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“面朝大海”的深圳解决方案

2005-09-06 13:01 作者:郭娜 2005年第34期
2005年8月26日,深圳刚过完了第25个生日。25岁,有人说深圳无根,是最少中国传统的城市,也是最多中国现状的城市。2004年起,这座冒险家乐园里最得意的角色们蜂拥进了“临海度假别墅”,这场新贵居住体验升级战的始作俑者叫做“17英里”。一个怎样的别墅,定义了怎样的“深圳式”新贵生活?

2005年8月26日,深圳刚过完了第25个生日。25岁,有人说深圳无根,是最少中国传统的城市,也是最多中国现状的城市。2004年起,这座冒险家乐园里最得意的角色们蜂拥进了“临海度假别墅”,这场新贵居住体验升级战的始作俑者叫做“17英里”。一个怎样的别墅,定义了怎样的“深圳式”新贵生活?

空前绝后的碧海蓝天

“17英里”南靠深圳东海岸著名的大鹏湾,与李嘉诚的盐田港两片公共海滩。从深圳罗湖出发经盐坝高速一路向东,路上需30多分钟,据说,一路上的直线距离刚好是“17英里”。

“万科在恰当的时间恰当的地点做了一件恰当的事情。”黄先生是“17英里”的第二个业主,他认为如果三年前万科推出“17英里”,扣除房价上涨因素,销售状况绝对不能与现在相提并论,“业主当时对纯净自然环境的渴求没有现在这样迫切,肯为17英里出的价钱绝对没有现在这么高。”据介绍,“17英里”一期最后一栋住宅卖出时间是2005年3月,原为万科自留物业,买主是在深圳投资教育产业的香港商人,总价高达1300万元,均价39000元/平方米。

2004年8月28日开盘当日,“17英里”卖出了107套里的46套,19000元/平方米的开盘价下午就涨了5%,第二天上午涨了10%。万科深圳销售经营部副总经理李兴亚承认,这个势头甚至超过万科的预期,尽管在此前的认筹过程中业主的出价已经给了万科惊喜。

什么原因让一套临海度假别墅如此受追捧?

“首先是因为这块海滩自然资源的稀缺性。”黄先生人称“黄总”,40多岁四川人,证券投资起家,用居住和投资两个功能标准选择别墅,他认为,好的别墅应该像古董,随着时间流逝,稀缺性加大,“为了做17英里的购买决策,我专门研究过深圳的海岸线,西面珠江口污浊,东面有龙岗阻隔污染,海水清澈。而且大鹏湾又是深圳空气最好的区域之一,这些都是随着深圳经济发展越来越昂贵的自然资源。考虑到深圳特区政府的东部开发计划,以后东部海岸线景观将做成统一规划的公共旅游资源,私人别墅项目恐怕再难批准了。自然和人为的双重原因让17英里成了深圳空前绝后的稀缺风景。”

17英里本是美国加州Monterey沿海观光公路的一段著名景区,从Carmel到太平洋丛林共17英里,沿路有绵延不绝的海滩、群山和开满夹竹桃的草坡,还有高大笔直的红杉林和美国最奢侈的圆滩高尔夫球场,以及半山上零星点缀的超级豪宅。当年这里曾是影片《本能》的主要外景地,有着壮阔而又神秘的自然美感。据说2002年万科拿下这个地块后,高产建筑评论人王受之应邀参观时联想到了17 Miles drive似的半山景致,项目由此得名。但据万科员工的说法,17英里这个名字是深圳万科徐总起的。

这是一块海岸线长达600多米的海边坡地区域,三面环海,背靠青山,高差约50米,坡度约45度。地块形状呈面向西南方向的内弧形状,由此在西向和南向形成两个犄角状半岛,伸入溪涌湾和大鹏湾,直接接触海面处的都是礁石,没有天然沙滩。2002年拿地之初,建筑雏形已经在万科内部设计师中间形成基本共识。

“首先确定的是建筑容积率,”深圳万科常务副总肖楠介绍,这位天津大学毕业的建筑师私底下被王石称作“肖老大”,多年来在万科体系中主管设计,他对记者解释了17英里建筑设计的形成过程,“万科多年来的优势产品是面向中产阶级的城乡结合部楼盘,17英里是我们在高端别墅项目的首次尝试,为了分摊风险,只能选择多栋住宅来加快回款周期,所以17英里的高容积率首先是商业上的一个中庸选择。

“密度确定后,接下来做的事情很简单,建筑要解决人与自然的关系,所以我们需要确定从海上看,这组房子的姿势。我们的设计部门万创公司做了模型,尝试用各种方式在这样的地形上安排房子的布局。其实,这种半山滨海地形,全世界的处理方式也就两种。一种房子是趴着的,在横向上发展空间;一种是站着的,在纵向上发展空间。我们倾向于后者,这比较类似香港的模式,既能实现土地的最大利用率,同时也能保留层次更丰富的自然空间地貌。

