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上海地产市场调查报告

2005-06-06 11:07 作者:邢海洋 2005年第19期
一个小陆家嘴,抵上一个上海证券交易所的流通市值。一个上海聚集的财富已经是全国人民将近5个月的劳动成果

5万亿楼市下跌空间

一个小陆家嘴,抵上一个上海证券交易所的流通市值。一个上海聚集的财富已经是全国人民将近5个月的劳动成果。

小陆家嘴

5月19日,“5·19”行情6周年纪念日,记者从金茂大厦出来,走过一片巨大的街心花园和空场,从后门穿过上海证券交易所大堂。宽敞阔大的大堂里没有多少人,没有任何纪念“5·19”行情的迹象,一个不显眼的位置,大理石立柱上挂着的液晶显示牌上滚动着当前的交易指数。这是下午两点多,即将收市的时候,上证指数显示1102点,比前日跌不足一个点,泛着绿光。6年前1999年的这一天,股市从两年中的低迷中起步,开始了一轮历史上少见的大范围牛市,两市流通市值一年多的时间增长了一倍多,有上万亿之巨。可辉煌过去,市场再也没有活跃过,全体投资者深陷其中。

金茂大厦花园南几百米处,也就是这个浦东所有标志性建筑所在的广场南侧,环绕着已经建成或封顶的十余栋四十余层高的建筑,纯住宅。其中靠内侧的三幢大楼——盛大金磐正在销售中,售楼书上介绍,三幢楼顶部圆盘的贴面全由24K的黄金制作。房屋售价40000~60000元/平方米,户型的建筑面积在120~300多平方米之间,由此计算,一套房子的价格至少500万元,最多要1600万元。这不由不使人计算,若以1000万元为均价,10套这样的房屋价格就超过了亿元,这里400余套住房所积累的价值已经超过40亿元。40亿元在上海证券交易所是什么概念?上证跌到了1100点,沪市加权平均股价为4.89元,40亿元可以换市场上超过8亿元的流通股。8亿元的股票,算得上一个相当大的大盘股了。前一周,上证指数跌60点,深沪两市共损失了500亿市值,一个盛大金磐就顶得上5个点。1100个点位里有220个5点,也就是说,只要有200多个盛大金磐,就可以买下中国所有上市公司的流通股了。

这个想法的确令人兴奋。盛大金磐能以如此高的价格开出,无非仰赖几个概念,一是东方明珠电视塔、国际会议中心和金茂大厦均坐落在面积仅1.7平方公里的小陆家嘴,即浦东的突出部上,而这里是全中国改革开放的标志。二是这里有无敌的绿地和江景。于是我们尽可得到这样一个换算:1.7平方公里相当于170万平方米,我们大可不必在小陆家嘴的每寸土地都盖上房子,只是奢侈地在1/10的土地上盖房,盖10层,得到的也是170万平方米的建筑面积。这个庞大的建筑群既然边缘都能卖到6万元/平方米,不妨假设均价在8万元,于是就得到了1360亿元的地产。这还只是建了10层,要是建到40层,就是5000多个亿,已经能够抵上一个上海证券交易所的流通市值了。

实际情况的确如此,在盛大金磐边,一座座高耸云天的楼盘拔地而起,户型多南北贯通,向北,是金茂大厦和东方明珠构成的现代中国景观;向南是黄浦江的自然风景,所有这一切,都有真金实银的价值。近10万平方米建筑面积的鹏利海景和汤臣国宝等大盘比盛大金磐的位置更靠近黄浦江,容积率也正在我们假设的40层附近,鹏利海景价格尚未公开,但宣称一定会比盛大金磐卖得贵。而汤臣海景则报出10万元/平方米天价。如此多的豪华住宅环卫着气势恢弘的金茂大厦,一栋就顶得上几家上市公司,一个疲惫的上海股市算得了什么?

金融中心?地产中心?

