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房产增值的非地段因素(3)

2011-09-20 14:41 作者:邢海洋来源:三联生活周刊
美国房地产大亨特朗普总结自己房地产投资的成功经验为五大原则:第一条便是乐于为优越位置支付高价,第二条是没有增值亮点时不购买,第三条是地产位置四个铁定的原则,第四条是投资的房地产需要有增值的潜力,第五条是所选择的房地产必须具有足够的便利性。

便利对居住者来说,是最基本也最重要的功能。城市土地之所以具有远超出农业用地的价值,按集聚经济理论的说法,在于集聚经济为社会带来的成本节省。对于城市居民,便利包括与购物场所、交通、学校、上班地点和其他休闲娱乐场所的临近程度。如果作为办公室或商业场所,合适劳动力可利用率是必须考虑的因素。如果你打算用来居住或生活,那么这项房产是否确实满足了包括购物、医疗、教育和娱乐等生活设施便是最需考虑的。

东亚国家重视教育的传统在房地产的保值增值概念中又注入了新的含义。全世界再也没有什么地方学区房和普通房有着如此大的价差。在韩国首尔的江南区,教育资源相对集中的地区,那里的房价全韩国最高,比汉江北岸同样繁华的地区贵上两三倍。在中国,北京海淀区的中关村以优质教育资源著称,那里的房价至少比周边高出了很多。亚豪机构统计数据显示,在今年中关村二小招生片区内的“龙湖唐宁One”,6月份的成交均价高达4.754万元/平方米。但截至8月22日,海淀区在售商品住宅的成交均价仅为3.3302万元/平方米,北京四至五环的商品住宅的整体成交均价为3.1304万元/平方米。对比而言,借助名校资源的学区房,每平方米的成交价比同一行政区域、同等环线位置的非学区房往往高出几千乃至上万元。不过,学区房的风险在于未来的教育体制是否发生变化。在东京,因为没有重点学校和非重点学校的区分,学校的教学质量都差不多,孩子都是就近入学,也就没有所谓的“学区房”了。

在我们这里,如果说独特的国情也孕育出独特的房地产增值因素,那就莫过于城市规划。区域规划,破旧立新,在农地上新兴一座城市,或者旧城区推倒重来,这样的例子屡见不鲜。尤其近年来为抵御金融危机的不利影响,中央频频出台区域规划政策,在刺激地方经济的同时,也激活了地方房地产业的发展。区域振兴规划发布实施后,国家和地方大量的投资项目将跟进,这对当地经济发展的推动作用是实质性的。而在项目实施前,游资闻风而动,先期炒作,当地房价往往大幅度上升。2009年11月,国务院批复《关于调整天津市部分行政区划的请示》,设立天津市滨海新区行政区。随后的3个月,滨海新区房价累计涨幅超过50%。2010年1月初,《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》颁布,海南房地产和土地价格不断攀升,随后的1个多月内,海南主要城市房价涨幅就超过了100%。这些当然都是最好的投资机会。■

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