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房贷利息调整:央行利率市场化改革的进步?

2005-03-31 09:50 作者:谢衡 2005年第12期
在有关房地产泡沫的话题被反复提及却又莫衷一是之际,央行此举直指不断增长的房地产需求方,即购房者。

3月16日晚,中国人民银行出人意外地宣布调整住房贷款利率优惠政策,其主要内容包括:一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平,实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍,利率向上浮动不受限制。二是对房地产价格上涨过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。这种政策调整,意味着住房贷款利率水平的上升和发放标准的收紧。

在有关房地产泡沫的话题被反复提及却又莫衷一是之际,央行此举直指不断增长的房地产需求方,即购房者。

房贷利率为什么偏偏在这个时候调高?

“从较近的背景看,在3月份的政府工作报告中,中央政府第一次明确提出要抑制生产资料价格和住房价格的过快上涨。人代会刚刚落幕,人民银行就调整了住房贷款利率,其间的联系应当是很明显的。”光大证券研究所首席经济学家高善文说。高先生曾供职于中国人民银行总行办公厅。

“更早一点,在2004年10月底人民银行加息的时候,住房贷款的优惠利率政策仍然被保留。而在此之前的半年内,金融市场反复传闻,为了从根本上抑制经济过热,人民银行可能单独调整住房贷款利率。”高善文说,“这些情况说明,至少在2004年第4季度的早些时候,对于房地产过热的担心,在决策层面并不处于主导地位。看起来,支持住房市场的发展来拉动经济增长,仍然是当时政策的基本取向。”

高善文的判断得到了央行有关人士的认同,这位央行的官员告诉记者,央行为调高住房贷款利率的准备工作已经酝酿很长时间了,操作方案也早已设计好。“实际上,去年央行几次想提高房贷利率,但利率变动的最终决定权由国务院掌握,而去年进行的宏观调控一开始也没想着用以利率为主的市场化手段。”央行的这位官员说。

“早在2003年初的时候,中央银行就开始担心泡沫的可能,但由于政治上遭遇反对和自身缺乏独立性,中央银行实际上对此是无能为力的,甚至口头干预都很难。”高善文说。

实际上,虽然在去年4月之后,中国经济已全面进入宏观调控,但在发改委和国务院点名通报的三大过热行业里,房地产业依然没有位列其中。10月底,央行终于获准提高存贷款基准利率0.27个百分点,但这是一个普遍性措施,并不特别针对房地产业。几个月来的房价走势显示,小幅上调基准利率对房地产价格几乎没有影响。

情况在去年年底中央经济工作会议召开后发生了变化,宏观调控应以市场手段为主得到高层的认同,“投资增长过快,而导致投资增长过快的最重要原因就是房地产投资增长过快”的说法开始以官方渠道发布。今年3月5日,温家宝总理在政府工作报告中明确提出要“重点抑制房地产价格过快上涨”;3月8日,曾培炎副总理在人代会上指出:“一定要注意到投资性购房的情况,警惕出现房地产泡沫。”

3月16日,央行宣布上调个人住房贷款基准利率。

实际上,对于房地产过热和泡沫的争论,早在几年前就开始了。在2002年底的时候,中国的这轮经济扩张刚刚启动,扩大内需仍然是政策的基调,对通货紧缩的担忧挥之不去,即将卸任的朱基总理就对可能出现的房地产泡沫提出了严厉警告,并考虑了政策干预的可能。

在这样的背景下,央行在2003年6月,终于下发了被业界称为“121号文件”的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。

“回头看,这份文件并没有得到很好的执行,很大原因是当时在地方政府支持下,房地产业发起了强大的政治游说,并在政策辩论中占到了上风。”高善文说。

高善文认为,从商业银行体系的角度看,如果觉察到了房地产潜在的风险,即使没有相应的宏观政策,商业银行也应该和能够采取措施,控制信贷向房地产市场的流动。但至少在2004年底之前,商业银行并没有这样做。这可以有两个方面的解释,一是商业银行总体上并不认同房地产过热和泡沫的说法;二是商业银行缺乏风险识别和控制能力,并在短期利益的刺激下争相从事房地产信贷。

