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供楼方式:没有最好只有适合

2006-03-21 11:41 作者:谢衡
你可以采用“双周供”的方式,即每两周向银行还一次贷款。而这样日积月累,就将节省一笔可观的利息费用

精打细算“双周供”

向银行贷款买房,通常我们会说要交多少“月供”,即每月要还给银行多少钱。今后,个人住房贷款人可以盘算一下自己或家庭的半月收入是多少,因为你可以采用“双周供”的方式,即每两周向银行还一次贷款。而这样日积月累,就将节省一笔可观的利息费用。

深圳发展银行如今就推出了一项全新的房贷产品——“双周供”个人按揭贷款,基本相同的月还款额,只要改变一下还款方式,即可大大减少利息,同时缩短还款期。

这是深圳发展银行给个人住房贷款人算的一笔账:一笔50万元的贷款,按30年贷款期限、基准利率6.12%计算,选择传统的按月等额还款法,每个月要还款3036元,若选择“双周供”,每两周还款1518元,由于供款次数频密,本金减少速度加快,借款者可节省约11.52万元的利息支出,节省利息比高达19.42%。此外,借款人只需要24.7年就可以还清这笔贷款;如这笔贷款按优惠利率5.51%计算,这一还款方式则比按月等额还款节省利息92303元,节省比例为17.64%。

为什么只改变了一下还款频率,没改变还款金额,30年下来却节省了近10万元的利息?因为,目前,银行住房按揭计息都是以本金余额为基数的,本金越多,利息越高。而“双周供”的关键是可节省“月供”一半本金半个月的利息。

我们可以采用一个更直观的数目,例如2000元的月供中,下一个月要还的本金占1000元,它的利息则要算满一个月,按现行月优惠利率0.459%计算,利息为4.59元;按双周供,提前半月归还500元本金后,仅余下的500元本金要按一个月计息,这样这1000元本金当月支付的利息就变为3.44元了,节省1.15元。这1.15元,从数字看虽小,但随着等额还款时间的延伸,还款中本金逐渐增多之后,节省的利息也会逐渐增多。

此外,由于采用“双周供”后,就是14天为两周,一年有52周零一天,相当于13个月,比月供要多出一期,也就是每年多还一个月的贷款,这样还款频率和总量都在增加,也加快了本金偿还速度,相应的供款期缩短,所以就等于提前5.3年还完贷款,贷款的时间是24.7年,而不是30年。实际上,“双周供”就是另一种方式的提前还款。

深圳发展银行方面明确表示,目前“双周供”房贷只能选用等额本息还款法(每期月供款相同),而不能选用等额本金还款法(每期本金相同、利息递减)。那么,“双周供”与等额本金还款法相比,哪一种更省钱?

这里有个时间临界点。还是以50万元的贷款为例,按照目前多数银行采用的优惠利率5.51%,如果贷款期为10年,采用等额本金还款法产生的总利息数为138897.92元;而选择“双周供”产生的总利息为136933.95元,节省利息1964元。如果贷款期限超过10年,比如为15年期,则等额本金还款法产生的总利息数为207772.92元,而“双周供”产生的总利息为209890.44元。这样等额本金还款法又比“双周供”省了2112元利息。如此类推,贷款期限越长,则等额本金还款法越节省利息。

但需要注意的是,等额本金还款法在还款初期时,数额要高于等额本息还款法,贷款期限越短,月供款差额越大。所以若贷款期限同为10年期以内,“双周供”早期的还款压力还小于等额本金还款法。而如果贷款期限在5年以内,则无论采用哪种(浮动利率房贷)方式还款,产生的利息差别都不大。

从技术的角度而言,“双周供”也并不会给贷款人带来更多的麻烦,因为贷款人还是可以每月将两期的供款额(等于原月供)存进账号,银行会每两周自动扣款一次。只是,如前述计算,累计下来,贷款人每月向银行还款的日期就将不断提前,一年下来就要多还一个月的贷款,所以这种方式对于每个月资金都不宽余的贷款人来说,会增加一点压力。而对于年底双薪,或者习惯一次将几个月甚至更长时间的贷款额存入银行账户的贷款人来说,“双周供”无疑是一种相对更省钱的贷款方式。

也正因为此,深圳发展银行对“双周供”的市场前景很有信心,该行同时还提供“同名转按揭”业务,也就是说,对于已在其他银行办理了房贷的客户,无需手续费就可将他行按揭转到深发展,选择“双周供”还款方式。

据深圳发展银行总行住房与消费信贷部总经理周海良对记者介绍,这种转按揭业务是非交易性的,不需要过户。已经在他行办理了贷款的客户均可以向深圳发展银行申请办理这一业务,经审批后,由银行认可的房屋置业担保公司提供阶段性担保,该公司出具担保函后,深圳发展银行就可以先放贷款,贷款人可以凭此贷款提前归还原来银行的贷款,将与原来银行的抵押合同注销,再到深圳发展银行办理新的抵押即可。

需要提醒贷款人的是,深圳发展银行的“同名转按揭”业务免除的仅是手续费,而办理“跨行转按揭”并非免费,其中可能涉及的费用包括:原按揭行的提前还款违约金、到新按揭行办贷款的房屋评估费、保险费、按揭费、赎楼费、担保费等,加起来并非是一笔小数目。

