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股市和楼市的救赎

2008-11-04 12:45 作者:谢九 2008年第41期
股市的资产已经严重缩水,楼市的下跌似乎才刚刚开始。对于中国年轻的中产阶级而言,这样的残酷体验还是头一次经历。

金融地震加剧,投资者对各种利好有些麻木

股市的资产已经严重缩水,楼市的下跌似乎才刚刚开始。对于中国年轻的中产阶级而言,这样的残酷体验还是头一次经历。

消逝的财富

中国股市将近20年的历史,在大多数时间里只是一个少数人参与的小众市场。从2007年始,这个小众市场经历了从量变到质变。2006年底,沪深两市的账户总数为7854万户,2007年,一年新增6057万户,总数接近1.4亿户。基金账户同样突飞猛进,2007年底,基金账户2600万户,比上年增加2227万户。对于5亿人的城镇人口,这已经是相当高的参与程度,当然,这其中尤以中产阶级居多,中产阶级的财富消亡,正是从股市开始。

假如一位投资者在2007年初入市,购买了一只以上证指数为标的的指数基金,上证指数从当时的2728点运行至今年10月底的1728点,刚好下跌1000点,跌幅为37%。当然,更多购买股票的投资者是远远跑输大盘指数的,所以实际亏损幅度会远远超过37%。如果换一个时间窗口,从2007年10月至今,很多投资者受拥有“财产性收入”鼓舞而蜂拥入市,上证指数却从当月的历史高点6100点跌至今年10月底的1728点,一年时间跌幅达72%。

2007年10月,沪深总市值达到28.6万亿元;2008年10月底,总市值为11.2万亿元;市值损失17.4万亿元,超过我国1.9万亿美元的外汇储备。如果和今年10月底的1.2亿户股东账户简单对应,意味着平均每个账户损失15万元。当然,这样的计算结果并不科学,但可以大致描绘出这个市场轮廓。投资者财富缩水,带来的后果是消费缩减,从前在虚拟财富的笼罩下,投资者的消费支出大大增加,一定程度上拉动了内需。在财富缩水之后,人们不得不变得精打细算起来,这一点,从消费者信心指数和社会消费品零售总额的下降都可见一斑。

一个有意思现象是,尽管股市的跌幅超过70%,但是大部分投资者并没有因此做出过激行为,而当房价下跌时,楼市的反应则激烈许多。尤其是最近一段时间屡屡可见类似的新闻,某开发商决定对旗下的楼盘降价促销,立即引来老业主强烈反对,甚至发生老业主冲击售楼处的事件。同样是降价,股市和楼市的参与者有如此不同的表现,可能的原因是,大部分人对住房的投入远远超过股市。比如在北京、上海等城市,一栋普通住宅的价格下限可能是100万元,这个数字在股市里可能是很多人投资的上限。另外一个原因是因为股市的投资者多少有些“愿赌服输”的意识,而且即使亏损,也找不到直接发泄的对象,而楼市如果降价,购房者很容易将矛头对准开发商。

购房者冲击开发商的对错暂且不论,这些事件至少说明一个问题,那就是购房者对于自己的房屋资产价格相当敏感。开发商仅仅是小幅度降价就已经引发购房者如此激烈的反应,如果房价持续下跌,导致购房者沦为负资产,又将引发怎样的后果?

楼市的财富缩水不如股市这么直观,但是会有一个很清晰的分界线,就是当房价的市值低于银行的房贷,导致住房成为负资产,这将给购房者带来很大的冲击。对于一个经济人而言,理性的选择可能是放弃住房,但现实并没有这么简单。美国的购房者如果沦为负资产,或者负担不起还贷压力,可以比较轻松地做出断供的选择,因为他们的首付款很低甚至零首付,但是中国的购房者不得不面临痛苦的选择,如果断供,意味着放弃至少20万元的首付款,或许还有不菲的装修费用以及已经还款的费用。如果维持还贷,则不得不生活在负资产的阴影之下。

对于很多购房者来说,房价下跌30%可能是一个断供的临界点,相关报道显示,深圳目前是全国断供最多的城市,这当然由深圳的房价大跌所触发。深圳市国土房产部门的统计显示,在过去的一年里,深圳房价下跌24%,其中房价最高点在去年10月,达到每平方米17350元,最低点出现在今年5月,为每平方米11014元,最大降幅达36.5%。

对大部分中产阶级而言,股市和楼市的资产可能占据了家庭资产的一半甚至更多,这两项资产的大幅缩水,意味着很多家庭退出中产阶级队伍。

被“遗弃”的股市

中国股市从6100点下跌至1700点,股市的涨跌市场自身运行的规律,在暴涨和暴跌的时候,需要监管部门予以纠正。但在投资者眼里,监管部门更多时候在暴涨时候有所为,而在暴跌之时无所作为。基本上没有出台太有力的救市措施,更多停留在口头维稳的阶段。过去一年时间里,沪指跌幅超过70%,管理层出台的含有救市意味的举措只有两条,一是下调印花税,二是有名无实的限制“大小非”。和欧美市场动辄数千亿美元的真金白银相比,中国式救市的力度显然太弱。

