首页 > 封面故事 > 正文

成都:房产激战背后的土地变局

2009-06-02 12:26 作者:魏一平 2009年第20期
虽然成都的房价在短短五六年间至少翻了两倍,但放在全国房价飞涨的大背景下,仍不能与沿海一线城市相比。在地震与经济危机的双重打击下,相对理性的市场起伏,除了因为自身的经济水平与消费特点外,更得益于近年来“全域成都”概念下的土地变局。在城乡一体化改革的推动下,迅速崛起的近郊县缓解了主城区的供地压力,相对充足的土地供应一定程度上平抑了房价。

虽然成都的房价在短短五六年间至少翻了两倍,但放在全国房价飞涨的大背景下,仍不能与沿海一线城市相比。在地震与经济危机的双重打击下,相对理性的市场起伏,除了因为自身的经济水平与消费特点外,更得益于近年来“全域成都”概念下的土地变局。在城乡一体化改革的推动下,迅速崛起的近郊县缓解了主城区的供地压力,相对充足的土地供应一定程度上平抑了房价。

曾经疯狂的地价

2007年9月20日,注定将成为成都房地产业发展历程中的一道分水岭。

这天,位于百花西路市国土资源局四楼的土地交易中心大厅里,围绕大慈寺以西红星路以东(原成百)地块的拍卖,上演了一场名副其实的“肉搏战”。最终,来自香港的九龙仓公司以72.4亿元的价格拍下这块82亩的土地,折合8800万元/亩。成都新地王的诞生,不仅仅宣告“中国第四城”已进入疯狂的土地时代,也标志着以港资和内地实力大公司为主的外地军团开始全力进军成都。

作为亲历者,上海绿地集团成都分公司营销总监任平在接受本刊采访时,仍对土地拍卖时的狂热不胜感慨:“一块地挂出来,一天一个价,拍卖会都是座无虚席,每一轮都举牌,但却总是很难拿到地,很多成交价实在是让业内也感到心惊。”

彼时,成都三环以内已经很难找到1000万元/亩之下的土地,而仅仅在5年前,成都本地企业蓝光集团曾创下的“地王”价似乎已经被历史淹没。2002年8月,蓝光集团参加成都市首次土地拍卖,分别以585万元/亩、465万元/亩获得1、2号地的开发权,被称为当日“地王”。集团主席、成都房地产业协会会长杨铿向本刊记者回忆:“当时周边土地才200多万元/亩,拍卖当天就有很多朋友打来电话提醒我是不是风险太大了。”但这个价格并没有超出杨铿的心理预期——“590万元/亩”,事实证明,他赢了。从上世纪90年代就开始进入商业地产的蓝光集团,为后来的住宅市场布局积累了雄厚的资本。

然而,外来资本的迅猛进入开始让成都“地王”的交椅轮换得令人眼花缭乱。2004年,港资上市公司和记黄埔以21.35亿元拍下三环沿线一幅1036亩的土地,刷新了半年前中海地产以不足12亿元价格获得一幅1800多亩地块的纪录。也就在这期间,以新鸿基、和记黄埔等为代表的香港前五大房产公司,以及以华润、绿地等为代表的内地实力大公司,开始集中涌进成都,他们与先前抵达的万科、万达、中海等构成了成都地产市场的一大主力军。

本地开发商的心理预期价格在激烈的竞争中不断被突破。蓝光集团主席杨铿回忆,2005年以230万元/亩拍下一块规划容积率仅为1的土地,远远高于预期的150万元/亩,后来“只能靠提高产品质量来提升价值”。

曾经在一家地产研究机构供职的赵莎莎还记得,土地疯狂的年代里,“甚至房地产公司的任何一个经理都能去拍地,每亩几十万元的差价根本不用汇报,现场就可以做决策”。

到底是地价推高了房价,还是房价推高了地价,就如“鸡”与“蛋”的问题般让人迷惑。以至于当时在拍卖会现场,主持人都会情不自禁地开起玩笑:“不要等我数到三,一数到三就会落槌。”房价的飞涨自然水到渠成,一位不愿意透露姓名的房地产公司营销总监告诉本刊记者:“2007年7、8月,短短两个月,同一个楼盘的价格就从4000多元/平方米涨到了6000多元/平方米,开盘一天卖1个亿没问题。”

面对疯狂的土地竞争,就连受益最大的政府也开始有所担心。也就是在2007年,赵莎莎参与了一个针对成都土地市场调查的研究项目,作为当时的“市长项目”,其目标就是想摸清成都土地交易市场的真实状况。最终的结果,却让政府也吃了一惊——除了明面上的土地招拍挂之外,私下的协议出让严重冲击了土地市场。