“实际的情况如何,也许只有在几年以后才可以知道。现在很清楚的是,对房地产过热的担心目前已经占据了政策辩论的上风。”高善文说。他认为,也许决策层没有充分意识到的是,房价在2004年下半年的上升可能和2004年4月的宏观调控有关系。在去年4月的时候,出于对经济过热和粮食安全的担心,中央政府决心用最严格的手段保护耕地。耕地供应的减少和对此的预期可能迅速推高了房价;在一个供求平衡很紧、价格不断上升的市场中,潜在供应的减少加重了市场的投机气氛。

也许央行在此时获得授权对房地产市场进行干预,避免了泡沫破灭以后被迫收拾残局的尴尬局面,也可能避免了更大代价的发生。

“然而,现在经济中积累的不平衡有多么严重,中央银行的干预是否会导致部分地区泡沫的崩溃,商业银行体系对房地产风险的暴露有多大,我们都不得而知。”高善文说,“只有时间才是最终的裁判。”

利率调整为什么总出人意料?

实际上,在此之前,有关近期央行不会加息的言论还占据着国内的主流媒体。不仅普通购房者对央行此次上调住房贷款利率没有心理准备,就连多数商业银行个人按揭业务的主管人员在接受记者采访时都表示,对央行此次政策调整没有预期。

“交多少首付款,月供多少,我自己的钱包里还能剩多少,本来我都计算好了。现在央行一剪刀下去,我的钱包就被铰了个大豁口,钱就多往外漏。问题是我不知道什么时候,央行又一剪刀下去,我的钱包还得被铰个多大的口子?”一位在此次加息前刚办好了个人住房贷款手续的购房者,对记者这样描述他对央行加息的感受。
用有关专家的话,对于这么重大的政策调整,央行的做法似乎过于匆促而不够严谨。由于多数银行和公众此前并不知情,导致各家银行紧急研究应对策略,政策出台几天后,很多购房者依然不清楚自己的贷款银行具体执行怎样的利率标准。

针对央行此次出台新房贷政策的过程,国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员魏加宁指出,央行政策的出台应进一步规范化和透明化,应加强对政策制定部门的监督管理机制。在国外,每隔一段时间,金融政策的制定机构都必须向公众公开前一时期所出台的重大政策的制定程序、参与人等,让公众了解该政策出台的必要性和具体操作环节,这种公开性、透明性和规范性的要求可以促使政策更好地被公众了解。

而透明度增加可以公开引导预期,对外发出一个信号,也可以加大决策者的责任。引导预期也正是央行的责任所在。

“所有的泡沫都是在破灭以后才能够被确认,这意味着事前的防范在政治上可能遭遇激烈的反对。”高善文说,“通过加强银行体系贷款审慎发放标准,有助于事前的防范,也有助于对冲击的事后吸收;而在此过程中的口头干预和温和的利率干预更可以起到引导市场预期的作用。要做到这一点,必须有一个独立和强有力的中央银行。”

“货币政策的操作是艺术,执行货币政策需要技巧。比如格林斯潘会在准备调整货币政策之前就以各种方式提醒市场,为可能到来的调整做好准备。基本上市场都会有充分预期,等调整真正到了的时候,市场已经提前释放了风险。”央行的有关官员对记者说,“中国国情跟美国不一样,中国的市场经济发育水平也远远不能跟美国的成熟市场经济相比。”

对于央行是否应该增加货币政策的可预见性,减少出人意料的调整,社科院世界经济与政治研究所所长、央行货币政策委员会委员余永定在接受本刊记者采访时说:“中国人民银行是国务院领导下的一个部级机构。中国的中央银行不具有发达国家中央银行的那种独立性。美联储升息并不需要报告给布什,与赖斯更不相干。中国货币政策的决策程序就比较复杂了,货币政策调整的报告提交上去,需要等待批复,而最终是否能批准,事先央行也无从知晓。”

