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“西湖”杭州:土地财富的力量

2007-01-23 14:32 作者:吴琪 2007年第5期
唐宋时代作为“东南第一州”的杭州,西湖边浣纱路、河坊街的地契,就记录着当时昂贵的湖边地价。康乾盛世,乾隆几下江南之后,富甲一方的杭州,西湖地价又达到一个顶点。及至20世纪二三十年代,买办资本家、文人骚客在离上海不远的杭州西湖,纷纷建立后花园。在历史不同层面的坐标系中,有“西湖”的杭州,总能轻易成为资金聚拢的一个焦点。

西湖对资金的吸纳能力,贯穿在杭州最近千年的历史中,有一个个传奇。

唐宋时代作为“东南第一州”的杭州,西湖边浣纱路、河坊街的地契,就记录着当时昂贵的湖边地价。康乾盛世,乾隆几下江南之后,富甲一方的杭州,西湖地价又达到一个顶点。及至20世纪二三十年代,买办资本家、文人骚客在离上海不远的杭州西湖,纷纷建立后花园。在历史不同层面的坐标系中,有“西湖”的杭州,总能轻易成为资金聚拢的一个焦点。

上世纪90年代,逐渐放开的土地交易突然以地产经济形式,将千百年来备受追捧的西湖美景,放进一路飙升的价格体系。沿西湖的杭州老城区,增值土地迅速带来分配上的重新洗牌。在由土地利益主导的城市发展中,杭州格局也穿透旧城“破壳而出”。

土地财富重塑城市规则的力量,在这里达到了一个极致……

1.8亿元的西湖想象

直接因西湖而起的土地“天价”,早在2001年,就达到了一个高潮。它也被业界看做杭州土地公开“招拍挂”以来发生的两大极端事件之一。

即使5年后的今天,杭州地产界谈论起这块所谓“西湖边绝版地块”的故事,仍然充满难以置信的神情。杭州有让全国吃惊的“房价近十几年只涨不落的杭州现象”,土地热卖早已不是新闻。但是2001年6月,初入杭州的北京大地公司,一举以5.1亿元总价取得凤起路原都锦生地块的开发权,一共28亩土地,大地公司竟比第二标高出了1.8亿元!价高者就能拿地,使杭州房地产业出现了跨行业、跨地区参与房产开发的新现象。杭州房地产业内流传着开发商有“三外”的说法:外地人搞房地产,外行搞房地产,外来资金搞房地产。

那些参与投标的杭州本地开发商们,由此大跌眼镜。一位房产公司副总回想当年情景,向记者感慨:“好多行家觉得这是个笑话,因为暗标操作,买家不知对手的出价,哪怕比第二标高出几千万元都可以理解,可是近2亿元的额外成本,说明中标的公司估价也太没个准了!”

西湖带给土地的增值效应,在外来“客商”眼里,有超越普通房产的想象空间。原本属于杭州人享受的西湖美景,由此凭借土地交易,一下子成为全国市场争夺的目标。都锦生地块位于凤起路与环城西路交界处,与不远处的西湖相望。这次“天价”中标,大地公司以每亩1800多万元的价格,创杭州当时楼面地价9228元/平方米的“神话”。公司老总谢金效的解释,正暗合了众多买家心理——因为都锦生地块符合“成功人士的西湖情结”,于是远赴杭州拿地的“大地”,志在必得。

在沿西湖土地圈中,除去历史遗留建筑、各大宾馆疗养院、公园绿地等,真正能进入土地市场的几乎只有4块地——1999年中大吴庄、2001年都锦生地块、2005年西湖8号公馆地块和2005年浙江大学湖滨校区地块。每一次拍卖,几乎都能创下当时的“地王神话”。

“谁不知道西湖边的地好?谁不想在这里拿块地?”滨江房产集团副总朱立东说,在1999年就实行土地储备制度的杭州,市政府已经将所有土地交易推向市场操作。“本地企业比外地企业更早接受了市场规则,拿地主要靠资金实力,但是也要考虑到投资回报率,所以本地没有人会盲目地开天价。”

