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自然资源的独有和共享

2008-09-16 12:19 作者:王恺 2008年第35期
仅3年,千岛湖所在的浙江淳安县的房地产业就发生了质变:3年前来到这里,当地还在探讨一个贫困县如何推进自己的住宅业建设;而现在,围绕着湖泊的风光无限的半岛上尽是度假房产,别墅、排屋以及公寓,各种形式都有。

仅3年,千岛湖所在的浙江淳安县的房地产业就发生了质变:3年前来到这里,当地还在探讨一个贫困县如何推进自己的住宅业建设;而现在,围绕着湖泊的风光无限的半岛上尽是度假房产,别墅、排屋以及公寓,各种形式都有。

千岛湖正成为“长三角的后花园”,花两个小时,可以驱车从热闹的杭州赶到森林覆盖率达95%的千岛湖地区。沿途也不寂寞,所经过的富阳、桐庐等地也尽皆风光秀美,这条刚通车的高速公路因此号称是“浙江最美的高速公路”。

如何占有湖泊

千岛湖,570多平方公里的湖面上名副其实有1078座翠绿色的岛屿,可是,这些湖泊之中大大小小的岛屿,并不是开发商们看中的理想开发对象。对浙江房地产很有研究的地产咨询专家江兆千分析,很少有商业地产项目会选择孤零零的小岛做基础,“即使国外市场也不例外,海洋中或者湖中风光优美的岛屿一般也是配套缺乏的场所,想想看,光把电、水、煤气管道通向一个水中的孤岛,就需要多花费多少成本?”

幸运的是,千岛湖地形奇异,漫长的湖岸线使得众多地产商可以巧妙地利用,即使不位于岛屿之上,也可尽量接近湖泊、享受湖泊。而且,距离核心保护区都不算太远,既享有资源又没有占用资源。

“最好的地形,是占有突出的半岛,三面环绕湖泊。如果不这样,度假地产项目的特征就会受到置疑。”江兆千说。

按照绿城·千岛湖度假公寓项目负责人的介绍,几年前来千岛湖时,各家地产商各逞其能在千岛湖拿地,由于对度假地产的思考不同,所以,各家选用的地块也有很大区别。最早在千岛湖开发的浙江开元酒店集团选择了一处延伸到湖中数公里的半岛,半岛对面不远就是整个千岛湖最核心也最洁净的自然风景保护区。开发商利用半岛上山峰的高低起伏,将一个五星级宾馆和数十幢别墅群错落有致地点缀在半岛上,中间以山林作为酒店和别墅之间的隔断。

由于景观效果好,开元酒店作为度假酒店的声誉一直良好,站在酒店每个房间的窗口,都可看见浩渺的湖面。酒店坐落的沿水处被开发成了停泊港,众多游艇可以停靠。而别墅群的主人们一方面可以利用酒店带来的便利,另一方面又与酒店有一定距离,在共同享受湖泊的前提下,可享用自己的那一片安宁的水面。

多数在千岛湖开发的地产商沿用了开元集团的模式,尽量利用沿湖地带,这些刚建好的别墅群或沿山而建,或离水面不远。江兆千说,这些别墅的优点是将景观“小型化、私有化”,但另一方面,这种方式又存在配套不便利之缺点——要开车10多分钟才能见到城镇。

绿城·千岛湖度假公寓的开发想法有所不同,他们的项目前三面临湖,背靠的却是千岛湖镇,之所以没有选择人迹罕至的山林,“是因为我们考虑来度假的人群一方面要享受优美的风景,另一方面,可能也想享受当地人的淳朴生活,所以,我们背靠繁华而便利的城区,要是有业主想去吃个当地的农家饭,步行就可解决问题”。

因为在城区拿到的是稀缺地块,所以需要付出更多的费用,“但好处也很明显,一是城区还有这么优美的湖景,更能引起购买者兴趣;二是,将来公寓的治安会明显好于荒野地区”。

千岛湖大量半岛的开发,呼应了正在成长中的大客户群,“他们渴望最大限度地接近自然,享用自然”。江兆千说,千岛湖目前还没形成抢夺稀缺地块的潮流,是因为这里的开发尚未饱和。但是,另一方面,江兆千还是觉得,最好的开发方式还是尽量利用现成地块,“千万不要开山填湖,享用资源的同时不能破坏资源,也不要占用所谓的荒地。也许到了一定阶段,当人群和资源的比例到了某种微妙境地时,当地政府就该出台限制政策了,将更多的自然资源还是留给自然”。