“有了房子的总体结构关系,房子的造型和外观基本就比较好想象。纵向的密集空间当然也可以做成欧式的或者美式的,但你闭上眼睛,想象在这样的山海之间有一片花房子,感觉总有些不舒服。所以就自然而然地选择了最简洁的灰白色彩,最简单的现代主义风格。只有这样才能突出这块地原汁原味的自然形态。换句话说,在这块地上,我们认为主角就是海景,建筑和人一律是配角。基调确定后,选择严迅奇做设计就是非常顺理成章的事情了。因为这种现代派风格他是专卖店。”

双方几乎一拍即合,肖楠印象中设计费不算太贵,许李严事务所4个月拿出了设计方案,尽管在日后施工中有不少因地制宜的变更细节,但如今的17英里基本与严迅奇当初的构想完全一致。

严迅奇给临海度假别墅确立了三条设计原则:第一、通过合理布局,户户海景,充分引入海洋资源优势,体现家住海边的特色。第二、坡地住宅居住的层面于竖向分开,最大限度地延伸环境至建筑空间之中,实现真正意义的融合。第三、立面设计采用纯现代风格,简洁质朴而轻盈,是大海边的精致点缀,融于山海之间。

17英里的建筑设计没有刻意营造的建筑风格,但却有鲜明的建筑理念及主题,希望做到建筑与山坡结合,生活空间与大自然的融合,体现真正的海岸生活模式及态度。如果在香港,为争取更多的海景单位,这样的项目将建成一列排屋,着重风派的豪华别墅。相反,在深圳,体现出了简约的建筑风格。以组团形式排列的别墅群,组团之间留着一些自然的山径,及公共的景观布置,设计上着重室内与室外的空间融合。

这样一组山海间白色房屋的排布很容易让人想起希腊桑托里亚岛的传统村落。“山海至上”的居住哲学让两处建筑呈现了共同的分布姿势和交通组织形式,但房屋造型和用色上的差别也折射出中国文化与地中海文明的不同天人观。严迅奇的灰白方盒子弱化了居所本体,与中国传统的自然为主,人居为客的建筑理念一脉相承,而桑托里亚岛采用的璀璨的白墙和蓝屋顶,以及热情浓烈的建筑线条是古希腊“人本主义”精神照耀下的作品。严迅奇设计中的现代语法仍然遵循着中国对天人关系的传统理解。

是否存在深圳方式?

肖楠认为17英里是广式的别墅样式,与北方传统上对别墅的理解有所不同,原因在于“人跟人的交往方式,北方跟南方是不太一样的”。

“北方的别墅就是有天、有地、有院子,以北京的四合院为代表,有很明显的出世姿态。但广东人的生活方式不是独立高墙、远离人嚣的。比如广东的茶楼,一年四季、早午夜市都很旺,哪热闹往哪挤,大家说话聊天不避讳,就是因为广东在热带地区,可能人的脾气性格都会有变化,非常喜欢热闹,日照时间长气温高也拉长了人们的夜晚户外活动时间,所以它对私密性的概念要求会比北方人弱一点,但对生活的人气反而要求更高一些,特别是很多人扎堆住在一起,喜欢相对密度比较大的地方,或者看上去有商业,有人在这活动,哪怕不同层次的邻居。”

肖楠提到广州豪华别墅开发早期的一个有趣现象。90年代初,广州最老牌的别墅项目碧桂园发现了一个特殊定律,并且在后来的锦绣香江、雅居乐等华南板块名盘也一再得到验证。早年碧桂园的别墅项目还停留在粉墙绿玻璃的时代,如果社区内没有一个超大的会所和几千人的大餐厅,业主就不买。肖楠认为:“说明广东的富有阶层喜欢小聚居,别墅要的也是城里的东西。所以广东的别墅是城市化的概念。闹中取静是理想境界。从这个层面讲,17英里的密,在不影响海景的前提下,是一定意义上的广东方式。”

“临海度假别墅本身就是一个开放的气场,人和自然距离无限接近的时候,人和人之间的距离也相应发生了改变,”业主黄先生认为17英里的高密度的确削弱了度假生活的隐私空间,但相应地也排遣了日复一日“面朝大海”的孤独感。“阳光、海水、沙滩、比基尼是这个气场约定俗成的方式,所以我不会觉得看到邻居家阳台上正在准备的烧烤晚餐或者晒太阳的男男女女会给自己带来什么不便。这样的气氛下,我想倒是一个有助于人们沟通或者商务往来的场所。所以17英里不是传统意义的第一居所,它可以作为承担Club功能的多用途空间。”