“但话又说回来,在给定制度安排下,货币政策在增加透明性和可预见性,特别是可信性方面是有改进余地的。需要说的是,并不是所有政策和措施都应该透明。”余永定说。

他认为,对于央行调高房贷利息,买房人是应该有心理准备的。政府一直在说投资增长过快,而导致投资增长过快的最重要原因就是房地产投资增长过快。为了抑制房地产投资的过快增长,就必须抑制住房需求的增长。调高房贷利息和首付比例是最自然不过的事。

“当然,购房者不是经济学家,对问题想得不很清楚。央行这次调整幅度是很小的,肯定也是考虑到了买房人的心理准备问题。我认为,如果房地产投资过热得不到扭转,央行可能会进一步提息。有人认为,既然购房成本会越来越高,为何不尽快购房。这种想法是片面的。买房应该首先考虑自己的收入状况,特别是未来的收入状况,不要希望一步跨入‘共产主义天堂’。住房是一种资产也可能是一种负担。如果将来各种与住房所有权有关的税收增加,如果你的收入状况不尽如人意,那你又如何是好呢?”余永定说。

央行有关官员认为,“此次房贷加息大家反应这么强烈的另一个原因是,公众没有‘市场主体’的意识。在你已经或打算进入房地产市场后,你就成为了一个市场主体,就必须学习市场规则。市场主体面临着很多风险,其中就包括政策风险。”这位央行官员说,“利率是资金的价格,利率的变动自然会影响你所持有的资产的价格。而利率会随着宏观经济的波动而调整,所以你应该关心宏观经济中出现的问题,它会影响你的自有资产。所谓久病成医,以后老百姓就会越来越关心国家的有关经济政策,学会预期风险。同时在投资或消费前,充分考虑自己承受风险的能力。”

“在市场经济条件下,商品价格是波动的,资产价格是波动的。有跌就有升,有升就有跌。上世纪80年代台湾民众因股市大跌,上街游行,香港人就嘲笑台湾人不懂什么是市场经济。政府和个人都应该负起自己应付的责任。”余永定说。

但一个不可否认的现实是,内地现在的市场经济水平恐怕还不能够与80年代的香港地区同日而语。

房贷加息到底保护了谁的利益?

中国人民银行副行长吴晓灵近日在“2005中国金融形势预测、分析与展望专家年会”上表示,目前房地产价格是不正常的上升,央行加息是希望保护买房人,希望得广厦千万间,解决大多数人的购房利益。

参与房贷政策制定的吴晓灵显然希望公众能够理解央行的初衷:“央行调整这次房贷利率政策,是想在需求方做一定的调整。调整的主要对象不是买房的普通老百姓。央行允许下限管理,下限管理后房贷利率升了0.2个百分点。从短期来看,我们的购房者会多增加一点利息的支出。但是如果金融政策和其他各方面政策配套能够把我们房地产价格上升过快的势头有所抑制,房地产价格上升的幅度减小的话,就保证了老百姓的根本利益。”

但对于吴晓灵的解释,普通购房者似乎还是不能够完全理解。有观点认为,即使真要保护买房人,房贷加息也是普通买房人多交的“保护费”。而且由于央行的房贷政策实际上是单线出击,缺少配套措施联动,结果事与愿违,对富有的炒房者来说,影响不大,但对低收入的购房人来说,压力却是显著提升。其最终结果很可能是“劫富八百、损贫三千”。

安邦集团总裁、首席分析师陈功在南方城市做过一些调查,调查显示大概有70%的人购房都是为了自住,有一些地方更高一些,虽然全国水平不一,但总体是自住购房者占到总购房比例的六成到七成。

“总体看,比较大的一方面是对小户型的影响;第二,是对自住人士的影响。而小户型买家多是低收入阶层,很多人完全是基于自住的用途买房。也就是说,房贷利率调高,影响面最大的还是对自住人士的影响。”陈功说,“对以商业和投资为目的的购房者影响不会很大。认为房贷利率的提高,就可以挤压泡沫,这种想法有些理想化,跟现实的市场环境有很大差距。”