其实,早在2004年国土资源部出台“8·13大限”之前,成都已经开始实施土地招拍挂。但是,历史上遗留下来的协议出让仍然占据了很大的土地量。“当时我们到处找地,但发现大量土地已经被民营企业囤积,大家都在观望,你动我也动。”一家外来房地产企业高管告诉本刊记者。

地价升起后,企业与企业之间的土地转让随之狂热起来。据一位不愿透露姓名的业内人士介绍,当时游走在买方与卖方之间的经纪人异常繁忙,通常一天下来要带买方去看三四块地。“一家大型国营房地产企业得知某公司有意出让一块地后,当天晚上北京总部的三个老大就直飞成都,连夜深谈,一笔数亿元的土地交易两天搞定。”虽然属于非法行为,但在灰色地带总有应对之策。“买方公司一般采取入股的形式,与卖方公司合作开发,建成后卖方再选择时机合理退股,事实上的土地转让已经完成。”

据这位业内人士估计,这种私下的土地交易量并不比公开的招拍挂低多少。更有甚者,有的公司以工业用地的形式低价拿地,每亩不过几十万元,然后设计成工厂区的样子,前面建个办公楼掩人耳目,后面都是住宅楼,或者买房的时候临时成立一个公司,以公司的名义买。“主城区地段不太好的一些几十亩大的地块,这种情况比较多。”

短短两三年,主城区土地紧张的局势便开始显现。2004年绿地集团计划进入成都时,曾计划“不上1000亩的土地不要”,可很快,他们发现这是多么的不现实。任平当时的一项主要工作就是四处找地:“后来标准不断降低,1000亩没有,500亩也行;500亩没有,200亩也行;最后发现在中心城区,能拿到50亩的地就不错了。”

不断膨胀的主城区

上世纪80年代在成都上大学的万小鹏,印象中最深的是当时一环路周边遍布的农田,“坐车出了一环就相当于进村”。此后,他到国外留学工作,直到2002年回到成都,“猛然发现二环路边上已经都是高楼大厦了”。反映到数据上,2002年成都城市建成区面积已从10年前的85平方公里增加到了228.11平方公里。

现在,万小鹏是成都市规划局详细规划处处长,主管主城区的详细规划。现在,即便跟2002年相比,主城区的概念也已不可同日而语,“天府之国”正以前所未有的加速度变胖。

作为建城2000多年来唯一没有易址和大变的城市,一直到上世纪80年代,成都的中心城区仍集中在府南河一带。上世纪90年代初期,第一轮旧城改造开始掀起城市扩张的幕布。成都市房地产业协会秘书长张必胜以前一直在拆迁部门工作,据他向本刊介绍,1991年至1994年间的府南河改造工程,涉及沿河310万平方米的范围,6万多户居住在低洼棚户区的居民需要重新安置。成都的商品房开发即由此起步。

2002年5月,市委市政府提出目标“三年之内对二环路以内410万平方米低洼棚户区完成改造”,第二轮大面积旧城改造兴起。事实上,这一工程后来一直持续到2006年,实际改造面积达到900万平方米,约10万户30万居民完成重新安置。

据万小鹏向本刊介绍,也就是在这期间,作为市政府1号工程的“五路一桥”(即三环路、人民南路延线、成龙路、老成渝路、成洛路以及人民南路跨火车南站立交桥)陆续建成通车,“大大扩展了城市格局”。

与此同时,更大的拓展来自于东郊工业园区的调整。由于新中国成立后在成都创办的大多数工业企业都分布在东部地区,早在上世纪末政府就提出了“腾笼换鸟”的调整战略。直至2003年,成都开始着力实施城乡一体化改革,提出“工业向园区集中”,“东调”步伐才得以加快。

但是,面对工业区沉重的历史包袱,政府无力独自承担,只能选择与企业合作拓展城市,华润置地在这一轮城市格局调整中的参与就颇具代表性。

华润置地成都公司副总经理阙彬向本刊记者回忆,2001年,华润进入成都后选定了东湖公园附近一块1300多亩的土地,其中建设用地600亩,但发现已经在前几年被协议出让给了一家私营企业,只是由于缺乏开发能力一直未动。这块土地上集中了养猪场、大理石厂等大大小小9个企业和4个村组,大多数企业早在1998年左右就已倒闭,后来兴起的农家乐、钓鱼塘让这里变成了典型的城乡结合部面貌。华润胜出后,以每亩100万元的价格拿到土地,不承想却在此后的拆迁过程中遭遇诸多波折。阙彬告诉本刊记者:“那时天天要跟企业领导谈、跟职工代表谈,有时刚刚开工,路就被村民或者职工堵住了,建材堆在外面都进不了场。”