而且,欧美市场基本上是各大部门齐心协力共同救市,比如美联储和美国财政部等部门的行为都是步调一致。而中国股市的救市在各部门之间并不协调,往往是有的部门在口头维稳,有的部门则继续施压。比如中国经济受全球市场影响,从去年下半年开始已经开始呈现下行趋势,但是央行货币政策的重点依然是控制通货膨胀,没有体现出太多的灵活性和前瞻性,即使中央的调控政策从“双防”转向了“一保一控”。货币政策也没有及时调整,依然继续保持加息和提高存款准备金率。仅在今年上半年,央行就连续6次提高存款准备金率,尤其是6月10日提高一个百分点至17.5%,几乎达到存款准备金率的极限水平,直接导致当天股市暴跌近8%,跌至3000点附近。在随后几个月里,虽然央行没有继续加息和提高存款准备金率,但依然在很多场所公开表示,从紧的货币政策不会松动,未来还有可能继续加息,央行从紧的货币政策在相当长时间内成为笼罩在股市上方的阴云。

随着国际金融市场的进一步恶化,从9月份开始,央行的货币政策开始急速转向,2个月内3次减息,存款准备金率也步入下降通道,但此时的股市已经错过了最佳的救助时机,投资者信心彻底崩盘之后,对各种真真假假的利好已经麻木。加之此前坚挺的欧美市场在最近2个月开始补跌,中国股市也难有起色。

现在的投资者之所以信心崩盘,一是对中国经济的前景出现悲观情绪,二是对管理层口头维稳的失望,三是股市自身的问题始终没有得到解决,比如“大小非”。如果对症下药,中国股市止跌回升并非难事。

在全球化日益紧密的今天,任何一个国家想要独善其身都是一件非常困难的事情,但是具体到股市投资上,有两个关键因素不能混淆:一是应该意识到中国经济具有相当大的调控空间,高速增长时可以迅速降温,低迷之时也有能力企稳;二是经济放缓和回避投资绝对不能画等号,就像一年前,经济形势一片大好之际,也并不等于就可以放心投资。

中国经济在去年2季度达到顶点,GDP增速11.9%,政府为了防止经济过热风险,开始通过宏观调控有意识降温,从去年三季度开始,GDP增速应声而落,从最高的11.9%一路回落到今年第三季度的9%,降幅接近3个百分点,这当中既有外围市场的影响,也有国家自身宏观调控的因素。所以,即使外围市场继续恶化,只要宏观调控松动,对经济增长予以正面刺激,可以在相当程度上抵消外围市场的影响。

从年初以来,通货膨胀一直被视为中国经济的最大敌人,即使下半年开始CPI有所回落,但是PPI的高企依然给通货膨胀继续施压。不过,在最近2个月时间里,国际市场原油价格从接近150美元下跌至60美元附近,其他一些原材料等大宗商品价格也迅速下滑,潜在的通货膨胀压力已经不复存在,这给国内经济提供了很好的调整空间。从9月份开始,央行已经在2个月之内3次降息,基本上可以认为我们已经步入减息通道,货币政策松动后,财政政策也应该随之跟进。

10年前亚洲金融风暴之后,我国面对外围市场的不景气,通过积极财政政策渡过了难关,当时的中国不仅自身无恙,而且并没有通过人民币贬值对周边市场趁火打劫,为周边市场最终渡过难关提供了一个很好的外部环境。金融风暴对中国的影响大概持续了两年,1998和1999年,中国GDP增速回落到8%以下,从2000年开始中国经济再度恢复高速增长,当年增长恢复到8.6%。中国能够迅速从金融风暴中脱身,积极的财政政策功不可没,2000年的财政赤字率也达到高点2.9%,接近3%的警戒线,从2000年开始,积极的财政政策开始慢慢淡出,从2000至2007年,我国财政赤字率从2.9%一路下降到0.8%,而今年前三季度,我国的财政还处于盈余状态。如果财政政策开始从稳健转向扩张,从目前的财政盈余到2000年2.9%的赤字率,这意味着我国的财政政策还大有可为,也给宏观经济提供了相当大的缓冲空间。当然,财政政策具体应该如何扩张是另外一个话题,比如启动农村消费市场,保卫中产阶级,都应该是财政政策的扩张对象。

除了中国经济具有缓冲外围市场的能力,从投资角度看,对投资者而言,经济放缓并不等于回避投资,经济高涨也不等于大胆投资。一个很简单的例子,2007年10月份,钢铁行业的龙头宝钢股份的股价上涨到22元,当时国内经济形势还一片大好,这是否意味着投资者应该在当时去买入宝钢,显然不是。而现在经济不景气之时,钢价开始大跌,专家们都在表示钢铁业的寒冬已经到来,宝钢的股价也跌破了净资产,不足5元,这是否意味着现在的宝钢不具有投资价值?答案也没有这么简单。