相比外来企业的“疯狂”估价,参与竞标的其他10多家杭州本地企业,不约而同选择用“理性”这个词描述自己。投出第二标的浙江某公司出价2.28亿元,在买家衡量的指标中,“西湖边土地的稀缺性”成为一个最重要却最有想象空间的因素。果不其然,天价背后是中标公司的长期沉默,高价位与随后极低调态度形成了强烈对比。接下来的两年里,都锦生地块闲置在西湖边,开发商也几乎消失在公众面前。浙江阳光房地产投资顾问有限公司总经理余先锋提到,2001年在青春路西湖边销售的楼盘“西湖铭楼”,与都锦生地块仅一街之隔,靠西湖更近,成品价格才6000~7000元/平方米。而大地公司的突然高价介入,“一来它自己乱了心态,而且带动了杭州地价不理性上涨”。在2001年,就大地公司买地的楼面成本来说,“当时开发肯定是亏本的,市场还接受不了这个价位”。

都锦生地块的买进于是被杭州业界当作了失败的案例,但是西湖总是能超出商人们的想象。北京大地公司在这块地面开发的“锦绣天地项目”,2004年11月开始销售时,酒店式套房均价2.5万元/平方米,商铺均价4.5万元/平方米。西湖沿线土地的价格飙升,“从今天看,当时的买价就不完全是笑话,毕竟该项目赚钱了,谁也不会再低估它上涨的空间”。

“西湖”二字,近年来一直是杭州每个楼盘带给购房者的想象。“因为西湖才有杭州现在的地价”,浙江阳光房地产投资顾问有限公司总经理余先锋说,“凡是能与西湖扯上关系的,价格上升的路径就会不一样”。如今西湖沿岸距离几百米的二手房比如西子公寓、元华公寓、西湖时代广场等,均价都已经到了3万多元。

沿西湖而生的产业,自然也随之身价大涨。上市公司“杭州解百”目前总市值16亿元,由于公司在杭州西湖的商业中心圈,分析人士认为,“目前距西湖不到50米的西湖时代广场底层商铺挂牌价格接近每平方米7万元,因此‘杭州解百’仅物业价值就在30亿元左右”。

政府推手下的土地规则

5.1亿元的出让价格,给了“西湖边绝版地块”轰动性的结局。所谓“都锦生地块”,过去是杭州显赫一时的国营老企业“都锦生丝绸厂”的部分厂房区。对于曾经在西湖茅家埠生活了几十年的老企业来说,建国初期能在西湖边“分”得一块地,显然是身份的一个象征。

徐在都锦生丝绸厂工作了30多年,他如今是改制后的公司总经理助理。“相当一段时期,丝绸业是杭州的支撑性产业,30多家丝绸厂都在老城区的好地段。”“都锦生”是丝绸业的龙头老大,西湖边的厂里专设贵宾接待室,国内外领导人来过不下百人。都锦生丝绸常年作为国礼被政府赠送给外宾。但这种有特殊年代符号的记忆,最终被更为现实的经济利益取代了。

杭州市政府向“都锦生”征地的时候,准备把倾力打造的杭州大剧院放在西湖边。此时是上世纪90年代中期,土地市场还处在协议转让的起步阶段,徐说:“我们是国家企业,土地也都是国家的,市场意识也不强,很快就转让了。”于是没有曲折的周旋,“都锦生”将1/3的厂房腾出,搬迁到郊区,得到了政府的简单补偿。

比起曾经的辉煌,搬离西湖时的“都锦生”已经是一个包袱沉重的老企业。“效益不太好,西湖边厂房拆了后部分人闲置,退休职工近2000人。”徐说,企业搬离西湖让外界产生不少误会,至今还有人以为“都锦生”垮了,关门大吉了,“其实我们特别不希望把都锦生地块和厂子扯到一块儿,我们并没有从土地交易中获益”。

杭州大剧院最终没有放到西湖边,而是作为标志性建筑落在了钱江新城,这才有了2001年都锦生地块拍卖的故事。通过拍卖运作,杭州市又将部分拍卖资金用来建造大剧院。有关政府人士说,“西湖边的土地置换,让工业企业出城,既筹到了建杭州大剧院的资金,又把不同地块的价值发挥到最大”。现在“都锦生”改制后情况转好,徐说,政府将西湖边紧俏地块再利用,倒也确实给了城市发展新思路。

