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两名楼市炒家的资金路线图

2009-08-04 12:56 作者:朱文轶 2009年第29期
“4月份,信贷全面复苏后,这些房地产商才真正解困,他们通过低利率的票据贴现还清我们的过桥贷款。信贷解放了这批开发商,而我们的资金也在房产交易复苏初期打了一个‘短平快’,进一步充实了资本,恢复了元气。”

5月21日,广渠路10号地在京拍卖,经过多轮角逐,持7号标牌的富力地产以10.22亿元拍得

“4月份,信贷全面复苏后,这些房地产商才真正解困,他们通过低利率的票据贴现还清我们的过桥贷款。信贷解放了这批开发商,而我们的资金也在房产交易复苏初期打了一个‘短平快’,进一步充实了资本,恢复了元气。”

程东(化名)接受采访的时候,正和他的8名生意伙伴在温州的一家茶楼里喝茶。他们称之为“发财大会”。自从投资市场活跃以来,他们之间这样经常性的碰头更加频繁。作为温州最为活跃的楼市炒家,程东一直在说服他几位投资矿产的朋友把一部分资金转移到楼市中来“联合投资”。

今年4月以来,楼市的转暖既为程东的资金解了困,也给他带来了新的挑战。程东发现,多数竞争对手们不仅都恢复了元气,资金实力甚至都比楼市低迷前大为增加,以至于,他必须寻找新的加盟资金才能增加话语权。

在北京,2009年春季,张羽冲的投资做了一个鲤鱼打挺式的翻身。这位以不动产投资著称的京城投资客一改几个月前表示“3年内不再涉足楼市”的声明,在最短的时间里将自己用于民间放贷的资金全部收回,并全仓杀入三亚的高端住宅市场中。这两名一南一北的楼市炒家同时做出的增仓楼市的投资选择,为我们粗略描摹出了今年民间热钱的形状和流向。

资金救资金

资产价格的一夜暴涨,在程东看来,无非就是“资金”救“资金”的最终结果。温州人程东2004年和朋友通过温州民政局正式报批成立了一家“房地产投资协会”。这个以协会面貌出现的“炒房团”至今已经吸收了4万名房地产炒家,是温州最大的民间炒房群体之一,它的会员要求至少有100万元以上用来置业的流动资金。“从我们这些职业房产炒家的角度,可以清楚看到当初巨量的信贷资金是怎么在起着四两拨千斤的‘放大效应’的。”程东对本刊说。

去年上半年,由程东带队、50多人组成的温州购房团还在上海进行了一次小规模的“采购”。这些会员大部分以女性为主,是典型的“太太团”,作为较早进入上海市场的炒家程东,充当了这个“太太团”的全程顾问角色,“当时主要方向是在乌鲁木齐北路、华山路、西藏中路等地块的几个项目中选择。”程东说,虽然这次采购中拾进篮子里的并不多,但事实证明,世博会预期抗不过大势,炒房团显然过于乐观地估计了利好预期,进行了一次过早的抄底——这批资金不幸地成为沉没于危机的牺牲品。

“到去年底,我们都还有一部分资金还被困在市场里,但整体来说,元气并没有大伤。”程东回忆这次小小的投资失误时说,“我从1999年进入房地产市场,这种市场波动对我来说是习以为常了。任何时候,我都会有保留地去下注。我们这行有个通常说法,就是‘小心地看一件事,大胆地去做’。这种态度决定了我们在进行大规模投资前都有一个铁打不动的前提:不是先想到这门生意能赚多少钱,而是先看我能亏多少。”

尽管如此,2007年到2008年的波动还是超出程东们的想象,这家“房产投资协会”代表了相当一批温州炒房团的处境。“我们提前分散了风险。”程东说,“但我们还是有一批资金没有出来。一个就是投资上海的物业;另一个,是我当时在浙江买的6块地,一共做了4个项目,去年开始没销售了。钱投进去,没有资金回来,4个项目,光工程款就有1.3亿元要付。即使托关系找人,解释目前的困难,70%的钱还是逃不掉的,这就要付8000万元。当时买卖流通完全断了,没有回笼资金,每天硬成本开支就是20多万元,这是极为折磨人的,几乎把我们逼到悬崖边上。”

