首页 > 往期内容 > 存档 > 正文

救楼市,保增长

2008-11-10 14:16 作者:谢九
经历了6年多的繁荣之后,美国房价只能走上不可避免的回归之路,等到房价自然见底,也就意味着金融危机的风平浪静。对中国而言,因为过去几年对楼市设置了较高的门槛,比如首付比例提高、购买二套房的限制等等,所以,今天在行业的低迷时期,可以相对从容地来给房地产市场逐步松绑。

房地产可带动的相关产业多达50个左右,刺激房地产经济增速才可期待

经历了6年多的繁荣之后,美国房价只能走上不可避免的回归之路,等到房价自然见底,也就意味着金融危机的风平浪静。对中国而言,因为过去几年对楼市设置了较高的门槛,比如首付比例提高、购买二套房的限制等等,所以,今天在行业的低迷时期,可以相对从容地来给房地产市场逐步松绑。

10月22日,财政部、央行和税务总局对房地产联合救市,从购房契税、首付款到贷款利率等均不同程度下调。与此前对拯救股市的犹豫不决相比,管理层对房地产的救助可谓迅疾果断,如果联想到国家统计局在此前两天发布的经济数据,“厚此薄彼”之举也就在意料之中了。

国家统计局的数据显示,今年前三季度,我国的国内生产总值同比增长9.9%,比上年同期回落2.3个百分点,第三季度的国内生产总值同比增长9%,增速连续第五个季度回落,而且回落幅度之大超过大多数人的预期。GDP增速之所以快速放缓,除了出口受到外围市场影响之外,很重要原因就在于房地产市场的低迷。

在国际经济动荡不安、国内经济下行速度加快的背景下,启动内需已是刻不容缓之举。长远看,农村消费是拉动内需最主要的市场;短期看,只有启动房地产消费市场能解燃眉之急。所以,尽管管理层对房地产的救助引来不少批评之声,但从中国经济的大局出发,想要迅速止住下滑的GDP,拯救楼市成为最现实的选择。

房地产市场的低迷从投资和消费两方面影响GDP的增长。从投资角度看,我国房地产投资占全社会固定资产投资规模的比重约为20%,如果考虑到钢铁、水泥、建材等上下游产业,房地产相关投资的比重远远超出20%。今年前三季度,我国房地产开发完成投资21278亿元,同比增长26.5%,这已经是房产投资规模连续数月增速下滑,也是继8月份增长率首次回落至30%以下之后的继续回落。房地产投资连续数月放缓,最终导致GDP增速放缓,这是十分清晰的因果关系。只不过,在半年或者更早之前,管理层有意识控制房地产投资规模是为了防范房地产泡沫,抑制中国经济过热风险。但是最近几个月以来,由于外围市场的剧烈动荡,中国经济过热因素已经不复存在,取而代之的是过冷风险。

从需求角度看,房地产销售额的大幅下降,直接体现为中国内需市场的萎缩。今年前三季度,全国商品房销售面积同比下降15%,在部分一线城市,销售面积下降幅度更是超过30%~50%。作为最大宗的个人消费品,住房市场的萎缩在相当程度上代表了整体消费市场的回落。正如央行对此次救市的表态:“为应对国际金融危机对我国可能产生的影响,支持扩大内需,提高对居民购买普通自住房的金融服务水平,保障民生。”如果仔细分析此次各项救市措施不难发现,主要目的还是为了鼓励住房市场的正常消费,对于投机性需求依然予以压制,所以,短期内不会为房地产市场制造泡沫。

GDP增速快速回落并不仅仅是单纯的经济问题,而是通过大规模失业演化成社会甚至政治问题。2003~2007年,我国每年城镇新增就业人数在900万到1200万左右,今后几年,每年保持1000万的新增就业人数应该是正常目标。就业人数增加和GDP增速高度相关,目前我国的就业弹性大概在0.11左右,也就是说,经济每增长1个百分点,可带动就业增长0.11个百分点,以此推算,如果要保证1000万人的新增就业,9%~10%的GDP增长应该是底线。今年前三季度GDP为9.9%,第三季度GDP为9%,虽然离《政府工作报告》中8%的目标还有一定距离,但如果将9%的增长视为1000万新增就业人数的底线,现在的经济增速已经接近底线。由于房地产带动的相关产业高达50个左右,所以,通过刺激房地产,不仅在于使GDP数字看上去更加光鲜,而且可以实实在在解决相当大的社会就业问题。

由于大多数人对房价下跌的预期已经形成,而且,现在的房价对于大多数开发商仍有相当的利润空间,所以,房价的继续下调不会对开发商形成太大的伤害,真正可怕之处在于市场没有成交量,导致开发商的现金流枯竭。所以,政府的救市在短期内可能难以扭转房价下行的趋势,正如前几年房价处于上升阶段时一样,政府希望对房地产市场降温,但是短期内也无法遏制房价上涨趋势。但是长期看,政府调控的累积效应最终会在某一个时刻体现出来,就像几个月前曾经被认为不会下跌的房价突然之间就停止了上涨的脚步。现在也是同样的道理,政府的一次救市扭转不了房价趋势,但如果已经决定了通过拯救楼市来拯救中国经济,救市的举措应该不会就此止步,更大力度的措施一定还将会陆续出台。等到宏观经济形势不再恶化,房价回落到合理空间,救市的累积效应终将会释放出来,房地产市场也会再度迎来繁荣时期。

