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超值的房子(3)

2011-09-20 14:49 作者:李伟来源:三联生活周刊
2010年底开始推行的“限购”政策成为房地产市场的一道分水岭。它不仅向开发商,更是向消费者提出了一个现实的问题——如果只有一次或两次选择的机会,该如何把握? 在过去近10年间,我们看到太多的靠买房—卖房—再买房—再卖房这样简单的循环操作,就可以获得数倍收益的例子,房价的疯狂早已扭曲了很多关于房子和居住的价值观。于是“限购”让选择变得既简单又复杂,因为,我们都希望买到超值的房子,但在此前就必须搞清楚房子的价值体系。

人类乐此不疲地为自己制造舒适,对此的追求重塑了超值房子的价值观:房屋的保温——更环保节能的保温——自然感强烈的保温……继而无限智能化,这种智能化所节约的能源,在使用过程中都累积着超值。

对舒适本身的追求是永无止境的,而科技又为这种可能性提供了永恒的保障。旅美作家林达在《居所》中写道:“人类对于居所舒适的追求,终于被高科技迎合,没有节制。房子,从这一刻起,不再是一个简单庇护所,也不仅是一个建筑艺术品。它演变为一个次环境,演变为人的外沿。”

位置就是特权?

冯小刚可能是最受地产商喜爱的导演。在他的电影中,总是能巧妙地植入地产广告,把地段、景观资源的价值表现得淋漓尽致。

在10年前的贺岁片中,徐帆就笑吟吟地说:“我们家特好找,就在欧陆经典。”在《天下无贼》中,我们跟着刘德华和刘若英去拜访了北京京承高速边的一套别墅;在《非诚勿扰》中陪葛优去看了西溪湿地边的房子,在续集里又随着他和舒淇体验了海南三亚的度假酒店。

中国最贵的房子,用“肉眼”看去,香港面海的、上海看江的、北京香山下的、杭州西湖边的一定都是昂贵的房子。其次都是城市中心区内公园边的、河道旁的、临近森林的……上海陆家嘴临江的汤臣一品每平方米售价超过12万元,北京玉渊潭公园北岸、紧邻钓鱼台国宾馆的钓鱼台七号院每平方米最高成交价超过17万元。独特的风景资源,毫无疑问是可以卖出高价的。

137珑原

招商嘉铭珑原小区旁的高尔夫球场

纵观世界豪宅区,香港浅水湾、美国比弗利山庄和纽约长岛、日本东京湾,全世界的好房子几乎都是处于同样的风水标准,重复的是优质地段的唯一性和不可替代性——依山傍水、凭海临风。

针对城市绿化水平对住宅价格的影响,芬兰学者泰尔凡的研究表明,居民更倾向于绿色住宅区域或容易到达森林的区域,消费者明显更喜欢具有良好景观效果的住宅,如建造的地点是在湖边、高尔夫球场附近等,并愿意为这样的地方支付更高的价格。

关于树木与地产增值之间的关系,美国底特律市的一项调查结果是,90%的居民认为树木能增加房地产10%的价值,100%的建筑商认为有树的住宅比条件一样但没有树的住宅平均售价高出7%。在国内,高端住宅的做法通常是,直接移植10年以上树龄的树木,在他们看来,小树苗显然难以支撑“高端”。

关于城市环境对住宅价值的影响的研究,在20世纪70年代得到了蓬勃发展。大量学者将特征价值理论引入房地产与城市经济学,特征价值理论从基础建设(包括交通条件、教育设施、公园绿地等)、生态环境(包括空气质量和废弃物填埋场的位置)等方面进行了细致的解释。

传统的分析方式是通过对住宅到城市CBD区域的距离进行量化,采用特征模型对住宅价格的差异进行研究。该研究发现,住宅价格一般随着中心商务区的距离增加而趋于下降,但公用设施的布局、交通的便利程度、环境舒适性以及其他次中心等因素的影响也会起到决定性作用。

一项针对该项目业主及购买意向者的调查显示,生活方便和邻近公园是不相伯仲的两个最大购买因素。而关于“邻近公园你最在意的”选项中,选择“能眺望公园美景”的占到35%,选择“就近可去公园散步”占54%,选择“空气好、生活健康”占72%。

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