上海立志于成为全球的金融中心,但有一段时间,深圳交易所不允许发行新股,上海也并不能一举做大。国际游资对人民币升值虎视眈眈,因为金融不开放,也只能押宝内地资产,于是从上海的房地产入手。上海12年来建国际金融中心的梦想,从来没有像现在这样尴尬过。金融保险业在上海的增长贡献率一直低位徘徊,2001年金融保险业增长率只有2.1%,2002年甚至零增长。2003年增速有所加快,但仍低于第三产业和全市GDP的增长速度。连续几年的低速增长,使金融保险业在GDP中的币种由2000年的16.7%下降到了10.1%,远低于“十五”规划中18%的要求。4月18日,央行第二总部落户上海,给人以希望,但也仅仅是希望而已,因为没有创新的金融产品,没有资本市场的全面开放,全国乃至世界的金钱为什么要在上海交易呢?

金钱逐利的本能却在上海的房地产里找到了答案。记者遇到一位1996年拆迁的居民,在上海的外环虹桥机场附近安置,当时安置房房价8万元,现在价值40万元,不到10年间,房价增值了4倍。虹桥机场距离市中心南京路近15公里,这里的二手房房屋价格已经八九千元一平方米了。沿着延安路向东,在外环和中环线之间的新泾板块,以老工房为主的区域,房屋的挂牌价格多在1万元/平方米上下浮动,个别房源的价格达到了12000元/平方米。再向内,过了内环线,到了中山公园区域,这里多是新建不久的楼盘,高大的住宅楼环伺中山公园,楼价一下子蹿升到两万元一平方米。

沿着延安路向外滩方向,路两边已经形成了密集的钢筋水泥玻璃幕墙的森林。新楼的价格由2万元一级级向3万元进发,旧房子则在1万~2万元之间逐级上升,老工房和现代化公寓中间或有传统里弄建筑,有些挂牌单价接近3万元/平方米。高档公寓是房地产市场的主角,在内环无论是否临街,已经很少有两万以内的高档公寓。“中共一大”会址的新天地板块是上海房价最贵的区段之一,那里,2004年底房价已经涨到了38000元/平方米。这里催生了全上海最贵的房子华府天地,价格7000美元/平方米。网上备案显示该楼盘销售价格为58000元/平方米,自从5月8日开盘后,46套可售房中售出了4套。

上海市公布的2004年住宅商品房平均销售价格为6385元,比上年上涨14.6%,但面对着动辄上万元的商品房价格,有谁还会在意这个将远郊低价房统计在内的,旨在“平抑”物价的统计数字呢?按统计数字,上海外环内房屋价格去年为8627元,内环内不仅新盘,就连二手房都鲜有万元以下的,而这些数字,在今年5月,国家调控了房地产后仍没有改观。到处都在传说上海房价下跌了,但到了当地,普通居民并没有感受到房价真实的下跌,即使是官方统计的下跌5%或者地产中介常提到的降价10%或20%的房源,仍不能使人感到价格便宜。华府天地所在的卢湾区,上海最贵的区域,房地产成交量甚至有些回升。不过,黄浦、静安、长宁和徐汇等4个中心区域都处于下滑状态。直到风声鹤唳的今天,仍有人认为中心区域的购房人群对价格的敏感度并不像人们想象的那样高。

有人依据上海住宅存量房两亿平方米计算,若以万元为均价,上海的房地产总价值达到了两万亿元。上海人均住房使用面积20.4平方米,换算成建筑面积接近30平方米。常住人口接近1800万,由此可以换算出上海的住宅建筑面积将近5亿平方米,按万元每平方米的价格,整个上海的房地产累计价值达到5万亿元。如果我们按最严格的,可能得出最小数字的上海户籍人口1352万,使用面积转建筑面积系数1.33计算,上海存量房的建筑面积仍达到3.67亿平方米,在此基础上,若再严格地按照上海市公布的住宅商品房平均销售价格6385元计算,也能得到一个2.4万亿元的数字。

2.4万亿意味着什么?意味着2001年高峰状态深沪股市总的流通市值,有了这许多财富,足可使全国的投资者重温两次当年的辉煌。而现在,包括中石油、中石化、三峡电力等诸多我国命脉企业的股市总市值不过3万多亿元。5万亿元则是我国去年国民生产总值的37%,一个上海聚集的财富已经是全国人民将近5个月的劳动成果了。

涨?落?

