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房子的盛宴(2)

2013-01-18 16:15 作者:庄山来源:三联生活周刊
在房地产这条错综绵长的食物链上,伴随着养分的爆发式增长,权力的触角四处延伸,从狮子、老虎到豺狼、鬣狗,以至虫豸、蚂蚁,都纷纷截获了饕餮的享受。

“大改改土地性质,小改改容积率。”华夏告诉本刊记者,在他接近20年的从业经历中,相当真切的感受是,“改规划这不是事儿,全中国难有不改的规划。这可绝对是大魔术师,每单可都是大手笔,农地改开发,平地起高楼,盖起来的全是钱呀。”

按照我国现行的制度,建设用地规划设计条件包括:明确土地使用性质、建设用地和公共用地的规模和位置、建筑使用性质、建设规模、建筑高度、空间布局、绿地率、交通组织、配套设施等。这些已经明确的条条框框在土地出让中就已经是确定的,即便是由于特殊的原因需要更改,也有相对完备的公示制度,但真正的实际操作中,却往往会出现大相径庭的变数。对此,华夏的解释是:“规划往往在开发之前就修改了,就算边开发边修改,公示也多流于形式,一方面买房的普通人关注度不高,另外,总会有一些打擦边球的办法。”

华夏在退出一线开发后多次帮人运作过土地性质重新包装的工作,他举了个前段时间做完的案例:“某新区原来的区委书记把土地定成了冷链物流类的产业用地,现在新的区委书记来了,我帮助组织详尽的调查和权威专家的论证,证明现在的经济形势变了,市场已经完全不对,原来的规划是错误的。这样产业用地的性质就应该变成住宅用地。”

“我要把工业用地改为文化产业用地,根据文化产业的特点,我就可以把建筑物做成别墅吧,我还可以配套建点职工宿舍吧,按现在的价格随便算算,吓人吧。”

“规划嘛也是利益为先。”华夏认为,每次规划的大调整都是底下和官面上协同配合的产物,并且两面都得做得漂亮。在他看来,土地性质变更虽然利益空间惊人,但相比较而言,真正修改土地性质的情况并不常见,而最为常见的是容积率的修改。“我拿1万平方米的地块,容积率是3的话,我就有3万的可售面积,假如容积率增加1个点,我就多出了1万平方米,按1万元的售价计算,我多出多少?1个亿,这可是没有什么成本的纯利,白捡一样。”

一个小小的甚至不起眼的规划变动,带来的却是超乎寻常的利润,利益分配更是头等重要的事情。李明作为职业经理人在不同的公司不同的城市做过多个项目,对于市场的运作规律也相对熟悉,他一直觉得,因受贿1796万余元判处死缓的原重庆市规划局局长蒋勇玩的把戏过于低劣,实在是自找灭亡。“我在重庆做开发的时候见过蒋勇,他曾留学英国威尔士大学,在重庆被公认为城市规划方面的专家型干部,可能有点得意忘形了。他安排个情人开设规划咨询中介公司,按照平方米收费,据说收了3年才获利710余万元。”

李明向本刊记者介绍,通过报批修改规划是一种常用的手段,但在房地产业界,还盛行“偷”容积率的办法,没人管就过去了,被查了就交点罚款。比如将房屋的层高建成5米多,中间加建一层,这种非“平层”、非“跃层”、非“错层”的楼报批时只按底面积算,而售房时则加上加建的那一层。而更有甚者,是根本就不报批。“那又能怎么样?人家在楼顶建了两三万平方米的四合院,现在虽然办不下来产权证,人家给业主送礼,业主享受VIP待遇,可以在自有的七星级酒店免费喝茶喝咖啡,只要业主不闹事,时间可是把万能的钥匙。”

谁动了那些房子

“我六七千元一平方米卖的房子,不到一年二手房就蹿到了两万元。”当开发商回忆起2007年前后房价飞涨的情景时依旧是遗憾不已,“那时候我真看不懂,我甚至后悔我们的销售速度太快了,我要把自己那些房买下来做二手房,比我开发的利润高多了。”

“确实是看不懂。”李明也坦率承认,“不过想想也合理,每次调控都是限制开发商、限制资金,等于是在需求不断增长的时候你压缩供给,哪还有不涨的?开发商做商品房,你政府该做的是增加保障房的供应,这是最简单的市场关系吧。”

就腐败推高了房价的话题,所有采访者都有点讳莫如深,“应该也算其中一个吧”。但说起卖房,大家还是有很多故事的。

“我2005年做的一个项目里,到现在还有好多套房子从来就没有见过业主。”

“所谓一铺养三代,我们做的高端商铺动辄就是上千万元,托关系找到我的都是有头有脸的,其中还有医院院长、大学校长,我印象最深的是那个院长,1500万元好像是从七八个账户打过来的,其中肯定是有什么药厂一类的,并且都不要发票。”

华夏认为,在房价飞涨之后,房产以高价值、隐蔽性,成了很多贪腐官员获取和隐藏资产最大的阵地。

“房产购买都是实名登记,并且已能够实现全国联网,查清领导干部及其配偶子女名下有多少房产,从技术层面来说不成问题。”对本刊记者这样的观点,华夏感觉还是不太靠谱,他并不是指官员的隐私掩护,而是“我见过很多房子都不是用自己的名字购买的”。

(文中部分采访对象使用化名)

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