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全球坐标中的中国房价

2008-09-16 12:27 作者:邢海洋 2008年第35期
住房价格对普通居民变得越来越难以支付几乎是一个国际化的趋势,是房价不断上涨的必然结果。

大城市一房难求是世界各国的普遍现象

住房价格对普通居民变得越来越难以支付几乎是一个国际化的趋势,是房价不断上涨的必然结果。

全球性的资产贬值中,英国房价是最新浮出的一个。英国最大抵押贷款商苏格兰哈里法克斯银行近期数据显示,英国8月房价连续第7个月下降,其中月率下跌1.8%,年率下降12.7%,为25年前该记录开始以来的最大年度降幅。若论起绝对价格变动,英国8月房屋均价较去年创下的峰值下跌超过2.5万英镑,至17.4万英镑,降幅达12.6%。

不过,这一幅度与全球房价下跌的始作俑者美国仍有差距。据美国房屋权威数据,标准普尔/凯斯席勒房价指数,今年第二季度全美住房价格指数较去年同期下跌了创纪录的15.4%。美国10个都市区和20个都市区的房价指数同比分别下跌创纪录的17%和15.9%。下跌幅度最大的城市是拉斯维加斯,一年中房价下跌了28.6%,其次是迈阿密和凤凰城,跌幅分别达到了28.3%和27.9%。令人稍感欣慰的只是,房价下降的速度在减慢,6月份美国20个都市区的房价较5月份仅下降0.5%,这是房价下降速度连续第4个月减慢。到了7月份,减速仍在继续,截至7月末,标准普尔/凯斯席勒房价指数比2006年第二季度该指数的峰值共下跌了18.2%。

如此大跌之后,拉斯维加斯住房中位数价格在去年底跌到32.1万美元。纽约是颇为抗跌的城市之一,住房价格去年一年下跌了5.6%。今年第二季度,房价同比下跌了5.3%,住房中位数则从47.9万美元跌到45.3万美元。纽约最贵的区域曼哈顿平均房屋的售价是190万美元,知名大楼Silk Building的一套1200平方英尺、两卧室的单位开价170万美元。通过以上数据不难明白,尽管有次级贷带来的重重危机,美国大城市房价仍“高不可攀”,尤其是东西海岸的大城市。据美全国建筑商协会和全国房地产经纪人协会的统计,仅在1998年至2003年里,美国前8个大都会地区的平均房价,以洛杉矶涨幅为最高,达118%。目前洛杉矶一套中级价格水平的家庭别墅,售价为47.5万美元,超过纽约的45.3万美元和华盛顿的42.9万美元,仅低于旧金山的72.7万美元。这个价格水平是美国中西部地区房价的5倍。

大城市一房难求是世界各国的普遍现象。近来全球房价普跌,唯有俄罗斯房价上涨,那里的平均房价已经涨到了6100美元/平方米,莫斯科人的工资并不低,但跟房价比起来,显然还有一大段差距。据莫斯科统计局的资料显示,现在,莫斯科人月平均工资为1452美元。其中金融工作者及资深记者的平均月工资约为3000美元,俄国家杜马议员的月工资高达6300美元。相对于每平方米6100美元的房价,即使是收入最高的杜马议员也只能望房兴叹,更何况是普通的莫斯科人。分析认为,莫斯科房价上涨的主要原因是新建住房的供应量大幅减少,2008年莫斯科新建住房比一年前减少了50%,而且新建住房多为高档住房。

住房价格对普通居民变得越来越难以支付几乎是一个国际化的趋势,是房价不断上涨的必然结果,只要看一看1990年来世界各地的房价变动就不难明白这个残酷的现实。各主要国家的房价,除了日本和德国,自1990年以来基本都处于上升通道,尤其在1997年以来出现了不同程度的大幅上涨。1990年到2006年,一个巨大的上升周期,房价上涨最多的要算爱尔兰,2006年的房价相当于1990的6倍,1997年的3.7倍。扣除通货膨胀因素,1990~2006年上涨了2.8倍,1997~2006年上涨2.7倍,2000~2006年上涨超过60%。其次是英国,扣除通货膨胀后,1997~2006年房价上涨127%,其中2000~2006年上涨66%;2007年又上涨了9%。处于第三位的西班牙,1997~2006年房价上涨了112%,其中2000~2006年上涨89%。第四位是法国,1997~2006年房价上涨99%,其中2000~2006年上涨72%。与大多数西方国家相比,美国催生出危机的大泡沫不过是1997~2006年房价上涨57%,其中2000~2006年上涨43%。无论从房价同时在上涨的国家数目,还是从上涨的幅度和持续时间来看,这轮全球房价热潮都是世界经济发展史上空前的。