在浦东,2号地铁线接近起始站的地方有一个巨大的人工公园,建于世纪之交,因此取名世纪公园,公园周围是高达30余层的景观高楼带。现在,能看到公园的房屋价格每平方米2万元,看不到公园的1.5万元。房地产中介多如牛毛,密布在高楼大厦之间,提示路人两个月前炒楼的辉煌。据房产中介讲,这里的楼盘挂牌价格下降了10%,因为没有生意,还看不出具体变化。世纪公园建成的时候,这里的楼盘均价不过4200元,去年底涨到了17400元,二三月份又狂涨了2000~3000元,现在,价格也就是回到了2004年底的水平。

卢湾区新天地板块的价格变动更典型,那里2000年还是12500元,2001年变成18300元,2002年变成24300元,2003年涨到32400元,到了去年年底,就涨到了38300元。今年5月间交易稀少,似乎只有华府天地几套房屋售出,但均价接近5万元。上海市房地产飞速上涨的地产多集中在内环寸土寸金的市中心地带,那里,2000年房地产均价不过5000元,到了去年底均价达到13500元,上涨了近两倍。
炒房最剧烈的地区多集中在交通结点上,一条地铁线的修通往往带来一大片地产升值。但上海的独特之处还在于炒家们对景观概念的执著。去年10月房展会上,北外滩区域出现了总价838万元的景观房,单价达到每平方米4万元。11月房展会上,纪录被打破,一套总价达到1300万元、每平方米单价为5万元左右的北外滩“天价”房引起轰动。很快,黄浦江畔江景房的最高售价升到了每平方米8万元,总价升至5000万元。价格越高,买家似乎越踊跃,很短时间内,轰动了上海的12套天价江景房就售出了一半。此类江景房多带有圆形客厅以便于多角度观赏江景。虽然黄浦江浑浊不堪,毫无湖蓝或碧绿的爽心悦目之处,但毕竟属于稀缺资源,江景于是成为地产里难得的题材。

江景虽然独特,从外滩向浦东方向望去,目力所及,陆家嘴东南的江岸上“海景楼”何止二三十栋,再加上被部分遮蔽的江景楼,具江景价值的楼盘可能又要成倍增加。江景中于是又多了复式概念,在大楼顶部面向黄浦江一面辟有跃层客厅,俯瞰黄浦江和外滩景色。如此稀缺,使顶层业主与下面平层业主区别开来。结果,平层江景的价格每平方米不过5万元,跃层江景每平方米就高达8万元。江景是稀缺资源,属于顶级炒家的筹码,而公园风光相对丰沛,既可提神醒脑,又相对难得。炒房者甚至总结出了风光的价值规律,以中山公园为例,想从客厅看到公园,一平方米加价3000元;只从主卧室看到公园,加价2000元;若是从阳台转头看到公园的景色,最多也就加价1800元了。

一个上海人,2004年人均可支配收入为16683元,3口之家的可支配收入为5万元,而一套外环内的住房动辄百万,本地人买房几乎没有可能。采访中,大多上海人都表示他们是房价上涨的旁观者,“只有看的分!”房价即使下降10%和20%,仍在普通市民的购买力之外。

炒房的资金来自何处?2000年,将深沪股市炒高一倍的资金多达万亿,那是来自全国游资的合力。房地产市场不是股市,流动性差,但把一个1万余亿元的市值炒高到2万亿乃至5万亿,想必也少不了巨大规模的资金。而肯于在这样一个流动性相对差,信息不对等,充满灰色地带的市场里游走,又一定是投机性更强的资本力量了。短短5年,我国游资的规模和数量的急剧膨胀可见一斑。

正是因为流动性差,楼市才有了现在的胶着观望状态。成交量成了比价位还要重要的风向标。还是以盛大金磐为例,该楼盘去年11月共卖出67套,均价在26800元/平方米。今年2月份售出8套,均价为29816元/平方米。3月仅售出7套,成交均价为32503元/平方米。盛大金磐前段时间以“香港推介会”为由暂时封盘,虽然重新开盘后价格有一定涨幅,但最近销售一直维持在每月不过10套的水平上。可售套数405套,还有170套没有出售。据沃顿商学院对香港楼市泡沫的研究,流动性差的房地产泡沫更伴以成交量的急剧变化,成交量下跌预示着价格下跌的开始。

与国际接轨?

