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“优山美地”:温榆河畔的豪宅

2005-09-06 13:02 作者:王鸿谅 2005年第34期
从后沙峪出口下京承高速,过河右转,沿河岸行驶。按照优山美地策划部宋沐霏提供的路线图,从市区北二环到达这里比预想中要快,耗时40分钟以内。新近开通的京承高速公路加上原本就有的京顺路和机场高速公路,陈维波说,“优山美地所在的区域已经拥有了良好的交通网络”。这也印证了陈维波和他的团队对于优山美地升值潜力的判断。

能够在2000年之前拿到北京温榆河畔这片1000亩的土地,是优山美地别墅项目投资方最为得意的事情之一,作为项目的副总经理,陈维波并不回避这一点,他也很乐于强调温榆河区域的“国际化背景”,“东北郊温榆河与机场高速路相交围合的区域是北京最早的外销别墅区,距离机场的交通十分便捷,同时也邻近燕莎国贸商圈,因此成为许多外籍CEO级别商务人士的首选”。目前看来,这片土地的增值速度和它所蕴藏的商业潜力,足以让陈维波自信,这次“大手笔高端产品开发的尝试”与“有限消费人群的消费需求”之间,达成了某种令人满意的契合。这也是一个耐人寻味的问题,均价60万美元以上的别墅,在具备了怎样的要素之后,才可能契合目标消费群体的选择?如果消费群体发生偏差,那么回归到别墅产品本身,根源又在何处?带着种种疑问,9月3日,本刊记者前往优山美地,作实地考察。

1000亩地的“冒险”

从后沙峪出口下京承高速,过河右转,沿河岸行驶。按照优山美地策划部宋沐霏提供的路线图,从市区北二环到达这里比预想中要快,耗时40分钟以内。新近开通的京承高速公路加上原本就有的京顺路和机场高速公路,陈维波说,“优山美地所在的区域已经拥有了良好的交通网络”。这也印证了陈维波和他的团队对于优山美地升值潜力的判断。

虽然这片区域现在已经有一个很响亮的名字——中央别墅区,但“事实上,2000年之前争取温榆河畔这片1000亩的土地,对于投资方来说,是很需要决断力的”。陈维波说,“毕竟别墅是一种高端产品,必须考虑到所服务人群的有限性。而那时候,这片区域周边虽然已经有了一些别墅楼盘,但开发规模都是在200亩至400亩之间,较为零散,也没有明确的中央别墅区概念。”北京庞博国际房地产董事长刘东对此有更为细致的考察,他说,“中央别墅区最早定位叫做天竺旅游度假别墅区,是1991年赴香港的一个招商引资项目。当时天竺别墅区所有的项目的都是方方正正的,平面图非常规矩,一个个地块划开。”“最早的项目以丽晶花园为代表,设计以香港模式为主,最早的客户来自东南亚、香港地区的投资群体,而住客则以外国人为主。90年代初,香江花园、欧陆苑等项目的兴起使得这一区域的别墅群初具规模。”在刘东看来,“与其说是别墅选择了温榆河区域,不如说是外国人选择了这里——因为距离使馆和机场的位置近,到三元桥只有12公里。”

陈维波回忆说,尽管当时这片地并不是公开挂牌竞争,但是对这块地有兴趣的投资者并不少。关于最后能够成功拿下这1000亩的土地,他并不愿过多谈论细节,只是强调投资方的“综合实力”。他更乐于谈论的,还是对这块土地的综合评估和产品规划。“当时北京市的政策是,这个温榆河生态区域,只允许建别墅,所以关于产品的开发种类,在大方向上不存在任何争议。对于目标客户群的考虑当时也并不复杂,就是针对这个区域里的国际化高端人群。”陈维波说,“因此实质性的问题,还是在综合规划上,这包括了多方面的考虑:建筑的样式和规模,交通问题,环境问题,建筑与环境的协调问题……”

