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“地王”归来

2009-06-03 11:30 作者:邢海洋 2009年第19期
因新政策影响,即可能在已完成的4880亿元的基础上增加约1305亿元,达到6185亿元,这样,房地产业的增速就将恢复到前两年高速增长的状态。

因新政策影响,即可能在已完成的4880亿元的基础上增加约1305亿元,达到6185亿元,这样,房地产业的增速就将恢复到前两年高速增长的状态。

北京广渠门外一片住宅用地经由89轮竞价,最后被富力地产以10.22亿元拍得,价格是起拍价的3倍,折合楼面地价1.5万元/平方米。与拍卖热烈场面形成巨大反差的是,拍卖结果一出,舆论一片悲声,仿佛房价必涨无疑,“小阳春”后将是更猛烈的上涨。

广渠门这个地理区域内,5个月前曾在北京地产业制造出了另一个轰动效应。紧邻二环路、使用期长达70年的冠城商业地产项目以1.25万元/平方米的价格售卖,并且全款可获得九折优惠,当时这种被称为“一次到底”的降价,正在全国的房地产业流行开来。冠城项目共有700余套房屋开盘,吸引了1200余名抄底客排号,但到最后,房子虽热销,并没有出现随后几个月经常出现的“一扫而空”的局面。春节后,似乎一夜间,刚性需求释放出来,房价开始了持续上涨。4月底的价格已经比1月底每平方米上涨了1840元,离去年房价最高涨时创下的纪录虽还有一两千元的差距,但已经恢复到去年10月价格开始跳水前的水平。换言之,刚性需求下,北京的地产已经恢复到了“正常”水平。

房地产业是资金密集型产业,一旦资金接济不上,则只有不计代价地抛售回笼资金,此外别无他法。去年底到今年初,广渠门附近接连两次抛盘都和资金有关,全款的高折扣优惠更显示出开发商的资金饥渴。若是准现房,售房后开发商能很快从银行获得购房者的借款,贷款和全款购房对开发商没什么区别。期房却不同,未封顶之前需要投入大量建设资金,恰恰这时候开发商无法从银行贷款。今年三四月间,当房价已经明白无误地显示出上涨趋势的时候,北京仍有多个项目选择低价清盘,而非惜售捂盘,就因为去年一年的时间房价居高不下,交易萎靡。以地产的开发周期,一年地产商可以熬过去,但第二年资金流就枯竭了,届时不得不降格以求。国家统计局发布的数据就显示,今年一季度,全国商品住宅完成投资3422亿元,比去年同期回落31.5%。同时,一季度全国房地产开发企业完成土地购置面积4742万平方米,同比下降40.1个百分点。大范围的土地流拍和商品房清盘正是地产商资金链断裂的前兆。

正是这一背景下,4月底,国务院常务会议对包括商品房在内的11种固定资产投资项目的现行资本金比例进行调整。政策刚公布,迅速被业界解读为刺激地产投资的重大利好,并导致基金在股市大量购进房地产股。广渠门“地王”的出现未必就不是这一政策的结果。不过,国务院会议是原则性说法,具体资金比例还要住房和城乡建设部出细节,按照住建部的日程安排,随后开始了政策观察期,根据情况考虑是否出台刺激政策。按理说,观察期内,地产企业自当谨言慎行,为自己赢得宽松些的资金环境,可惜,市场似乎又回到了“滚烫的铁”的状态,那些消化了存量房的企业,那些资金来源有保障的企业从蛰伏状态苏醒,开始为下一轮扩张做准备了。

对于可能的自有资金比例下调,市场纷纷揣测的比例是30%。此前商品住房的资本金比例被定在35%以上,也就意味着,对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款。有人依据一季度房地产业自有资金1330亿元进行测算,结果是,一季度,在35%的基础上,自有资本金比例每下降一个百分点,最低能增加房地产开发贷款达到115亿元以上,能增加房地产开发投资可能达230亿元以上。因新政策影响,即可能在已完成的4880亿元的基础上增加约1305亿元,达到6185亿元,这样,房地产业的增速就将恢复到前两年高速增长的状态。

“地王”的出现不仅在消费者身上激起了忧虑,也引起了管理层的反应。住建部一名官员就透露,政府部门对房价加速上涨有所顾虑,目前情况下不会再出台刺激性政策。问题是,早在2004年宏观调控时期,为抑制房地产业的投机和房价上涨,政府将房地产企业的自有资金比例从20%提高到35%,却未能遏制随后全国范围内的地产投机和房价上涨。现在,无论购房者还是开发商都普遍相信危机已经过去,各路资金便会滚滚而来。

尽管北京的存量房足够开发商卖12.8个月的,全国库存第一,但在居民收入持续上涨的预期和城市化的长期趋势下,开发商还是选择了为未来押注。而房价,既然能在一个高水平上稳定下来,恐慌过后,也难有再“捡漏”的机会了。

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