随着股指跌破1800点,中国股市的估值已经相当具有吸引力,很多优秀公司已经跌破净资产,市盈率低于10倍的公司比比皆是。虽然中国经济开始放缓,上市公司业绩也受到影响,但长远看,在大部分人都开始对经济前景感到悲观的时候购买股票,远比一年前人人都乐观的时候安全很多。

而对于管理层而言,除了稳定投资者的信心之外,还需要出台更多实质性的举措,比如如何解决“大小非”问题、如何支持大股东回购、如何改善股市的供求关系等等。

楼市的博弈

与股票市场相比,楼市的情况更为复杂。关于是否应该救股市,大多是观念之争,而是否应该救楼市,则更多是利益之争。那些还没有买房的人希望房价继续下跌,而开发商和部分已经买房的人则希望政府救市,不要让房价下跌太多。虽然楼市的情况比股市复杂,但关于救市的答案却是十分清晰,从地方到中央政府的态度鲜明——楼市必须要救。

10月22日,财政部、央行和税务总局开始对房地产联合救市,从11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税,地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。此外,从10月27日起,个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点;居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。而早在中央几大部委出手之前,各地方政府早已经开始自救,西安、杭州、上海、厦门等地早已出台不同程度的救市措施。政府“轻股市、重楼市”之举并不让人意外,因为股市的下跌短期之内不会影响到GDP,而楼市下跌可以迅速体现在GDP上,今年三季度GDP增速跌破10%,房地产市场的不景气是重要因素。通过拯救楼市,可以从投资和需求两个方面来拉动GDP,达到事半功倍的效果。

由于大多数持币待购的人预期房价还将下跌,所以政府的救市短期内不会扭转房价的下行趋势,但是一旦政府已经决定通过救楼市保增长,所以,在收到明显效果之前,拯救楼市的行动不会就此罢手,而各地方政府为了土地财政和GDP,也会加大救市力度,当房价继续回落到一定合理水平后,救市的累积效应也会开始体现在市场上。从现有的救市举措看,力度依然不够,和动辄上百万元的房价相比,下调的印花税和契税等税费显得微不足道。而且,消费者的购买力是关键因素,如果消费者没有相应的购买力,即使政府出台再多的救市措施,住房市场也很难回暖,国家的内需市场也难以有效启动。而这些显然不是市场自身的调整可以做到,需要政府有意识的引导,比如通过拯救股市释放人们的消费欲望,或者大幅度提高个税起征点,以财政政策来反哺居民的实际收入。在今年的宏观调控中,货币政策一直扮演主角,而在未来刺激经济增长的目标下,财政政策应该承担起更多的责任。

对于政府来说,拯救楼市也是一个寻求合理平衡点的过程,既要保证经济增速,又要控制房价过快上涨;既要让更多人买得起房,也要保障现有购房者的利益。保卫购房者的住房资产,当然并不意味着维持高房价,过高的房价对任何一方都不是好事,甚至包括对开发商。对于已经购买了住房的人而言,如果房屋是自住而不是投资,住房价格的起起落落不会有太大影响,除非下跌太多导致房屋成为负资产。而有些购房者之所以冲击开发商,主要原因并不是因为房屋贬值,而是感觉受到欺骗,尤其是那些刚刚买房不久的业主,这种感觉会更加强烈。对于国家宏观经济而言,过高的房价意味着大多数人买不起房,带来的后果是成交量萎缩,也就偏离了通过住房市场刺激内需的意图。对于开发商而言,高房价也不是好事,现在开发商的困境就已经很清楚地证明了这一点,高房价意味着低成交,而低迷的成交量导致开发商现金流枯竭。

对于政府而言,底线应该是保住8%的GDP。今年前三季度GDP增速为9.9%,第三季度的GDP增速为9%,距离8%的底线只一步之遥。房地产从投资和需求两方面影响着GDP,从投资角度,房地产开发完成投资的增速已经连续数月下滑,从8月份开始更是回落到30%以下。从需求看,今年前三季度,全国商品房销售面积同比下降15%,在部分一线城市,销售面积下降幅度更是超过30%~50%。房地产的投资和需求是一个因果关系,只有需求上升,才可能带动更多投资。反之,需求萎缩,投资也就随之萎缩,所以,政府拯救楼市也必然从拯救需求入手,才能达到事半功倍的效果。

对于已经购买了住房的居民而言,底线应该是房价30%的跌幅,这是一个断供的临界点,同时也应该是政府创造和谐社会的临界点。如果房价跌幅超过30%,不仅意味着居民财富的大幅缩水,也意味着银行不良房贷的大幅上升,带来的只能是一个“多输”的博弈结果。而那些持币待购的购房者,也会在这场多方博弈中适时出手,共同制造出一个合理的楼价空间。

所以,在房价的下跌和政府的救市之间,其实是市场和政府在共同寻找一个合理的平衡点。而对于中国的中产阶级而言,这个合理的平衡点也将成为他们资产的支点。

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