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房地产调控的微妙时刻(2)

2012-03-05 13:38 作者:谢九来源:三联生活周刊 2012年第9期
两大因素不再,货币供应量自然难以持续大幅增长,对于房地产市场而言,这可能才是真正最严厉的调控。

房地产调控不会立即松绑的另一个原因在于2008年的前车之鉴。2008年10月,雷曼兄弟破产将次贷危机推向高潮,中国经济也受到了明显冲击,当时国内的房地产市场本来正处在调控中,在全球性大恐慌面前,中国政府的房地产政策完全转向,全面放松了对房地产的紧缩调控,2008年10月,多个部委对房地产联合救市,首付款、贷款利率和购房契税等均不同程度下调。当年的房地产市场在调控下原本已经开始出现全国范围的大规模降价,持续时间约有半年,不过随着调控政策的转向,房地产市场迅速反弹,虽然为中国经济走出低谷贡献了力量,但也导致了后来房价的再次疯狂上涨。所以,有鉴于2008年房地产调控半途而废带来的代价,这一次调控再次重蹈覆辙的可能性不大。

去年下半年至今,全国约有20个城市出现了不同程度的楼市调控松绑,其中放松程度较高的都被紧急叫停,最近的如安徽芜湖市推出对购房者契税返还和购房补贴,外地购房者可以办理本人、配偶和未婚子女户口迁入等,该政策仅在三天后就宣布暂缓执行。去年11月,四川成都市计划放松对购房者的资格审查,也仅仅在一周之后就被停止执行;去年10月,广东佛山市计划放松楼市限购,该政策在出台的当天晚上就被紧急叫停。

与这些被叫停的城市相比,其他一些松绑力度较小的城市,则在一定程度上得到了默许,比如北京、上海和天津等城市放宽了普通住房认定标准等。在新标准之下,更多的住房被认定为普通住房,购房者可以享受到一定程度的契税和营业税优惠,也相当于变相刺激楼市消费。这种针对刚性需求的政策微调已经在上海、北京等一线城市推行,而且并没有被相关部门叫停,说明目前房地产调控的主要目标还是投机性需求,刚需还是会得到一定程度的保护,预计未来会有更多的城市予以效仿。

本轮房地产调控多以限购、限贷甚至限价等行政性手段为主,在短期内能够起到明显的调控效果,对于打击投机性需求有很强的针对性。不过这种非市场化的调控手段终非长久之计,如果持续时间过长,负面效应也会浮出水面。所以,随着各方面条件成熟,未来行政化调控的手段将会逐渐淡出,市场化调控将会成为主流。住房和城乡建设部部长近期表示,今年6月底前将实现包括北京在内的40个主要城市的个人住房信息系统联网,这显然是为将来全国范围内推出房产税做出铺垫。

对房地产行业更具长期影响力的还在于货币政策。过去10多年来我国房地产市场价格的快速上涨,和过于宽松的货币供应密不可分,过于宽松的货币政策既满足了开发商和炒房者无限制的资金需求,也推升了通货膨胀和资产价格的上涨,从多个层次拉升了房地产价格。而一旦货币供应收紧,也势必会从多个层次来为房地产市场降温。

过去10年来,我国的货币供应量超常增长,这种局面在未来并不可持续。以广义货币M2来看,过去几年我国的M2增速均保持高速增长,从2011年开始骤然降速,全年增速仅为13.6%,大大低于年初计划的16%。今年央行的M2目标初定为14%,也是大大低于过去几年的增速水平。我国过去货币供应量高速增长的原因,一方面在于我国经济多年来保持两位数增长,实体经济的高速增长需要充足的货币供应量予以支持,二是外汇占款高速增长成为我国基础货币投放的重要手段。而这两大因素在未来都将难以重现,中国经济很有可能已经从此告别了两位数增长的时代,8%左右的增长将是大概率事件,实体经济增速放缓,货币供应量也会随之萎缩。从外汇占款看,过去大规模的贸易顺差和人民币升值的预期是外汇占款快速增长的两大推手,未来贸易顺差的收窄已成定局,人民币升值虽然仍有预期,但经过前几年的累计升值后,继续大幅升值的空间已然有限,所以,未来外汇占款的回落也是大势所在。两大因素不再,货币供应量自然难以持续大幅增长,对于房地产市场而言,这可能才是真正最严厉的调控。

 

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