肖楠认为17英里对居所功能的设计与业主的经济能力直接相关。肖楠的几个朋友都是身价刚够一次付款买一栋500万~600万元的17英里别墅,肖楠认为这个群体是17英里的核心消费群。“美国17英里都是上亿美元身家的概念,深圳还不可能达到这个水准。另外我们判断,住在17英里的人基本不大会是顶级富豪。他们多数有海外生活经历,看遍了全世界,懂得什么是好东西,也重视生活享受,特别是喜欢闲适的感觉。所以17英里提供了室内多样灵活的空间组合方式。”

在张智强设计的样板间里,17英里呈现了一种“想玩就玩,玩累了就睡”的面貌。顶层的卧室摆放了巨大的沙发和圆床,共同特征是都可以随意拆卸成多个零散部件,随便带到房间的任何位置实现功能。客厅中有着巨大的多人共享吧台,健身房里也摆放着巨大而柔软的床垫,肖楠说这是“喝累了倒头就睡的日子。认识不认识的人在这都可以随意杂居”。据说17英里业主拥有率最低的是奔驰车,捷豹、陆虎、宝马是比较常见的车,销售主任辜庆永还告诉记者,业主里十几个人去过美国的17英里,他们年龄在35~45之间,深圳本地人占88%,有1个北京人(据当地媒体报道是章子怡),1个天津人,2个东莞人,其余的是香港人。除了1位职业经理人,其余都是私企老板或名人。这样一个深圳新贵族群,想过的就是万科描述的17英里“Party Life”吗?从17英里5月入伙至今2/3业主按兵不动的状况似乎很难找到答案。但有一点是肯定的,业主对17英里的升值功能深信不疑。

深圳富人的居住变迁

1990年,深圳有了第一个别墅项目——怡景花园,一面市立刻受到热捧。这块别墅区以市中心的市政府会议中心为核心资源,拥有金湖和银湖两片水域,很快成为深圳最早的富人区。15年来,深圳富人区的迁移路线图呈现出一条“上山—下乡—下海”的轨迹,产业园区—主题公园—自然风景是这条变迁路线上交替领导市场的核心资源。多数深圳房地产从业人员认为,深圳富人居住区域的变迁,决定性因素事实上并非富人主动的居住选择,在我国房地产市场现状下,政府城市规划政策是某种程度上的决定力量。

80年代看银湖,90年代看蛇口,可以说,蛇口片区的发展史,就是一部深圳发展史的缩写,一手建成这块特区的正是招商地产。大面积绿化带、窄街道和低密度住宅是蛇口开发的基本轮廓,在此基础上发展的蛇口半山别墅区如今是深圳外国人密度最大的区域,70%以上的老外住蛇口,多数集中在半山生活圈,常住的约2000~3000人左右,占在深圳外籍人数的1/3以上。这是深圳最有国际化氛围的片区。起初半山别墅最便宜的只卖到300多万元,但仅两三年时间内,部分别墅价格已经飙升到1800多万元以上。但随着人口密度加大和工业发展生机,蛇口区也面临污染和噪音增加,生活质量下降的问题。

比蛇口片区更广受普通人关注的是华侨城。2003年,深圳市盐田区聘请城市规划特别顾问,华侨城集团CEO任克雷被邀入列,另两位是王石和余秋雨。

主题公园做产业核心是华侨城的看家模式。1985年8月28日,经国务院正式批准创立面积近5平方公里的华侨城,并由香港中旅集团参照招商局开发深圳蛇口的模式,投资开发兴建深圳湾畔的华侨城,当时要解决的核心问题是印尼排华潮后返乡华侨的安置问题。1989年9月,经过半年的总体规划和长达两年的景点策划与效果设计,又经过为时两年的精雕细琢,华侨城第一个旅游项目“锦绣中华”开幕。随后1991年的中国民俗文化村、1994年的世界之窗和后来的欢乐谷形成了华侨城四大主题公园搭台的稳定局面。原本是深圳城乡结合部的华侨城区域,通过建造主题公园带动人气,改造环境,逐渐形成了大型旅游休闲社区,其后发展为面积达5平方公里的旅游—居住城。包括香蜜湖度假村、香榭里花园在内的项目都是进入21世纪前深圳颇红火的富人区,特点是景观清新有朝气,生活条件便利,现代都市氛围浓郁,但大量外地游客带来的嘈杂环境也为日后新贵出逃埋下了伏笔。但近两年华侨城开发的波托菲诺成功地晋级为深圳富人区新宠。基本上这是一个意大利滨海小镇的完整克隆,它为华侨城提供了15亿元以上的净利润,一下超过四大旅游主题公园收入总和,由此可见,即便是完全的仿制生活,但只要品质到位,在深圳这座移民城市依旧可以作为牢固的风险挡箭牌。这股潮流中,“17英里”显然是异数,自然资源加设计师作品在深圳受到了超出预期的追捧。深圳人真的为临海度假生活准备好了吗?

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