刘东说,当时优山美地周边的几个别墅楼盘,“欧陆苑是以德国风格居多,香江花园是东南亚建筑风格,莱蒙湖是北美风格,大湖山庄是现代古典建筑。最早的别墅是香港别墅翻版过来的,密度都很大。除了自己的花园、道路之外就是房间了,楼间距很近。有些设计不太符合北京的生活习惯,比如没有暖气,全部用冷暖中央空调,但是冬天北京很干燥,用中央空调效果不太理想。同一个项目产品也比较复杂,有独栋,也有公寓,甚至有塔楼和板楼。”正因为考虑到这个地域的“国际化”特征和国内当时对于别墅这种“舶来品”的认知有限,陈维波回忆,他们一开始就是请美国和加拿大的几个大公司来做综合性规划,“2001年由一家美国公司拿出了第一稿,不过等到2002年正式动工的时候,这个规划已经做了‘无数次’改动,涉及了水系、公用绿地、房屋朝向、户型、车库各个方面。”按照投资方计划的分区开发,首先要规划的是B区的独栋别墅项目,预计要分3期推出,总量224套。陈维波感叹,“当时是第一次做这么大规模的高端项目,所以谁都不敢说有100%的把握,不仅是建筑公司拿出他们的方案,整个开发团队都参与其中了,策划、销售各个部门都要从各自的角度提供参考意见。”

最后建成的这224栋独栋别墅,一期81栋是美式风格,面积在400至576平方米之间,二期是62栋单体面积都在700平方米以上的水岸豪宅,三期为81栋西班牙风格别墅。美国JWDA建筑师事务所总裁王振楣最初决定设计B区间隔的时候,实际上偏向于细节比较多、庄重的意大利风格,但是后来做了一个较大的改变,就是从“地中海”式变成西班牙这种乡村风格。王振楣的理由是,“那些忙了一天回到家里的人也希望接触的是比较亲切、安逸、舒适、平和的建筑形式,而不是张扬、夸张的建筑形式,这就需要建筑与环境的和谐。”此外“在合理的价位和空间尺度上能够创造一个真正符合人性居住的空间”,同样是设计师们关注的重点。

“国际化”别墅的需求与想象

宋沐霏记得很清楚,优山美地一期开盘是2003年7月18日,“‘非典’刚刚过去的时候”。那是一个让团队中所有人心情紧绷的时刻,因为他们的盘子做得很大,包括后来的C区,有400多套别墅同时在进行,所以“一期开盘的时候,其他地方全部都是工地”。

陈维波说,广告投放从这时候开始,推广时强调两个概念,一个是优山美地在英语中的意思,YOSEMITE,美国一个著名的国家森林公园的名字;一个就是1851年这个公园首先发现金矿。两层概念中暗含的意思,一方面是自然而时尚居住,另一方面就是“创富精神”的延续,告诉消费者,这是一个适合投资的项目。广告主要投放在“机场类的特定杂志,顺义国际学校周围的直投广告和举行与名车、名酒等顶级消费品以及高尔夫等活动项目联办的推介活动”,陈维波解释说,因为他们预期的购买者是已经居住在这个区域,但是希望能够提高生活品质的人。与优山美地只有一条马路之隔的顺义国际学校2002年迁来此地,是由美国大使馆等17家机构组建的为外籍孩子提供教育的一流国际学校。而IBM、微软等一些国际知名机构的外籍雇员大多都租住在这个区域里,他们购房的时候首先考虑的因素之一,就是孩子的教育问题,用销售总监吴德洲的话说,“能让孩子多睡上半小时”,就是优山美地的吸引力之一。

但是一开始开盘之后的状况并不理想,宋沐霏说,“经过了两三个月的观望期”。陈维波后来的判断是:“那个时候,中国高档住宅郊区化才刚刚开始。”之后的销售状况,显然是让陈维波非常满意的,根据他的介绍,售价在60万至80万美元的一期81栋后来全部售出,陆续开盘的二期与三期的销售也“非常理想”。关于业主身份,项目总经理张兆旭给出的数字是,一期80%以上是外籍人士,而陈维波强调,这其中绝大部分是纯正血统意义上的外国人,另一部分才是外籍华人,这里面集中北京区域包括石油、证券、IT、电信、通讯等行业的世界知名企业的高层主管,甚至于是第一把手,“他们选择住的时候考虑一个是自己的方便,离机场比较近,另外一个就是考虑子女的就学问题”。

“创富精神延续”的概念,显然也得到了相当认同,张兆旭的数字,是优山美地项目“自住与投资最开始基本是3比7的比例”,“这里有很值得看好的外籍租房群体,他们基本上都是租三到五年的时间,孩子在这儿上学也比较方便,月租金在7000美元到10000美元之间。所以有的人是专门做这样投资的,另一部分人群是买了房子以后,就觉得这房子可以租,也变成了一个投资者。从一期客户的情况看,好多人买了两套以上,装修完了之后,就可以租掉,有的已经买了三套。”

