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汇丰固定利率房贷市场竞争的“热身赛”

2006-04-17 11:28 作者:谢衡
今年初,中国光大银行、建设银行以及招商银行在住房按揭市场上推出了固定利率房贷,此创新产品虽然引起市场的广泛关注,但一直是“叫好不叫座”,几个月下来真正签约者屈指可数。

没有最好只有更好

今年初,中国光大银行、建设银行以及招商银行在住房按揭市场上推出了固定利率房贷,此创新产品虽然引起市场的广泛关注,但一直是“叫好不叫座”,几个月下来真正签约者屈指可数。

就在业界评论国内利率房贷遭遇了“倒春寒”时,香港上海汇丰银行有限公司近日在内地的北京、上海、广州、深圳四城市推出固定利率按揭贷款,成为首家推出该产品的外资银行,也是内地首家推出外币固定利率按揭贷款的银行。

此前,中资银行推出的人民币固定利率房贷,利率水平都高于现行房贷利率。中资银行对此解释是,如果你预期未来房贷会持续加息,则购买固定利率房贷可以锁定风险。但实际上,人民币房贷在加息了27个基点之后,无论是微观还是宏观层面都没有显露出会进一步加息的迹象。因此,中资银行的固定利率房贷遭到市场冷遇也就不足为奇。

而此次汇丰银行推出的固定利率房贷却让人耳目一新,该行所推的外币固定利率房贷的利率,要低于同币种的浮动房贷利率。汇丰银行北京分行行长丁国良告诉记者:“此次推出的固定利率房贷有港币及美元两种贷款货币可供选择,固定利率期限为12个月或24个月,固定利率期限为一年的港币贷款固定利率为5.7%,两年期则为5.88%。美元一年期固定利率为6.25%,两年期则为6.3%。”而目前,汇丰银行面向普通客户的外币浮动利率房贷中,港币房贷利率区间为6.25%~7.25%,美元的房贷利率则为6.75%。

汇丰方面表示,由于新推出的固定利率房贷最长只能到两年,所以有需要的买楼者可将固定和浮动贷款结合起来贷。比如申请10年期贷款,则前两年可选固定,固定期结束后便自动转为浮动。据记者了解,如果申请贷款人为汇丰银行卓越理财的客户,也能享受到浮动贷款利率在基准利率上的下浮。卓越理财客户的贷款人有机会获得首付20%、年利率6%的优惠。而成为汇丰银行卓越理财客户的门槛是在汇丰的存款在5万美元以上。

“近年来港币及美元贷款利率不断攀升,导致房贷每月还款额相应增加,并加重借款人的财务负担,汇丰因此决定推出固定利率房贷,以减少客户因升息带来的额外利息支出。也为按揭贷款消费者提供了新选择。”丁国良向记者解释为什么汇丰银行在此时推出固定利率房贷。

这样的解释听起来更加实在,毕竟现实中美联储(FED)的基本利率一直处于持续上涨态势。

就在汇丰银行宣布推出外币固定利率贷款之际,美联储宣布再度加息25个基点至4.75%,这已经是美国央行连续第15次加息。同时,在今年2月份美联储提交国会的货币政策报告中,美国联邦公开市场委员会成员普遍预计,以核心个人消费支出指数衡量的通胀率,预计今年约为2%,明年为1.75%至2%。决策者们表示,要实现上述预期,美联储可能需要进一步上调联邦基金利率水平。起码外汇期货市场已经预计,美联储5月份的会议上将再度加息。而港币至今仍实行与美元的联系汇率政策。

外资银行的外币存贷款利率由银行自己确定,而非由中国央行决定。从2005年初到2006年3月之间,汇丰银行的港币最优贷款年利率连续升息8次(从5%升至7.75%)、美元基准年利率连续升息9次(从5.25%升至7.5%)。

实际上,汇丰银行此次推出的1至2年的固定利率贷款,时间安排是比较合理的。以美联储目前态度看,可以预计美元至少在一年之内会处于加息状态,而在两年内,如不出特殊情况,美元利率也不可能大起大落。汇丰银行在美元的加息周期内推出固定利率贷款,对客户无疑有吸引力。而对银行本身而言,汇丰作为全球最具盈利能力的银行之一,具有很强的外汇风险对冲的能力,况且已经连续15次加息的美元,未来两年内利率大幅上升的可能也很小,风险完全可以控制。

为了进一步控制风险,汇丰银行此次推出的固定利率房贷只在推广期限内接受申请,而且只适用于新申请的指定楼盘的按揭贷款,已有外币贷款不能转为固定利率贷款。记者在采访中也了解到,外资银行发放贷款的确有比中资银行更严格的审批程序。比如:汇丰银行就要求申请贷款人要提供过去两年的缴税证明;过去6个月的银行账户月结单;以及居住地址证明等其他有关资料。

