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花园公寓与城市综合体

2009-09-08 12:53 作者:钟和晏 2009年第34期
“当我们开始处理在城市中的项目时,关系(relationship)成为新的准则。与其是在城市中建造建筑,我们更倾向于在建筑中建造城市。”

“当我们开始处理在城市中的项目时,关系(relationship)成为新的准则。与其是在城市中建造建筑,我们更倾向于在建筑中建造城市。”

公寓的价值感

几年前在深圳见到过美国建筑师理查德·迈耶(Richard Meier),说起他当时正在进行的新项目——纽约西街一座玻璃和钢结构的现代公寓。这位建筑大师擅长为美国富人建造那些在优美自然风景中、注重立体主义构图和光影变化的白色别墅,记得他流露出喜形于色的表情,好像西街公寓才是他平生的得意之作。“它可在纽约的中心,俯瞰哈德逊河。”迈耶这样对我说。

后来陆续在报纸上看到关于这幢建筑的报道,可大多数是负面宣传,有不少名人观察家醉心于提供种种关于这幢公寓房屋泄漏、工程延误等问题报告,如何给类似妮可·基德曼、玛莎·斯图尔特和卡文·克莱恩这样的名人住户带去种种不便。

不过理查德·迈耶好像并没有因为这些负面报道而受打击,最近几年,他的主要项目都是城市公寓。作为比佛利山庄的西部入口,在威尔希尔和圣莫尼卡大道之间,占地8英亩的“9900威尔希尔(Wilshire)”是由两幢12层公寓楼、两个4层的Loft建筑和5个排屋单位一起组成的综合体,总共252套豪华住宅,公寓周围是酒店和高尔夫球场。

还有纽约布鲁克林展望公园(Prospect Park)总共15层的公寓大楼,又一个提供全景式景观的透明玻璃盒子,外墙上的低辐射镀膜玻璃保证阻隔噪音、减少强光照以及明亮宽敞的感觉。114套公寓包括从100平方米的1间卧室房型到200平方米左右的3间卧室房型以及复式公寓,地面一层楼提供放映室和休息室,总共8个私家天台花园和一个对所有住户开放的全景花园。大楼里,几乎所有的公寓都有阳台,分别从不同方向可以眺望到展望公园、纽约港、自由女神像或者曼哈顿熟悉的天际线。

在展望公园公寓大楼中,一套复式公寓的销售价格是200万美元到600万美元。去年11月,有一位匿名购买者以3300万美元的价格,从迈耶设计的公寓大楼里购买了一套1022平方米的公寓。

除了理查德·迈耶之外,还有一大堆明星建筑师把他们的注意力转向建造纽约的公寓大楼。史蒂芬·霍尔(Steven Holl)、扎哈·哈迪德(Zaha Hadid)、圣地亚哥·卡拉特拉瓦(Santiago Calatrava)、弗兰克·盖里(Frank Gehry)、理查德·罗杰斯(Richard Rogers)、诺曼·福斯特(Norman Foste)、让·努维尔(Jean Nouvel)、赫尔佐格和德梅隆(Herzog & de Meuron)只是其中一部分名字。明星建筑师让公寓价格每平方英尺增加400美元到1000美元不等,而且他们的名字本身也可以成为一个卖点。

长久以来,好像并没有对“公寓”有过清晰的定义。从广义的商业地产角度来界定,公寓一般是指租赁物业,是商业地产投资中一种最广泛的形式,拥有5个或者5个以上出租单位的楼宇就是公寓。从结构和形态来分,又可以分成小型公寓、花园公寓和高层公寓等。

如果说城市先有磁极,而后有容器,公寓就是特别靠近磁极的容器。从标准的公寓形态来说,目的性和暂居性是它重要的特点。学生读书需要住学生公寓,在CBD工作需要住商务公寓,都是具有明确的目的性。公寓的产生和城市化程度有关,城市化程度越高、地段差别越大就越容易出现公寓,另外,交通不便利的因素也会导致产生公寓。

根据商业地产服务公司世邦魏理仕最近发布的研究报告,今年上半年,北京新开盘高档公寓的平均报价上涨了6.2%,目前每平方米已超过3万元人民币。上海中原研究咨询部提供的市场研究报告,在2009年第二季度,上海市高档公寓新增供应量为5.90万平方米,环比减少33.8%,占全市商品住宅供应的1.7%。高档公寓成交量为29.32万平方米,环比增加179.7%,成交均价为39068元/平方米,环比上涨10.1%。这里关于高档公寓的界定,都是指销售均价在人民币3万元/平方米及以上的公寓住宅,不包括单身公寓、酒店式服务公寓等特殊的住宅产品。

“北京过去有内销房和外销房的区分,那时候内销房叫住宅,外销房叫公寓,以前是外国人住在城市中心的公寓里。除了功能性的、小户型出租的酒店式公寓之外,高档公寓住宅的名称是这一语境的延续。好像一叫公寓,房子就能卖得贵一些。”华高莱斯国际地产顾问公司总经理李忠向我分析说,“特别是高档公寓,在销售时往往力图树立一种高于普通住宅的价值感,除了地段的价值外,还有塑造出一个有特定价值感的社会阶层的含义。这是亚洲城市的特殊性,是某种殖民情结的延续。”