不过,陈维波要提醒人们注意的是,这个区域内的购房者和投资者其实都是特别理性的一个群体,这是被他们的身份、阅历和地位所决定的。作为销售经理,李理对这一点有更深刻的认知,“客户并不会对房子本身有太多的挑剔,一般是他在销售人员的陪同下看房之后,如果挑中了喜欢的户型,那么就会要求和经理以上级别的人讨论购房细节。一般都是由他们的律师负责和销售经理来谈论合同,这是最关键的部分。这些客户的法律意识、公平意识和维权意识都非常强”。事实上,在优山美地租赁部工作的时候,李理就已经见识到他所面对的客户们的严谨和规范,那是2004年2月3日入住的第一个租户,美国人,他希望能够更换房间的地毯,李理答应了,并且跟供货商联系好确定了一个时间。结果那一天供货商出现问题,要延后一天才能送货,结果客人非常生气,斥责李理是“骗子”。“这些客户希望能够有一个公平的合约,对权利和责任有明确约定,所以会一条一条的来跟开发商讨论,这个过程可能会花去几天的时间,直到修改出一份双方能够达成共识的合同。”李理说,“基本上,每个客户的合同都是不一样的。”不过有的合同细节甚至让人有些忍俊不禁,比如某个跨国公司的老板,要求在合同上注明,他有权在阳台上为自己心爱的鸟搭建鸟笼。

不过这些细节的磋商,其实跟别墅本身的品质并没有太大关系,陈维波说,销售的状况也证明,在经过了多次的设计方案调整之后,产品品质得到了认同,也就是说,这些精心设计的别墅满足了目标消费群体的居住功能需求。其实这些都是“国际化”别墅必须具备的,要满足业主家庭活动、办公和娱乐等几项最主要的需求。细化的描述则包括:“两层挑空的客厅,显示主人的身份和家庭的气度;家庭室,提供家庭成员之间沟通和活动的重要区域;宽敞精致的厨房和实用的地下室。”优山美地的地下室也因此设计成层高3.3米的半地下结构,可以作为影音室、儿童活动室和佣人房等多种用途。大卫(国际)建筑设计有限公司总工程师王涛有更为细节的解释,“比如车库中有进入别墅的门,进入之后连接的是洗手间,之后是厨房,然后是家庭室。这都是被外国人的居住习惯所决定的,主人一般都是从车库进入自己家,而厨房与家庭室的连接,更体现了外国人对于家庭成员之间交流和沟通的重视;而客厅旁边连接一个小书房,则是这些业主的职业和身份所决定的,他们很可能在会客的时候,需要解决公司的一些问题,签一些文件”。宋沐霏记得,在一期的样板间出来之后,看房的客户甚至还对其中一个户型地下室楼梯的位置提了意见,认为占用了厨房的空间,所以后来完成的别墅中都做了相应改变。

从优山美地目前的销售看,别墅的均价不低于60万美元。之所以用美元作为标价单位,陈维波说,这并不是要标新立异,而是适应这个区域特点的。事实上,B区销售的所有项目,客户全部用的美元支付方式。不过在这60万美元的支付之外,别墅的日常维护费用和耗能同样是一笔不小的开支,在这笔开支的估算上各家不同,优山美地给出的最低费用是每月7000元,不过有业内人士认为这个数值明显偏低,1万元以上被认为是较为合理的最低估算。

“新中式”居住的回归与构想

在B区别墅开发的同时,陈维波说,2002年底,他们已经开始酝酿做中式别墅。作为投资方的考虑,“是C区的产品不要和B区形成同质竞争,而应该在留住原有客户群的基础上开发新的消费群体”。这部分客户,应该是对优山美地有所认同,但由于种种原因并没有入住的。关于是否做中式项目也有过很多争议,而陈维波自始至终是坚持上中式项目的,在他看来,无论是对于在中国工作的外国人,还是那些根在中国的华人,本土化的建筑形式都是具有吸引力的。