温州炒家的强项就是相互拆借,但彼时的“强大”处恰恰成了此时的软肋。“所谓温州优势,就是民间资本的融资灵活,大家捆在一起,小资本成了大资本。”程东说,“但当时,所有资金都往回撤,对温州这样民间资本繁荣的地方,反而成为灾难最深重的地方。抱不了团了,谁也没钱,你周围的人都缺钱,那一下子长项就成短板了。银行里不仅不可能借出钱,有的还要催还以前的债。没办法,高息借贷是唯一出路。”

程东说:“银行年利率上限7厘6,民间借是7分2,1000万元,利息就是720万元,一个月支付的资金成本抵上银行的12倍。还有一些被银行逼债,没办法,我周围有的炒家为了还债借的最高的民间贷款月息是15%,1毛8分息,就是说借1000万元,光利息就要还1800万元。这是非常残酷的,却是很真实的情景。”

让程东松了一口气的是,这种债台高筑的日子没多久就结束了。“因为有当初一笔套现资金的支持,我们撑到了增量资金到来的时刻,而没有成为倒在黎明前的悲惨的那些人。”程东说,就房地产领域,外围信贷资金的大举进场从今年3月份真正开始。“我们获得了一次很好的解套的机会。因为销售一松动,我们就能够把一些成本最低的一批住宅产品率先出手,获取资金回笼。”

新的接力游戏开始了。程东和很多房产炒家的做法是,利用销售回暖的机会,快速收回一批现金流,并将这先期收回的资金再迅速转到另一种“抗跌性更强和政策引导更对炒家有利的产品上”。“这些产品相对而言属于低估值物业。”程东说,“这样一来,交易,套现,抄底,楼市炒家们频繁地运作,使得资金活跃度在不断的‘接盘游戏’里再度高涨。我们可能感受到了市场上资金量巨大,其实这里面既有实际增量资金投入量的放大,也有库存交易在信贷效应里流通频繁的结果。”

被低估的洪水

这些民间增量资金怎么一夜间就冒出来了?“其实并不难理解。”北京房市炒家张羽冲说,“国外当时是没钱,中国是有钱不敢花。”他说,在市场处于谷底期间,活跃的民间拆借其实本身就是民间资金旺盛的体现。张羽冲在熊市时就加入了民间放贷者的行列,将自己在北京拥有的绝大多数商铺变现后的资金跟几家民间担保公司合作。他放贷的对象,就是过去的“战友”但当时被困在绝境的房产炒家们。但2008年底,他的投资已经转向了,他用了一个月左右的时间把这些分散的借贷资金全部收回,“我打算重新杀回房市了”。

张羽冲对政策历来调控房市的过猛一直颇有微词。他认为,简单地用一套房和二套房来区分投资和自住的政策制定依据是有问题的,“真正能买得起房的人有多少只满足于一套住房?第二套住房本身有相当大自主需求的合理性在里面。你把投资的、投机的、有自住需求的一刀全砍了,这等于是用大坝来防洪,但是一点不给一些民间资金适当的出口。这种以堵为主的办法,造成每次到政府不得不开闸泄洪的时候,民间资金的洪流会积累到无法控制的地步”。“2005和2006年国家两次政策出台让市场成交量连续两次迅速下降,在后一个月的时候,价格和量迅速反弹,积压的时间越长,反弹的力度就越高。”

程东完全认同张羽冲的判断,他说,“闻风而动”的热钱是高度敏感的,一有风吹草动,它们会通过各种管道隐蔽起来,并再积聚新一轮力量。程东对本刊说,去年奥运会前后,温州资金大面积从房市、股市里撤出,“我们温州中小企业会有个大概统计,从北京撤出了450个亿,从上海撤出了500个亿”。这些流回温州的资金多数蛰伏下来在等待机会。

