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“国六条”新政:能否重建游戏规则?

2006-06-13 14:35 作者:吴琪 姜洪桥 2006年第22期
“去年‘国八条’提的普通商品房标准还是120平方米,并且允许浮动至144平方米。现在变成了90平方米,相差54平方米。54平方米有多大?完全够两个大间,相当于一个小套型。”就在“国六条”细则公布后,全国工商联住宅产业商会会长聂梅生接到无数个询问和反馈电话,“90平方米”成为多数人首先提及的话题。

“90平方米”的震动

“去年‘国八条’提的普通商品房标准还是120平方米,并且允许浮动至144平方米。现在变成了90平方米,相差54平方米。54平方米有多大?完全够两个大间,相当于一个小套型。”就在“国六条”细则公布后,全国工商联住宅产业商会会长聂梅生接到无数个询问和反馈电话,“90平方米”成为多数人首先提及的话题。

在细则颁布前三四天,工商联牵头的研讨会就“房价上升问题”开了一个研讨会。虽然并不清楚两者是否有直接关系,研讨会的很多意见和出台后的细则相符。

首先是首付问题,当时流行说首付可能要提高到五成,研讨会的意见是首付应该区别对待。出台的细则没有一勺烩,作了相应区分。第二是土地问题。研讨会上大家都认为,土地不应该仅仅采用拍卖一种方式。土地拍卖的结果是价高者得,它抬高了土地成本,迫使很多项目不得不做高档房,某种程度上推动了房价上涨。第三是廉租房问题。细则要求各地政府要从土地出让金中抽出一定比例用于廉租房建设。虽然没有明确具体比例是多少,但是讲出这句话就不容易。”

对“90平方米”的提法,曾经做过访美学者,又担任过建设部科技司副司长、建设部住宅产业办主任的聂梅生猜测:“也许90平方米将成为征收物业税的一个重要界线,政府把普通商品房标准确定为90平方米是为老百姓着想,为物业税做铺垫。”

但是她感到困惑的是,“谁能知道对90平方米以下的居住需求正好就占总量的70%?如果对90平方米以下的居住需求高于70%的话,那么供应仍然不够,房价还会继续上涨。如果低于70%,就会造成新的过剩和空置。我认为,70%是多了而不是不够”。房产开发有周期,明年的这个时候就会有结果。够不够,多不多都是问题,“除非这么理解:设定70%的标准同时也意味着未来改善性需求比例很小,鼓励有改善性需求的人赶紧把现有房子都买了,都消化了。没准消化了空置房,也是好事。”

细则并没有解释相关数据的计算过程,于是对数据的理解,有了各种猜想。虎杰投资顾问公司首席分析师张寅认为,按照90平方米为一个套型面积推算,这套房子的建筑面积是可以达到112平方米的。

“90平方米的标准来源是相当含混的,它到底是以北京的数据为基础,还是以全国二十多个有代表性的大城市为准?”张寅说,这个“90平”标准可能有几个参考因素:一是防止超前消费,减轻“房奴”们的压力。如果开发商一味地提供大房子,买房者的选择也只能“大”,很多人超过了自己的实际需求。二,从空置率看,今年2月,国家统计局发布的数据表明,2005年前11个月,全国商品房空置面积达1.14亿平方米,比上年同期增长14.2%,规模超过2005年上半年房屋竣工面积。张寅认为,广泛地谈“空置率”,是一个比较笼统的概念,它包括商业地产、别墅和普通地产的空置率,如果把三者的空置率分别曝光,哪一部分的房产泡沫最多,就一目了然了。虽然“国六条”没有公开相应的参考数据,但是高档住宅的空置率高是人所共知的,这个“90平”也参考了空置率因素。第三个因素,“90平方米”的标准多少体现了居民生活的进步?就北京而言,十几年前的团结湖片区,以60平方米左右的两居室为主,那么按照现在三口之家的两居室计算,“90平方米”既能满足需求,房子总价款也不太惊人。张寅总体认为,“90平方米”的标准对于二三线城市比较合适,对于北京等一线城市则偏小了。

实施细则的37号文件颁布后,全国住宅产业商会再次召集各省市开发商研讨。在各省市分会组织的研讨会上,开发商的语气甚至可以说相当激烈。主要意见集中在“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占70%以上”。一位建设部内部人士解释,按文件规定,这一条款基本可以理解为每个项目90平方米以下住房都要达到项目总面积的70%以上。

这是一个相当有挑战的规定。如果执行这一规定,北京现有未开工的中高档项目都将面临重新调整。大部分专家都预计北京2006年新增供应量将达到2000万平方米,其中主要是中高档楼盘。高力国际的统计资料显示,仅今年第一季度,北京中高档住宅市场共有11个项目竣工入住,为市场提供了2169套新供应量。8000元以上的项目占京东地区的45%。可以假想,定位于豪宅的项目如果把70%的建筑面积都建成90平方米以下,还有谁会把它当成是豪宅?它又如何保持豪宅的销售价格?对于刚刚以高价拿到郊区土地的开发商,如果建筑面积成为桎梏,怎样还能继续吸引那些希望在郊区圆梦大房子的人呢?

