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善用房地产

2009-06-02 12:28 作者:谢九 2009年第20期
房地产业的尴尬在于,它在经济体中的体量决定了对它的调控涉及方方面面的问题——不仅关系着宏观经济的过冷过热,还关系着民生保障与宏观社会结构的调节。房地产业由此背负了可能比其他行业更沉重的重负,也是各方利益最敏感之地。

房地产业的尴尬在于,它在经济体中的体量决定了对它的调控涉及方方面面的问题——不仅关系着宏观经济的过冷过热,还关系着民生保障与宏观社会结构的调节。房地产业由此背负了可能比其他行业更沉重的重负,也是各方利益最敏感之地。

房地产渐进式回暖

春节之后,房地产市场不断出现的“小阳春”已经成为街谈巷议最热门的话题,珠三角、长三角乃至京津地区,楼市成交量普遍迅速升温,部分城市甚至回到了2007年的巅峰水平。

对于楼市的这一轮行情,合理的解释在于开发商的降价和消费者的刚性需求共同制造。至于能够持续多久,大多数人却并不乐观,普遍认为最多能持续一个季度,“小阳春”只不过是一轮昙花一现的短暂行情。不乐观的前提是国家的房地产政策,而国家的房地产政策又受多重社会因素影响。

但消费者的刚性需求却超出了人们的预期,楼市的转热不仅持续了今年的第一个季度,在上半年进入尾声之际还未见终止迹象。而且,即使随风而动的开发商们已经开始提价,也没能阻挡住投资者、消费者的购房热情。

更让人意外的是,房地产投资也开始悄然升温。今年前两个月,房地产开发投资增速仅为1%,和去年高达30%的增速比可谓跌落谷底,这也成为当时很多人对房地产业继续悲观的理由。但就在人们以为房地产投资将出现负增长之时,今年前4个月的房地产投资规模却同比上升4.9%,虽然距离去年30%多的增速依然遥远,但和前两个月比,显然已经开始提速。与此同时,在土地一级市场上,北京富力以10.22亿元拿下广渠门“地王”,楼面单价高达1.4万元,万科以13.86亿元拿下佛山“地王”,又明显提升了羊群效应。

如果只是房地产成交量的反弹,房地产对现时中国经济的拉动力量终究有限,只有当成交量推动房地产投资重新恢复增长,房地产对中国经济的能量才算真正释放。去年四季度,“4万亿”计划使得中国经济迅速止跌,但也带来一些让人困惑的事件。比如说,“4万亿”投资计划已经推行了半年多时间,为何没能带动钢材价格反弹?国内的工业增加值因为投资注入快速反弹,但是中国的用电量为何反而下降?

矛盾之处曾引发外界对中国经济统计数据真实性的质疑。其实,互相矛盾的数据反而更真实体现了中国经济的现状,因为“4万亿”拉动的不可能是全面复苏,“4万亿”力量所及之处,经济回暖迹象便会相对明显;“4万亿”鞭长莫及之处,呈现的依然是疲软和衰退。以钢铁为例,作为经济运行的重要风向标,钢铁价格未能在“4万亿”带动下迅速反弹,其中很重要的原因就在于房地产市场的疲软,房地产占据了钢材市场30%的需求,而“4万亿”拉动的只是一些低端钢材产品。

房地产业的尴尬在于,它在经济体中的体量,决定了对它的调控涉及方方面面的问题——不仅关系着宏观经济的过冷过热,还关系着民生保障与宏观社会结构的调节。房地产业由此背负了可能比其他行业更沉重的重负,也是各方利益最敏感之地。由于房地产投资规模巨大,而且带动着40多个相关产业,对经济的拉动力量毋庸置疑。至少从短期来看,经济回暖如果没有房地产的参与,复苏步伐会缓慢许多,很多相关产业都将很难迅速启动。“4万亿”的力量尚且无法带动钢材价格,其对整体经济的影响可见一斑。房地产市场从成交量到投资规模都开始反弹,显然能带动中国经济更快复苏,但问题恐怕没那么简单。