而程东说:“其实这些钱只是温州资金的冰山一角,恐怕没人知道这笔资金的总量是多少,计算不出来的。通常依据是看储蓄,温州存款额在2008年是直线上升,到2008年第三季度末,温州人在各银行业金融机构的储蓄存款余额2036.4亿元,首超2000亿元,比年初猛增332.69亿元。”“这方面当然反映了一大部分,但国内的个人资本一直以来是被低估的,温州资金是民间资本里最重要的参量之一,也一直是很大程度上被低估的部分。实际上,我们自己都知道60%以上的温州民间资金都不反映在储蓄上,而是在其他城市以各种形式存在。温州因为是中国最大的侨乡之一,它本身也成为海外资金进入国内的一个渠道,比较简单的方法就是通过香港一些汇款公司或者虚报进出口数据的办法流入内地,进入一些亲戚朋友的名下。这些货币互换没有涉及实质货币的运动,银行也很难查知资金的来源和用途,无法进入统计。”

“另外,还有一批不太容易计算的资金是从制造业中流出的,因为温州到现在为止还有30%的中小企业仍然停产,有不少企业已经把实业资金和一部分剩余资本腾出来,在投资领域物色目标。”程东说,“一旦有相对明确的入场信号,这些林林总总的民间资本,就会全部涌入房市和股市,处于地下和灰色状态的民间资金也都浮出水面来。”

入场信号

“我们怎么察觉到入场信号?就是民间信贷。和它比,银行银根的收放要显得滞后很多。”程东说,从今年3月份开始,温州民间拆借的利率开始大幅回落,短短一个月时间,由高位时的6分息7分息,骤降至3分息,这是信贷投放后,宽松货币政策传达到民间市场最直接的表现,“这已经是给我们发出明确的信号了”。

“大家开始把钱拿出来了。”张羽冲在北京的观察从另一个角度回应了程东在温州感受到的信号。他在调查了北京几个城区中端和高档的几个楼盘,“我发现贷款的比例一下子超出一次性付款的人的时候,就说明大家信心已经开始恢复了”。张羽冲多年的投资经验告诉他,“如果50%的人贷款,50%的人全款,房价基本还是横在那。70%一次性付款,30%贷款的,说明有部分是以前观望的存量资金。如果60%以上是贷款,那么房价会微微上涨一点,敢贷款,就说明对预期看好”。“杠杆效应肯定是3比7,本来只能买3套,由于大家贷款了,成交了10套,多成交了7套。这会有一个什么样的放大效应?所以说,当信贷传导到消费时,投资客进场应该不需要再犹豫。”

银行宽松信贷的杠杆效应继续显现出来,并在资金接力中被推波助澜。程东先把已经可以用来周转的资金用去投资3个月的短期过桥贷款。“这也是为了让资金在短期内迅速收益,弥补过去高息借款的损失。”程东说,“在熊牛转换时刻,还有一些房地产商处于着急换取现金流的状况,他们在获得一期项目的预售许可证后,如果需继续融资以完成余下项目,会拿出一部分的单元,以市价30%到50%的价格打包预售给我们这些炒家。同时签署3个月后的回购协议,以退房形式将本利一起偿还。此类项目普遍月利率为2.5%左右,如果房地产商届时无力还款,那么我们可以处置相关资产。”

这是一笔各取所需的买卖。程东说,“炒房团”资金是典型的热钱,周转灵活,是率先从房市中解套的一批资金,他们把目标对准那些受困更深的地产商。“房地产商的身体比起我们要庞大,虽然销售有起色,但他们转身没有我们这么容易。在银根刚刚放宽的时候,一些开发商还得通过向我们这些民间资金求助,来维持项目开发。4月份,信贷全面复苏后,这些房地产商才真正解困,他们通过低利率的票据贴现还清我们的过桥贷款。”“信贷解放了这批开发商,而我们的资金也在房产交易复苏初期打了一个‘短平快’,进一步充实了资本,恢复了元气。”

