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“西湖第一高楼”的用地调查

2007-01-23 14:33 作者:朱文轶 2007年第5期
1月6日炸掉笨重而结实的“框筒楼”浙江大学湖滨校区3号楼用了360公斤炸药,但比起它在西湖边上耗时8年充满争议的崛起要容易得多。一度主宰西湖天空的“3号楼”如今坍塌在价值24.6亿的废墟上,等待它的新主人。

1月6日炸掉笨重而结实的“框筒楼”浙江大学湖滨校区3号楼用了360公斤炸药,但比起它在西湖边上耗时8年充满争议的崛起要容易得多。一度主宰西湖天空的“3号楼”如今坍塌在价值24.6亿的废墟上,等待它的新主人。

这座“西湖第一高楼”的命运,从它筹建的那天起,就被它所站立的65938平方米地皮所左右。

寸土之争

张世勋1978年到浙江医科大学担任基建处处长,他一接手要解决的所有麻烦都和这块65938平方米的地皮有关。“对一个学校来说,这块地实在太小了。”

张世勋回忆说,当时医科大学的这块地呈狭长状,南北长,东西窄。学校内大部分是平房,最高就3层楼。“学校一直有想法搞基建,但没法腾出地方来。你要拆一处老房子,就要有预留的地用于人员和器材的暂时安置。但就这点点用于周转的空地,医科大学也拿不出来。全部被各种各样的房子填满了。”

浙江医科大学原校长陈昭典接受采访时说,50年代浙江医科大学就一直被它地处城市中心的狭小用地束缚得无法喘气,但当时的情况比张世勋接手基建工作时的状况还要好些,“我1957年读的医科大学,当时的校园面积还有148亩,几年功夫,就缩水了将近三分之一的面积”。

这块地皮的缩水直接原因就是它正好处在杭州市规划的黄金线上。尽管这块拥挤的地皮对于一个正高速发展的高校来说,无异于“鸡肋”,医科大学历史上也几次有过迁校计划,都因没有合适的地段而搁置,但它在未来的价值已经渐露端倪。

60年代新的市政规划在形式上摆脱了苏联方案,但对于西湖地段重要性的强调并没有减弱,这样,虽然表面上,杭州有了规划中的物理中心,但它的精神仍然寄附于西湖这块得天独厚的风景区上。杭州“人大”原副主任、杭州规划局原总设计师吴定伟说,几次调整的新规划无一例外强化了延安路作为城市中轴线的作用,大家一直把它当作城市通向西湖的门槛。“这让城市的重心实际上一直在向湖滨路倾斜。”10年后,对于湖滨地区旧城的改造和第一轮西湖地价的上涨就无可避免了。

而作为开发西湖湖滨地区的第一步,延安路拓宽势在必行——60年代,所谓的“延安路”仍然是几条并不连贯的小路和一些从浙江医科大学校内穿行而过的小巷组成,它的一半到医大的一堵红墙止。扩建延安路就要打通学校——这个方案从50年代末达成意向,但到60年代初迟迟没有实现。曾任医科大学副校长的沈成芳说,学校将为这个改动损失20多亩地,“当时学校的党委书记郑平,也兼任浙江省委组织部部长,顶了一两年”。

学校还是在这次土地之争中让了步,杭州市为此做出的补偿是给了学校一笔18万元的补偿费,并在附近的灯蕊巷提供了一块地皮,学校盖了一批教师宿舍。

70年代末,延安路两端的西湖商业圈已经初见形态,湖滨地区道路东西不畅的问题成为限制商业区人气的新瓶颈,在庆春路的拓宽里,学校再次给城市让步。

这几次割让校园面积的退让同样并非无条件。张世勋说,1980年左右,医科大学曾向规划部门申请了用作学校未来发展的规划预留地,杭州市规划局在杭州市有关领导的授意下,将医大旁边的居民区(医科大学以南,西边到武陵路,东到延安路,西南到东坡路)划为医大的红线区。

“这块地皮的价值在现在看简直不可思议,但学校却一直没能利用起来。”“红线区”被密密麻麻超过200户的居民房所占据,学校即使有能力把资金消耗在工程量巨大的拆迁上,清理土地完成后,也已经没有后续资金可以调动。况且更重要的是,高度限制大大束缚了这个地皮的投资回报,如果严格按照规划部门的要求盖房,哪怕不是考虑的商业回报,高昂的拆迁成本也会让这个奢侈的建筑工程吃不消。“医大一直想要这片地,但是到和浙大合并也拿不出钱来。”张世勋说,倒是那片区域的老百姓还去问规划局,为什么还不来拆迁,“20年前还没有人意识到这些地皮的潜力,10年前就完全不同了。一些单位看学校迟迟不动那片地,都来打它的主意了。”