房地产引擎的能量与风险

中国经济过去10年的高速发展,很多经济学家用比较优势、制度变革等予以解释,如果从更微观的层面观察,房地产的推动作用不容否认。1978年改革开放之初至1998年住房改革,房地产占中国GDP的比重徘徊在2%左右,而经过住房制度改革到2007年的黄金十年,房地产业对中国GDP增长的直接和间接贡献率超过10%。

从投资的角度看,中国经济的投资引擎主要由制造业和房地产支撑,制造业占投资比重约为30%,房地产投资比重约为20%。制造业的投资规模更多随外围市场而变动,可调控空间不多;而房地产作为内需市场的重要组成部分,理应弥补外需萎缩带来的缺口,以此抵御经济下行压力。但房地产市场在去年底的疲软,更加剧了中国经济的波动。从去年下半年开始,房地产开发投资增速开始逐月放缓,从去年上半年超过30%的投资增速,至今年前两个月放缓至只有1%的增长,房地产投资减速,对其他行业而言,也就意味着需求减少,比如钢铁、水泥、建材等行业。

房地产市场的萎缩甚至影响到了“4万亿”计划的顺利推进。对于地方政府而言,土地出让金是非常重要的收入来源,2007年和2008年,全国土地出让收入分别为1.3万亿元和9600亿元,在一些主要大中型城市,土地出让金占地方财政的比例高达30%~50%。房地产市场的萎缩导致地方政府土地财政吃紧,在为“4万亿”计划提供配套资金时也显得捉襟见肘。

国家发改委近期公布了“4万亿”的资金来源,其中中央投资1.18万亿元,其余2.82万亿元来自地方财政和银行贷款等等,在去年四季度和今年一季度投入的2300亿元的中央新增投资中,需要地方配套1700亿。地方财政的压力由此可见一斑。对于地方财政而言,失去土地出让金后,不仅失去了相当部分的财政收入,也使得在“4万亿”项目上力不从心。5月27日,中央纪委、国家发改委、财政部和审计署等四部委有关负责人召开发布会,介绍中央扩大内需促进经济增长政策落实检查情况,发布会上公开披露了地方配套资金不到位的情况——截至2009年3月底,总体资金到位率64.03%,其中中央预算内投资资金到位率94.01%,地方配套资金到位率47.98%。如果房地产市场持续低迷,地方财政无法得到改善,“4万亿”计划的效果也可能因此大打折扣。

由此可见,房地产市场萎靡所带来的影响,已经远远超越了这一行业本身,而是从不同层面对宏观经济带来冲击。从春节之后,房地产市场开始从低谷中反弹,从某种角度观察,地方政府的动力不可忽视。对于地方政府而言,房地产市场反弹,意味着土地财政又能够开始高效运转。
房地产开发投资在地方政府需求推动下开始趋于活跃,直接刺激了其他相关产业的需求。今年初,房地产的回暖体现在成交量上时,国内的家具、建筑装潢材料等行业已经率先反弹。在国内大部分商品的消费额增速放缓的背景下,这两个行业的消费增速逆势上扬,均超过20%。随着最近房地产开发投资规模上升,国内的钢材价格也开始出现年内的第二波反弹,房地产带动越来越多产业回暖,中国经济的整体复苏也就越来越近。

但是,不能简单只看到原始需求下的房地产上行动力。这个引擎一旦高速运行,马上会引发一系列的利益驱使,导致经济结构的缝线增大。上世纪90年代末至20世纪初,美国以IT业为代表的“新经济”泡沫破灭,美国经济瞬间失去了方向感,无奈下就以房地产作为新引擎。这个引擎的拉动面建立在广泛的需求面之上,正是美联储的低利率宽松货币政策,加上各金融机构的所谓金融创新,拉动了美国房地产超速发展,带动美国经济一路狂奔,最终也一头栽倒在次贷危机之上。