开发商的沉默与博弈

之前历次出台关于房地产的政策都会引起激烈讨论,房地产大腕都会登台演讲,而且每次都会有效果。“国六条”看起来比任何一次都要严格和有力度,房地产界却沉默了。冯仑和潘石屹出国了,任志强说话开始吝啬了,万科、华润则彻底保持沉默,房地产界出奇平静。这是房地产这个年轻的行业有史以来最不平常的一次,这种平静反倒比吵吵闹闹更显深沉、更有震慑力。

2003年6月,央行出台了121号文件,试图控制房地产金融风险,曾得到房地产商的全面反对,其反对的声浪超过了政府的声音。2004年,政府宣布实行全面土地招拍挂制度,同样再次遭开发商激烈反对。2005年,“国八条”出台,开发商有组织地呈上万言书。没几个月,七部委的联合检查组就宣布“不再出台新的调控措施”。而这次,开发商更愿意把精力放在私下争取有利政策上,而不是在各地实施细则出台前,对媒体多费口舌。

一时间,房地产的秘密会议多如牛毛。这种会议通常是由某个开发商或者中介公司牵头,一些相互熟悉的开发商聚在一起讨论对策。参加过多个内部交流会的虎杰投资顾问公司首席分析师张寅说:“这些研讨会多是表示担心,真正的建设性意见少。”

一位上海的开发商在研讨会上细算,因为政策出台,已经规划完毕但未获得施工证的项目可能损失上千万。另一位开发商则声称,“真正的弱势群体是开发商”。据悉,这些意见已被上报至建设部。6月7日,各部委就房地产调控问题再次召开联席会,其中的一项内容即是研讨各界意见。

事实上,37号文件有很多地方还没有清晰解释。为了掌握政策,开发商也是费尽心机。在37号文件中,规定的是套型建筑面积在90平方米以下的应占总面积的70%。为了了解“套型建筑面积”这一概念,一个房地产商还派专人去查阅资料,最后查出是建设部在1998年的一份文件上使用过这一概念,其有一个公式来计算。

开发商的地下工作少不了跑关系这个老套路。跑关系的意义涉及到更为重要的一个问题,那就是土地问题。“对有些开发商来说,土地问题才是生死问题”,张寅说。

37号文件带来的问题是新政策之后,那些以高价拍来的土地是否还值那么多钱?市场已经部分证明了这种令人担心的结果。5月,大连正源房屋开发有限公司在只有一位竞争对手的情况下,以8.2亿元竞得海淀区温泉镇D2地块。但在“国六条”之前的4月18日,北辰集团却以高出1671元/平方米的单价拍得温泉D1地块。同样紧邻的地块相差如此高的价格,北辰集团怎么运作才能获得收益?同样的情况出现在华润的清河项目,万科的石景山项目。

于是,“退地”传言开始出现。一位上海开发商明确说:“如果政策执行,就要申请退地。”北京也在传言万科和北辰都在考虑。不过,吃进去的骨头吐出来就不容易了。中国的土地市场只有一个卖家,那就是政府。退地算谁违约,能不能退,怎么退,不退能不能补偿等等,都需要跑政府协商解决。

另一个方面,即便不是高价拍来的土地一样会有跑地的需要。按照37号文件规定,闲置的土地被严格区分处以罚款或者没收的处罚。如果严格执行这一政策,那些多年未开工,被倒来倒去的土地将会让它的拥有者血本无归。在生存压力下,积极跑政府关系是这些开发商的唯一出路。

但37号文件是否会导致土地政策全面严格执行是更多开发商关心的问题。这种担心是因为中国房地产的独特开发模式,以土地作为撬动资金链的杠杆。它的基本方法是交纳一定首付款后,以土地作为抵押获得贷款,再加上施工方的垫资开发项目,在首期项目建成出售过程中逐步偿还和滚动开发下一期。

通过拖欠土地出让金来维持资金运转,这是行业内的惯例。而政府在其中通常采取默许态度,因为一旦收回土地必定影响再次拍卖的价格,不利于财政收入增长。很多房地产公司即通过这种方式在全国快速扩张,往往在一个城市,只交付了5%的地价,就开盘销售,可以获得很多地价减免。

中原顾问总经理李文杰表示,“‘831’之后有2亿平方米的土地储备过关,现已供应出5至7万平方米,也就是说至少有1亿平方米的项目未供应”。这些土地是否都按照合同交纳的土地出让金?如果37号文件之后统统严格要求怎么办?