世纪公园附近,一家房地产中介为卖出房子,为记者算了这样一笔账:一套141平方米的房子,带装修200万元,已经比过去优惠了15%,买到手后若不能转手,可以考虑出租,租金每个月7000元。且不管这个价格是否租得出去,以这个价格,收回成本也要24年。若是按年均回报率计算,只有4.2%,还不足银行贷款的利息。在上海,这样荒谬的现象比比皆是,每月出租价格2000元的老公房,卖价却高达60余万元,比北京整整高出了一半多。同一个街区,高层高档公寓两万多元一平方米,普通住房只有一万多元,整整高出一倍。

以投资的角度,在上海,买房出租不划算,再考虑到寻找房客,可能断租的成本,所得甚至不如把钱存在银行。以成本的角度,同一地段的房屋,高档公寓成本虽高,却绝不可能比普通房屋价高一万元,尤其房屋的成本主要是地价,而非建筑价格。如此多不合情理的现象出现,甚至不能从供给的角度去解释,因为多年来上海房市变化平稳,供给没有大的变动。惟一的解释就只有从需求面找,是高端需求拉高了房屋的价格。

高端需求主要来自国际上,在投资上海房地产的时候,他们首先参照的是国际市场的价格。热炒江景房的时候,有人拿旧金山做参照,那里,一般可以看到海景的房屋,售价基本都保持在每平方米1万美元的价格。开发商或许正是受到启发,给他们的顶级江景房定价。今年的香港住宅均价在5500~6000港币/平方英尺,折合人民币50000~60000元/平方米,而在地产价格的巅峰,住宅均价曾摸高至约10万元/平方米。SARS过后,香港楼市飙升,平均升值了60%~150%,香港房价至高点香港岛南区的山顶区,已逼近20万元/平方米。上海楼市的另一个参照是台北,均价35000元/平方米。而一些中心区域的物业约合人民币72000元/平方米。东南亚第三个可成上海未来参照的区域是新加坡,那里房屋均价在3万元/平方米。更远的参照是纽约,那里是本轮全球房地产炒作的龙头,10年间曼哈顿地产价格上升近4倍,公寓楼价格平均水平提升到1万美元/平方米。

如果以以上城市做比价,再考虑上海的人均国民产值4000美元,上海房价的上涨有其合理的一面。但比价上,新加坡与中国的香港、台湾地区均超上海六七倍,上海房价1万元,比价上就不合理。3年前,香港豪宅的价格还是上海的8倍,但到今年已经只是3倍,并且这个差距还在不断缩小。

提到上海地产,专家们经常提及的是香港地区和日本地产泡沫。但上海显然与那些国家和地区的泡沫不同,日本和香港地区,都是在接近了工业化国家后发展速度放缓,而资产价格刹不住车,反而加速,引起价格与价值高度背离。上海却是在发展之中,依赖的是长三角、长江流域乃至全国的发展。理解上海的地产价格,需要的还是本地的智慧,游资越来越膨胀,四处寻找出口,先是邮票市场,再是股票市场,再是艺术品市场,再是房市,一浪浪炒高。在这样一个资金四处游走,越聚越多的市场,需求永远是增长的,只要控制好供给,这个市场就会波动着发展下去。相对着看邮市和股市,也正因控制不好供给,一蹶不振下去。

房产新政下的上海“蝴蝶效应”

记者◎郇丽

按照上海财经大学工商管理学院副院长姚玲珍的解释,西欧国家习惯根据持有房产的期限区别“投资”和“投机”,买进来持有五年以上的是投资,五年以内卖出去的就是投机。投资按正常的来征税,投机就要征收重税,西欧一些国家的投机征税达到增值部分的50%以上。