政策与利益的博弈

正是因为房地产行业同时兼具巨大的拉动力和破坏力,才使得国家对待房地产这个引擎的态度谨慎而微妙,有关房地产政策的有保有压,一直在寻求一种平衡术——一方面希望释放出房地产行业的能量,同时又尽量调控可能发生的风险。

去年房地产行业陷入低谷后,从2008年10月开始,几乎此前所有针对房地产的紧缩政策都在松绑。从消费者的角度出发,政府出台了一系列鼓励住房消费的优惠政策,对个人首次购买90平方米以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税,地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。此外,从去年10月27日起,个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点;居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%等等。去年12月,国务院对第二套房的政策也开始松绑——如果第一套房小于当地平均水平,第二套房的抵押贷款利率下限调整为中国人民银行基准利率的0.7倍,首付比例调低至20%。同时,房产交易免征营业税的年限从5年缩短至2年。而央行的连续降息,更是大大减轻了购房者的月供压力。

从开发商的角度,地方政府对那些高价拿地的开发商也网开一面,缓交土地出让金。银行体系也开始为现金流紧张的开发商雪中送炭,包括最近的国务院调整固定资产投资项目的资本金比例,将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%,恢复到1996年的水平,明显是缓解开发商资金压力,鼓励各方资本投资房地产之意。

但与此同时,国家对房地产的扶持又始终维持在一定的尺度之内,比如开发商寄予厚望的十大产业振兴计划,最终并没有房地产的身影。近期有关方面重提物业税,也表明政府对于房地产并非无条件扶持,也说明政府对房地产这个引擎始终保持着足够清醒的警惕。5月25日,国家发改委在《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中提出“研究开征物业税”,尽管这并不是第一次提出“物业税”的概念,但对于刚刚有所回暖的房地产行业是不小的打击。但应该看到,政府的房地产政策背后,始终有一个更重要的意愿——通过房地产政策的宏观调控,能够在关系民生的社会结构上有更多作为。

我国房地产的税费主要发生在交易阶段,物业税改革的大方向是将土地出让金、房产税、土地增值税等予以合并,转化为房产持有阶段收取的物业税。按照前两年物业税的空转模式,大致征收方式是,如果房屋是自住,以房产评估价的70%为基准,征收税基1.2%的物业税。如果房产是投资,则以投资回报为基准,征收12%的物业税。

物业税将给对现有的房地产格局带来全方位冲击,最直接影响在于,此前一次性征收70年的土地出让金,将变为70年内分摊,从理论上讲,这将导致房价大幅下降,与此同时,房屋所有者的持有成本将大幅上升,这也将打击炒房投机行为。这可以抑制房价的投机炒作,保护弱势群体的利益,但这样的模式,对于地方政府的影响在于,土地财政模式将会就此终止,因为一次性卖地收入将会分摊到此后的70年中,当届政府的土地收入将会大幅缩水,财政压力也将随之上升。

对购房者而言,物业税的意义大致相当于降低了首付,提高了月供。对于宏观经济而言,这意味着降低了房价的波动水平,但对于目前处于低谷的中国经济,物业税如果现阶段推出,相当于将房地产的能量延后释放,对于短时间内拉动经济增长不会产生益处,但从长期利益看,可以在相当程度上抑制房价泡沫。

在房地产市场刚有好转之时就重提物业税,这多少有些让人意外,某种意义上,可以视为中央政府的一次投石问路,表面上是为了控制房价泡沫,其实是为抑制地方政府为应对眼前经济难题的现时卖地冲动,为实现中国经济的可持续发展奠定基础。1994年分税制改革之后,土地出让金全部划归地方政府,但是属于预算外收入,从此之后,土地出让金成为地方政府的重要收入来源。地方政府的土地财政模式,一方面抬高了房价,但同时也会竭泽而渔,从长远破坏中国经济的可持续发展。尤其对于土地资源已经日益紧张的中国,从理论上说,在18亿亩耕地红线面前,城市土地资源终有开发完的一天。如果这一天到来,房地产还将如何继续发展?中国经济又将如何避免经济硬着陆?

