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一名地产炒家的熊市方法论

2008-12-23 13:30 作者:朱文轶 2008年第48期
不到一小时,在一家咖啡馆里,一桩上千万元的商铺交易就被张羽冲不动声色地基本敲定了。“我今年只是偶尔谈个生意。”他轻描淡写地对我说,“我的大部分时间都用于休息。”如果不是这个突然来访的买家,他这个下午应该是在附近的足疗店里,他说他现在每天都要做个保健按摩。

张羽冲

“‘通胀时玩资产,通缩时玩钱’,这是我的基本方法论。”

不到一小时,在一家咖啡馆里,一桩上千万元的商铺交易就被张羽冲不动声色地基本敲定了。“我今年只是偶尔谈个生意。”他轻描淡写地对我说,“我的大部分时间都用于休息。”如果不是这个突然来访的买家,他这个下午应该是在附近的足疗店里,他说他现在每天都要做个保健按摩。

我没想到,这个4年前采访过的采访对象、当年一出手就购入50多套房产的房市炒家,2008年会过得如此平淡。在他看来,“平淡”也将适用于接下来的一年,因为他暂时还不打算有任何冒险和激进的投资行为,除了一部分几年中购买的商铺外,2007年底他已经从房市撤出了大部分资金。他说,“我3年之内没有再碰房产的想法了,我不会再关注这个行业”。现在要做的事情是“等待”,现在要比的既是“现金”更是“耐心”。他在寻找下一个机会,以确保自己像5年前用第一桶金倾囊投资房市一样,能“一击即中”。

靠楼市发迹的张羽冲今年38岁,开始从房屋这种不动产中嗅到利润的气味,是在上世纪90年代中期。在那个土地批租泥沙俱下的时代,仍是北京交响乐团首席圆号手的张羽冲在北京玉泉路附近租了100多亩地,盖了房子出租,一年收益有20多万元。但后来这块土地被国家征用,让他的地产投资暂时划了个逗号,但他很快又卷土重来。“1999年,住宅房产开始有贷款这一说了,我就认为房子的商品时代到来了。”

这个当年不到30岁的年轻人接下来只用几年时间,就从一个靠开班授课挣钱的音乐教师,成了标准的楼市炒家。他真正的楼市投资从1999年购买北京东三环一处叫“华腾园”的楼盘中的4套住宅起步;2003年出手“富力城”的大手笔开始,他从一个炒房“散户”成为一个“庄家”。他2003年、2004年从住宅市场获利的钱,足够他在2005年贷款投资一处600万元的商铺。在5年的时间里,他不断从风险高的住宅项目套现,再去抄底低价楼盘,又从住宅领域撤出,投资商铺。通过连续、高质量的滚动,张羽冲获得了巨大的投资收益,他当年那些音乐课学生的家长,不少成为他投资领域的追随者。

他向我讲述了他的方法论。

“3年内不碰房子了”

4年前,我兴趣盎然地跟你聊房产投资,现在我要说,3年内我基本上是不会再碰房产这个行业了,我的钱不会再投在这个里面。

房子涨到这份上,回调点是正常的,也不会调得太多了,基本上就是个横盘。一段时间内别指望再出现一个月房价涨几千的局面了。财富从哪来,那是靠钱堆起来的,经过连续几年的通胀,整体社会财富不怎么增长了,房价就得横很长时间,等待财富再次积累后的下一轮爆发。对投资者来说,它现在就像个“鸡肋”,已经没什么价值了。我觉得什么东西,不涨就等于是赔钱,因为你的成本在消耗。

刚有个客户跟我谈的这个商铺,我买的时候1200万元左右,一个月租金是10万元,我拿了两年的房租,现在卖给他1800万元,我既规避了现在的风险,又赚得了百分之六七十的回报,这个买卖多好。不过,两年前甚至一年前我是不会卖的。为什么?现在大家资产都在缩水,表面上我收回来1800万元现金,这个钱相当于一年前的3000万元,也就是说我能用这1800万元干出一件值3000万元的事情来,能买到更值的资产。通缩时候,“现金就是你的爹妈”。