前前后后持续了6年,又追加了5个多亿,总算完成了800多户村民和8个企业近2000人的拆迁安置,在此基础上兴建的翡翠城也成为华润在成都的第一张名片。现在,这里已看不到昔日的破败迹象,绿树掩映下建立了高雅的休闲娱乐区,“以前东部地区连路灯都黑着”的日子一去不复返了。

此后,2005年,华润又斥资21.4亿元拿下原420厂(成发集团)840亩的地块,创下当时成都土地交易史上的最高额,成为名副其实的“东调地王”。在此基础上建成的“二十四城”项目随着贾樟柯执导的电影《二十四城》而声名远扬。

值得一提的是,二十四城是成都提出高密度发展后第一个真正意义上的大盘。随着主城区土地供应趋紧,城市变胖的同时也在变高。此前,由于历史文化等方面的限制,成都一直奉行低密度发展方式,住宅规划容积率大概控制在1到3之间,自二十四城开始,住宅容积率达到4,此后几年在中心城区的个别区域甚至超过7,密集的高楼大厦几乎在一夜间就竖了起来。

以前的成都流传着一种说法——“西贵南富东穷北乱。”西部地区毗邻都江堰,属于上风上水的宝地,解放后大多数政府单位和公务员住宅小区集中于此;南部地区则集中了成都最早开发的成片小区和别墅,商业发达;大量国有工厂和下岗工人聚集在东部地区,在市场经济冲击下成为贫穷地带;北部则因为有火车北站,流动人口多而造成社会治安混乱。现在,“东穷”随着“东调”的展开已经改善,西、南随着温江、郫县、双流等近郊县的崛起进一步提升,北部则依托交通改善开始发力。

据成都市国土资源局办公室主任夏超向本刊介绍,成都总面积为598平方公里的主城区里,建设用地只有400平方公里,至2004年建成区面积已达283平方公里。按照《成都市城市总体规划(2003~2020)》,主城区建设用地的发展将以中心城区为核心,向东、南、北重点发展,依托新都、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿等6个区市县,重点发展东部新城、南部新城和北部新城,形成新的城市架构。

夏超告诉本刊记者,伴随着城市扩张,主城区的土地征用越来越受到政策和现实的双重压力,二圈城(近郊县)的土地供应开始突飞猛进。根据市国土资源局的数据统计,在最疯狂的2007年,全市实际供应土地面积共28796.06亩,其中主城区范围内实际供应面积为6145.37亩,与2006年相比同比下降11.3%,仅占全市总供应量的21.34%;而郊区(县)供应土地面积为22650.69亩,占到了全市供应量的78.66%。

土地变局的郫县样本

在临近都江堰地区上风上水的西部近郊县中,素来有“金温江、银郫县”的说法。以前郫县老百姓有句谚语:“一个月种田,两个月过年,九个月休闲。”郫县副县长张余松向本刊记者如此解释郫县的区位优势:“郫县距离成都主城区12公里,是最近的一个郊县,直接受益于都江堰灌溉,终年风调雨顺。往东可以进成都城,往西可以上龙门山。”

上世纪90年代到末期,来自深圳的一家房地产企业在郫县开发的国际大都会项目,揭开了郫县房地产业的面纱。后来,因为城市配套不足,“成都主城区房地产业兴起之后,郫县市场被压缩,几乎没有大型新项目开工”。郫县房管局局长谢锡智告诉本刊记者。

2000年后,定位为成都现代工业港的郫县开始把全县的人力物力财力投入到高新西区建设中。彼时,成都提出“工业立市”的目标,布局调整中成立的高新西区让郫县看到了工业强县的希望。但在2003年新一轮调整中,高新西区并入高新区,原属于郫县的近400家企业被移交到高新区。“投入那么大,一下子一无所有了。”谢锡智记得,当时郫县上上下下的失落感很强。

寻找新的经济增长点,这是郫县的当务之急。旧城改造与道路整治成为两个启动点,房地产业再次纳入郫县的发展战略。引入以中信为代表的几家大型房地产公司之后,企业与政府采用一级合作的形式进行城市开发,郫县被定位为“成都西部健康休闲商务新城”。