房价上涨的机制是什么?通货膨胀的扣除自然将建房成本上升这一最明显的原因排除了,其次想必是全球流动性泛滥,但最主要的应该是各国经济的持续发展。一个超长的经济增长周期使得各国普通居民的购买力上升,加上此期间全球通胀都保持稳定,利率非常低,按揭期限普遍增长,买得起房的普通居民人数增加了,房价自然水涨船高。深究房地产价格与GDP增长关系,更能得出这一结论。从描述了1964~2006美国房价增速与GDP增速变化情况的图表就能看出,事实上,美国房价增速与GDP增速存在着较明显的相关性,每一次房价快速上升,都和经济的扩展期同步,而增速出现较大下降时,都有GDP增速的大幅下降相伴。

这个图表也提供了另一个事实,房价增速绝大多时候都超过,甚至数倍于GDP的增速。而普通人的收入水平赶不上GDP增长速度,长期以来,累计起来的增速差距自然使得普通居民在高涨的房价面前显得无能为力。

全球主要国家房价高涨中,只有日本和德国两个国家是异数,日本2006年房价只是1990年房价的77%。下跌的房价也不能给当地居民减轻压力,在东京,能在寸土寸金的城区中心区域拥有自己住房的都是有钱人,一间七八十平方米的公寓价格动辄人民币四五百万,100平方米的公寓价格可能相当于人民币上千万,每平方米差不多10万人民币。大多数的工薪阶层买房子都向四周辐射,在所谓“首都圈”的最外围,用市中心1/3~1/2的价格购房,凭借四通八达的公共交通上班。在日本,一位工作10年的员工年工资水准应该在400万日元,折合人民币25万元人民币,上千万人民币的房价,对于一般人不啻天文数字。

美国人均GDP已经超过了4万美元,日本也超过4万美元。在美元疲软的2007年,欧洲国家的GDP也大多在这样的水平。国际化的大城市,一套房子的中位价格也多在50万美元附近,巴黎市区一平方米房屋价格高达5000欧元。

发展中国家追赶发达国家的过程中,房价从加速到超出往往发生在即将步入发达国家行列的时候。日本人均GDP在1984年超过了1万美元,房价随即大涨,5年后卖掉东京的地皮就足够买下美国了。韩国、新加坡以及我国香港、台湾的人均GDP分别是在1987年、1989年、1992年和1995年超过了1万美元,也都无一例外地伴随着房价的蹿升。最近发生在韩国的房地产泡沫,也是在韩国人均GDP即将达到2万美元的时候,几乎复制了当年日本的全国性狂热。本世纪初,韩国的平均房价相当于每平方米1万人民币,到了2006年,根据韩国不动产银行的调查,房价已经上涨到每平方米2509美元,近2万人民币。而在首尔最贵的江南区,这一价格还得翻上几番,江南地区一般公寓的单位价格部分甚至超过了日本东京黄金地段豪华宾馆的地价,达到每平方米近2万美元,而韩国的人均收入还不及日本的一半。当时,韩国人最为津津乐道的是韩国建设交通部一年多前发表的一项报告。报告称,“大韩民国国土总值达2300万亿韩元(约合2.47万亿美元)”。这个价钱也可以买下半个美国了,而韩国国土总面积只相当于美国的1%,2005年韩国GDP只及美国的6%。

与周边及世界发达国家的总体房价水平比,我国房价明显仍具热钱投资的吸引力。我国城市中,第一个人均GDP达到1万美元的是深圳,接下来,上海即将步入万美元俱乐部,北京也紧随其后,而北京的朝阳和海淀区已经达到1.9万美元。此时,房价的内源性上涨冲动就会与宏观的经济紧缩、全球性经济放缓等因素交织在一起,形成长期上涨、短期波动的局面。

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