如果国务院最近出的“意见”是用来区分“投资”与“投机”的,2年征收5%的营业税,看来也无法与西欧的50%相比。

但是,这个即将在6月1日起执行的“意见”,目前在上海已经凸现出其杀伤力。

不可能再现的上海机会

赵健是国内某媒体评出的2004年度十大理财明星人物之一,在这一轮大浪淘沙过程中,他再一次胜利大逃亡。据他称,他现在是安全的,因为他手里的房子在3月份前后就已经出手,卖掉了70%。

赵健在2002年赚到人生中第一个100万,然后在浦东世界博览会地域圈内买了两套房子。两套房子到2004年已经升值70%~80%,转手后100万变成300万,他由此开始专业“炒房”,两年时间实现了个人资产翻了6倍。

而在这次“逃亡”中,赵健称,其实他对宏观政策并不把握,只是凭感觉,他说:“今年3月份,浦东的大华锦绣价格居然挂到了16000元每平方米,这明显是大资金在拉高出货,我的投资主要集中在浦东,不抓紧出货,要大难临头。”

在赵健这样一个投资客看来,如果这次房价下跌30%,就是崩盘。因为30%的价格下挫,再加上10%的交易费用,实际是下跌40%。从2004年全年情况看,差的楼盘房价上涨幅度都在30%以上,也有很多都在50%以上。

赵健感叹:“像上海这样的机会在国内不可能再出现了!”

而和赵健一样上演房市大逃亡的还有洪熙,他也和赵健一样,同为那家媒体评出的十大理财人物,他的提前抛盘信号来自于两会。他说:“总理都开始关注上海房价了,一定会有政策出台了。”

赵健称,估计能够像他这样惊心动魄地“逃亡”的散户不会超过5%,大的开发商逃掉的不会超过30%。

赵健透露,实际上许多开发商也屯房,这两年来,上海房子好卖,开发商开盘只要卖出30%就不用担心资金回流,卖到50%就赢利。
就像无法知道具体有多少个赵健和洪熙能够平仓出货一样,从来没有人能够统计这两年来上海到底有多少炒房客。

据透露,世纪公园板块在投资客的“推波助澜”下,经历了好几拨暴涨行情。2003年世纪公园周边一般楼盘均价基本在6500元/平方米左右,占据较佳位置的均价在8000元左右。而在2005年春节后,世纪公园板块的联洋社区等楼盘均价就上涨了2000元,“水清木华”从年前的每平方米16000元涨至18000多元,“第九城市”和“联洋年华”则从每平方米13000元涨到15000元。

为此,上海新导向广告策划有限公司曾经先后对世纪公园附近某楼盘进行的4次较大规模消费者访谈和抽样调查结果表明,购房作为投资的比例占54%。

而在今年3月底,苏浙尤其是温州投资客开始大量放出世纪公园板块的房源,挂牌房源比3月之前猛增2倍以上,挂牌价却持续两个月没有变化。

如果持续没有成交量

4月份上海楼市的交易量开始明显萎缩。有报道称,其中新建商品房交易量居然下降了42%。

从“天天房展网”公布的上市新盘成交首日快报看到,最近上市的20个新盘中,成交首日不超过3套的达14家,占到20家中的70%之多;而成交首日只有1套成交记录的竟也有8家。

上海中原物业代理有限公司黄浦分行高级经理韩宇蓉回忆说,2003年她刚开始跑单子做业务员的时候,曾经为客户砍下了10万元的价格,经理表扬她做得不错。因为那时候房源是稀缺的,稀缺的房源让开发商的日子非常舒服。

“稀缺的房源”演化到2004年就已经是不可思议了——几乎所有的上海人都明白,不找几层关系想从开发商手里直接买到一手房,几乎是不可能的事情!

