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贫富混居时代

2006-06-13 14:32 2006年第22期
5月17日,国务院常务会议出台六条房地产调控措施,业界人士几乎不假思索地将其归纳为“国六条”。一年前的4月30日,正是国务院发布的八条新政,拉开了政府近年来宏观调控房地产、措施较为严厉的一轮序幕

5月17日,国务院常务会议出台六条房地产调控措施,业界人士几乎不假思索地将其归纳为“国六条”。一年前的4月30日,正是国务院发布的八条新政,拉开了政府近年来宏观调控房地产、措施较为严厉的一轮序幕。

即使消息一向灵通的开发商们,也被突然扔出的“国六条”和随后九部委的15条调控意见弄得措手不及。“公布细则之后,从早上6点到11点,电话就没完没了”,全国工商联住宅产业商会聂梅生也许是每次房地产新政策发布后最忙的人,作为房地产企业的主要协会之一,住宅产业商会往往是房地产企业与政府沟通的主要管道之一。聂梅生接触到开发商们的第一反应是,“他们都还发懵呢,忙着想手里的项目怎么办”。每个开发商面临的麻烦不一样,“有的规划刚做完,又要调整。还有囤地比较多的人,土地可能被收回。最郁闷的是上海,上海那边的人都说,市场好不容易开始恢复了,又泼了一瓢冷水。上次是上海生病,全国吃药,这回是全国生病,上海吃药”。

回顾一年前,“国八条”出台不久后的2005年5月12日,建设部副部长刘志峰就七部门房价新政答记者问。当时记者们追问的核心,依然是从东部沿海向全国扩展的房价高涨热。刘志峰对此归结了五点“不合理因素”,包括:大量资金涌入房地产市场;一些地区投机炒作现象严重,投资性购房需求迅速扩大;商品住房供应结构不合理,中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足;市场秩序比较混乱、少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明,通过囤积土地、囤积房源、交易、虚假宣传等不正当手段,哄抬房价等。将“国六条”出台背景与一年前的政策意图相比,似乎并无核心变化,从表面上看都直指持续升温的房价,而问题并未得到妥善解决。

很难有人对旨在抑制房价上涨的“国八条”做出“失效”的评价,但事隔一年的“国六条”,细则的出台阵势和“量化标准”,则显得罕见。建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会等九大部一齐动手,一时间,“套型建筑面积90平方米以下”、比例“70%以上”、“首付三成”等,成为不同利益群体纷纷琢磨的数字。“全是硬指标,涵盖住房供需、保障、税收、信贷、土地等各大方面。”一位房地产专家评说,“这是迄今为止,参与部门最多,最严密和最具可操作性的一份‘治房热’文件”。

直接受到严厉冲击的开发商们,历经了最初几天的错愕和喧闹,联盟似地选择了集体沉默。忙着到各个城市开研讨会的聂梅生说,大家“正在处在政策持续出台的过程中,情况并未明朗”。寻思着各自出路和变数的开发商们,把眼光牢牢盯在了地方政府即将推出的实施细则上。虎杰投资顾问公司首席分析师张寅说,“如果‘国六条’能够严格实施,中国现有的开发商很快将重新洗牌,百分之七八十面临着淘汰出局”。而在以往达成的利益共识中,开发商一向有和地方政策叫板的能量,所以他们热盼的“各地实施细则一定会变得温和,只是不知道会温和到哪个地步”。

经济学家赵晓对“国六条”的实施效果更为悲观。在他看来,房价从来不是问题核心,甚至土地也不是,“简要回顾一下中国房地产发展历程,从始至终,增长导向几乎都是唯一的要旨,而民生取向以及政府要在百姓安居中扮演的重要公共角色则被一定程度遗憾地丢弃了”。赵晓梳理道:1998年国务院出台23号文件,大力推行住房制度改革,但其目的却是通过房地产发展来拉动经济增长,应付1997年亚洲金融危机带来的压力。2003年6月,央行为了宏观经济调控,抑制投资的过快增长又出台了121号文件,这个政策的取向是防范经济泡沫,其最终目的仍然是为了保障经济增长。为了不影响房地产市场发展,国务院随后又出台了18号文件,进一步强调房地产发展。“过往体制为这个行业积累了一些问题,目前最为核心的,是给房地产业建立一个更为合理的游戏规则。”而重拳出击的“国六条”,能给房地产业一个新的规则吗?

“国六条”何时能显现效果?虎杰投资顾问公司首席分析师张寅说,房地产有个建设周期,最快明年可以上一批“90平”占70%的项目,但他担心几个问题:一、这类房子没有购买门槛,会不会出现抢购的混乱局面?经济适用房至少可以用购买门槛淘汰相当一部分人,可是谁能对“90平”再设门槛呢?二、究竟有多大批量的上市,这类房子才能撼动如此大的房地产市场?

“有心人应该注意到,37号文件虽然规定了90平方米以下的房子占到70%,却并没有相应规定土地供应。”张寅说,既然套型建筑面积和土地不是对应关系,那么几十层的高楼必定出现,北京一度希望告别的“方庄模式”又要回来了。北京的三大片区,可以代表近二十年来不同时期的房产形态,比如团结湖片区、方庄片区、天通苑片区。对于开发商来说,如果90平方米以下的房子占到70%,那么显然,建高层建筑、增大容积率才是弥补损失的最好方式。“极端地说,新加坡、香港地区那样几十层高的密集小区将会成批量出现了”。一度凭借房地产市场化逐渐分层的贫富阶层,或许又将混居在一起。

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