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苏州楼市的再杠杆化

2009-06-02 12:26 作者:陈超 2009年第20期
春节过后,苏州一度遇冷的楼市似乎再度火热起来。据苏州一份地产数据报告,2009年第一季度商品房成交10776套,成交面积超过130万平方米,同比分别增加了39.2%和53.5%,环比则增加了18.1%和21.7%,而房价却比去年底降低了3.2%。4月份的房价略有回升,成交量的增幅却更明显,不少人称之为楼市的“小阳春”。

春节过后,苏州一度遇冷的楼市似乎再度火热起来。据苏州一份地产数据报告,2009年第一季度商品房成交10776套,成交面积超过130万平方米,同比分别增加了39.2%和53.5%,环比则增加了18.1%和21.7%,而房价却比去年底降低了3.2%。4月份的房价略有回升,成交量的增幅却更明显,不少人称之为楼市的“小阳春”。

2008年苏州楼市的库存量达到700万平方米,楼市的低迷使得土地市场进入低谷。“去年土地拍卖情况不好,地方财政压力很大。”苏州市住房保障管理中心副主任单育辉告诉本刊记者,地方财政的压力直接导致保障性住房等公共物品的供应能力。今年初,苏州市政府制定一系列推市策略促进房地产市场“回暖”,这一举动已经超越房地产市场,成为撬动地方经济、保障公共物品供应的杠杆。

房交会的撬动

1月中旬,临近年关的苏州有些阴冷。按照往年惯例,这一时期是房屋销售的淡季,况且经过金融风暴的冲击,房地产连续的低迷使得相关产业都蒙上一层阴影。“接到市政府的文件,我很吃惊。”苏州房管局住宅产业处处长陈登火告诉本刊记者,那是小年夜前几天,市政府突然以发文的形式通知房管局,要在小年夜到正月十五期间展开一次“新春购房节”,要求房管局紧急联系地产开发商,迅速组织、动员。

“当时争议很大,不少人都知道春节期间是食品销售的旺季,不是卖房子的旺季,加上金融风暴后,房地产市场已经连续低迷,这样的房交会能不能有效果?”陈登火说他当时也很疑惑,只有3天准备,他不得不一家家地找开发商通知,“一些外地的开发商已经把销售人员撤走,准备回家过年了,一听这个消息还有抵触情绪。但也有反应积极的,通知所有的销售人员立刻回来,就算买高价票也要赶回来参加购房节”。

购房节主会场设在苏州体育中心,租场地、布置展位,陈登火说,3天时间把他忙得不可开交,所有开发商的摊位费全部由政府出资承担,据传仅场地和宣传就花费苏州市150万元。“提前3天才透出消息,此前也没有通知媒体,我们都感到很突然,一切似乎都很低调。”365地产家居网的副总经理颜艳丽告诉本刊记者。

出乎所有人意料的是,就是这次“低调”的新春购房节,成为苏州楼市“小阳春”的起点。按照购房节的规定,前3天是主会场展出,之后的时间就回到各楼盘的售楼处作分会场展览和销售。“到大年三十,我和几个同事到主会场检查,当时就惊呆了,好多市民围在参展的楼盘前打听情况。”陈登火回忆。这次购房节,共有99家开发商、143个楼盘参展,共有25656套房源,面积达到340万平方米。17天的房交会,一共成交2596套,成交金额达到23.1亿元,平均每天成交148套。而整个2008年,苏州全市平均每天成交的刚刚达到100套。陈登火告诉本刊记者,尤其是到了购房节的最后一天,当天成交937套房屋,用于网上签约的网站因为流量太大而系统瘫痪,购房节组织者不得不表示,当天所有准备签约的房子可以在第二天继续签约,仍然享受购房节的优惠政策。

“新春购房节市政府一共推出4项优惠政策,这是导致成交量上升的主要原因。”建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员、苏州市房地产行业协会副会长盛承懋告诉本刊记者。在这次新春购房节上,苏州市政府推出的优惠政策主要包括:在购房节期间成交的房屋契税全免,由政府补贴;市政府出面与开发商协商,每平方米房屋让利100元;公基金贷款进一步放开,购买新建房的比例从70%上升到80%,同时开放联排别墅、酒店式公寓的贷款,贷款时限比退休年龄延长5年;房产部门登记费用减半。

