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房价收入比

2012-12-11 11:59 作者:谢九来源:三联生活周刊

今年3月份的“两会”记者会上,温家宝总理对中国的房价做出了最清晰的表态:“我以为合理的房价,应该是使房价与居民的收入相适应,房价与成本和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家,一些地方房价还远远没有回到合理价位。”

房价与居民的收入相适应,专业术语称之为房价收入比,也就是住房价格与城市居民家庭年收入之比,按照世界银行曾经的研究,一个城市的房价收入比在3~6倍是比较合理的水平。如果抛开学术上的严谨定义,按照最通俗的理解来认识房价收入比,房价收入比意味着一个普通家庭在完全不消费的情况下,将全部收入用来买房需要几年时间。3~6倍的房价收入比意味着一个家庭在不消费的情况下,需要用3~6年的时间买一套住房,这在国际上被认为是比较合理的水平。中国房地产被认为存在泡沫的一个重要原因,就在于房价收入比过高,即使是在完全不消费的情况下,有些城市购买一套住房也需要几十年的时间。

房价收入比这个指标虽然看似简单,但严格定义起来其实非常复杂,具体应该以怎样的方式去统计计算存在极大争议。比如有人认为,应该严格按照住房价格的中位数(是指将所有的统计数据按大小顺序排列,处于数列中间位置的就称为中位数),除以居民家庭税前年收入的中位数,但事实上,我国对于房价和个人收入一直都没有中位数统计,所以,如果以中位数来计算中国的房价收入比,基本上没有一个权威可靠的数据来源。

所以,很多研究者转而以平均数来代替中位数计算房价收入比,比如以北京市为例做一个初略估算。2011年北京城镇居民人均可支配收入为3.3万元,新建商品住宅市场成交均价为2.2万元/平方米,按照北京市公布的数据,北京去年的人均住房建筑面积为21平方米,那么一个三口之家的住房面积为63平方米,对应着138.6万元的房价和6.6万元的家庭可支配收入,房价收入比大约为21倍。由于北京市大部分人的实际购房面积应该远远高于63平方米,所以实际房价收入比应该比21倍更大,如果按照3~6倍的国际标准,北京房价的泡沫之大不言而喻。如果从另外的统计口径来计算,将保障房也考虑在内,北京的房价收入比又将是另外一个结果。2011年北京市新建普通住房成交均价(包含商品房和保障房)约为1.4万元/平方米,以这个基础来计算,北京的房价收入比约为14倍,比21倍少了很多,但按照3~6倍的标准来衡量,依然可以视为泡沫严重。

当然,这样的计算只能是一个大致估算,结果肯定算不上严谨。首先是房价统计数据一直被质疑,很多人都认为真实房价远远高出统计数据,更重要的是个人收入情况更是难以统计,大量难以统计的灰色甚至非法收入,使得官方人均收入数据大大失真,这部分人群动辄拥有十几套甚至更多住房,近期屡屡被曝光的“房叔”之类,不过是这类人群的冰山一角。尤其在限购之前,这些人群对于住房的惊人购买力,在很大程度上推升了房地产价格,如果按照这些人的购买力,中国的房价收入比可能还不到1。

房价收入比具体的计算方法或许存在争议,但一个不争的事实是,对大部分普通人而言,中国的房价显然是过高了。对于中央政府而言,中国的房价收入比显然也是超出了可以容忍的范围。如果要让房价收入比回归到一个相对合理的水平,最直接的办法是房价回落。

从房价回落看,今年国内的房价走势开始出现了分化的迹象,一线城市的房价依然坚挺,但是三线城市开始明显降温。尤其是有房价风向标之称的温州市,今年房价出现大幅下跌,温州市住建委主任近日公开表示,温州房价今年同比下降20%,这是温州官方近期对房价下跌做出的首次明确回应,但是实际跌幅可能更超过这一数据,部分楼盘距离最高价甚至下跌了一半,这在数年前的温州简直不可想象。长期以来,中国房价的持续坚挺让很多人认为未来中国的房价将只涨不跌,中国房价的走势如何没人能够准确预判,但温州房价的大跌至少说明世上没有只涨不跌的楼市,如果存在泡沫就一定会破灭,唯一不确定的只是时间问题。温州市很早就意识到房价收入比过高的危害,曾经在2011年将房价收入比作为干部政绩考核的重要指标,希望以此控制房价的快速上涨,今年以来温州房价大跌,以一种戏剧化的方式降低了温州市的房价收入比。

房子

如果房价始终坚挺,不出现下降,另一个让房价收入比回归到合理水平的办法就是提高居民收入。从过去10年看,由于房价涨幅远远高于居民收入增长速度,导致房价收入比不断上升,泡沫化也越来越严重。下一个10年,如果居民收入能够快速增长,即使房价不会出现大幅下跌,只要涨幅小于收入的上涨幅度,房价收入比也会出现下降,泡沫程度也会大幅减轻,这就类似股票投资,通过公司的成长性来缓解过高的估值压力。

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