等,也要求大幅增加土地和商品房供应量,满足市场的刚性需求;既对市场化住房进行调控,也要求加快保障房建设,确保资金尽快到位,尽早开工建设。可以说,此次出台的6条细则,是在充分总结前一阶段调控的经验教训之上而来,具有较强的针对性,但与此同时,有些措施可能会给房地产市场带来意想不到的结果,增加了房地产市场的不确定性。

在此次调控细则当中,最引人关注的大概是“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征”。事实上,此项政策并非新规,只不过一直没有得到真正执行。目前我国对出售自有住房的个人所得税有两个执行标准,一是按照买卖差额的20%征税,二是按房屋出售总额的1%~2%征税,在实际执行过程中,大多数选择了后者。这两种不同的征税方式有多大的区别,可以做一个大致的测算,假如一个人10年前在北京以1万元/平方米的价格,购买了一套100平方米的住房,现在房价上涨到4万元/平方米,如果现在出售这套住房,按照房屋总价的1%征税,意味着需要缴纳4万元的个人所得税,如果按照差额的20%征税,需要缴纳的个人所得税高达60万元。

如果按照房地产调控新政,将来严格按照卖房所得的20%征税,对房地产市场将带来巨大的冲击。从长远来看,这将极大压制炒房者的利润空间,在很大程度上打击投机者的热情,但也有可能带来一些难以预料的影响。比如一些拥有多套住房而短期之内并不急需现金的人群,可能会将住房长期持有,转为出租而不是出售,这样可能会大幅减少二手房的供应量,从而助推房价上涨。还有一种可能是,如同现在5年之内卖房征收营业税一样,卖房者最终会将税收成本转嫁给买家,同样也会推高房价。唯一可以肯定的是,这项规定将对改善型需求带来巨大打击,那些希望将现有住房出售,换购一套更大住房的人群,将会因为征税方式的改变付出极大成本。

此次调控新政,除了对二手房交易征收20%的所得税之外,另外一个重点在于“对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”。目前我国对于二套房执行的是“60%的首付比例,1.1倍的基准利率”,如果考虑到房地产市场上诸多的“房叔”、“房姐”之类,这一类人群购买住房很少通过贷款,所以,首付款和贷款比例的上调,对于资金实力雄厚的购房者基本上没有影响。

与以往不同的是,此次调控的新意在于对土地供应的重视程度前所未有。要求“原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市,以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市,要进一步增加年度住房用地供应总量,提高其占年度土地供应计划的比例”。

最近一段时间以来,北京等一线城市房价再次出现加速上涨的势头,很多人尤其是房地产开发商都在抱怨政府供地不足,统计资料显示,北京去年的供地计划仅完成三成,土地供应不足成为对房价上涨的最新解释。尽管开发商将房价上涨归咎于土地供应不足有以偏概全和转移视线之嫌,不过土地问题的确在一定程度上制造了市场供应不足的紧张情绪。此次房地产调控将土地供应作为调控重点,预计土地供应不足的状况会有所缓解。以北京市为例,“国五条”出台之后,北京市在2月28日一天就集中成交13宗经营性用地,出让金额达到100多亿元,今年前两个月的土地出让金就已经达到去年全年的六成,充足的土地供应量将会有效缓解市场的紧张情绪。

 

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