据记者了解,一般来说置业担保公司提供担保需要收取贷款额3%~5%的费用,再加上重新办理按揭等费用,预计50万元贷款额,仅是“同名转按”的费用就可能达到2万~3万元。而如果贷款人原本就只选择了15年期的贷款,按优惠利率5.51%计算,“双周供”比等额还款法也不过只省了2.6万元的利息。而原来在深圳发展银行做房贷的老客户,从4月份开始可以申请变更为“双周供”的还款方式,不过银行要收一定手续费,估计为按揭余额的2‰,最低600元。

所以贷款人事先应经过仔细考虑和计算,如果“双周供”省下的利息与办理转按揭的费用相差不多,办理的必要就不大,以免浪费时间和精力。

但周海良对记者强调的是,“同名转按”业务是可以加按的,也就是贷款人可以因此从深圳发展银行得到更多的贷款。目前,国内多数城市的房价呈持续上涨趋势。举例而言,贷款人在原银行的房贷还剩下20万元,经过银行按现价评估后,贷款人现在就可能从深圳发展银行得到40万元的贷款。深圳发展银行的个人住房贷款对多数贷款人实行5.51%的优惠利率,而如果房主去做一般的房屋抵押贷款,则利率为6.12%。也就是说,原本就希望从银行得到更多贷款的客户,可以通过“同名转按揭”的方式,以更优惠的利率获得贷款。

固定利率房贷  贷款人的“赌博”

在深圳发展银行推出“双周供”之前,光大银行、建设银行,以及招商银行就开始向客户提供固定利率房贷产品(具体利率标准请参见附文)。

所谓固定利率房贷,是银行为贷款者提供一定期限内的固定利率,它不会随央行利率的调整而变动。银行根据对利率周期的判断,向贷款人提供一个利率报价,该固定利率的利率标准要比目前执行的略高。目前我国住房贷款普遍采用浮动利率,如果在贷款期内,国家利率调整,住房贷款的利率会跟随调整。选择固定利率房贷,贷款人可以通过这种方式锁定风险,避免以后加息给自己增加超过预期的利息负担。

在利率市场化的国家,固定利率房贷占据着很大的市场份额,在法国接近70%的消费者选择固定利率房贷。

但以目前国内3家银行公布的固定利率水平和期限看,对于自住型购房的贷款者都不具有足够的吸引力。目前5年期以下房贷的浮动优惠利率为5.27%(这是多数自住型购房贷款者都能够享受到的利率),而以光大银行的固定利率房贷为例,5年以下利率为5.94%,二者之间相差0.67%。

央行自2004年起已经连续调高了两次房贷利率,平均每次上涨幅度约为0.23%,若按照这一比例推算,5年内央行至少按此幅度升息3次,选择固定利率贷款才有意义。

而固定利率房贷主要适用于对利率敏感,希望长期锁定利率风险的客户。这也就是在欧美国家至少15年以上的房贷才会选择固定利率形式的主要原因。而到目前为止,3家银行推出的固定利率房贷最长期限不过10年,10年内能锁定的风险非常有限。而在购房贷款中,选择10年以内贷款的购房者仅在10%左右。更何况能够在10年内还款的人又是最有经济实力、对利率不甚敏感的客户,更不用说5年期的房贷客户。而住房公积金贷款,又不能选择固定利率房贷产品。

实际上,固定利率房贷产品某种意义上是一种赌博,就是贷款人赌未来一定期限内央行会不会加息,以及加息的幅度。以10年为周期看,尽管中国的利率水平依然处于低点,但与去年同期相比,市场对于加息的心理预期已经明显减弱。而且在2005年,中国的消费价格指数已经从2004年的3.9%降到了1.8%。加之人民币汇率已经开始上升,且上升幅度有加快的趋势,在外贸环境不容乐观的前提下,国家有进一步拉动内需的要求,所以央行近期大幅加息的可能性不是很大。

但是,目前的固定利率房贷也并非“一无是处”。对于在自己名下购买第二套住房或者购买商业用房的客户,固定利率房贷就是个不错的选择。按央行现行规定,购买第二套住房或商铺,执行的利率是基准利率上浮10%以上,这样的利率已高于固定利率,客户当然是选择固定利率合适;对于买房“以租养贷”的投资人群,也可以考虑选择固定利率房贷,因为这样可以用固定利率将月供成本锁定,便于投资者制定租金标准,以保证自己的稳定收益。

业内人士指出,选择了固定利率房贷,即便政府再次出台限制房地产投资客的利率政策,投资者也不用担心。

实际上,除了“双周供”、固定利率房贷,以及两种传统的月供方式外,有些银行还提供等额递增、等额递减等个性化的房贷还款方式。深圳发展银行还表示,将视情况有可能在未来推出“单周供”的房贷产品。而照此类推,“日供”也并非绝无可能。2006年,是中国银行业对外开放的大限,在银行业竞争日趋激烈、利率逐步市场化的态势下,在作为银行最优质资产来源的个人房贷市场上,各家银行竞相推出新产品、提供更好的服务,应该指日可待。

每一个与银行有业务往来的消费者都应该清楚的是——并非只有存钱的时候,你才是“上帝”。只要你是一个按时归还银行贷款、守信用的人,你就是银行眼中最优质的客户,而你同样有要求或选择更优质银行服务的权利。也许,目前这个银行市场上能够给你提供的产品和服务还远远不够好,但关键在于,选择的机会,你有了。

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