根据中国银行业监管方的有关规定,目前外资银行只能向外籍和港澳台人士提供外币及人民币楼宇按揭贷款服务,对于内地居民只能提供外币理财服务而不能发放外币贷款。“说那么热闹有什么用?!不过是‘望梅止渴’。”一位来咨询汇丰银行固定利率贷款有关信息的内地居民因此很有些遗憾地对记者说。

而实际上,市场逐步开放的好处就在于,首先你有机会知道什么是更好的产品和服务,更重要的是,距离吃到“梅”的日子越来越近了。

大赛即将拉开帷幕

根据WTO协议,今年年底中国银行业将全面开放。外资银行正在为内地居民提供全面的人民币业务做着各种准备,而优质的住房贷款市场无疑是外资银行最跃跃欲试的领域。

汇丰银行此次率先在内地推出外币固定利率房贷产品,无疑在抢占国内外币房贷市场上占到了一个有利地形。实际上,去年因国家宏观调控,中资银行不得不收紧房贷发放后,不少外资银行却抓住了机会,有力提升了在外币房贷市场上的份额。而这也可以看作是中国银行业全面开放前夕的“热身赛”。

普华永道会计师事务所发布的《外资银行在中国的调查报告》就显示,被调查的35家外资银行中有12家外资银行表示,2006年底中国全面向外资银行开放金融市场后,计划向居民提供住房人民币贷款服务。而且,未来3年外资银行计划推出的新业务中,房屋贷款业务名列前茅。

东亚银行北京分行副行长褚晓路曾表示,房贷利差相对较高,风险又较小,所以是东亚银行相当重视的一项业务。据悉,房贷业务在该行已占有近30%的比重。自2003年东亚银行北京分行开展房贷业务以来,每年都以两位数增长。在2006年底内地金融市场完全放开以后,如果各方面条件成熟,东亚银行将计划向居民提供住房人民币贷款服务。

而近日也有消息称,花旗银行经过一段时间的市场考察,也开始介入个人房贷。花旗银行方面就表示,该行将加大在中国开展零售银行业务,未来将在网点扩张、增加住房按揭等方面加大力度。而渣打银行中国区总裁曾璇去年就表示,该行北京分行将加大房贷服务力度,“为在京的境外人士提供多币种(美元、港币、新加坡币和人民币)的贷款服务和富有竞争力的贷款利率。渣打遍布全球的银行网络更方便客户从海外汇款”。

实际上,在人民币升值预期持续,但并没有时间表的情况下,如果你要询问什么是将外币换成人民币,以享受升值好处的最有效和保险途径,最好的答案无疑就是“买房子”了。

据记者了解,目前非内地居民可以通过两种合法方式将外汇带入内地购买房子。其一,先直接申请人民币贷款,再逐步把海外的钱带进来,提前还贷。这样美元就变成人民币了,贷款人需要在内地还贷,可以把在海外的美元调进来,购汇、还贷,这是正当理由。其二,就是申请外币贷款。无论哪一种方式,都是在用外币购买以人民币计价的资产,自然能够从人民币升值中获得收益。

专业人士就指出,中国城市化才刚起步,随着城市化进程的逐步推进,住房需求和投资机会将会相应上升,房地产市场在未来还有很大的发展空间。而房贷是质押贷款,风险较低,外资银行当然会很看重这一领域。

据上海银监局最新发布的监测分析报告披露,上海外资银行去年上半年盈利猛增了68.3%,而同期国有银行的利润同比增长19.3%;股份制银行利润同比增长仅12.6%。上海银监局分析指出,商业银行经营利润的快速增长,主要依靠期限长、利率较高的中长期贷款利息净收入的拉动,而中长期贷款重要的支柱就是房贷。上海银监局的一位官员也曾表示,房贷已经成为外资银行贷款的主要增长点,随着WTO承诺的兑现,外资银行的这块“蛋糕”将越做越大。

实际上,外资银行在房贷市场的优势已经愈加显露。据记者了解,目前在公寓按揭贷款方面,部分外资银行可做到八成30年的按揭,而中资银行大多只能做八成20年;商铺外资银行可以做到五成15年,中资银行则是六成10年;写字楼外资银行可以放宽到八成30年,中资银行却只能做六成10年按揭。

更重要的是,外资银行对利率市场化有着非常丰富的经验,对冲风险的能力也很强。可以预计,一旦政策允许,外资银行就可以在国内房贷市场为按揭消费者提供更丰富、灵活的产品。

外资银行正在为这一天做着精心的准备。就在汇丰银行推出外币固定利率房贷前几天,汇丰银行在北京的中关村支行正式开业,凭借该支行的开业,汇丰一跃成为北京网点最多的外资银行。

汇丰银行中国业务总裁翁富泽就对记者表示,中关村支行的开业不仅是汇丰网点的进一步扩展,更代表着汇丰银行在北京开展个人金融服务进入了一个新阶段。“只要监管当局允许,汇丰将进一步扩大营销网络、开设分支行,来拓展零售业务。”他说。而丁国良也表示,为今年年底外资银行可以对内地居民开展人民币业务做准备,汇丰已经就人民币理财产品开展了调研和前期的探讨。

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