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房产增值的非地段因素(2)

2011-09-20 14:41 作者:邢海洋来源:三联生活周刊
美国房地产大亨特朗普总结自己房地产投资的成功经验为五大原则:第一条便是乐于为优越位置支付高价,第二条是没有增值亮点时不购买,第三条是地产位置四个铁定的原则,第四条是投资的房地产需要有增值的潜力,第五条是所选择的房地产必须具有足够的便利性。

在亚洲,尤其是后发国家,因为土地的增值保值属性在工业化国家一次次得到应验,经济起飞刚开始,土地神话便根植于这里居民的观念里,其结果便是房地产价格有一步到位的趋势。全球不动产指南(GlobalPropertyGuide)显示,2010年柬埔寨城市中心区域的公寓价格已经是日本1.4万美元/平方米的1/4,印度则达到了1.3万美元/平方米,与日本不遑多让,而我国一线城市中心区域的价格是7000美元/平方米。在亚洲,房价最贵的两个城市是香港和新加坡,分别是1.9万美元/平方米和1.7万美元/平方米。

在我国,按照瑞银的估算,当前我国城镇住房存量约占GDP的75%,住房存量价值应当远低于发达国家。当今的世界,在日本,这一比例为2倍左右,德国为2.8倍,英国为3.5倍,美国为1.8倍。但是如果从数量上看,1990年以来,我国累计建设了1.2亿~1.4亿套城镇住房,而在此之前已经有8000万套以上的住房存量。与2009年2.15亿户的城镇家庭数量相比,这一数字已经比较高了。当然,有很多老旧住房已无法居住,并且在这期间很多老房子已被拆掉,而在未来数年中每年都会有1000万以上的人口被“城镇化”。另一方面,中国特有的城乡二元结构使得广大的农村住房得不到统计,其价值未能计入到总量之中。总体看,大规模建设城镇住房以满足历史欠账的现代住房需求阶段可能已经接近尾声。

瑞银的结论是:我国房地产市场虽然存在局部泡沫,总体而言,中国似乎并未出现全国性的房地产泡沫。这也意味着,只要房地产调控坚持下去,房地产未能出现大范围的泡沫前,随着宏观经济的持续增长,房地产仍是保值增值、抵御通胀的良好投资品。不过,闭着眼睛赚钱的阶段已经一去不复返了,房地产市场也进入了精细化和分异化的市场,投资者再投资也需拿出专业的态度。

此时此刻,寻找在稳定的市场中取得超常回报的例子,或许应该从成熟的市场中寻找。美国房地产大亨特朗普高调张扬,经常就房地产投资发表见解,他把自己的成功总结为五大原则:第一条便是乐于为优越位置支付高价,第二条是没有增值亮点时不购买,第三条是地产位置四个铁定的原则,第四条是投资的房地产需要具有增值的潜力,第五条是房地产必须具有足够的便利性。坚持了这五条原则,特朗普以纽约为基地,在这个已经被彻底开发的城市里仍获得了超额利润。

所谓“乐于为优越位置支付高价”,表面看似乎是“地段决定一切”的代名词,实则有不同的含义:好地段,高价格似乎名正言顺,但一位不称职的房地产投资者可能凭借好的位置拥有财产却失去一笔财富。特朗普的哲学是“改善任何位置”,也就是用创造和观察去改变你的位置被利用的方式。当他用极尽奢华和前卫的观念和方法建造了特朗普大厦,虽然表面上多投入了很多成本,但吸引到了超级租赁者或者购买者,也就改变了楼盘价值并因此获得了最大价值。特朗普获得的任何房地产都必须具有增值的潜力,否则他不会对其感兴趣。与之相应的是,寻找贬值房地产的最好地方就是那些与成功房地产临近的边缘地区。

至于地产位置“四铁则”,包括优美的景色或有声望的机构,这既可能是江景房也可能是一条安静的街道,也可能是联合国总部大厦。总之,这是满足人们虚荣心和感官的因素,虚荣心可以增值,而且增值的速度要超过普通的商品。市场社会,有钱人积累财富的速度远超过普通人,而有钱人之所依靠区别于常人的——住房是一个主要标志。国内的开发商也深谙此道,无论是“江景”还是“海景”还是背后一座高尔夫球场,开发商均不会错过宣传的机会。这样的房子保值和增值的功能要超出普通的房地产,原因就在于其稀缺性,即使买得贵,其增值速度也会很快使投资物有所值。

豪宅正是感官价值的集中体现。根据地租理论,房价实际上是一个城市价值的体现,其中又以豪宅最能体现城市的价值。因为随着经济的发展,财富分配逐步分化,贫富差距拉大,“80%的财富集中在20%的人手中”,豪宅价格正是这“20%的人”的财富体现。不过,我们这里的豪宅在概念上往往扭曲为郊区的奢华别墅,动辄上千平方米,深宅大院却缺乏配套,在偏僻冷清的环境中鹤立鸡群。实际上这样的豪宅其收益远不如市中心的普通住宅。实际上,缺乏了便利性的住宅,价值只表现在建安成本上,如果没有相应的珍稀土地资源对应,就不具备方便交易性。

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