“购房节之后,很多开发商还沿用了这样的政策,譬如声称购房免契税,实际上这已经变成开发商的企业行为,他们用自己的钱进行补贴,而不是政府的减免。不过对于消费者来说,两者的结果是一样的。”陈登火告诉本刊记者。新春购房节后,苏州市又陆续召开房管局的房交会、工业园区针对高档商品房的住博会、高新区和吴中区的片区房交会等共5次大型的房交会,推出不少优惠政策,使苏州房地产成交上升势头明显,前4个月几乎将去年的库存消化掉一半,成交金额达到226亿元。

“房地产市场和看病不一样,从刺激政策出台到回暖需要一个过渡期,这是行业规律。”陈登火说。

去年10月,财政部发布了《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》,规定首次购买90平方米以下普通住房的,契税税率暂时统一下调到1%。苏州市也出台《苏州市人民政府关于促进房地产市场健康稳定发展的若干意见(暂行)》,实行个人购买市区内商品住房可减半征收契税(此前苏州市征收商品房契税2%、高档住宅4%),地方政府的优惠对象更加宽泛。这个文件还包括放松二手房贷款和购房入户的一系列政策。

“去年底的优惠政策出台后,市民对市场信心的恢复还要经历一个过程,需要一两个月的观望。”陈登火说,因此当春节市政府推出第二波临时性优惠政策,就释放了去年下半年被压抑的刚性需求。其中,苏州中新合作工业园区在这一轮楼市“小阳春”中似乎具有更大的潜力,4月份共成交2439套住房,比3月份增加135.8%。

工业园区的城市化动力

“中新合作工业园区为苏州发展提供了新的动力。”盛承懋告诉本刊记者。

“与其他城市不同的是,我们虽然被称为工业园区,但是以城镇副中心的理念开展规划,住宅、商贸、工业用地全部统一安排,一个字也不能改动,而且自始至终是择商引资,不会因为企业意愿改变用地性质。”工业园区国土房产局副局长郁伟告诉本刊记者。不少专家认为,城市房地产开发用地供应相对不足是导致近些年一些城市房价上涨的一个重要原因。工业化引发的是投资性需求,城市化引发的是消费性需求,投资性需求大于消费性需求,就必然会出现产能过剩,只有加快城市化、增加城市人口,消费才能持续不断地拉动起来。郁伟表示,“苏州工业园区城市化与工业化的配套发展成就了地产与工业稳定发展的基础”。

2009年恰逢工业园区建园15周年,仅从地产方面看,市政府购房节等一系列政策首先撬动的就是工业园区。“从2007年到2008年,园区的地产成交量占全市的1/4左右,而今年到目前为止,这一比例已经提高到1/3。”郁伟告诉本刊记者,2008年园区前3个月商品房成交量分别是9.45万平方米、2.97万平方米和9.25万平方米,而到今年前3个月,成交量分别为8.35万平方米、20.41万平方米和14.16万平方米,4月份甚至增加到了29.21万平方米。

苏州位于中心的古城区已经被保护起来,在沧浪、金阊、平江几个老城区有大量的园林古建,为了保持整体风貌,古城区的房屋建筑要限制高度,土地容积率较低,而且人口集中,开发空间不大。按照苏州市的发展规划,城市化方向是面向东西,西部的高新区和东部的工业园区就成为起飞的两翼。“由于工业园区是与新加坡合作,因此吸收了新加坡的城市规划理念,在规划之初就设计出十几个邻里中心。”郁伟告诉本刊记者,邻里中心的设置形成了工业园区最初的土地使用格局,一个邻里中心里包含衣食住行、医疗等多种服务功能,辐射周围的几个小区。

从上海乘车向西北到苏州,最先经过的就是城东的工业园区,沿路大多是崭新的现代化小区和邻里中心,再向工业园区中心则是金融、商业构成的环金鸡湖商贸区。工业园一期建设于1994年,开发面积8平方公里,新加坡控股65%。到2001年,新加坡方面的财团担心工业园区的投资收益,提出由中方增持,结果中方增持30%,控股65%,成为大股东。“我们成为大股东后,开始全面开发二、三期园区,一共80平方公里全面动工。”郁伟告诉本刊记者,“园区的开发不会受制于土地,属于空产出让,在白纸上画图当然更容易。”按照最初规划,环金鸡湖形成中心商贸区,再往外围是住宅区,最外沿是工业区,是一个典型的环状城市功能分区。至今已经形成环金鸡湖商贸区、独墅湖高教区和清涧湖住宅区3个板块。