这真是一道复杂而难以取舍的难题,多数人都会先考虑即时与眼前利益。

物业税显然是一个未雨绸缪之道,通过将土地出让金分摊到70年之内来泽被后世,可以在很大程度上熨平房地产行业的波动风险。但是,由于物业税征收还存在种种现实困难,很难在短期内迅速推出,而此次国家发改委放出物业税改革的风声后,甚至可能会加快各地方政府的卖地步伐,从而形成新一轮的土地泡沫。在现在的房地产格局中,地方政府和开发商的利益已经高度一致,如果地方政府认为现在是土地市场最后的盛宴,很有可能和开发商联手制造出楼市泡沫。

增长与民生的平衡

但对于中央政府而言,除了考虑经济增长,更需要顾及民生与相应的社会结构建设。如何在增长和民生之间找到平衡点,对世界上任何一个政府都是巨大考验。

国家发改委日前公布了“4万亿”的投资清单,其中廉租住房、棚户区改造等保障性住房投入4000亿元,占总投资额的10%,在“4万亿”大单中仅次于基建和四川灾后重建。对于保障性住房如此大手笔投入,其实也是兑现政府此前的承诺。在今年的政府工作报告中,温家宝总理明确提出,“我们要坚定不移地推进住房改革和建设,让人民群众安居乐业”。具体措施是抓紧建立住房保障体系,重点发展面向中低收入家庭的住房,高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。

按照建设部的具体规划,2009~ 2011年,全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房,同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造,总投资将超过9000亿元,平均每年3000亿元,通过每年3000多亿元的住房保障投入,以解决全国1300万户城镇低收入家庭的住房困难问题。

每年3000多亿元的住房保障投入,这是一个相当庞大的计划。2008年,我国房地产开发投资额约为3万亿元,3000多亿元的住房保障投入,大致意味着10%的市场规模。如此大规模的住房保障投入,凸显了政府保民生的决心,从经济角度看,既可以通过投资拉动经济增长,同时还可以抑制房价过快上涨,可谓一举多得。

但是,其中的风险也不可不防。从小的方面看,鉴于我们的规划与对国家确定计划的落实都缺少科学与细致的认证,容易形成盲目的“大呼隆”发展,这样基础上的大规模保障性住房建设有可能带来大量的浪费现象。因为对于开发商而言,廉租房和经济适用房的利润微薄,不排除有些开发商通过偷工减料来提高利润,而质量粗糙、地段偏远的保障房可能难以吸引哪怕低收入的居民入住,有些人可能宁愿选择相对高价的商品房。如果类似情形大规模发生,廉租房和经济适用房就有可能形式大于内容,它将形成巨大的浪费,无法实现保障房的初衷,从更长远看,也浪费了土地资源的利用。

从大的方面看,过于庞大的住房保障建设,也可能会对现有房地产市场形成冲击,进而影响经济全局。香港的住房保障体系长期被视为典范,但也避免不了被人们指责。1997年,香港特首董建华在上任后提出“八万五计划”,承诺香港每年兴建不少于8.5万个住宅单位,并保证在未来10年内,香港七成的家庭可以自置居所。但是“八万五计划”恰逢金融危机,香港楼市遭遇重挫,很多沦为负资产的中产阶级就将怨气撒向了政府的公屋计划,认为是“八万五”打击了香港楼市,助长了金融危机的破坏力。

房地产是否应该成为一个国家的支柱产业,向来是一个有争议的话题。2008年11月,国务院在北京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议,国务院总理温家宝对房地产行业做出了这样的表述:房地产业是国民经济的重要支柱产业,对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重,对金融业稳定和发展至关重要,对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。此番表态,可算是为中国的房地产行业的地位予以定性,但如何看待眼前效果与长远效果,还来自对现有经济能力与未来经济能力的细致判断,有待于真正深入的讨论。

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