腾出块空地

“我到学校的时候,医科大学只有一个医疗系,后来又办了药学系,接着卫生系、生物工程系、营养系越来越多。增加一个专业系,当时学生的增加倒是有限,但我们的设备和实验室实在很紧张。这个时候,学校的地还越来越小。”张世勋说,80年代初,学校就已经有了盖新教学楼的打算。

首先要腾出盖房子的空地来。张世勋的工作就是加盖修缮学校周围的房子,以倒出100多亩地中间的一片施工地。“1、2、3到9号楼都是在我手上修和改的,它们就是为了3号楼的修建。”

“我先请教了规划局的一位副局长。他告诉我,规划里,延安路在50年内肯定要再拓宽,医科大学新盖的楼都要往里退,老房子可以保留使用。我一想,那样一来,学校面积不得又小很多。我和主管基建的副校长沈成芳商量了一下,就把原来的老房子保留使用,在上面加高一层。”

张世勋说,中国银行当时也看中了这块地,它要在医大旁边建一个楼,但这块地原来是工商银行的。“中国银行就和我们商量,利用医大的土地建一栋两层小楼给工商银行临时过渡一下,建成后一层做工商银行的营业大厅,二层给学校使用。最后建成了4号楼,南北朝向,30米长,9米宽。把学校的财务科,组织部等行政机构就迁到了二层。”

中国银行的大楼在很短时间内落成了,14层的高度是西湖边第一栋违例建造的高层建筑,“这给学校的最后决策多少提供了参考”。

“后来有校领导说我们是‘鸡窝里办学校’。”张世勋说,为了节约土地,就是东挪西凑,“学校原来最重要的两个实验室,解剖室和遗体库是分开的。一个二层,一个是平房。后来为了节约空间,我们修了6号楼。最开始想修10层,但是没有被批准,因为太高了,后来改成7层。这栋楼的设计非常困难。要把解剖室和遗体库合并在一起。但解剖室的设计要求是,进深比较深,长度要短,方便师生实验观察。而遗体库的设计要求刚好相反:长度长,进深短。设计上我花了好大工夫,在腾土地上也费不少劲。我们征用了自己的一半健身房,拆迁了20几户民房,一共挤出了1.1万多平方米。不仅给修房子腾出了地,还把学校里的交通给让出来。以前因为平房多,土地紧张,学校里不通汽车,修房子的空心板都是用手推车拉的。”

“1983年,学校在庆春路和延安路的交界,修建了一栋4层的9号楼。把学校里的机修厂、幼儿园等原来的平房机构都装了进去。经过这几栋楼的修建,给学校又腾出了一块空地。所有腾出的空地,这就是以后建3号楼的地了。”

沈成芳回忆说,1984年,石油部让我们帮忙培养一批学生,给了我们200万元左右的报酬。这笔钱的一部分和后来省计经委批下的2160万元,就是3号楼项目的启动资金。

钱和地同时具备了。剩下的问题,就是在这块紧邻西湖的地皮上,到底该造一个什么样的楼了?

3号楼的风波

施少连所在中国联合工程公司的前身是机械第一工业部第二设计研究院。1980年,他们从支援三线建设的前线贵州搬到杭州,正好赶上杭州旧城改造的高峰。施少连说,他们接手的第一个项目是杭州早期的高层建筑之一,杭州大厦,3年后,对浙江医科大学教学楼的设计,他们拿出了高层方案。

1985年企图在距离西湖200米左右的地方耸立起一座22层、高度超过70米的大楼,无疑是对风景和既有规则的冒犯。尽管在医科大学3号楼之前第一个越过城市高度线的建筑是同样离西湖不远的新侨宾馆,但这在3号楼建成以前仍是个特例。这幢17层的高层建筑的原址是市政府招待所,吴定伟说:“当时杭州有省属宾馆,但没有好的市属宾馆,这个项目是在市委书记和市长的坚持下动工的。那一任规划局局长沈曾因为对这个违例项目的抵制而被解职。”“中国银行大楼也得到了一些部门支持,但在高度上,他们还是有所克制,只盖了14层。”

70米是西湖上空的禁区线,这基于在杭州早期规划中,对于城市天际线的强调。西湖景观空间规划师陈凡说:“湖滨地区和西湖景观的关系主要反映在建筑高度和城市轮廓线上。建筑高度控制按其距离西湖的远近而递减和结合现状高层建筑的分布形成有峰谷变化的城市轮廓线。从西湖湖区观看城市,无论从所处位置,视域和视距及游人量、滞留条件和时间等,湖心亭均占有主导地位,规划以西湖的湖心亭为主要视点。城市轮廓线的参照物,是宝石山和吴山,保淑塔底高和吴山的高度都是70米左右,因此它被划为靠近西湖风景区的地方建筑物高度的禁区。如果超过参照物的高度,城景协调的视觉关系就会受到破坏。”“现状正在往我们规划者期望相反的方向走。对短期利益的过度热衷,让城景关系里,城市的视觉形象越来越占显著地位,城和景的协调已经越来越变得对立。”