上海中原物业公司的业绩是联网的,韩宇蓉介绍说,从目前整个公司的情况看,成交量下滑厉害,大概在70%~80%左右,这两个月每个分行成交的单子就1~3套之间,有的分行还根本没有单子可做。而在2004年,她负责的黄浦区每个月的成交量都稳定在10套左右,2003年时候也稳定在每月6套左右。

韩宇蓉分析说,现在能够成交的房子大多是有几年以上房龄,而且基本是一直没有换过手的房子,业主买进的价格在7000~8000元/平方米之间。这样的房源之所以能够成交,就因为有足够的降价空间。而在2004年买进的房源,尤其是2004年第四季度之后才囤积的房源,现在卖就是赔,所以大部分人不敢轻举妄动。

资料显示,上海楼市的投资者大多集中于环内中心城区,所以他们将受调控的影响最大。韩宇蓉透露,从现在少数成交的情况看,抛盘的也以上海本地人比较多。温州人从2002年之后才陆续进入上海楼市,虽然迫于资金压力急于抛盘,但是降价空间有限,所以,整个市场交易几乎处于静止状态。

韩宇蓉介绍说,目前闸北区的价格下降比较厉害,而从整个上海情况来看,中心区域的房价基本都下降10%的幅度。譬如,在她所服务的业主中,非常靠近浦江的地方,以前挂牌16000元~17000元/平方米的房子现在挂牌价格只有13000元左右,有人要的话12000元也可以出手。

不过,试想如果缺少了投资客的互相追捧,谁又将具备12000元/平方米的接盘能力?

综合上海许多房产中介的监测数据看,4月份以来,上海部分区域中高档二手房均价确实已有回落,例如中远两湾城,4月1日前房价基本在15500至16000元之间,现在回落至15000元,下降了7%~10%左右。上海市19个区域,12个区域住宅均价下跌,11个区域成交量减少。

但是,令众多投资客焦虑的,并非是眼下这点价格的下浮,重要的是如果长期没有交易,眼下的价格自然也把持不住。这样,对部分投资客而言,之后的“恐惧”只怕会犹如急风暴雨一般。

仲量联行中国区董事陈立民则认为,这个政策的出台,将使短期内房价走势不再有悬念,上海房价很难坚守在当前价位线上。他预测说,在6月1日大限到来之前,资金链吃紧的一些投机客将掀起一波抛售狂潮。

据传,在浦东、长宁等地区的二手房市场,不少投资客已经对中介公司表示,只要能在6月1日前转让手中物业,价格方面可以让步。

中介,随风湮灭

中原地产东昌分行经理雷洪表示,4月以来,滨江楼盘都在稳步地抛盘。

进入5月份,据上海大型房产中介公司金丰易居统计显示,挂牌出售量急增态势继续蔓延,每一周挂牌量都远远超过去年同期。而最高挂牌量的一周则是2004年历史最高水平的两倍,最多时可达到去年同期一个月的挂牌总量。

然而,只见挂牌,不见成交量,这令中介头疼!

据金丰易居统计,挂牌房源中,投资客占了一半以上,买卖的僵持导致二手房成交量大幅度下降,诸多中介机构业绩大幅下滑。上海普润地产、信义房产4月份成交量比3月份减少50%之多;中原物业、21世纪不动产业务量也减少超过三成;上房置换不同区域门店的业务量也大幅减少了三至五成。

汉宇地产施宏睿总经理对记者表示,汉宇在香港《星岛日报》和《澳门日报》上都做了广告,正想办法把上海的房源推到香港去销售,香港的购房人很了解上海的徐家汇和浦东滨江地区。

再回首,2003年上海房价开始疯涨时,上海的房产中介也开始大发展。这一年里,来自香港的中原地产采用“沪港联动”策略,拓展二手房市场,市场区域迅速从浦西到浦东到闸北、普陀,直营分行迅速扩充到28家,分行遍及上海各大区域,成为经营中高档物业为主导的品牌中介公司,经营业绩在同行中名列前茅。

到了2004年,上海市一年就新增中介门店3000家,总数达到一万多家。上海中瑞市场研究有限公司娄进京认为,对于靠二手房业务吃饭的沪上中介机构来说,从业人员就有十几万。在经历了3月的市场调控后,大部分中介业务量下滑五成以上,而一些实力较弱的中介将有可能陷于倒闭境地。

其实包括二手房上网和后续的一些政策都让中介业感到了危机,施宏睿认为,今后30%的中介可能会被淘汰。

楼市考验上海政策技巧

记者◎郇丽

6月1日,对上海的房地产业而言,弥漫着恐慌.