据谢锡智介绍,2000年左右,郫县最好的地块也不过60多万元/亩,仍然卖不动。由于彼时郫县的发展中心并不在房地产业上,先期进入近郊县的房地产公司大多选择了邻近的温江、地处西南的双流县,也因为后来成都市政府搬迁计划带动了大规模房地产开发,等到2005年左右外地实力大公司到郊县拓展地盘时,郫县却“因祸得福”。加之新成立了成都现代工业港,招商引资中“三天谈判、五天签约、八天开工”的“郫县速度”开始笑傲江湖。

2007年,郫县的一块地拍卖成交价高达420万元/亩,房价也从5年前的1200多元/平方米涨到了3600多元/平方米。但随之而来的问题却如成都主城区一样严峻起来——土地紧张。“当时县城片区面积不过7平方公里多一点,很快发现已无地可卖。”谢锡智说。

也就在这一年,成都被国务院确立为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”,实行了4年的城乡一体化改革开始进入深水区。按照成都市社科院经济研究所所长陈家泽的解释:“统筹城乡的主要抓手就是土地。”成都提出“三个集中”战略——工业向园区集中、土地向规模化经营集中、农民向城镇集中。

真正的土地变局时代到来,郫县看到了新希望。虽然耕地和建设用地的总量不能变,但通过指标调换和位置调整,郫县的城区面积迅速扩大,至今已达到20多平方公里。谢锡智告诉本刊记者,具体做法是,把偏远乡镇的零散土地进行整理后,一部分用来搞农业规模化经营,另一部分建设用地用来与县城周边的耕地进行指标调换,城区周边的可开发土地便越来越多,几个大片区在几家大型房地产公司的带动下很快兴起。

以临近县城的红光镇三观村为例,2008年挂牌的三块土地净地面积分别为69.6473亩、79.6921亩、115亩,起拍价均为160万元/亩,是中铁二局与成都港通投资开发有限公司联合整理的土地项目,属于总面积为1519亩的“1519”项目的一部分。按照规划,到2010年,郫县的城区面积再扩大5倍,将达到100平方公里,周边的郫筒、犀浦、红光、德元等乡镇都将纳入县城主片区,“可开发用地仍有几万亩”。

近郊县土地放量集中发力。2006年,双流县土地成交面积达到3290.66亩,占全市土地成交面积18719.53亩的1/6,近郊土地成为土地市场最重要的组成部分。2007年,郫县政府与中信深圳集团携手合作启动蜀都新城计划,该项目与高新西区仅一路之隔,紧邻郫县新行政商务中心和在建的五星级酒店,距成都主城区约15分钟车程,郫县的优势开始爆发,土地成交超过1000亩。从2006年到2008年,连续3年,郊县土地供应量都占到全市土地供应量的2/3之上。

“虽然国土局负责全市土地的交易,但由于各区县政府才是二圈城土地供应的主体单位,如何调控他们的土地供应量,到现在也还是个问题。”夏超说起二圈城对土地的放量供应喜忧参半,“一方面大量的土地供应平抑了主城区的地价,另一方面又担心土地供应过快。”

调控之难源于土地财政的迅速膨胀已经让地方政府尝到了甜头。据业内人士透露,2007年,与房地产相关的税收占到郫县税收的60%以上,土地财政占到成都市财政收入的68%,2008年地震之后,随着房地产业的下滑和土地交易量锐减,成都市财政收入接连数月平均每月以4.2个百分点的速率下滑。具体到郫县,土地成交量从2007年的1000亩缩减到2008年的100多亩,房地产税收也随即锐减到了20%的比例。

“全域成都”的房产未来

相比经济危机,地震对成都房地产行业的冲击更加猛烈。

本地最大房地产企业蓝光集团的楼盘遍布全市各个角落,用集团主席杨铿的话说就是:“开车不到10分钟,必见蓝光楼盘。”善于资本运作的蓝光,常常同时开工多个项目,地震的冲击波自然明显。“平时每月的交易额一般在六七个亿,好的时候能突破10个亿,去年5月份一下子猛降到了2000万元。”杨铿向本刊记者回忆,“一瞬间断粮了,只能立刻开展自救,所有在建项目暂停,非销售性产品暂停,集中资金保证交房。”

根据成都市房地产业协会秘书长张必胜的分析,地震后,除了外来消费者因安全顾虑暂停购房以外,本地消费者也放弃电梯高层住宅而青睐于多层住宅,提高容积率之后大量兴建的高楼大厦几乎无人问津。

那时候,作为市房地产业协会会长,杨铿接连三次参加市委会议,反映企业困难。很快,2008年6月15日,成都市下发了名为《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》的50号文件。这为应对此后到来的经济危机奠定了基础,紧接着,12月2日又出台《关于进一步改善居民居住条件、促进房地产市场健康发展的实施意见》(简称成都“新八条”),在贷款优惠、购房入户等方面实施一系列优惠政策。

