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容积率:不只是个简单的数字

2007-09-11 14:32 作者:李孟苏 2007年第35期
业内认为最佳的1.2~1.3容积率在北京的民宅项目中几乎达不到。买房,是一个在容积率和地段、价格、房子类型之间做取舍的过程。

业内认为最佳的1.2~1.3容积率在北京的民宅项目中几乎达不到。买房,是一个在容积率和地段、价格、房子类型之间做取舍的过程。

买房人似乎在一夜之间被唤醒了“容积率意识”。深圳万科、重庆龙湖的销售人员发现,看房人进了售楼处,第一个问题是价钱,接下来十有八九问:这个盘容积率多少?大家都有了基本认识:容积率关系到居住的舒适程度,容积率越低,舒适度相对越高。

所谓容积率,指项目总建筑面积与项目总占地面积的比值,这个数字不仅和舒适度密切相关,还是判断房子性价比的重要指标。一些开发商会用“低密度”来混淆概念,误导买房者以为“低密度”即“低容积率”。“低密度”说的是建筑密度,指每一栋楼的底面积总和与小区总占地面积的比值。根据国家相关规定,中心城区的建筑密度不得高于28%,郊区不得高于23%。表面看,多层板楼社区的建筑密度要高于塔楼社区。板楼对楼间距有一定限制,小于塔楼的楼间距,同样面积的小区盖板楼的数量一定比塔楼的数量多。但20层的塔楼和5层的板楼,谁的住户更多自是不言而喻的。“低容积率”意味着居住在一块地上的人少,每人享受的土地资源、公共资源、空间更多。“低容积率”的标准为,别墅、独栋住宅不高于0.4,叠拼、联排住宅在0.95左右,多层板楼在1.2~1.3,小高层要求在2.1以下,高层不超过3.5。

开发商拿地时候,地块的容积率就已经被政府部门确定好了,因此实际上,开发商对容积率没有发言权,但他可以通过产品类型、建筑布局、园林规划,提高居住的舒适度。龙湖的设计师对记者说,一定程度牺牲容积率,实则达到了双赢效果。以重庆为例,重庆整个城市铺在两江挟持的山地上,平地极少。重庆人自古以来生活环境恶劣,20多年来居住条件虽有所改善,但周围丛生的高楼鳞次栉比,仍然带来巨大的压抑感。一旦可以自由选择住房,重庆人比其他城市的居民更注重生存环境和居住的舒适度。龙湖做的房子有时容积率会比政府规划的低,加大园林绿地占有率,做出了口碑。北京天恒地产在怀柔红螺山脚下开发的别墅山项目,一期规划240套,后缩减为现在的200套,以减少对山体的破坏,结果由于保留了坡地风貌,成为北京少有的坡地别墅园区。

“低容积率”是相对的,由于受土地成本限制,并不是所有项目都能实现理想的“低容积率”。在重庆,顶级别墅的容积率也有0.5~0.6,通过规划,每户可享绿地近一亩,也达到了理想状态。就北京的现状而言,中产阶级所能购买的普通住宅“低容积率”的标准已经远远高过2,业内认为最佳的1.2~1.3容积率在北京的民宅项目中几乎达不到。买房,是一个在容积率和地段、价格、房子类型之间做取舍的过程。

人所皆知,别墅或独栋住宅是满足低容积率要求的首选。容积率影响到别墅业主私家庭院的大小、绿地面积的多寡、环境是否幽静、户型是否私密。一味追求别墅的低容积率,也会使得小区缺乏人气,不利于邻里交往,物管成本相对升高。深圳的别墅项目曦城容积率只有0.34,按规划,曦城未来将居住约2000余户、近1万人。设计师把住宅和商业区集中在一片区域,使业主日常生活处在一个相对紧凑的圈内;其余土地保留森林原貌,建设成郊野公园,解决了“没人气”问题。人气高,总户数过多不仅会抬高别墅的容积率,还意味着人员太杂,业主们所追求的物以类聚、人以群分不可能实现。一个优秀的别墅小区,最佳户数应在300户左右。