明年的经济形势,我看人民币是个关键。现在要保证出口和制造业,这个国家GDP最重要的引擎之一,人民币一定要不能再升值,但现在美国0.25的利率快降到零了,中国这边贷款利率6.12,这个差别太大了,利差逼着人民币升值。你能不能抗得住,抗不住就还得有企业破产,所以我是对明年形势谨慎看待,没到很乐观的时候。

做投资的人都知道,通货紧缩的时候玩钱,道理大家都懂。问题是通胀的时候你会不会买?通缩的时候你手里有没有钱?

现在这种经济状况,不动比动好,动不能乱动。就像买股票一样,要用时间换空间。你手里有钱,不代表明天就要让它巨幅增值,不代表马上就要去投资,而是要等候时机,别今天看件事可以就去干了,几天后发现,有件事比这件有高出几倍几十倍的收益。可是钱已经投进去了,你就没机会了。现在钱很紧,大家都很紧。你要手里有钱,一定是看准一次巨大的千载难逢的机会才能考虑出手。甚至可以这么说,绝对不是那种20%、30%利润的事情。所以说,有资本的人,现在就是看谁忍得住,判断得准。

今年我们几个朋友一起聊天时就说,你现在手上现金流越多,证明你现在越安全,但同时你也越容易犯错误。假如你手里有1亿元的现金,有几个人跟你说有个投资,收益很高,你干不干?你真是很难禁得起诱惑。但往往一干,“咣当”一下就可能被打回原形了。我上世纪90年代有次赔光了,也就是吃的这亏,当然当时钱也没多少,但全没了,所以我现在很谨慎。我看我周围的朋友,现金流大的,都难免要犯一次错误,犯就犯一次狠的,赚过大钱的就还想赚大钱。这在2007年、2008年很普遍啊,成功从一个项目里脱身了,但没按捺得住,栽在下一个里了,整个牛市都安全渡过了,却在牛市的尾声里“死”了。

短期内最好的恐怕就是“钱”的生意。国家对民间借贷有松动的迹象,不超过4倍利率的借贷在一些地方是被允许的。我在找到下一个出手机会前,明年可能会考虑一下这方面的生意。

“政策市”的投资直觉

真正的英雄是能把胜利果实留下来的人,而不是坐过山车的人。我在2007年底2008年初,成功从市场上撤出大部分现金,所以我现在很舒服,不像很多人一样度日如年。

其实我的判断依据很简单,紧盯政策风向。不可否认的是,政策市一直是我们国家市场的特点。政策对于市场波动的影响力是无法低估的,我在这方面有天然的直觉。

为什么我去年底和今年初在忙于“清盘”?因为去年11月份,出台了一个限制房市过热的政策:“只要有过贷款记录的,都算第二套住房,交易时上浮15%利率。”当时我就说,房价肯定要跌,2008年房地产商得死掉一批。因为调高利率之后,整个流动性都出现了问题,就是说,我买过一套房,现在要换一套房,可是要上浮15%的利率。哪怕我这房子还清了贷款,第二套购房也要执行这个政策,将来利率调整了,你这15%也都交,这辈子都比别人要亏15%的利率,这影响太大了。这几乎等于通杀,按目前的房价,真正能买得起房的人有多少只满足于一套住房,第二套住房本身有相当大自主需求的合理性在里面,你把投资的、投机的、有自住需求的一刀全砍了,你想想这对于房地产市场的冲击。说到底,国家得靠已经富裕起来的人来拉动经济,这也是一个接力棒,下一棒的拉动永远要交给下一批富裕起来的人,指着现在还在挣钱的人拉动是不可能的。你把前者的需求给遏制了,房价能不跌吗?流通环节能不死吗?

