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西湖地价调查

2007-01-23 14:35 作者:朱文轶 2007年第5期
一年内两笔成交价在20亿元以上的土地交易使这座“世界最美丽华贵之城”成为拥有中国最贵地皮的城市之一。政府、土地产权人和土地受让方在这几单土地生意中都各得其所。一幢拥有百年寿命、刚刚被使用了13年的大楼成为其中一笔交易的牺牲品

一年内两笔成交价在20亿元以上的土地交易使这座“世界最美丽华贵之城”成为拥有中国最贵地皮的城市之一。政府、土地产权人和土地受让方在这几单土地生意中都各得其所。一幢拥有百年寿命、刚刚被使用了13年的大楼成为其中一笔交易的牺牲品——它2006年底被炸毁以便平整后的地皮按合同日期在2007年1月前准时交付。相对于小小100亩土地所创造的24.6亿价值,“浙大湖滨校区三号楼”这幢当年造价2160万元的“西湖第一高楼”实在微不足道。

毫无疑问,拥有一块可以眺望“断桥”的土地是所有到杭州置地的机构和商人们难以抗拒的选择。50年代受邀帮助杭州规划的苏联专家们几乎违背了城市规划的基本原则,本能地选择了西湖作为这个城市的中心,杭州的功能被界定为“风景疗养城市”——由此,杭州的道路完全以西湖为中心呈放射状向周边扩散。这个不切实际的方案尽管在后来的城市规划中被全盘否定,但在西湖西岸留下了大量的“干部疗养院”,直到现在,这些围着围墙的圈地大户仍然占据着西湖圈将近二分之一的土地。

剩下的地格外弥足珍贵。在隐含权力行使最丰富的地产领域,50年来“协议出让”方式主导下频繁的土地流转使得其他土地的产权几经易手,大多模糊不清。这就不难理解,杭州市虽然是国内最早实现土地储备体制的地方政府,但对于西湖风景区的周边,这片产权格外复杂的地皮,地方政府做主的机会却实在有限。

在地价不菲的杭州,这无疑使对西湖土地的争夺更为白热化。实力非凡的境外企业嘉里集团和太古集团在经过长达2个小时、102轮的激烈叫价后,才使“湖滨校区地块”的成交价停滞在24.6亿元上,这大大高出杭州政府和浙江大学最初15亿元的议价。据说,政府更倾向于嘉里集团的胜出,他们对结果满意。杭州和嘉里集团郭鹤年的合作始于20年前中国第一家香格里拉酒店在西湖边的落成。同样都是从事商业地产背景的太古集团似乎在杭州开发住宅项目的兴趣更大。而对政府而言,把西湖周边所剩无几的土地拿来开发住宅的想法并不高明,它等于把西湖的景色一次性让业主买断了。政府要的显然不是一锤子买卖,他们希望西湖能带来持续不断的交易、购买行为和源源不断的税收,它也是对杭州平均地价构成持续性上涨诱惑的重要动力。

西湖周围的土地和建筑加入了一场与地价主导的商业利润的赛跑,在这场多方利益主体的博弈中,那些阻碍利益最大化的“落伍者”将被抛弃,包括当年大量为了维护西湖景观而设立的规则:在1981年版的杭州城市总体规划中,离西湖最近的,湖滨路以东、延安路以西,建筑物的高度限制是3到5层,延安路以东、浣纱路以西,高度限制是8层。到90年代,西湖边严格遵守这个标准的新立建筑几乎屈指可数。建筑距离湖滨路100米的规定,很快就被放宽到50米;湖边50%的建筑密度要求同样被一系列高密度的商业性建筑所打破。“湖滨校区三号楼”在13年前是和这些规则斗争的“胜利者”,而现在,它又被新的力量取而代之。

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