对散户投资客而言,担心从此价格一落千丈,再无翻身之日;对开发商而言,惶恐是否还会有下一道政策。

就在这样一个微妙的关口。政府在关注市场反应;市场在密切关注政府,看会不会继续出台打压政策。业内人士认为,这样一个局面还要僵持一两个月。

据传,国家责令上海市政府拿出国务院“意见”的实施细则,将房产市场每年增幅控制在10%以内就算完成任务。

上海友道投资咨询有限公司董事助理张景瑞表示:“只要房价上升还很快,政府就会不断出台各种政策。”此时,张景瑞的说法代表整个上海房地产界的共识。有的开发商对记者表示,就算控制在10%以内,我们就做好过两年苦日子的准备。

要不要调整

资料显示,国内的房地产经济,从1983年以来已经经历了三个周期。前两个都是五年的上升期和两年的下降期,这一波行情从1998年开始。

1998年,上海为了启动住宅市场,除了国家宏观政策外,还出台了三个地方性政策。第一是买房退税,卖房所缴的个人所得税可以退回来。这对上海的房地产市场刺激相当大,人们可以用退回来的税来买第二套房子。第二,出台了蓝印户口政策,外地的居民到上海来买房子,就学、户口和上海人是同等的。还有一个是契税,内地的税收是比较高的,平均在6%左右,而在香港只有0.6%。上海1998年的时候是在3%的基础上政府补贴1.5个百分点,个人只要缴1.5%。

上海财经大学工商管理学院副院长姚玲珍对记者说:“这些措施产生了立竿见影的效果,推动房地产投资开始红火起来。这是上海从1998年以来的第三个上升的周期,也是增长幅度最快的周期。”

中国指数研究院华东院常务副院长陈晟对记者说:“去年一个阶段涨得非常快,把很多需求在短时间内一下子释放。如果房地产市场任其发展,金融风险是很大的,因为信贷集中度太高了,所以在目前状态下做适当的调控是必要的。”

就住房空置率而言,国外媒体认为,中国的空置率已远远超过15%这一国际认可的警戒线。

陈晟表示,其实现在住宅和商业地产的价格已经是倒挂的,所以调是必要的。

从目前的金融政策看,这个政策是双管齐下,一头是对着消费者,现在是第一套房子能贷,第二套房子是怎么贷,而且成数是怎么控制,还有对贷款对象整个的审查、审批程序也有相当的冲击。第二头则是对着房地产开发企业的,这是比较急转型的冲击。

据透露,目前在上海,项目风险的大小与开发商拿地的时间有很大关系,中环线以外项目风险已经较大,内环线以内项目风险依然很小。如果不是2004年刚刚高价拿下的土地和项目,存在的风险不过是“多赚一点”或“少赚一点”而已,如果是刚高价买下土地不久,风险则很大。

这是因为,如果有些开发商根本无力融资做后续开发,按照规定,一年之内没有建住房就要缴一定的闲置费,两年没有建住宅的就一定要收回。

一位开发商对记者说:“前一段时间感觉还好,这一段时间贷款的利率明确在原来的基准利率上面上浮5%,第二个情况还要审查企业的资质,特别是四证的齐全。还有贷款金额比较大的要经过上面总行审批,如果超过一个亿的基本上都是要到总行里;总行里面还要看是不是作为总行挂号的优质客户,是优质客户的一般还比较好一点。”

尽管上海市政府新闻发言人焦扬公开表示,调控的目的就是保障广大人民群众住房条件不断改善,继续保持市场基本稳定,防止大起大落。但业内依然一片恐慌,开发商普遍担心,这一系列新政策会给上海房地产真实健康需求带来致命打击,大落的局面有可能出现。

对房地产界的担心也体现在部分学者身上,“如果房价真的下降30%,那就是崩盘的局面。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟说,“现在上海地方财政高度依赖于房地产,如果房地产出了问题,中央有钱来补贴上海财政吗?那不仅仅是经济危机,还是全局性的政治和社会危机。”