观察同一件事情,不同人有不同的观察角度。我不是经济学家,但我是从一个购房者的角度来理解宏观政策的,这是直觉,也是房产投资一线的经验。重要的是,它必须对我的实际操盘行为有方向性的指导,要避免错误。很多人不同意我的看法,但我按照我理解的,操作对了。

2006年5月份的时候,国家出台过一个政策,“二手房自住不满5年,交易要交5%的营业税”,当时我认为房价接下来要井喷式地涨。这其实很清楚,你限制二手房交易,不就是在帮助开发商涨价吗?二手房成本高5%了,那人们只能从开发商手里买房了,开发商当然要坐地起价。结果这边涨,二手房也水涨船高跟风抬价,政策等于在楼市过热的时候又烧了把虚火。当时我本来已经把投资的主战场转向商铺了,我看到这个政策出台后,立马抽出一部分资金,打算做个短线投资,在双井附近一个刚开盘的楼盘买了十几套,1.2万到1.3万元一平方米。我对几个跟我一起炒的人说,“不到一年时间,这个楼盘一定上2万元,不到2万元你们不要抛售,也别跟别人提这事”。结果就半年多,这楼盘就涨到了2.1万多元。

这批房子去年底我出手了一部分,今年二三月份把剩下的都卖了。虽然市场形势已经风声趋紧了,但因为我在低价进入,所以成交并不困难。我的经验是,你只要比同区域二手房的市场交易价格便宜两三千元,一定有人买,你一次性给我钱,我马上把房子给你。其实和股市是一样的,不是没给你挣钱的机会,你不贪,就很好出手变现。卖的时候,我跟接手的人也都说得很明白,我赚你多少钱,要是自住无所谓,你不会吃亏,因为我买的位置都比较好。如果是投资,你就别买了,不会挣钱的,没什么空间了。你看,一套房100平方米,如果你是在1.6万元接的盘,哪怕你2.1万元出手,看起来每平方米挣了四五千元,其实已经不挣钱了,利率当时一涨再涨。因此没人恨我,因为没有在我手里买房套牢的。

“投资是场运动战”

投资是场运动战。我不认同长线投资的方式,那是认死理,绝大多数人都经不起熊市的摧残,更不用说像这次来势凶猛的金融风暴了。不能用静止的心态看投资,要不断切换项目,不断滚动,即便都是房产投资,你在不同的阶段也要寻找估值相对安全的领域。这样既保证资金安全,能随时撤出,又能追求最大限度的资金增值。

我一开始是投资住宅,后来发现住宅投资、尤其是指望租金回报的投资其实适合于中小投资者。当资金多的时候,住宅投资很累赘,10套房子,今天这个不租了,明天那个不租了,这样很容易出现空置期,每年能收到10~11个月的租金就是很不错的水平了。另外你也忙不过来,都快变成个物业管理者了。但商铺投资则不会出现这样的情况,一般是5年期的合约,回报稳定,也比住宅高2到3个百分点。10套房子1000万元,我投资一个商铺,省心多了。

我2005年把富力城那批房子陆续出手的时候,后来很多人说我卖早了。我的确没卖在最高点,但我套现出来没离开这个市场,我只是把涨幅过大的,换了一个涨幅还没有这么高的品种——商铺而已。挣取更高也更保险的利润,这和做股票是一个道理。

我的商铺都是在历史最低点的时候买的。刚开始,开发商不知道商铺到底能值多少钱,投资者对于某个刚开始的区域商铺租金能达到多少也是个未知数。“运动战”就是你要能先入为主。你要等到开发商对自己产品的定价十拿九稳的时候,它们已经充分控制定价权了,它算准了它能赚多少,你是没有什么议价余地的。你要走在开发商前面,在一个完全不对称市场里,你的胜算才大。

比如富力城,为什么我开始做住宅拿它来做投资,很重要的一个原因是我知道,这是富力集团到北京做的第一个产品,同时双井地区的商业成熟度不够,富力要想在北京打开市场,它一定对产品价格信心不足。虽然它以高价拿地,但它绝不敢以高价入市,这个时候你出手,你就等于占了开发商的便宜,也以地板价抄到底了。