陈功认为,以投资为目的的购房者,有租金回报的优势。提高租金回报,就可以在很大程度上冲抵房贷利率提高造成的影响。而买房就是为了自己住的人,就要“靠自己硬生生扛起来增加的房贷”。

而另一个实际情况是,由于购房成本增加,使很多原本打算买房自住的人不得不放弃或推后购房计划,而代以租房的方式满足自己的居住需求,这又在一定程度上增加了投资购房人的利润空间,间接刺激了投资购房的需求。

“表面上看,央行调高房贷利息是挤压房地产泡沫的一种政策取向,实际上我看对房地产泡沫的挤压作用并不是很明显。相反,对自住购房者造成的压力会更大、更明确。这样的结果就有点戏剧性了。”陈功说。

而余永定对记者表示,他不同意央行加息结果是“劫富八百、损贫三千”的说法。“对于这种利息调整过程中带来的购房成本的增加,购房者要承担,这是没有办法的事。正如我已经说过的,购房人应该根据自己的实际情况调整自己的住房需求。央行这次升息的目的是抑制房地产需求,从而抑制房地产价格和投资的过快增长。”他说,“控制房地产投资增长,只控制供给是不行的,比如以前政府靠压缩土地供给控制房地产投资,但如果不控制需要,供给减少的情况下,就必然带来房地产价格的进一步上涨。要抑制房地产价格上涨必须抑制需求。抑制需求的方法是很多的,提高按揭利息率和首付比例只是众多方法之一。无论采取什么方法,房地产投资增长速度必须降下来,房地产价格的上升速度必须降下来,房地产投机必须遏制,对此不应有任何动摇。”

“但是,我也认为,仅靠货币政策不行,就目前情况看,控制手段恐怕更多地应该转到财政方面。货币政策是无差别的,可能伤害工薪阶层。因此,政府应该尽快出台房地产税、遗产税、房屋交易税等新税种、加强和引入购房登记、审核等制度。有人怀疑这些政策和制度的有效性。对这些怀疑我不认同。这些政策和制度在国外早已实行。中国的两极分化已经到了不能容忍的地步,我们没有理由再拖延下去了。”余永定说。

但是银河证券首席经济学家左小蕾对于央行政策的解读,却让我们看到了房贷调高的另一可能目的。

“这次央行的房贷利率调整主要的原因还在于防范个贷风险,避免房地产风险演变为银行金融风险,从而导致银行出现大量坏账。”左小蕾这样解释央行调整房贷的最直接原因。她认为,房价的急剧攀升与房贷的大幅增长已经使央行察觉到地产市场中蕴涵的金融风险,如果任其发展,后果不堪设想。

“抑制房价与防范金融风险,这根本就是两个问题,老百姓要解决的问题和央行关心的问题不是一回事。”左小蕾说。

高善文认为,如果目前的房价的确已经脱离了基本面的支持,并在未来继续上升一段时间,那么随着市场自我纠正过程的启动,房价也许会经历调整。房价的下跌带来住户财富的缩水和消费的下降,并可能推动银行坏账的上升。特别是在住房价格普遍下跌的情况下,为了维护社会安定,司法和政治的天平应该会向住房贷款人倾斜,这会置银行资产安全于非常不利的地位。

“中国银行体系尽管经历了持续的变革,但银行控制风险的能力是否已经充分发育起来仍然是很不清楚的,从频繁报道的案件来看,更多得到的恐怕是负面答案。这也许意味着过去几年住房(以及其他)贷款的发放标准可能过度松弛,并使得问题早已产生但被掩盖起来了。”高善文说。

一个事实是,就在房贷利息调高后的一周内,央行宣布中国建设银行成为住房抵押贷款证券化的试点。房贷证券化是改善商业银行当前的信贷结构,避免因为“贷长存短”而产生金融风险的一种避险工具,也为国际上所广泛采用。但是讨论已久的住房抵押贷款证券化方案,紧随房贷调整后毅然出台,是否意味着商业银行化解系统内的房贷风险,已经是目前的当务之急?!

如此看来,如果老百姓真把房价下跌的希望寄托在央行加息上的话,恐怕将不可避免的又一次失望了。

借款人真的可以去和银行“讨价还价”吗?