在目前这场全球性危机当中,各国政府都使出浑身解数阻止经济形势继续恶化,比较中国和美国的救市不难发现,美国的救助对象主要是华尔街的金融机构,而中国的救市从房地产市场开始,对股市的救助基本不多。美国救市的意图是防止大型金融机构破产,以避免对实体经济形成更大冲击,而他们却忘了最重要的一点:次贷危机的源头不在华尔街,而在房地产市场。只要房地产市场跌势不止,华尔街就会“地震”不断,这些大型金融机构的资产还将继续缩水,也就会继续产生下一个雷曼。所以,美国固然应该花大力气拯救华尔街,但房地产更应该拯救。但是问题的关键在于,如何解决房地产的问题,并没有太多的办法。对于中国而言,拯救房地产市场还有比较大的政策空间,比如下调首付款比例、下调购房契税、下调房贷利率等等。但对美国而言,他们却没有办法使用这些常规办法来刺激楼市,因为在过去几年时间里,美国房地产正是通过类似手段刺激了楼市并引发了今天的泡沫,比如零首付、再按揭等等,在经历了6年多的繁荣之后,美国房价只能走上不可避免的回归之路,等到房价自然见底,也就意味着金融危机的风平浪静。对中国而言,因为过去几年对楼市设置了较高的门槛,比如首付比例提高、购买二套房的限制等等,所以,今天在行业的低迷时期,可以相对从容地来给房地产市场逐步松绑。

当然,即使政府出台再多的救市措施,如果消费者没有相应的购买力,内需市场也难以有效启动,比如较大幅度提高个税起征点,也可以在相当程度上提高居民的消费欲望。在今年的宏观调控中,货币政策一直扮演主角,而在未来刺激经济增长的目标下,财政政策的分量将越来越重。

由于国家经济增速放缓,加之年初雨雪自然灾害和四川大地震等特殊因素,很多人开始考虑到财政政策的压力。今年前三季度,全国财政收入48946.86亿元,同比增长25.8%,虽然看上去是一个不错的增长速度,但是细分来看,增速在最近一个季度明显放缓,今年全国财政收入上半年累计增长33.3%,第三季度增长10.5%,其中7、8、9月分别增长16.5%、10.1%、3.1%。

虽然财政收入增长速度的放缓趋势非常明显,但由于我国整体财政收入雄厚,仍有很大的调整空间,财政支出还远远未到捉襟见肘的地步。国际上通行的财政政策原则是赤字率(财政赤字占国内生产总值的比重)不超过3%,如果以3%作为财政安全线,我国的财政政策还大有可为。从2000年至今,我国的赤字率从未达到过3%的警戒线,2000年最高为2.9%,然后逐年下降,2007年的赤字率为0.8%,为10年来首次降至1%以内。今年的前三季度,我国财政收入为48946.86亿元,财政支出为36428.14亿元,财政盈余高达12518亿元,只是从8月份开始,连续两个月出现单月赤字的现象。按照年初的预算安排,今年的中央财政赤字预算拟安排1800亿元,如果以1800亿元的财政赤字作为今年的财政目标,意味着最后一个季度不仅要花掉前三季度的12518亿元的盈余,还要“制造”出1800亿元的赤字,而且即使如此,今年的赤字率也不过0.7%(假如今年GDP增长8%)。以此看,年底的大规模减税或许可以期待。

从2000至2007年,我国财政赤字率从2.9%一路下降到0.8%,而在目前的经济下行周期,稳健的财政政策有必要转向积极,承担起更多的刺激经济重任。人人都在谈论和鼓励个人消费拉动经济,其实国家的财政支出更应该多多“消费”,过低的财政赤字率对一个国家的经济增长并不是什么好事。

除了居民的真实购买力,人们对未来的预期也在相当程度上决定其消费行为,假如大多数人都认为未来的经济形势将恶化,对将来的收入增长没有信心,而同时又预期房价还将进一步下降,那么,消费者正常的选择就是继续观望。反之,如果人们对未来的收入保持信心,同时认为房价已经合理,那么在政府的救市刺激下,将会释放出更多的消费需求。以此看,稳定消费者的信心,可能比拯救楼市更加重要。

阅读更多更全周刊内容请微信扫描二维码下载三联中读App,注册就有红包哦!

版权声明:凡注明“三联生活周刊”、“燃Ran”、“爱乐”或“原创”来源之作品(文字、图片、音频、视频),未经三联生活周刊或爱乐杂志授权,任何媒体和个人不得转载 、链接、转贴或以其它方式使用;已经本刊、本网书面授权的,在使用时必须注明“来源:三联生活周刊”或“来源:爱乐”。违反上述声明的,本刊、本网将追究其相关法律责任。

    相关文章

《立冬》现已上线即刻前往 App Store 搜索“三联生活节气”体验更多精彩。

《霜降》 《寒露》 《秋分》

微博@三联生活周刊
微信:lifeweek
扫描下载三联中读App
三联中读服务号