“园区的房地产也经历了市场变化带来的冲击。”郁伟说。最初园区的发展从靠近市区的湖西开始,2005年金鸡湖西岸一度诞生10.31亿元的“地王”。随着城市化进程向东推进,湖东居住区成为新的增长点,“房价从湖西到湖东递减,这也使成交的关注点逐渐转向湖东”。新春购房节后,一系列的优惠政策下,湖东就成为园区房产新的增长点,“目前湖东的几个大盘都保持在6000元/平方米左右的价位,成为新的增长点”。

利用地理的优势和市政府的优惠政策,工业园区也推出了自己的应对策略,园区有50%属于外来人口,其中有很大一部分是公司白领和有一定技术水平的蓝领。园区有自己的住房公积金制度,工作人员的公积金只能在园区内购房使用。而且随着苏州市政府优惠政策出台,园区管委会也出台相关政策,进一步提高公积金贷款额度、放宽二套房购买。郁伟告诉本刊记者:“针对中层的技术、管理人员,我们提供市场价格30%的优租房,一般情况下,他们两年后就有能力在园区付首付购买50万元左右的两居室,每月的公积金额度就可以支付月供。加上园区独特的地理位置,沪宁城际铁路、京沪高速铁路、城市轻轨等即将经过园区,结合园区在金融危机后的产业结构升级,都成为保障园区地产稳定发展的动力。”

金融风暴是一个不可回避的问题,外向度较高的工业园区内,中外合资企业超过1400家,其中欧美企业所占比超过50%;园区内的主要产业IT和液晶面板也主要面向欧美市场,进出口量占到全国出口的50%以上。“工业园区也在利用这个时期进行产业升级,目前开始引进生物制药、光伏产业、汽车配件制造、风能利用等高科技产业的比重增加。同时国家的家电下乡、汽车下乡政策等也使内需逐步替代外部市场。”盛承懋告诉本刊记者,“苏州的工业经济现在已经出现回暖的迹象,今年一季度的工业总产值一度减少2.6%,然而前4个月的工业总产值同比上升0.4%。35个工业大类中,25个产业增幅加快,通信、计算机、电子设备制造等前五位的增幅达到6.1%”。

土地:杠杆的支点

“推市”引发的经济增长背后,是土地市场的重新活跃。

5月26日13点30分。“首先拍卖的是B-4号地块,底价是2245万元,每次加价20万元。”这是苏州市土地储备中心正式开始今年第二次土地拍卖。去年10月,苏州市曾一次拿出24幅地块对外出让,结果17块以底价成交,6块流拍,仅有一块文化娱乐用地以溢价62.5万元成交。出人意料的是,这次土地拍卖出奇的成功。当第一块地价格上涨到2400万元的时候,拍卖师喊道,“2400万元最后一次,倒计时,5、4……”结果一名开发商再次举起牌子,一路竞价之后以3120万元成交。最后一块B-8号地,从2920万元一路飙到8800万元成交。这次拍卖的8个地块中,除两块底价成交外,其他6块均有不同程度的溢价,最高溢价达到200%。

土地市场回暖对于单育辉来说是个好消息,作为苏州市住房保障管理中心负责经济适用房规划建设的副主任,他更关注建设资金能否到位。2008年,苏州市政府到无锡市取经,无锡市针对保障性住房成立了住房保障管理中心,专门负责保障性住房政策的落实。这点让苏州市的领导很受启发。“以往的经济适用房都是由开发商承建,大多在房屋价格较低的近郊,基础设施不完善,又增加了低收入人群的生活、交通等成本。如果政府自己用财政投资建设经济适用房,选址在距离市中心较近的地区,再低价出售给中低收入市民,既方便市民又减少开发环节,降低了成本。”单育辉告诉本刊记者。

从无锡回来后,苏州市政府的领导就着手成立住房保障管理中心,去年10月,中心正式挂牌成立。“早在成立之前,政府就开过一次协调会,着手准备拨款建设经济适用房。中心成立后,又连续召开4次协调会,召集国土、房管、财政等有关部门协商。”单育辉说他负责选址和规划,他选择了一家准备拆迁的化工厂,甚至连设计都完成了。按照单育辉最初的规划,经济适用房的建设可以达到56万平方米,需要投资20亿元,几乎可以一次性解决苏州的经济适用房供应问题。