新型城市花园公寓

当张爱玲1943年在《公寓生活记趣》中写道:“我喜欢听市声,比我较有诗意的人在枕上听松涛,听海啸,我是非得听见电车声才睡得着觉的。”我猜想她可能是嘲讽“枕流公寓”的名字。那时候,张爱玲住在过去叫“爱丁顿”、现在叫“常德公寓”的意大利式建筑里,相比之下,华山路上的“枕流公寓”是更加优越的“海上名楼”。

枕流公寓建于上个世纪的30年代,由哈沙德洋行设计,馥记营造厂施工,今天看来仍然是出众的城市公寓设计。大楼平面呈八字形,高7层,地下1层,西班牙风格,顶层有女儿墙,屋面铺筒形瓦。在3944平方米的地皮上,有2500平方米的花园与草坪,园子里有流溪、假山,地下室又有游泳池。“枕流”二字出自于《世说新语》,期望过上“枕石漱流”般的生活,也有隐居山林、居静思危、归隐田园之意。1932年起,周璇在枕流公寓里住了25年。解放后,还有曾任《文汇报》总编辑的老报人徐铸成、文艺理论家叶以群、篆刻家吴朴堂以及越剧演员范瑞娟、傅全香、王文娟等在那里住过。

枕流公寓建筑面积7970平方米,每层有5~7户。其中1~5层有使用面积80平方米的两室户、100平方米的三室户,6~7层为五室的跃层,居室是套间,主仆分道出入。公寓的房间都很宽敞,高度在3.35米左右,还有檀木地板,中国漏窗式阳台栏杆等设计细节。总体而言,它和理查德·迈耶的布鲁克林展望公园公寓大楼是近乎相似的设计概念和布局。

也许,像张爱玲这样非得听见电车声才睡得着觉的“雅人”毕竟是少数,绝大多数城市里的世俗中人还是向往纯净的空气、葱绿的大树,听着花园里的虫鸣溪流声恬然入睡。城里人的苦恼是“场所的苦闷”,念念不忘的还是花园、山庄、林地等等。

1933年,科拉伦斯·斯坦(Clarence Stein)设计出“汽车时代的第一城”——拉德本(Radburn)规划,从此产生了被称为“花园公寓”的这种新社区模式。“拉德本结构”在上个世纪60年代美国郊区化运动的“绿带城”规划中被广泛运用,主要方法包括用超级大街区取代过去的长方形街区,完全的人车分离,公园成为社区的支柱,住宅起居室和卧室面向公园、服务房间面向道路等等。

低密度的、位于郊外的花园公寓(Garden Apartment)严格说并不是一种建筑类型,更多的是表达了一种住宅的使用和组成方式。二三层或者五六层的花园公寓保持低密度,通常位于郊外,精美的建筑形成高雅社区的形象。根据杨德昭著的《花园公寓》书中提供的数字,到20世纪70年代以后,花园公寓几乎成为美国多层住宅中的唯一模式,占据了美国多层多家庭住宅90%以上的市场。

郊区花园公寓是身处“城市病”的人们对另外一种诗意生活方式的向往和憧憬的结果,出于对城市的失望和逃避,希望获得提供田园生活的归隐,然而,他们并没有获得理想中的“田园生活”。传统花园公寓缺乏舒适的公共领域,天天面对单调重复的景观,没有方便的学校、商业、服务和文化设施,虽然有精美的建筑和漂亮的花园,仍然无法形成真正意义上混合的、多功能的社区。简单地说,它只是一个睡觉的地方,单一的城郊居住小区形成一个个独立的王国,无法有效地协调,无法以一种可以形成城市的方法组织,也无法享受一个完善城市有机体所提供的种种便利生活和设施。

某种意义上,现代主义的传统花园公寓和住宅小区都是一种反城市的居住理念,从城里/城外、旧城/新城、人居/人聚三个方面来看,居住在城市中心的边界以内是一种稳定、具有安全感的生活,在城外难免会有漂泊的心绪,给人以无存身之所的恐惧感。从城市规划来说,花园公寓属于郊区无序蔓延的产物,封闭社区、超大街区的特点,本质上属于浪费资源的不可持续社区模式。

在郊区和城市之间的往返需要耗费大量的时间和财力,到20世纪90年代,传统花园公寓趋于衰落,几乎同一时间,新型城市花园公寓开始出现。它最重要的变化是重归城市,出现在已建城市的中心地带,增加建筑高度和密度,涵盖了城市、社区和花园等概念。

法国巴黎Rue De Meaux一组有220套单位的公寓是一个典型例子,它结合社区附近的环境,填补现有街区的空置地块。公寓的建筑高度和排列跟现有社区吻合,内部有一个绿化的花园,外部封闭,但是内部有公共开放空间。