与“都锦生”命运类似的,还有陆续搬出老城区的工业企业,不过它们获得的土地收益更明显。2006年9月,原隶属于中国重型汽车集团旗下的杭州汽车发动机厂地块出让,从而成为26家杭州市中心企业“腾笼换鸟”外迁后入市的首宗地块。30亿元的拍卖起价,也催生出杭州新的楼王。接受市政府的搬迁协议后,杭州汽车发动机厂全厂计划在2008年之前逐步搬迁到杭州萧山区。作为协议条件,市政府承诺总部在济南的“杭汽发”享受当地企业的搬迁优惠政策,承诺将以不低于45%的份额、且总价不低于10亿元的出让款返还给发动机厂。

随着土地快速增值,楼宇经济在杭州一鸣惊人。前任下城区委书记翁卫军提到,如今已成为市中心的下城区,土地资源早已被抢占,“现在几乎没有一亩土地可供开发,但这块仅31.46平方公里面积上的年产税收却高达150亿元以上”。

占地面积1000多平方米的标力大厦,楼高28层,聚集了近40家企业。翁卫军说:“这幢楼一年创下的税收就达1.5亿元,居然赛过普通一个县的年财政收入,也可等同于杭州城郊8平方公里范围内企业产生的效益总和。”除标力大厦外,野风商务大楼、兽王大厦、科协大楼等楼宇的年税收均超过1000万元。

原本占据城市中心的工业用地,地价远远超过了这块地上企业的产值。在商业时代,地段体现了它超乎其他产业的价值。“现在的下城已经基本不办工厂,下城的产业发展方向是现代服务业。”翁卫军说,现在已有70%以上的省市级银行将总部设在了下城。土地利润的最大化开始对城市用地格局重新洗牌。

有西湖的杭州:土地永远紧缺

都说杭州旧城区小,它到底有多小?1991年来到杭州发展的湖北人余先锋说,从环城西路到西湖就是杭州东西向的距离,不足2公里;从南星桥到环城北路为南北向,只有3公里多;“骑上自行车,2个多小时就能绕城一圈了”。待到他去杭州朋友家,“八九家人挤在两层楼的一栋老房子里,人均面积不足1平方米”。

当土地市场在上世纪90年代中期逐渐放开,原本停留在感受上的旧城狭小,忽然成为杭州发展最大的掣肘。乐于守在西湖边的杭州,土地供求突然出现急剧矛盾,开始了超越全国其他城市的大步扩展。

用地紧张是杭州面临的最直接问题。浙江素有“七山一水二分田”之称,杭州更是“三面环山一面城”,自然风景的优美与土地资源的有限仿佛成了一个悖论。除去享受独立管理权限的萧山、余杭和一些开发区的土地,再拿掉市中心的西湖,杭州市国土局真正能调控的只有559.12平方公里,建设用地非常稀缺。而另一面是不断向杭州集中的购房者。

1997年,杭州市成立土地储备中心。1999年起,全市土地由市土管部门统一垄断调控,俗称“进笼子”。实行严格的土地招标拍卖制度,禁止一切协议出让行为。并且规定,历史上遗留下来的未签合同的协议转让项目也要重新评估,补足地价。进了“笼子”的土地由市土地储备中心统一收购,将毛地处理成净地、生地处理成熟地后,公开招投标或挂牌拍卖。

土地储备制度成为杭州“吞吐”经营性土地的调控工具。市土地储备中心的成立一度使杭州模式成为全国城市学习的范本。

前杭州市国土资源局局长朱寅传身兼土地储备中心第一代负责人,他提到,成立于1997年的杭州市土地储备中心,最初目的仅是配合杭州国企改革,盘活国企存量土地与城市规划的矛盾。也是官方心中“构筑大都市,建设新天堂的排头兵”。由于杭州土地的稀缺,政府长期以来只能实行“非饱和型稳步适量供地”的政策。

市土地储备制度的建立改变了杭州房地产业的利益格局,原本同一等级的地块,因划拨或是招标拍卖的性质不同,后者价格明显高于前者数倍。而杭州土地储备中心垄断土地一级市场后,进入房地产业的标准变成了“只要有足够的钱就可以买地,就可以成为房地产商”。换言之,土地储备制度强势的行政介入打破了杭州房地产市场既得利益者的土地“垄断”。