软着陆还是硬着陆

实际上,在2003年5月份,上海的地产商就曾经接到一个金融系统的通知,从5月1日开始暂停审批贷款,后来到5月8日又重新恢复了。尽管其中原因不甚明了,但这是一个信号。

2003年随着房地产行业的投资过热,政府采取了宏观调控政策,从土地和资金的供给上进行调控,希望把供给调下来。但是,市场并没有买账。

今年一季度以来,上海市政府就出台了大小超过10项措施来调控市场,其中仅3月份以来政府更是连续出台了包括征收营业税、贷款利率的提高、转按揭的限制,推出2000万中低价位商品房。

而针对上海市政府出台的几项举措,有专家分析说,“看上去很猛,其实还是太温和”。他们认为,上海市先后出台的政策,一是增加交易税费;二是一年内购买的按揭房不能转按揭;三是按揭购房须在付清余款后才能过户转让并重新办理按揭。三条措施中,起实质性作用的是第三条,它增加了用银行资金进行炒房的交易难度。但仔细分析该项政策,发现它在限制房价炒作的同时,也在起保护现有房价的作用,因为它减弱了二手房上市的压力。

人民银行一位做房地产监测的人士认为,上海市的政策,包括2005年出台的诸如叫停转按揭等政策确实显得比较“温和”,的确反映出上海市政府怕房地产业受打压后一蹶不振的心态。

据了解,房地产业的增加值占上海GDP的比重已经由1990年的0.5%上升到现在的8%左右,成为上海市经济增长的支柱,房地产业的兴旺拉动了建材、房屋中介、家具电器等相关行业的发展。如果上海房地产市场出现“崩盘”,很多相关产业都要“死掉”,很多金融机构也要深陷其中,会影响到整个上海的经济。

据透露,一直以来,上海的房市调控,人民银行是参与的,人民银行一直是建议从税收的角度考虑,理由是人民银行的利率要向市场化方向发展,而且利率一调控的话不可能非常细。

但是,这位不愿意透露姓名的人民银行人士也表示担心,政策是否需要这么密集?他表示,在这个政策出台前,其实国务院、人民银行向各方面征求意见,也找了金融机构了解情况,现在看来中央还是比较急,可能有更多的考虑。

对此,中国指数研究院华东院常务副院长陈晟的理解是,这里有一个隐藏最深的问题,这是和人民币汇率有关,大量的美元沉淀在房地产市场,万一这类资金抽逃,会对房地产市场造成灾难性影响。

不过,上海友道投资咨询有限公司董事助理张景瑞则认为,“上海市政府出台的政策累加性很强,虽然温和,但是不断出台新政策,也会有很强的效果。估计到年底,效果就会比较明显”。

看来,“调控”在真正开始考验开发商实力之前,先考验开发商的承受力了。有些开发商开始质疑,政府措施非常强硬,不像软着陆的情况。

在近日,上海一次小范围的地产业座谈会上,开发商的忧虑溢于言表,他们纷纷表示,如果是调整在10%以内比较好的发展趋势,能够对市场的投机行为进行打压,对一些原来不太规范的土地市场进一步规范化,控制一级市场。但是如果超过这个界限,房市趴下了则会很糟糕。

一位产权交易公司的高层如此对记者分析说,政府现在想把房价的涨幅,在3年内调控在每年10%以内。这就要看政府的调控能力到底掌握到什么尺度,其实从政策调控来说要房价下去是很容易的,但是3年后是否能够回过来,这根本说不清楚。

他说,因为我们确实经历过这样的情况,房地产上下五年是非常正常的事情,像1992年的时候房地产开始回落,到1995年局势已经很明显了,后来回复过来是一直到了1999年底。因此要使它回升上来,政策的力度可能要比以前更强一点。

当然,现在的市场需求和以前不一样,上海房价的上涨有一些其他原因,上海成为这样一个国际化的都市,这样的地位本身有这样一种需求,外界对上海有一些期望也是不一样的,所以这个情况可能不同于前两年,也不能完全以90年代房价的起落来进行比较。

陈晟则对记者说,相对这么多政策来说都还算是可以接受的,现在最关键是不能再出台了。

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