“最开始是我们学校自己设计,我设计的是7层。作为基建处,我们不愿建高楼。因为电梯费用,其他费用都会相应增加,当时的基建费用本来就很紧张了。”张世勋说,出于对这块土地使用的谨慎和重视,省计经委出面对这个项目组织了浙江省的第一次工程招标。

“包括省建筑设计院、工业部第二设计院、南京住宅建筑设计院等5家设计单位参加了投标。”他回忆说,最后竞标的主要争论焦点集中在省建筑设计院和工业部第二设计院两家的方案上。两家方案的根本差异就是建筑的最终高度。张世勋说,“省院的方案是一幢矮胖型的建筑,相比之下,另一个方案瘦长”。

学校方面当然更喜欢后者。要保证大楼2.1万平方米的总建筑面积,省建筑设计院方案保证了高度上的小心,却牺牲学校本来就紧张的地皮。

由于项目是省教委和省计经委主抓的,招标小组的规格很高。吴定伟是代表市规划局方面的小组成员,他回忆说,“招标小组原定是11人组成,但投票那天,一名主抓建设的副省长有事没有能参加,投票就出现了半数对半数的局面。最后小组临时加了一名学校方面的副校长,代表学校投了一票,这样,工业部设计院的高层方案才胜出了”。“投反对票的一名浙江大学建筑学教授和省建筑设计院的人对这个结果都极为不满,几个人气得连招标完了以后的聚餐也没有参加就离场了。”

原定为22层的3号楼项目最终还是在一片争议声中降低了3层高度,和紧随其后的很多违规建筑一样,“3号楼”打了规则的擦边球:在1981年版的规划中,对西湖边建筑高度的限定是以延安路和浣纱路这几条南北向的路和庆春路东西向的路分别划定的,“3号楼”虽然远远超过了延安路以西3到5层的规定,但在不允许盖高楼的庆春路以南距离西湖150米的范围之外。

时任浙江医科大学副校长的沈成芳说,这幢“西湖第一高楼”能够最终上马还是得到了省里面的肯定和支持。

但从后来来看,省计经委对3号楼项目不遗余力地促成,也可能还有其他用意。

寸土寸金

1990年,3号楼仍在建设的过程中。省计经委找到医科大学,提出他们想征用医科大学的规划预留地。知情人推测,省计经委并非看上这块“红线区”的地而对3号楼工程投了赞成票,但可以肯定的是,他们认为在帮助医科大学解决了主教学楼的问题,医科大学对于这个要求一定会给个面子。

没想到,沈成芳一口回绝了省计经委的要求。“他们说,想要征用这块地,盖3幢楼,作为单位宿舍。”沈成芳回忆说,“我一听就很火。我说,‘医学院将来要发展,没有地怎么行。你们要对教育事业负责’。我看他们的态度好像很坚决,当天就给省委市委各个有关部门发了文件,通报了这件事。这件事才算被我挡了下来。”

90年代以后,这块地在西湖边的稀缺地段变得炙手可热。张世勋回忆说,来找我们借地的机构也越来越多,但都是行政机构或者有国家背景的商业机构。“实际上80年代中期就越来越多了。我记得有建设银行,想借我们的仓库,盖一个储蓄所,说营业后和学校利润分成。还有下城区公安局想在医大靠东坡路的地方修饭店。因为学校土地实在太小,都没有答应他们。”

当3号楼落成以后,学校可以腾出地皮,他们开始主动寻找土地受让方了。但高度限制仍然成为双方洽谈的阻碍。在校园内有一座19层的高楼后,学校被禁止再出现第二幢楼超过这个高度。医科大学原校长陈昭典回忆说:“1993年,有一个香港的公司看中了学校食堂的一块地,我们开价一亩400万元,他们考察了很长时间答复我们说,400万的价格他们不觉得贵,他们的确很想要地,但是18层高度的前提下,这么小的地皮,400万的买入价他们就无利可图了。”

陈昭典说,后来,学校尝试过另外一次合作。他们把靠近庆春路的平房交给开发商,他们盖楼,楼一半的使用权作为土地出让的成本,另外,开发商把学校的操场由东西向改成南北向,学校把地下让给他们做停车场,开发商则帮学校修建一个塑胶跑道和体育馆作为交换。这个土地合作项目因为浙大合并被终止。地交给开发商了,但所有回报的承诺至今仍没有兑现。