容积率和舒适度之间并不是一个简单的线性比例关系,容积率低,舒适度并不一定高;而相同容积率的两个小区,由于种种因素的影响导致了舒适度相差甚远。

首先,不能忽视社区规模。容积率、舒适度、社区规模并非如通常想象那样,社区规模越大,容积率越低,舒适度越高。实际情况往往相反。规模小的社区,尤其楼栋数量少的,因为基本不用考虑社区内部楼的间距遮挡,实际上减小了较大社区中普遍存在的用地面积的消耗。小社区的容积率虽然会高一点,但用地规模有差别,使得小规模项目中的楼房往往层数较少,舒适度反而高。

其次,在相同容积率前提下,社区内的楼群如何布局,也直接影响到容积率。比如成都的晶蓝半岛项目,容积率为3.1,并不低。园区中有大比例的高层板楼,开阔的楼间距,还罕见地造出一座40亩的庭园。在这里,围合式布局起了关键作用。晶蓝半岛做的是日本风格的围合庭院:三栋高层板式住宅围合成三合院,将节省的占地面积让给了中心园林。三合院的排列,面对面的两栋楼相距100米,对面住户是看不到你在家的活动的。因为有了足够的距离,每户人家对景观和阳光的收纳也得到很好的效果,化解了高容积率建筑布局的紧张局促。

容积率只是个简单的数字,它要靠建筑来体现,在高容积率的规划无法变更的情况下,人性化的建筑类型会提高舒适度。重庆的水晶郦城项目容积率为2,虽是高层却不见水泥森林的局促,相反绿化面积很高,园林开阔不显得人多。水晶郦城将建筑呈点状分布排列,营造出开放的空间关系;点状分布使得建筑物之间能够错开,彼此遮挡较少,采光、通风好,户型成为斜角,避免了邻居之间的对视。水晶郦城的开发商重庆龙湖地产在做高容积率项目时走“高层低密度”路线,尽量降低建筑密度,为绿化、园林留出更多的土地,尽量保留地块原始的山、湖等地貌、生态,大量空出绿地,以缓解高层住宅带来的压抑感。

普通人很难判定一个小区的建筑类型是否与容积率般配,其实从当地的日照间距可以有个简单评判。比如北京,日照间距的标准,板楼为1.6~1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差),塔楼为1H,那么2.5左右容积率的小区能包含多层、小高层、高层,1.5容积率可以是多层+小高层的组合,容积率为1可以有联排、多层、小高层。一般在北方,容积率在1.8左右时候,开发商就会做出多层+小高层+高层的组合了。如果容积率达到了2.8,可能出现33层左右的超高层。但住宅高度超过100米,人的心理就会受到影响,即便容积率不高舒适度也打了折扣。

在考虑高层住宅的容积率时,不能忽视相匹配的电梯运力,它关系到你会不会在高峰期一等电梯就是20分钟。根据北京市规定,6层以上的建筑要设电梯,电梯的数量要与住户的数量相匹配。每80户设一部运量在750公斤以上的电梯;超过80户要设两部电梯,一部运量为1000公斤,另一部不低于400公斤;120户以上,或楼高超过100米,则要设置三部电梯;楼高超过9层的,必须配消防电梯。电梯的速度也有高低之分,按规定普通电梯速度为1米/秒;如果速度为1.5米/秒,说明开发商选用的电梯质量不错。

小区之外的“区域容积率”也在某种程度上影响了小区自身的容积率。一些项目表面上容积率不高,但其周围都是高楼大厦,整体小区像一个“盆地”,整个区域的容积率明显是偏高的。如果一个容积率并不算低的小区,周边都是绿地,整个区域的容积率反而得到了很好的保证。比如成都的翠微清波小区,容积率是3.1,表面上比较高,但由于翠微清波小区紧邻清水河,周围还有绿化隔离带,住进来后自然会产生较高的舒适度。

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