资源稀缺的年代学会共享

因为占有的是三面临湖的优质地块,所以,绿城·千岛湖度假公寓的开发者一开始就向当地政府承诺,他们将不占用最临近湖面的那片土地,而且,等项目完工后,沿湖最近的地区,包括一些设施,将交给政府,作为公共空间使用。

紧邻湖面的售楼处和附近花园豪华而且雅致,经常被当地政府借给各个电影、电视剧组。到这里时,正碰上古天乐、吴君如等人来此拍片,很多“粉丝”得到信息,拿着鲜花守候在门口。这片喧闹被一片天然的樟树林挡在外面,景观项目负责人得意地介绍,因为当时就考虑到沿湖那片狭窄地带将作为公共场所使用,所以在设计时,采用的是半开放、半围合的空间,用树木、山坡将公寓与街道隔离。这样,湖泊资源既与公众分享,又能在半隐秘的私人空间独享。

那片天然的樟树林本来也可开发成住宅用地,可是他们保留了下来,“而且还成为环保措施之一”。

虽然沿湖地带将作为公共空间开放,将来不属于开发商管理范围,“可是我们不希望这里有太多人流车流”。他们想出的办法是,“我们铺设了石子路面,这样,将来也不太会有车在这里行驶”,另外引种了大量南方树种,“在这样幽静美观的环境中,会大量减少人们的喧哗程度”。

一方面与社会共享资源,另一方面让尽可能多的未来度假者享用公共资源,在容积率允许的范围内,“开发商必须用足手中的土地”。由于拿到的地块太好,所以集团决定不在有限的土地上做别墅,而是做成公寓,“这样一来,享受湖景的业主人数就成十倍、成百倍地增长”。

但是,公寓和别墅生活还是有差别的。为此,除了在建筑质量上下工夫,还得突出公寓生活的特点,绿城集团策划者的构思是,公寓生活使来度假的人群有更多的交际可能性,为此,他们将项目附属的公共休闲空间尽可能扩大,是一般项目的四五倍。

这一特点显然对准备来度假的购买者具有吸引力,尽管绿城·千岛湖公寓售价也达两三万元一平方米,和别墅的价格相当,但也不乏选择的人群,“毕竟,度假项目在中国还是新课题,你只要有自己的充足理由,就能获得客户认可”。

千岛湖冬夏水的落差非常大,所以,不少楼盘在临近项目的水下、水中都设计了若干景观,“冬天水退的时候,就可以看见水下铺设的大量卵石”,并且种植了许多耐水的树种,“即使夏天被淹没,也还能活着,这样保证冬天的湖畔也有大片绿色”。

有责任感的圈地

在国外,第二居所一般会选择海边、湖滨或者山中,“一方面是环境优美的地方适合度假,满足人们的亲水心态,人们可以关掉手机什么都不想;另一方面,水边可以开展各种运动,可以游泳、冲浪、在沙滩上晒太阳,而山地可以滑雪”。同样,中国的第二居所也是沿海岸线开始建设的。

虽然中国的海岸线很长,可是,气候和地理条件使得优秀的岸边资源有限,真正适合建设成第二居所的空间并不太多,目前仅有三亚、渤海湾的一些城市,而且,渤海湾还不适合冬天度假,“甚至海南的海岸线可以利用的也不算多”。由于海岸优质资源稀缺,湖泊就成为开发商争夺的另一资源。

正因为资源有限,所以,很多开发商“圈地意识”浓厚,可是,第二居所的特殊要求,使开发商必须有责任地“圈地”,拒绝短期行为。绿城集团负责规划的副总经理袁笑雨说,第二居所的开发周期长,回收资金慢,而且开发的是质量高的高端产品,这就要求开发商是有一定实力的大开发商,“不能是那种短线产品”。

另外,第二居所的开发要对购买者负责,“不能把房子卖完就算了,而且要考虑日后配套的度假设施,考虑让人们能留下来度假,不能让人们一时冲动买下了房产,日后来了也无事可做”。所以,第二居所的开发者往往要肩负逐步开发的责任,在好不容易获得的比较稀缺的资源上做好文章。

目前,浙江的一些开发商已经打起了舟山群岛的主意,在一些大型海岛上做第二居所开发。“他们所做的不仅仅是开发岸上土地,甚至还进行海洋清化工程,让本来偏黄的海水改变颜色和质量。”这也是一种相对长期的开发行为。

浙江开发商宣称:“如果我们把第二居所当做辐射中心点,那么,千岛湖的开发是针对‘长三角’客户,而浙江海洋沿岸线的开发,辐射范围理应更广阔,针对的是范围更广泛的客户群。”

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