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房产增值的非地段因素

2011-09-20 14:41 作者:邢海洋来源:三联生活周刊
美国房地产大亨特朗普总结自己房地产投资的成功经验为五大原则:第一条便是乐于为优越位置支付高价,第二条是没有增值亮点时不购买,第三条是地产位置四个铁定的原则,第四条是投资的房地产需要有增值的潜力,第五条是所选择的房地产必须具有足够的便利性。

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不动产的价格似乎有很多偶然因素的作用。100年前,就如同400年前印第安人用24颗玻璃珠与荷兰人换掉曼哈顿岛——这个当今世界上最贵的小岛,想必国人也不会预料到黄浦江边的小渔村将成为中国地价最贵的地方。许多历史上的偶发事件塑造了当今世界的经济地理、人文地理格局,可一旦这个趋势变成了固有的模式,它便会不断地自我强化。房地产的保值增值也是这个道理。

房地产投资似乎只有一条不二法门——地段决定了一切,即除了地段还是地段。但除了地段之外,房地产的增值还有很多因素。

不动产是一种保值性投资,在当今纸币作为交易媒介的时代,这一点毋庸讳言。通胀时期,不动产价格自然也会像一般商品那样随着通胀而升高,以达到保值的目的。除土地外,不动产价格的构成主要是工资和建筑安装成本。当通胀发生时,往往工资是呈刚性增加的,建材及相关产品的价格也呈上涨趋势。此时,即使土地价格不上涨,不动产商品的价格也会由于工资和建筑安装成本的推动而上涨。从各国经济实践看,不动产价格一般会超过通胀率几个百分点。

在我国,自上世纪90年代以来,以大部分区域的房价和物价统计,各地商品房竣工造价均呈平稳上涨的走势,只是在亚洲金融危机和信贷危机期间略有下浮,而房地产的造价和售价的比值也大概维持在45%到65%之间上下浮动。只是在一线城市,这一比值越来越小,土地的价值便凸显出来。

在一个成熟市场,地价乃物价的组成部分,土地价格的高低不仅与经济发展的状况密切相连,而且还是经济发展的晴雨表。通常情况下,经济发展水平越高,土地价格在国民生产总值(GNP)中所占的比重越大,反之越小。同样的道理,随着经济发展,地价在房屋的造价中所占的比例也是逐步上升的。根据美国住房建造者协会(NationalAssociationofHomeBuilder)的数据,地价在住房造价中的比例是:1949年为11%,1969年为22%,1988年为27%,1996年为28%。

在人口密度更高的国家,土地紧缺,因而有着更高的价值。1970到1985年,日本的土地总价格与GNP之比在2到3.5,“广场协议”后比值迅速上升,到1990年竟然高达5.35。而同期,美国1970至1993年土地总价格与GNP之间的比例却相对比较稳定,在0.74到1.09之间变动。土地价格与GNP之间的比值过大,意味着土地价格的上涨速度超过了GNP的形成速度,说明在土地价格的增长中出现了非实体性的增长,即存在“泡沫”。此时,货币升值预期和宽松的货币政策引发的房地产投机达到了高潮。

如果我们回顾美国、日本和韩国等先发国家的不动产增值史,便会发现从一个长的时间尺度观察,房地产的涨幅甚至超过普通商品。从1963至2008年的统计看,投资美国房产甚至和道-琼斯指数的增值回报不相上下,但从更长期的角度看,房产增值回报并不如股票。而在日本的土地神话中,土地的投资回报率却远超过股票。在日本经济增长初期,也就是1955到1965年,日本的地价上涨了6倍;在1965到1975年,地价上涨了4倍。地价上涨的速度要远远超过GDP的增长速度。只是到了上世纪70年代全球经济大调整后,土地升值才开始减速。但随后,自1975到1990的15年间,日本土地价格指数又呈逐渐加速的上涨势头,最终导致了全面崩盘。

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