杭州国土局负责人也不讳言这种财富的转移。过去土地也可以增值,但都落到了用地单位、开发商手里了,政府拿不到多少钱。实行土地收购储备以后,政府拿到了土地的收购权和批发权,土地的收益自然由政府控制了。

连当初一手筹备土地储备中心的杭州市国土资源局局长朱寅传也没想到,土地储备制度的功效竟是如此之大。通过土地收购储备制度,该中心上交杭州市财政的资金,每年以56%的比例递增,从1997年的几亿元,上升到去年的40多亿元。上交的比例是出让价的55%,其余的45%为土地的运作成本。

从杭州市土地储备中心公开的资料看,至2002年初,其收购土地的平均资金大概是每亩57万元,加上土地运作成本,也不会超过每亩100万元。但这些收购进来的土地,经该中心根据规划的要求加工后,就迅速增值,每亩“卖出”时可以达到数百万元。房地产行业迅速成为杭州的支柱型产业。

浙江阳光房地产投资顾问有限公司总经理余先锋分析说,杭州有先天的地域限制、城市外扩的公共配套设施也不容易跟上,土地供应量在前几年的高峰值后,这几年迅速回落。“2003年杭州全年住宅用地供应了3500亩,到了2004年急剧下降到1800多亩,2005年为1790亩,2006年只有1200多亩。”土地资源紧缺,成为杭州房价只涨不落的重要基础,却也成为杭州发展的一块心病。“土地储备先天不足,加上城市拆迁越来越人性化,土地的征收在某种程度上更困难了。”

西湖的“远”或“近”:城市原点的转移

急于摊大土地这块“饼”的城市,凭借着获取土地财富的动力,城市中心早已不仅限于西湖了。据城市规划专家介绍,杭州在改革开放后相当一段时期,城区格局与民国时期相比,变化不大。683平方公里的老城区,使得杭州的城区面积在全国副省级城市中倒数第一。

如今已是CBD的武林商圈,在上世纪90年代初还是“一些偏僻的小路”。在当时政府提倡的“优二(第二产业)兴三(第三产业)”中,“都锦生”这样的老牌企业也开始在武林路发展商业,如今杭州鞋城、武林服饰城、都锦生宾馆等都成为都锦生集团的下属产业。

2001年,钱塘江南岸的萧山和城区北部的余杭并入杭州市区,使杭州城市布局从西子湖畔扩张到钱塘江两岸。总面积一下子扩大近5倍,达到3000多平方公里。

杭州上世纪50年代重新确定了城市坐标“原点”——钱江新城。土地买卖获得的财富力量,让老杭州“破壳而出”。“一个最基本的道理,政府要将土地拍卖,就得做好拆迁、通水、通电、通路这些基础设施的建设,城市随之一同发展。”浙江阳光房地产投资顾问有限公司总经理余先锋说,从某种程度来说,西湖离杭州的中心远了;但是另一方面,西湖作为成熟的地块,它的辐射能力更强了。

“建立了钱江新城为原点的坐标后,杭州的城市空间一下子打开了,原来的老城区变成了新坐标的一个角。如果站在钱江新城这个坐标原点来看,周边可以开发的空间太广阔了,可以说没有什么项目放不下的。”钱江新城管委会副主任朱云夫说,钱江新城的建设将使杭州城市格局由“三面云山一面城”演变为“一江春水穿城过”,引领杭州从“西湖时代”走向“钱塘江时代”。一个以主城和钱江新城为中心,江南、临平、下沙为副城,塘栖、良渚、余杭、临浦、瓜沥、义蓬六大组团群星环绕的“一主三副六组团”新城市格局开始构建。