其实,云集了全国几乎所有大型房地产公司的成都,对市场的敏感性一直走在全国前列。绿地集团成都公司营销总监任平还记得,早在2008年春节前,由于宏观调控效果显现,开发商资金变紧,成都已出现强行打折的现象。当时,绿地集团在全国38个城市的负责人每月召开一次例会,“当其他城市还在徘徊降不降价的时候,成都已经在行动了”。

某种程度上,这也是被白热化的市场竞争所逼出来的。业内人士估计,成都云集了上千家房地产公司,除了内地和港资大型品牌公司的强劲之外,境外投资热钱也不在少数。甚至有人开玩笑,自从李宇春登上美国《时代》杂志封面之后,欧美国家就把目光投向了西南腹地成都。按照华润成都副总经理阙彬的估算,成都项目的利润率只占到北京等一线城市的1/7,“形象地说,挣同样的钱,我们要付出7倍的努力”。

好在,成都的房地产消费市场特点鲜明。作为一个“来了就不想走”的宜居城市,“买环境”是典型的成都式消费。“年轻人喜欢在闹市中买清静,老年人或有钱人则喜欢到郊区买休闲。”张必胜分析道。本地开发商不遗余力打造景观的做法,客观上抬高了市场的竞争标准,用任平的话说,“很多成都本地开发商,把房子当做艺术品而非商品来做”。

在长期研究成都房地产业的西南财经大学党委副书记杨继瑞看来,由于开发商广泛布局,开发量过猛,加之当地建材、人工成本相对低廉,房市的供给充足,使得成都的房价尚没有冲破相对理性的界限。在这种情况下,由于成都1100万人口中,外来人口尚不足200万,政府所面临的保障性住房压力并没有沿海城市那么严重。以前曾经有过一轮较大规模的经济适用房开发,但后来发现均价3000多元/平方米的经济适用房,在4000多元/平方米的商品房面前并不具备竞争力,甚至出现卖不出去的现象。在杨继瑞看来,未来政府应将重点转向更低的廉租房,以解决“夹心层”的住房问题。

政府的扶持随着灾后重建的全面展开效果已经显现。按照杨继瑞的分析,作为四川灾后重建的大后方,援建省市多把办事处放在成都,地震旅游逐步兴起,新的购房资源开始出现。而成都的区域中心优势,最近几年更加明显,不仅是四川本省各地州及附近重庆的人跑来成都买房,甚至连西藏的援藏干部、新疆的油田领导、沿海的有钱人都开始云集成都,外地购房者已超过50%。蓝光集团的交易额有了明显回暖,从每月1亿多元,到三四个亿、五六个亿,直至今年2月份突破10个亿。

比这些临时性刺激因素更为重要的是,就在2007年7月19日,也即成都被批准设立为全国统筹城乡综合配套改革试验区一个多月以后,市委书记李春城首次提出了“全域成都”的新概念,着眼于建设1.24万平方公里的现代化都市区,实施城乡统筹。“相当于把成都城市区的范围扩大了几十倍。”市社科院经济所所长陈家泽向本刊分析,“城乡一体化改革使城乡差距进一步缩小,必然会带动城镇化加快,房地产需求结构变化,企业要开始考虑调整战略,向卫星城进军了。”

2000多万人的特大都市区、600个农村新型社区、13条城市快速通道……“全域成都”的概念开始刺激政府和企业们的肾上腺素。在今年4月份举行的成都春季房交会上,郫县投入几百万元宣传费用,打出的“城铁牌”已经开始起效,房价又重回2007年时的高点,均价达到3678元/平方米。

阅读更多更全周刊内容请微信扫描二维码下载三联中读App,注册就有红包哦!

版权声明:凡注明“三联生活周刊”、“爱乐”或“原创”来源之作品(文字、图片、音频、视频),未经三联生活周刊或爱乐杂志授权,任何媒体和个人不得转载 、链接、转贴或以其它方式使用;已经本刊、本网书面授权的,在使用时必须注明“来源:三联生活周刊”或“来源:爱乐”。违反上述声明的,本刊、本网将追究其相关法律责任。

    相关文章

已有0人参与

网友评论

用户名: 快速登录

《立冬》现已上线即刻前往 App Store 搜索“三联生活节气”体验更多精彩。

《霜降》 《寒露》 《秋分》

微博@三联生活周刊
微信:lifeweek
扫描下载三联中读App
三联中读服务号