就像刘晓光说的,“等待细则”。哪些开发商能够生存下去,哪些开发商将就此告别地产界,哪些开发商会破产倒闭,都要看各地政府实施细则怎么规定。

比房价更核心的

在各地方政府实施细则还未出台之际,一切关于“国六条”的讨论变得相当谨慎。6月7日,距37号文件颁布刚好一周,国际地产大会是房地产调控政策出台后第一次大规模的房地产商聚会。在这个特殊时刻,被记者围追堵截的王石依旧保持惯有沉着的微笑,但是回答却不像往日般的直接干脆。面对记者追问,王石顾左右而言他地称赞刚结束的闭门会议形式新颖,畅所欲言,就是不说会议具体内容。首创集团董事长刘晓光的回答则相当简短:“一是支持,二是赞成,三要看细则。”

“国六条”出台后,当记者联络一家著名的地产公司要求采访时,新闻负责人立即拒绝了记者的要求,“就算是写我们如何支持中低价位房也不行”。该负责人表示,公司已与相关部门沟通过,不宜发表任何意见。厚土机构董事局主席林少洲在接到记者电话时奇怪地反问,“难道你们没有接到通知吗?”连一贯比较自由的专家王小广都告知记者,请按照规定程序申报采访。

5月19日,“国六条”刚刚出台两天时,一次房地产上市企业颁奖典礼上,经济学家赵晓博士就房地产存在goodfeel的宏观经济问题和新鲜出炉的“国六条”发表了自己的尖锐观点,“这个行业里积累了很多的矛盾,出现了太多问题,房价已经不完全是核心”。

赵晓认为,“高达30万亿以上老百姓的存款也可能在这个游戏中最后全部投进去,房地产变成一个机器,把土地资产变成某一些人的资产,另一方面把老百姓积累了一辈子的资产变成几个人的资产,这个机器是要出问题的。我们应该建立一个合适的游戏规则,在这个游戏规则里大家都得到真正的健康发展”。

矛盾是如何积累的?赵晓站在低收入阶层的立场上打一个比方说,整个城市化的进程中大概有1600万到2000万人进入到这个城市,他们之间只有大概不到200万人是大学毕业、研究生毕业分配到城市。换句话说只有不到200万人融入到城市的主流阶层,其他都进入到城市的低收入阶层,在城市里现在有一个报告说70%的人买不起房子。随着城市化加速,每年有2000万人进入城市,“五年下来就有1亿人买不起,这样的矛盾积累下来很大”。

而一个地方的经济增长很大程度都是房地产拉动的,地方政府非常希望房价能够上涨,银行同样如此,如果下跌,他的贷款就有风险了。房市在很大程度上跟当地的经济增长联系在一起,每个城市都不认为自己的房价是高的,赵晓说,“换句话说,他们并不喜欢真正的被调控,或者在全国调控中,他们自己希望不会是调控的对象”。

国务院新的“国六条”,在专家看来没有太多新意,“它很往前走,也很完善,但是具体措施能不能把房地产调控下来,我们认为很难,因为现在的货币流动性是超级的,现在的利率是超低的”。如果只是延续以前的调控政策,“它依然会像我们在前几年所看到的情形一样,仍然会出现这种看不见的手打败多只看得见手的结果”。赵晓说,我们还是有一个力量可以把房价控制住,特别是把过快的上涨控制住。在住房发展方面,市场的转型是迅速的,但政府的转型却显得速度不够。

在等待细则的观望中,各种微妙的利益方选择了三缄其口。一位官员告诉记者,“这个当口,你们能采访到的都是比较粗浅的表象”。普通人还在为“90平方米能否满足小康基本生活需求”、“是否意味着两代人同居一处的局面结束”“90平方米的户型怎么设计最合理”等问题讨论得轰轰烈烈,对他们而言,“国六条”的实施到底会带来什么?

北京建筑设计院原副院长、总建筑师赵景昭参与了改革开放以后“北京80、81系列住宅”的设计和建设,她熟知北京最早意义上的一批高层住宅——包括长安街上两栋16层外交人员公寓和前三门大街住宅楼的规划思路,也参与了团结湖片区、方庄片区的规划设计。如今“90平方米”占70%的比例多少让她有些感觉回到了计划时代。“那时基本是满足温饱型的住房需求,比如在一栋高层建筑里,60%是二居,30%是三居,10%是一居。”赵景昭感慨,“或许现在也应该发扬上世纪80年代一平方米一平方米抠面积的精神。”

为了满足更多人的居住需求,赵景昭说,“建立高层住宅也许是相对现实的解决方式”,但高层建筑给一个城市带来的各种社会问题已经显而易见。一个城市的未来发展究竟以什么为标尺呢?

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