“炒房团”的另一种做法是,直接吃掉一些弱势开发商的楼盘。程东说,“我们从来不跟上市公司或者开发实力很强大的房产商合作,首先我们不是一个对等的主体,我们的合作一定针对资金实力相对弱的民营企业”。“一些中小开发商可能手里有几个亿的现金,但在上海、杭州这样的城市,几个亿充其量也只能算得上一个弱小的开发商,5个亿,在上海也就是拿很小的一块地。这样的条件下,他更依赖于市场非常灵活的通道,就更需要借助多种资源。所以我们一个公开的名义是‘购房团’,师出有名,也帮助这批开发商成功从市场上阶段性地撤退。他们缺钱,要套现,但套现,要有个好名声。我们不会让你有利益上的损失,也不会让你有名誉上的损失,不会给外界你的资金量吃紧的印象。我们摸准了这批开发商的心理,只要价钱合适,时机合适,他们肯定是愿意跟我们这样的民间游资来配合,实现资金的快速滚动。”

“我们在他拿地的时候就开始合作,当他有一个初步的利润后,就由我们来接盘。我们实际上是承担了资金接力的功能,将开发商的一部分风险分摊掉。另一方面,我们也能保证顺利吃进后期的巨大回报,这里面涉及民间资金之间心态的博弈。”

这时候,对于众多像程东这样的炒房群体来说,他们之间需要较量的是,谁筹措资金的能力更强。熊市里,资金各自撤离主战场,分散到各个角落。“这时,拼的是谁能在最短时间内集中起最强大的现金流。”程东说。

资金的组织者

程东既是一个职业的楼市炒家,他的角色相当于一个温州炒房资本的代理人。“我们作为一个正常的买客,大部分炒作人,是引导更多的人将小量资金综合成一笔庞大的资金流。买1套是零售,买10套是小批发,当我用一个更大的量来做一个价值谈判的时候,这个空间是很大的,因为我有现金流,开发商有这样的需要,他要做出一些妥协。”程东说。

而和温州人天然的抱团习惯比,张羽冲的挑战要相对大些。不过,过去成功的投资经历成了最好的广告,他比以前更乐于跟媒体打交道,因为这有助于他在投资人中间扩大影响力。

他最近的一次举动是把自己集中起来的资金全部投资于海南三亚的100套房产里,跟随张羽冲到海南的还有当初一批跟随他投资北京“富力城”的老炒家们。“前后有80多个人跟我去了。”张羽冲说,“他们打电话问我最近有什么打算,我说去海南,他们就都说要跟我一起去。去的人到那儿一般都买了两三套。‘抱团’是一个特别容易互相感染的事情。一个人做决定并不容易,比如你有100万元,你觉得这个房子会看涨,但不确定,作为保守的投资,你可能只会买一套房子。如果这个时候有人确信房子涨价利润的空间时,周围的群体又抱团进入,你会被鼓舞起来。我就是那个做出判断的人,也是资金的组织者。”

在又一次经历这样“民间资金领袖式”的人物后,张羽冲开始重新设计自己的角色,“我发现了一个事情,别人买房子没折扣,我到哪儿买房都有折扣,我为什么不能按照‘携程’的模式来做呢?如果北京成交1000个亿,要是有一半人,委托我来谈折扣买房子,我能影响多么庞大的一笔资金走向?”“而且我周围已经聚集了一批有实力的、有闲置资金的人,我不需要花时间去专门游说,很容易就能把资金集中起来。”

张羽冲在这一轮房产热潮中注意到,民间资金流向有了一个显著变化,就是比以往更快了,“这次经济复苏信号出现,到房价起来,其实是很突然的,但你发现,炒房者能迅速地运作其中。可见,民间资金集中的效率变得更高了。我发现大家资产都不少,但很分散,你有100万元,他有200万元,投资成不了规模,谁都干不了大事。我手上就有个例子,有个很好的商铺,2200万元,银行要租下来,知道好,但是没几个人买得起。但我动员了几个朋友,大家凑一下就很容易办成了这事”。