新型城市花园公寓规划内容主要包括沿街道步行导向的住宅建筑、功能混合的社区中心以及新型的社区园林景观等。住宅面向街道,住宅入口直接放在街道上,强调与街道的互动,把停车场转入地下,地面营造步行街道环境。

新型城市社区花园与传统的花园公寓的不同之处在于花园在城市建筑的围合中产生,需要建筑的体量来界定。在社区建筑体量的围合之下,花园与社区中心和活动空间结合,除了绿化景观之外,也是构成社区生活的物质元素。花园的根本目的是帮助形成城市社区,形成一系列公共空间、公园和景观步行街。新社区融入城市的网状道路成为城市的一部分,社区公园绿化融入城市绿化,形成相互连接的公园系统。

城市综合体

曾经,洛杉矶郊区模式的兴起意味着城市演变模式出现重大变化,它向世界展示了一个新的城市发展模式——分散、多中心和大规模郊区化。在亚洲,这种扩张性的城市主义理念曾经代表了被效仿复制的原型。

纵观历史,城市向来将高楼林立的景观和公共场所的繁华引以为荣。作为“终极的垂直城市”的纽约,乔尔·科特金(Joel Kotkin)在《全球城市史》中描述:“由于美国令人敬畏的工业力量,纽约在1900年就已经享有美国史无前例的经济和文化优势。纽约人自己经常把他们这座城市看成是一种新型城市的先驱,纽约熠熠闪光的玻璃幕墙高楼和灰暗的街道景色是现代大都市的一种表达方式。”直到今天,城市世界的中心仍然是纽约。

今天秋天,77层的曼谷MahaNakhon大厦开始动工,意味着又一个亚洲“垂直城市”样本的出现。总面积约为15万平方米的大厦综合体设计自下而上都寻求与曼谷城市的紧密联系。在一系列的建筑元素中,包括面积约1万平方米的天台、植物茂密的公园、豪华购物区和高级酒店等,那里的广场将成为城市中新的公共聚集场所。

MahaNakhon一词的泰文寓意是“大都会”,大都会建筑事务所(OMA)及其合伙人奥雷·舍人设计了这一“泰国第一高楼”。抛弃了孤立的塔楼或者塔楼+裙楼的建筑模式之后,它的造型结构自下而上逐渐“消融”,让高楼融入城市环境中。

MahaNakhon有200套丽思卡尔顿公寓分散在大厦的24~73层,每套公寓有2~5间卧室,面积从125平方米到830平方米不等,层高达3.5米。塔楼的“像素”设计一定程度地减少了观景的障碍,公寓有探出空中的玻璃房、瀑布水潭和超大露台等,这些都是高层住宅中鲜有的设计。

追溯起来,体现城市功能混合的建筑综合体的最早例子是古希腊城市的市俗中心——阿索斯广场(ASSOS),这个广场平面为梯形,在较宽的一底边建有神庙,两侧有大尺度、高两层的敞廊可以做商业活动之用。有的敞廊墙面饰以壁画或铭文,记录战争胜利、帝皇的授赏、城市法律条文或哲学家的格言,人们从各地聚集在这里,一边进行买卖一边还可以谈论各地发生或将要发生的事情,举行诗歌朗诵、演说活动等。

近些年来,有一部分城市公寓是作为“城市综合体”构成部分的产品模式出现的。万达集团自2001年以来,8年时间在全国30多个城市开发了近40个万达广场,其中开业18座。根据万达集团股份有限公司董事长王健林的定义与分析,“城市综合体”是万达2005年以后开发的产品,每个总面积都在30万平方米以上,也是万达商业地产的第三代产品。

万达第一代商业地产称为单店,业态整合在一个单体建筑内,第二代称为纯商业组合店,由多个单店组合而成,第三代城市综合体被称为HPSOCA,由酒店、写字楼、公共空间、购物中心、文化娱乐休闲设施和公寓等英文的第一个字母组合而成。HPSOCA是由多种商业业态通过建筑流线合理有机组织形成的建筑群体,其中各种功能相互补充和借用,形成有机的联系,集约高效地利用土地资源,体现城市的核心价值。

如果严格地定义,城市综合体是指具有城市性、集合多种城市空间与建筑空间于一体的城市实体,把城市交通、公共活动、休闲娱乐等和商业、办公、居住、酒店、展览等建筑空间进行整合,形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体不同于建筑综合体,它强调的是城市开放性和公共性。一个更加典型的例子是香港IFC国际金融中心,位于香港CBD的黄金地段。ICF汇集了香港最高的写字楼IFC二期、高速铁路终点、机场快线港岛站、大型购物中心、四季酒店、四季酒店式公寓,同时又有地铁站、公交车站、过海轮渡码头等交通站点汇集。

在大约5万平方米的土地上,整个ICF建筑群建筑面积43.7万平方米,容积率超过了8。它构成了一个网络状的城市综合体,除了覆盖整个步行区,它的影响突破了中环地区而扩展到了整个香港岛。参与设计香港IFC的建筑师严迅奇曾经说过:“当我们开始处理在城市中的项目时,关系(relationship)成为新的准则。与其说是在城市中建造建筑,我们更倾向于在建筑中建造城市。”

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