2004年底到2005年中期,当时的房市应该说已经炒了一个高潮了,商品房价格在一个平台上相对缓涨了一段时间,而那时候,北京商铺的投资还基本上没有启动。主要是投资商铺的资金要求高多了,它的门槛远非住宅投资能比,很多人一开始没钱做这个。到2005年以后,起来一批暴发户,主要是做能源的,股票市场没起来呢,你能感觉到社会普遍的资金面并不是很充裕。需求少,开发商也只有试探性的报价,所以相对于商铺的价格走势,那是一个绝对的历史低位。我算是有些资本积累的,又最早意识到了商铺投资的价值,应该是北京第一批的商铺投资者。富力城的第一批商铺是用拍卖的办法招商的,开发商通过这个办法观察投资客的心理和价格承受力。

话说回来,如果那时候大资金就已经杀进这个领域,那就没我们这种中等投资者什么事儿了。这也是社会财富的转换过程。更有钱的人在投资门槛更高、收益更大的产业时,我们这批人先做房产,等那些人和一批新富起来的人带着大量的增量资金进入房产时,房价也被推到一个相对高位了,我们就把手里的筹码出售,把利润和风险的接力棒也交给他们。

社会发展的一轮牛市,一定是在这种社会财富的转换过程中完成的,因此不会是每个产业、每个行业一起爆发,它会总有一个先启动、后启动的次序,从而掀起一轮一轮的财富效应。我现在的工作不是投资,而是思考未来的布局,是这个冬天之后,什么行业将先启动,什么行业会先复苏,我下一轮的掘金场在哪儿?

一般情况,我都是把5年做一次规划。一个行当我只干5年,5年以后,我相信这个行当所有人都明白了,你也没什么干头了。

“一铺养三代”,熊市的防御术

商业地产投资是一个攻守兼备的品种,它能保证我在这个漫长熊市里资产有一个基本收益。

你要问,这时候为什么还有人愿意从我手里盘下一个1800万元的铺子?现在很多做生意的人,比如说做能源生意的,开矿的,生意都不景气,有的矿已经停了,他们拿着大把的钱不知道干什么,没地方用,也没地方敢投。投哪儿都有回不来的可能,今年商铺的回报可能也降低了,7%的回报,但那是真金白银。另外你有一个铺子在那儿,经济一景气了,你还可以转手,把钱套现出来。虽然住宅市场交易很不活跃,但商铺愿意接手的人还很多。我手上保留一些商铺,在这时候,也算是可进可退。

我这两年投资商铺的原则是:不买商场里的店铺,不买那种产权分散的商铺,只买独立的商铺。你干不下去,我可以换人。商场要是整体情况一差,你的铺子卖也卖不出去,租也租不出去。那种小产权商铺看起来成本低,其实投资的变数很大,产权分割出售后很难统一所有投资人的意愿去经营,而且极容易出现恶性竞争,最终沦落成小商品、小集市式的商场。

我买的第一个商铺600万元,算下来单价4.5万元一平方米。我对它的投资信心,一是来自于我在富力城住宅上的投资成功,社区商业由于有强大的住户支撑,投资的回报基本是比较稳定的。另一个,是我研究了这个铺面的户型图,是在所有商铺里少有的几间处于十字路口拐角处的,虽然才130多平方米,但因为它的拐角位置,玻璃展示面很广,有20多平方米的透明面,你得看它的价值展示面。另外一半空间有6米层高,能搭两层,所以我算了算,它的得房率有98%,4.5万元的单价是不高的。“得房率”在商铺投资里可是个比住宅投资中更重要的概念了,一个售价3万元/平方米、得房率85%的商铺要比一个售价2.5万元/平方米、得房率70%的商铺要值得多。