张羽冲说,熊牛转换时刻,对任何投资者来说,都是一个最好的机会,“为什么我去年把手里的很多商铺出手套现,那时候现金为王,它可以收购值钱得多的资产。而熊牛转换中,很多扛不下去,要急于套现还钱的人,都把一些资产贱卖了。炒房客的房产只是其中最小的一类,很多抵押给银行坏账,有眼光的人是真能挖出金子来的,明明值1亿元,人家卖给银行7000万元,是因为救命才低价卖的。这时候你有钱,你有能力接手,你就是抓住了熊牛转换中最有价值的时刻。但对大多数投资人来说,7000万元还是很庞大。我现在尽量用我的模式促成这些收购,每个人的自有资金都不用很大,把项目分成10份,我找10个人来接手,立了个项目,大家入股买入。这会充分发挥分散资金的能量”。

张羽冲的下一步计划是,将这种民间合作以财富俱乐部的形式,转换为一种常态。

区域和退路

尽管程东的投资再次进入如火如荼的局面,但程东并没有放松警惕。“一般的投资者是不容易理解我们的。现在每个人都有投资意识,但是他的资金量有限,投资无非是以增值保值为诉求的,危机到来时,普通投资者受到的冲击也极度有限。但我们不一样,一下子集中那么大量资金的地产炒家,牵一发动全身,所有人都系在那根头发上的,你一揪我们就痛。政策是随时盯着你的,房产这个特殊领域,对职业炒家来说,不存在任何扶持之说。市场一好,政策就会打压,银根紧缩,政府制定了很多游戏规则来牵制这个群体,那我们就要自己给自己留退路。”程东说。

“因为我们是职业炒家,资金来源很多,我们必须要对这些资金的所有人负责。我们在确定一项投资前,要回答所有人三个问题:什么样的产品类型的判断?什么样区域的选择?最后,也是最关键的——怎么收益?”程东说,“怎么收益就是指,政策来了,风险来了,能不能承担?怎么预判政策会带来的风险强度?那么大的资金,你投出去之前,是必须要给自己想好退路的,以保证能在风险来临之后,我们在众多的民间热钱里独善其身。这甚至是比你募集资金的雄厚与否更为重要,它决定了你能否获得下一次机会,你作为代理人能否继续获得别人的信任。”

程东和张羽冲都认为,对热钱来说,政策是最好的资金流向风向标。“听政策、听金融方向,发现重大市政工程的动向,发现资金流和产品接合最好的方案。我现在手上最大的资金全部都在福建。为什么?首先建国60年也是我们投资的一个最重要的主题;另外,两岸关系现在是在一个高度良性的轨道上,福建具备那么好的沿海条件,但因为台海局势制约,60年来发展很缓慢。我现在用很低廉的价格,去博一个两三年时间,中线爆发的一个机遇。”

“我们重仓投海西,福州、泉州、漳州、宁德这几处的房产,今年3月份扔进去,现在已经有30%以上的收益了,超过我们收益预期了。另外,对我们游资来说,为什么要挑这些低价有潜力和爆发的区域进?也是因为我们要给自己留后路。北京、上海属于‘高价股’,这些区域的房价已经处于相对高位了,这轮行情,有些楼盘的确也可以实现30%甚至更高的收益,但对我们来说,风险高啊。我在这个位置接盘后,我卖给谁?现在北京这些地方明显又出现了观望气氛,交投从谷峰开始回落了,而我们是耗不起的,不可能等这轮行情下去之后,再等下轮行情起来,才找到买主,那会死得很惨。”

“我们在上海炒了少量的几个物业,感觉这一波房价上涨里,外资占了很大比例。而且我们了解到这批资金为了避险,也选择的是快进快出,尽管现在大城市房价是继续涨还是回落,谁也不太清楚,但我了解到,很大一批外资现在已经选择套现出局了。我的一个搞地产中介的朋友那里采集的数据,今年上半年以来,二手房外资买卖之差逐步扩大,资金呈流出状态。所以说,现在大家心态很谨慎,我们更不会把最大的赌注放在大城市。”程东说,“而海西概念区域不同,那是低价区域,现在有很多国内国际炒家正云集那里,就比谁先下手,谁先拿第一棒,50%甚至翻倍涨幅过后,比起北京、上海,我要找到接第二棒的买家是很轻松的。”

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