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方便生活:社区要有街道生活

2007-09-11 14:29 作者:李孟苏 2007年第35期
一个社区,特别是大型社区犹如一座微观城市,商业街如同文艺复兴时期威尼斯、佛罗伦萨的广场,要通过商业设施建立社区的街道生活。

一个社区,特别是大型社区犹如一座微观城市,商业街如同文艺复兴时期威尼斯、佛罗伦萨的广场,要通过商业设施建立社区的街道生活。

著名建筑设计师张永和认为,现代人其实生活在两座城市里,一个是支撑日常生活需要的“城中城”——住宅小区,一个是满足更高欲望的大城市。“假如用设施来定义城市,那么设施越完善的居住点城市化程度就越高。”不过,他并不认为一个社区需要在围墙之内做到设施完善,足不出院即可满足日常生活的方方面面。他说,社区首先需要的是具有“起居室”功能的生活配套设施。

他举例说,文艺复兴时期威尼斯、佛罗伦萨等城市,多数人家里空间太小,或人太多,愿意到城中的广场,在那里闲坐、交流、游戏。他们在广场上从事的种种活动都是原本发生在家中起居室里的,因此广场起着起居室的功能。文化传统沿袭下来,在欧洲气候比较冷的地方,广场换作了咖啡馆,一个维也纳人、巴黎人会在咖啡馆里消磨一天。在我国南方,茶馆普及,和欧洲的广场、咖啡馆是一样的性质。一个社区,特别是大型社区犹如一座微观城市,商业街如同文艺复兴时期威尼斯、佛罗伦萨的广场,路边的商业设施不一定面面俱到,可以没有大超市、美食城、量贩KTV,但一定要有供居民消磨时间的茶馆、咖啡馆、糖水店、足底按摩室、棋牌室等“公共起居室”,有兼具社区信息集散中心的图书馆、熟食店、裁缝铺,有邮政代办点、自助银行、医务室、托儿所;要通过商业设施建立社区的街道生活。

另一方面,住宅区本身是有惰性的,商业设施则刺激了住宅区的活力和兴奋。阿兰·德波顿说:“即便是跟商店最不经意的接触也会为我们注入一种我们并不总能全靠自我创造出来的活力。”下班走进小区,往家走的路上突然看见面包房的招牌、杂货店的啤酒招贴广告,会得到一种安慰,“它们以其特殊的方式在这个偏执狂一般的时分唤起一种令人欣慰的人类的在场感”。在社区咖啡馆里,你也许不会和别的人说一句话,但决不会产生疏离感。

商业区是社区的心脏地带,居民们可以通过中心区的活动聚集在一起,各种建议和资金可以借此汇集在一起。万科的总建筑师朱建平说:“商业街本身具有多样性的特点,给居民的生活带来选择,也就带来了活力。”万科社区的中轴线往往由商业作为支撑,如果两边没有小商铺,这条路的利用率就会很低。商铺还可以让人放慢步子,“只强调速度,强调快速通行的路,是消极的空间。”

茶馆、咖啡馆、快餐店等等服务网点,应该在10分钟的步行路程内,超过这个半径就会感到不方便。几乎每个楼盘的广告都会有这样一句宣传语:小区内规划有完善的配套及商业休闲一条街。20世纪90年代初进入北京地产业的香港资深房产经纪人童渊说,这种承诺是不可靠的。如果小区周边本来并没有成熟的社区环境,那么这种配套在很大程度上只能依靠租售底层商铺来实现;而商铺的招租、运转、提供何种商业服务不好确定。还有一种情况,也许市政规划中有在此兴建大型超市、学校、医院等的计划,但规划的实施带有不确定性,因此开发商描绘的美好生活图景没有人可以打保票。

也有开发商在居住区以外打造一个开放的商圈,作为社区的生活配套。深圳的曦城别墅小镇里规划了一个5万平方米的商业区,除了有传统的商铺、餐馆、咖啡店、书店等等,还有酒店式公寓、旅馆等旅游、会议功能的设施。商业区位于曦城主入口处的山坡上,和居住区泾渭分明。居住区是封闭的,除了业主和其邀请的朋友,别人进不去,里面是纯粹的邻里关系,商业区的人流不会干扰到居民生活。

曦城的开发商招华地产的一个股东是深圳华侨城集团。华侨城一直按照欧洲传统小城市的概念来规划、建设社区,做深圳波托菲诺项目时,中心商业街被着力打造成开放的观光商业,吸引了大量外部人群。原本没有太大名气的餐馆丹桂轩,租用波托菲诺的会所做店堂后,大火特火,成为餐饮业的神话。有了成功经验,规划曦城商业区时,招华地产认为商业必须跳出社区配套这一概念,让商业区对外开放,面向所在的整个城市,成为市郊一个24小时,甚至48小时的新的生活圈,充分发挥商业设施的用途。这样,招商就有了保证。尽管商业区的前期投入会很大,但运转起来后维护成本并不高。而曦城也形成一个生活组团,商业区和居民区之间既有居住关系、娱乐关系,也有工作关系、产业关系、旅游关系,种种关系丰富而和谐。

龙湖地产的商业开发思路和华侨城有共通之处。2001年,龙湖在重庆江北区观音桥一带开发枫香庭小区之际,恰好又拿到旁边的一块地,决定开发成“北城天街”。建成后的北城天街是重庆第一家超大规模购物中心,不仅解决了龙湖业主的生活需求,更成为江北最核心的区域。以前,在嘉陵江北岸的江北属于偏远地区,观音桥更是落后,长途汽车站都设在这里,生活配套更谈不上。北城天街建好后,带动观音桥起来很多大型商场、餐饮和娱乐场所,连带其他开发商的楼盘升值,相应地市政建设如公交系统也得到了完善。龙湖在北京顺义的开发思路也是如此,做香醍漫步别墅的同时,在社区外兴建名城天街购物中心,建设周边商业环境。

业主们给店家带来一部分生意,但相对而言不是很多。生活、工作在社区附近的人,则因为社区业主的缘故,得到很多商业、文化、娱乐上的便利,多了选择的权利。大家无意识的经济合作,使小区内外的人都能获得互相的支持。假如曦城、枫香庭小区失去了外面的商业设施,对小区居民是灾难;如果仅靠小区居民的消费,商家无法维持运转。当小区内的居民和小区外的市民合在一起,活跃的街道生活就建立起来了。

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