央行参与制定了此次加息方案的某官员提醒记者,央行此次房贷利息调整更重要的意义在于,央行在利率市场化改革方面又迈出了重要一步。

央行在此次调整商业银行住房信贷政策中明确规定:“将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平,实行下限管理。对风险相对较小的居民自住性购房,商业银行可实行下限利率;对风险较大的住房贷款,商业银行可向上浮动利率,以便更好地覆盖资产风险。”同时,政策还显示,“为确保商业银行正确贯彻落实政策意图,充分保障借款人的合法权益,各商业银行应根据人民银行文件的要求,与借款人协商确定商业银行自营性个人住房贷款利率计结息方式、利率确定方式(浮动利率或固定利率)、罚息水平及提前偿还条款等合同要素,并在合同中明确列示,保证借款人享有充分的知情权。”

央行官员认为,此次加息对于利率市场化制度建设的意义远远大于上调的那0.2个百分点。而相信对于大多数购房者来讲,他们只关心自己的月供是不是增加了,自己身上的负担是不是更重了。

央行该官员告诉记者,这意味着以后借款人可以去和银行商定利率水平、利率确定方式(浮动利率或固定利率),计息和结息方式。也就是说,理论上借款人可以去和银行商定一个利率,然后把这个利率固定下来,10年20年都不变了,以后央行再加息还是降息都与你无关了。这在一定程度上降低了借款人的利率风险,也可以保证已经按揭购房的人,不会成为以后央行新政策打击的目标。

而记者在对几家商业银行个人房贷负责人进行采访之后,发现这种说法到目前为止充其量不过是制度设计者的一个美好愿望,根本没有现实操作性。

中信实业银行个人房贷的有关负责人明确告诉记者,现在商业银行不可能和借款人商定一个利率,固定10年都不变。“我们从来都没有敢这样去理解央行的政策。我们目前实行的还是利率管制,利率还没有完全自由化,不可能像美国那样商业银行和借款人商定一个利率水平,30年都不变。这对银行的风险太大了,国内的商业银行也没有美国的商业银行那样,有很多的风险对冲工具,可以通过衍生产品对冲利率风险,国内的金融市场还没有那么发达,国内的商业银行也做不到。”

对于该商业银行如何理解央行的政策,设计新的房贷产品,该人士表示,政策出台容易,但商业银行设计出新产品需要过程。他们将在央行给定的利率区间内设计一些房贷产品,供客户选择。

民生银行按揭中心主任高峰告诉记者,民生银行将根据央行这次出台的新政策,因客户而异,推出不同的房贷产品。“对于那些资信比较好的优质客户,我们会适当下浮利率,对于那些风险相对高的客户,我们就相应上浮利率。”高峰说,“我们也可以与客户双方商定利息是按月、按季还是按年结算,利率是固定还是浮动。理论上,客户是可以与银行商定一个利率,10年不变,但实际上不会这么操作,那样双方的风险都很大。固定利率是相对固定,比如固定一年或者两年不变。”

换句话说,你想买的东西人家压根儿就没有,那还有什么可商量的?

而对于客户的资信状况如何确定,央行政策的初衷与商行逐利的本质,恐怕又将陷入一个难以自圆其说的悖论中。

什么样的客户资信好——自然是收入较高,具有偿还能力的客户。实际上,各商业银行出于避免金融风险的考虑,更愿意给第二次购房的人做房贷。因为这些人手头有房子做抵押,银行不必害怕贷款血本无归。也就是说,有一套住房的人应该划归在“资信”状况好的类型里面。而这种原则也一直体现在商业银行过去的实际操作中,这就是为什么有人可以贷款买十几套房子的原因。

而另一方面,按照央行目前的规定,二次购房的人有“投机的嫌疑”,必须高首付、高利率。

那么在商业银行的现实操作中,究竟哪一类购房人可以享受央行的优惠政策?!在楼市还没有泡沫的时候就已经按揭买房子的人,又如何才能躲避未来央行可能一次又一次对房贷的重拳出击?!

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