有意思的是,本地的房地产企业,不少经历了“先离开、又重新进入”杭州的开发程序。滨江房产集团副总朱立东说,1998年房地产开始市场突然飙升时,95%的企业最想做的事情就是“拿地”。而杭州早在1999年就实行土地公开“招拍挂”,“全国多数城市还有大量的协议让地,价格比杭州便宜很多”。于是杭州企业纷纷外出,“可是有的一个项目资金就被套牢,有的虽然挣钱了,却因为当地消费能力不强,利润率并不高”。到了2001年左右,杭州楼市吸入了不少被称为“外来、外资、外行”的“三外企业”,炒出了价格畸形的天价楼盘。朱立东说,“这也是市场自然淘汰的一个过程,如今市场化最早的杭州,总体地价还是非常良性的”。

强势的浙江民间资本

杭州楼市十几年只涨不落,坚挺的民间资本被看做最大动因。据央行测算,“十五”期间,浙江民间资本总额可达8300亿元。自“九五”以来,浙江已有7000多亿元民资进入各个投资领域,居全国之首。浙江是一个名副其实的资本“蓄水池”。

一种被人们广泛接受的观点是浙江充裕的民间资金支撑了杭州的楼市。人民银行杭州中心支行的一项调查表明,“十五”期间,浙江民间资本的形成能力约8300亿元左右。民间资本拉动个人购房消费,浙江以及杭州民间蓄积的购买力相当惊人。

另有统计称,浙江民间寻求出路的游资已超过1万亿元,浙江股民众多,在前两年股市低迷时,许多杭州本地及温州、义乌、台州、绍兴等地的投资者纷纷转向杭州楼市。如市中心某高档楼盘,160套中有120套是出于投资置业而购买。

这种民间资本齐聚杭州购房的表现形式,可以通过两组数据看出来。一个是杭州市国土局提供的,购买杭州商品房的人,本地人不到50%;另一个是业内人士提供的,杭州的购房者中,60%是本地人,20%是温州、台州人,另外20%是其他地方人。

在浙江本省内,民间资金源源不断向杭州集中。滨江房产集团副总朱立东说,杭州对吸纳义乌、温州、台州等地的资金能力特别强。“拿浙江和江苏两省对比来说,南京人、苏州人、无锡人之间经济流动量比较小,不会到对方地界去买房。但是在浙江,多数民营老板都会在杭州投资买房。”民间资金的聚集作用,被认为是杭州地价一直走高、但是泡沫不多的一个重要原因。从商业消费来看,保时捷、法拉利、LV、Prada等奢侈品消费,杭州的消费能量往往居全国省会城市之首。

“我们现在在义乌拿地很难。”大都置业的总经理章秀成这样感叹。大都置业的母公司一通控股创立于1998年,2002年底涉足房地产业。“我们除看好杭州地产理性、稳定的市场外,还有一个关键的因素是义乌拿地难。有一块我们评估最高价在10亿元的地,被一家新兴房产公司以13.1亿元的价格拿走,而像这样的最终拿地价大大高出我们评估价的地到处有,义乌现在盘桓于地产的资金已经处于一个漫溢的状态,所以大量义乌房产公司跑到外地开发。”大都置业的总经理章秀成分析说。

随着房地产进入门槛的增高,民间资本业开始了强强联合的路径。新光饰品、真爱毛纺、宝娜斯袜业、万厦房地产4家赫赫有名的义乌工业企业50强中名列前茅的行业巨头,以1亿多元的总注册资金组成财团联盟,形成了“义乌资本联盟”。发起人和组织者周晓光讲道:“虽然说‘富越’的注册资金是1亿多一点,但如果有好的项目,我们每家公司都能抽出几个亿的资金,合起来就能有10亿多元。因为我们每家集团公司的手上本身还有一些富余的钱,通过这样一种整合,使我们的资金得到有效的运用。”

如今浙江的民间资本“外溢”,也带动了更大的经济流量。据不完全统计,自“九五”以来,浙江至少有7000多亿元民间资本进入全国各地的不同领域。无论从总量还是从活跃程度看,浙江都是我国大陆最大的民间资本溢出地。对于杭州本地的房产企业来说,民间资本的强强组合也开始显现。2009年9月,杭州房产巨头“绿城”与“滨江”联手出价36亿元,拿下“杭汽发”地块。滨江房产集团副总朱立东说,市场化较早的杭州房产业,已经基本完成原始积累,进入了理性发展阶段。“地价的上涨在其他地方看来或许是奇迹,但对于浙江本地的经济来说,一直有足够的资金支持。”

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