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超值的房子

2011-09-20 14:49 作者:李伟来源:三联生活周刊
2010年底开始推行的“限购”政策成为房地产市场的一道分水岭。它不仅向开发商,更是向消费者提出了一个现实的问题——如果只有一次或两次选择的机会,该如何把握? 在过去近10年间,我们看到太多的靠买房—卖房—再买房—再卖房这样简单的循环操作,就可以获得数倍收益的例子,房价的疯狂早已扭曲了很多关于房子和居住的价值观。于是“限购”让选择变得既简单又复杂,因为,我们都希望买到超值的房子,但在此前就必须搞清楚房子的价值体系。

一生中买几次房

如果撇开政策的因素,人的一生需要买几次房子?

日本东京工业大学教授石原舜介曾将住房需求分为8个层次,这也对应了人生的不同阶段。即婚前的单身宿舍、新婚的公寓房、养育子女阶段的独家庭院、子女独立后生活稳定阶段的高级住房或别墅、退休初期兼顾兴趣和营商需要的收入型住房、为照顾子孙和享受天伦之乐的三代同堂住房、安度晚年的护理型住房。

对绝大多数中国人来说,还没有进入这么细分消费的层次。来自一家中介机构研究部的数据显示,20~30岁购房者占到28.7%,31~40岁购房者占到34.6%,40岁以上占到36.7%。从不同年龄段购房的置业次数上看,20~30岁人群购房有83.3%属首次购房,31~40岁人群中2~3次购房的占到48%,40岁以上人群中2~3次购房占到30.8%。也就是说,很多人会在20岁以前买第一套房,30~40岁实现第二次置业。中国房产市场不过20多年的历史,规模化的第三次置业还没体现出来。

按生命周期确定购房次数的理论,将中国人的住房需求划分为单身、新婚、抚育子女、退休四个阶段更为现实。由此,除去房改、拆迁等外界因素,以生活需求为出发点,中国人应该有4次置业需求。如果年轻人在单身时租房住,那么一生中则要买3次房。

如果从财富积累的角度看,一位房产总监跟我分享了她的观察:事业起步时第一次置业;结婚后以家庭为购买主体进行改善性购买;财务自由后,寻找自己理想的居所,开始享受生活。风调雨顺,5~10年会是一个购买周期,这个速度几乎与私家车更新的步调相似。在这个意义上,买房子的周期也符合了马斯洛的需求理论——生理、安全、社交、尊重和自我实现,依次由低级向高级不断发展。这种潜在的意识,最终将从生活方式和价值观上体现出来。房子当然是一个刚性的载体。

房子

但判断房子的价值又是困难的,因为它的存续时间太长,甚至会超过我们的预期寿命,而我们的整体经验又太少了,就算从1984年深圳开始有商品房算起也才20多年的时间。不同时代对好房子的标准是不同的,不同人生阶段和财富等级的人对好房子的认定也不同。在这个意义上,讨论“超值的房子”,其标准注定是相对价值,对应的坐标系因时代、财富和人生阶段而不断变动。

中国房地产市场出现后,关于“超值”的标准变化得更加剧烈,其特征在于内涵不断扩张。看面积——50平方米和150平方米的区别;看装修——简装和豪装;看地段——中心区和郊区;看风景——公园与湖泊。

在这之后的价值体系开始不断社会化。房子首先与土地价格相联系,由于级差地租而具有重要的经济特征。空间地域与周围的环境相联结,从而产生了“劣势环境资源”与“优势环境资源”的差距。房子的空间不仅意味着房子直接占有的领域,而且包括这一空间所联系的诸多“可及资源”。

于是,房子使人们进入到一个比较稳定的社会网络:风景、邻居、社区、学校、医院、商店、体育休闲设施等。随着财富的增长,人们的生活质量与幸福感,更多取决于这些完善、友好的社会网络。

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