当时这铺子的起拍价是500万元,有几十人参与竞拍,大家心里都没底,开发商没底,我们也没底。只知道铺子的位子和户型,房子还没盖起来,商圈也没形成,500万元砸下去,能起多大波澜?所以大家报价都小心翼翼的,5万、10万元往上加。到600万元的时候,他们都撤了,我心里也紧张,要再往上抬价,我心里也没底了。

作为投资者,你买下这铺子,并不意味着你就旱涝保收、坐享其成了。我这人能吃苦,我做住宅地产投资的时候,和别人买房不一样,天天都在工地里待着,看开发商的施工质量和进程,自己心里要有数,他的质量会做成什么样。商铺也一样,你首先得想好这铺子将来租出去大概用来做什么的,完全等别人上门来租,守株待兔可不行。你要调查,一种面积的商铺适合什么样的商业类型,是餐饮、中介公司、票务、干洗店、专卖店还是小超市?这样的地段和周边的消费水平,能支撑什么水平的品牌?在保守估计的营业额基础上,预期的租金水平能不能让商家在撇去其他成本后还能盈利?你是个人投资者,不需要像机构投资者那样撰写投资报告,但你的功课是不能少的,心里得有本清晰的账。

我比较了很多家,后来交房的前3个月跟“7-11”超市签了8年的租赁合同,一年租金60万元。现在你去问这条商业街上哪个铺子生意最好,谁都会告诉你是那家“7-11”,因为那个位置开这种店是天时地利的。“7-11”一开始想跟我订10年,我说8年吧。现在看,当时签合同还是保守了,8年时间还是长了,没想到后来生意太好,租金上升太快,现在我这铺子能租到95万元左右。其实生意不好,人家一年就会走;生意好,人家也不会走,所以你跟他签时间长了是多余的。后来我其他铺子再租一般都是5年一签。

600万元里我贷款了300万元,一个月租金收入5万元,还银行3万元,这里面还有1.8万元是本金,多支出的利息也是1万元多点,剩下的全是利润,回报率10%以上。记得3年前我就跟你说过,我最基本的投资理念就是:资金一定要滚动起来,同时要有一条完整的链条。从我当音乐教师挣钱的时候,我就不赞同把钱都存在银行里,去吃那么一点点可怜的利息。这些年投资房子的人也多了,一些人没有办法做得像我这么大,是因为动辄几十万元的房产,别说上百套,就是两三套、三四套积在手里,许多人就睡不着觉了,脑子里整天盘算那些利息、支出和收益率。可我不一样,分文没有甚至背着债的日子我照样睡到自然醒。这几年即便我手里有足够的钱,我也要保持一定规模的贷款资金。就是因为流动性的重要,做事情必须要留有余地,不可贸然把全部身家都押在一个篮子里。比如有500万元的资金,比较理想的局面是拿出300万元首付、100万元装修、交纳各种税费及应付空置期的利息,另外100万元作为流动资金,作为投资和应急的周转。这是我这些年坚持的一个比例。我也坚持分散性,选择不同地段、不同面积的商铺,并尽可能地多租赁给不同的行业,将风险降至最低。如果投资了多个商铺,最好能有一个60平方米以下的商铺,因为这种面积的商铺,总价相对要低,容易变现,可应付各种突临的危机。

实际上,从那时候我已经开始给自己留后路了。有些铺子我是完全投资、价格合适会出手的,有些铺子是买给自己的。“一铺养三代”的道理大家都知道,给自己留一笔相对可观的钱攒下来,买成商铺,就等于攒下来了。我前面不是说嘛,现在你现金流越大,也越容易犯错误。这时有人找我说,有钱没?我说有,不过全在商铺里,让我卖我也卖不了。这可以避免自己犯错误的概率。

我那些商铺的生意大多没受到金融危机影响。一是没有特大型的商铺,二是位置很好。另外,就算有问题也没关系,我可以主动跟客户谈,合约签每月6万元,我暂减你2万元,租你4万元,大家一起过冬嘛。经济景气之后,你再把租金给我补回来。

商铺是我的过冬工具,但肯定不是我下一个行业。

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