“2007年,苏州土地市场空前活跃,不断拍出‘地王’。可是到2008年,全市土地成交量大幅度下降,即使拍出也大多以底价成交,这对市财政是极大的影响。去年中央4万亿元投资有9000亿元用于保障性住房的投资,但是主要针对经济不太发达的地区,苏州市则不在这个行列,因此如果住房管理中心要建设经济适用房,资金的全部来源就是市财政。”在这样两个背景下,苏州市用于经济适用房建设的投资就显得捉襟见肘。就在前不久,单育辉在参加政府一次会议中得到通知,由于拆迁等费用过高,暂停这次经济适用房的建设,需要重新选址,计划也被缩减到10万平方米,力争在年底开工。

“房地产市场也关系到保障性住房的落实。”单育辉告诉本刊记者,“有了房地产市场的稳定发展,带动相关产业和整体经济形势回暖,开发商才有信心拿地,进而拉动土地市场。有了土地市场的活跃,政府就有能力提高保障性住房,进一步规范房地产市场,进入经济的良性循环。”

“苏州市关于保障性住房的投入正逐年加大。”住房保障管理中心副主任龚自强告诉本刊记者。2007年,除了租赁补贴和廉租房政策之外,又增加了“购买共有产权”的补贴政策,即中低收入家庭可以申请购买房屋产权的一半,另外一半由政府出资。当年就推出200个名额,到2008年就增加到500个,同时经济适用房名额达到1600套,廉租房名额达到400套,2008年保障性住房的投入达到1.6亿元。“原计划到2009年这一指标要降低到1.1亿元。”龚自强告诉本刊记者,出于当时准备自建经济适用房的计划,今年的经济适用房本来准备适量减少。不料建设经济适用房计划延期后,经济适用房的供应量要与去年相同,总投资并没有减少。

“不仅没有减少,还增加了两个新的补偿政策,最重要的就是补贴购房政策。”龚自强说,根据这一措施,中低收入家庭准备购买商品房并符合相关标准的,就可以申请补贴。按照人均建筑面积18平方米补偿,申请家庭是私房的,要扣除私房的建筑面积,之后每平方米最高补贴2000元。“这样计算,如果是一个符合条件的三口之家,没有自己的住房,每人补贴18平方米,每平方米最高补贴2000元,这样的家庭最多能拿到10.08万元的购房补贴。这一项,政府今年就计划增加4000万元的投入。”

房价:政府决策的平衡点

“苏州地产出现一些回暖的迹象,我们都应该呵护它,怕它冷下去。”吴中地产的总经理张峰雨告诉本刊记者,他知道去年市场刚性需求压抑时间过久,一旦遇到政府的优惠政策,刚性需求就开始释放出来,“但整个地产的回暖还需要一定时间,房地产市场不可能脱离经济的整体形势,还需要缓慢地回升,我们也担心现在市场像2007年那样过热,所以现在没有哪个企业敢领涨房价”。张峰雨对去年成交量大幅度下滑记忆犹新,全年只有2007年的一半,于是去年8月推出“保值计划”,如果交款的房屋在业主拿到之后出现因市场波动而导致价格降低,公司负责退还差价。到今年,张峰雨在参加完新春购房节之后,马上宣布接过政府优惠的接力棒,“契税我们来帮业主交”。如今这几乎已经成为苏州房地产的行业规则。

今年4月18日,吴中地产开发的一处别墅三期开盘,目前已经销售完成80%,到5月全市有超过20个楼盘开盘,房价也有小幅上升。“这与开发商的开盘顺序有关,并不能说明房价上升。”郁伟告诉本刊记者,在二三月份,开发商为了促销,拿出一些中档或者相对位置一般的楼盘,使整个房价下行。一旦楼市回暖,开发商的信心增加,中高档楼盘开盘自然会带动房价的微调。“在楼市遇冷后,所有开发商都要考虑市场的心理接受能力,成交量刚一上升就涨价,肯定会适得其反。我们曾经了解过,目前十几家大的开发商包括很多上市公司都没有涨价的意愿,目前维持成交量是最重要的指标。”

苏州市房管局也在担心市场波动:“这次购房节后的房市回暖有些意料之外,但我们希望房市能维持平稳的状态,不要猛上猛下。因此到5月份房价有些上涨的时候,政府出面找几家大的开发商座谈,直接表明涨价是我们不愿看到的,这可能影响好不容易恢复的市场信心。”陈登火告诉本刊记者。

 

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