想法落实下来之后有两种取向:一种是非常传统的四合院形式,现在北京市场上也有很多这样的中式别墅;还有一种是做现代的“新中式”。作为这个C区“东韵”项目的总建筑师,王涛对这个项目有着更深刻的感受,“一开始大家心里都没底,各自分头设计,提出构想,最先出来的是按照老四合院形式的古一点的方案,讨论的时候得到了50岁以上的人的支持,但40岁以下的年轻人基本上不赞同。这样一稿一稿地改,方案变更了11次,后来又修改了9次,一次比一次现代,最后呈现出来的才是大家看到的‘新中式’别墅。”而秉承的理念,是一定要“满足现代人的生活方式”,实现居住的现代和舒适。

王涛说,这个中式项目在保留一些传统建筑符号基础上,大胆地运用了一些现代的手法。比如围墙做了敞开式处理,断开加了一些玻璃,让外面和里面的景相互呼应,在保留私密的情况下,尽量把现代人渴望交流的想法体现出来。北京这个城市,对阳光的需求是非常强烈的,所以东韵的建筑形式,“凡是能够透的地方全让它透出来”,而用在一些建筑外墙的劈开砖既保留了传统灰砖外观的形似,“同时有一定的吸水率,雨后会吸收一定的水分,随着雨过天晴,砖头的水分不断往外渗,往外散发的湿气,对人体、对呼吸非常有好处”。而屋顶不是做北京传统的檐子,而是用水泥,在风格上把北方和南方的建筑稍微加了一个融合,整个屋的曲线稍微翘一下,将北方的厚重与南方的轻巧相结合,这些也是用现代处理手法来做的。

中式建筑讲究先抑后扬,所以东韵的设计中前庭有一个小庭院,庭院做了一些简单的铺装前庭小景,放了一个古老的鱼缸,进门之后通过一个灰空间,进入自己的户门以后,就有一种豁然开朗的感觉。同时这个建筑和自己的室外园林呼应,后面也做了一些平台,业主可以走到屋外去,和景观做一些交流。王涛还提醒记者要注意样板间的玻璃玄关和大面积的玻璃幕墙,一方面使采光能够达到最大限度;另一方面,他认为,玻璃玄关又是一个非常好的过渡“灰空间”,这是中式建筑中很强调的意境。不过“仅仅一个玄关,为了达到我们想要的效果,造价就成倍的提高了,5平方米作用的空间,成本高达8万元,用的都是具备保温性能的玻璃结构”。而玻璃幕墙的选材同样如此。

在户型设计上,王涛说,C区的户型面积大概是260平方米到350平方米,设计师的考虑是:“一定要实用,就是这些空间作为一般的家庭居住,不要说为了追求大,追求人们比较舒适的生活空间来做。为了更好地利用空间,与西式别墅不同,设计时候把车库放在半地下室,而客厅是有意加高,为了避免压抑感。”内部的户型功能设计,其实是很现代的,与西式别墅并没有太大差别。陈维波认为,这样“又吸引了一部分有传统文化情结的人,像一些艺术家、收藏家、传统文化背景比较深厚的成功人士,可能过去这些人由于购买力和产品的取向没选择这个区域,由于C区中式项目的逐渐建成和宣传推进,把这部分客人吸引到这个区域里了。”

C区的新中式别墅总共是124套双拼,54套单栋,53套联排。3月26日双拼和联排的户型正式开盘,陈维波说之前他们已经完成了1/4的销售量,开盘之后10天,整个销售过半,到9月3日,李理给出的数据是,“双拼与联排的销售已经完成了80%,尚未开盘的独栋别墅也已经有许多人在排队了”。陈维波发现,C区的投资者比例更大,而且主要是台湾地区和一些外籍华人,他的分析,是双拼和联排的户型因为面积和价格的缘故,更能被投资者接受。而业内人士同样认为,这是中央别墅区地域的增值潜力必然会带来的投资行为,而开发商设计这样的户型,也基于对这种投资行为有高度认同。

陈维波描述了C区项目的一位出生在北京的业主,从小就受传统文化教育,对传统文化非常眷恋,年少时去海外求学,在国外生活了一段时间之后,事业有所成就,有了三个孩子,两个孩子稍微大一些,纯粹西方化了,最小的孩子刚刚出生。这个业主回到国内,一定要把最小的孩子带到国内来发展。因为在国外生活的时间非常长,他希望找到自己对传统文化寻根,又希望融合西方居住的功能,这种房子可以说是满足了他的需求。陈维波说,这显然是这种新中式项目为优山美地吸引到的有代表性的新客户群体。

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