西湖地价不断高企,使地处黄金地段的高校开始尝试土地市场化收益的甜头,但数次失败的合作让学校意识到,他们也许还是要求助于作为土地一级垄断者的政府,才能得到最稳妥的收益;而此时的地方政府也发现,在这个城市最值钱的地段,高校正在成为事实上的大土地供应商,而高校普遍扩张带来的自身的用地压力,让他们很容易答应政府置换郊区土地的提议,围绕西湖的新一轮土地生意由此展开。

土地博弈

在政府主导下,2002年,整个杭州的高校普遍和郊区置换。“这种置换,是目前政府大量储备城区优质土地的最后渠道了。”一名杭州本地的地产商接受采访时说,“急于解决用地困扰的高校一开始对置换很踊跃,它被公认为高校扩张过程中筹措资金最有效的方式。但很快就有高校觉得,他们在和政府的交易中吃了亏,他们已经很满意的补偿方式,和他们置换土地公开拍卖后的收益相差甚远。”

与2002年集中搬迁的杭州文艺路上的高校相比,医科大学并入后的浙大看上去有着更强的谈判能力。尽管在杭州20年远景规划上,浙大几个校区,除了玉泉主校区都在置换土地之列,浙江大学党委书记张浚生回忆说:“包括医科大所在湖滨校区在内的浙大的几个老校区,现在的位置都不错。也早就有人打主意。2002年置换风潮的时候,市里也来劝我们,让我们把地让出来,去下沙的大学城,可以给我们3000~5000亩,5万元/亩。我坚决不去。也有人问过我,西溪校区和华家池校区的地。我说西溪校区可以考虑,华家池就不要想。我的意见是,5个校区里,有3个是不能动的。一是浙大本部——玉泉校区,非常完整,学术气氛好。而且还靠山。华家池不能动。这是浙大目前最老的校区,是浙大的文脉。从它算起,老浙大距今110周年了。靠近校门还有个植物园,是中国最早的植物园。之江校区也不能动。它面积小,在风景区里面,不能用做商业用途。”“2004年12月31日,杭州市委和学校联合举行会议,我在会议上就是这样明确表态的。”

对于已经用来置换的医科大学老校区,张浚生虽然没有明确表示他对这笔出让是否满意,但他显然同意这是学校和政府成功合作的第一步。

“1998年浙大合并初步完成,从1999年开始,我就亲自去为新浙大校区找地。跑了四五个地方,最后杭州边的富阳市政府非常热情,他们帮我们在地图上划出了好几块地,开着车陪我们一块一块去看。一天跑了6个地方。最后我看重了在富春江旁边的一块地方。面江背山,旁边还有个黄公望森林公园。自然环境非常好,地前还有条60米宽的大马路,距离浙大的玉泉校区大概45分钟车程。总面积大约1300亩,建一个基础部,把大一、大二的学生都可以迁进来。富阳市政府愿意以5万元/亩的价格卖给我们。这是很低的地价。当地政府又那么热情,我们就决定在那里建新校区。”

张浚生说,杭州市政府听说后,非常着急。找到我们,说要在城西给我3100亩地,17~18万元/亩,后来又追加了5000亩。“我去看了3次,都没看中。发现这块地面积虽大,但中间有高压线通过,市政府马上表示撤掉。然后还发现在整块地中间,留了300亩给省政府做宿舍。这样就没办法建校区。市政府马上表示调整省政府的用地。”“这块地离浙大老校区更近,大概只要半小时车程。只是在资金上需要的量比较大。教育部也表示支持,说可以由国家教委和省政府,一人一半,为浙大的买地贷款贴息。”

湖滨校区那块65938平方米地皮出让计划,显然是这个城西新校区计划中的一部分。紫金港的一期建设浙大资本建设投入二十一二亿,向银行贷了十二三亿。学校的运营,一年要20多亿。

张浚生说:“我们现在还是负债,每年17亿。但是这次湖滨校区卖地的24.6亿,我们可以分得17.6亿,政府拿走7亿。但这样,我们还贷就没风险了。”

但张抱怨说,因为紫金港校区周边地价从浙大进驻时的每平方米2000元已经涨到了8000元,市政府承诺追加的5000亩地缩水成了3000亩。至今还没有完全落实。

双方对于将来的合作仍在相互试探。张浚生说,我们西溪校区还没置换,比起原医科大学的湖滨校区,那边土地面积更大,有四五千亩,能获得的资金更多。但是西溪校区里有一些捐赠的建筑,如邵一夫楼、曹光彪楼,如果置换掉,还必须在新校区修一个一模一样的楼,比较麻烦。

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