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房贷利率调整的宏观判断准确吗?

2005-03-31 09:49 作者:谢九 2005年第12期
在离黄浦江200米左右的一个售楼处,售楼小姐热情地向记者介绍新开的楼盘——均价24000元,建筑面积多在100平方米以上。售楼小姐还透露,该项目在2002~2003年曾经推出过一期,户型和现在的新楼盘基本相同,但是均价为12000元左右。仅仅两年的时间,涨幅已经达到100%。

在离黄浦江200米左右的一个售楼处,售楼小姐热情地向记者介绍新开的楼盘——均价24000元,建筑面积多在100平方米以上。售楼小姐还透露,该项目在2002~2003年曾经推出过一期,户型和现在的新楼盘基本相同,但是均价为12000元左右。仅仅两年的时间,涨幅已经达到100%。

均价24000元,涨幅100%,这两个数字大致勾勒出了上海楼市这两年的“疯狂”。当然,官方的统计数据看上去会平和许多,上海市统计局发言人蔡旭初在1月底曾经公布过一些数据,2004年全市商品房均价6385元/平方米,涨幅为14.6%。这一数字涵盖了上海市18个区的状况,也掩盖了几个中心城区的高价。

今年3月20日左右的数据显示,长宁区均价为21800元,静安区均价为19000元,虹口区均价为18000元,卢湾区均价为17000元,浦东新区均价为17000元,徐汇区均价为15600元,杨浦区均价为11600元……

“市中心已经不是我们能住的地方了。”一位上海人向记者感叹。

上海楼市的炒家们

在很长一段时间内,上海人都将房价的上涨归咎于温州炒房团,认为是温州人在上海楼市间呼啸来去,拉高了上海的房价,结果导致上海人无房可住。

吴女士是温州一家化妆品店的老板娘,她的另一个身份是温州炒房团的一员。她并不认为上海的房地产有泡沫,她的分析当然不会像经济学家和专业人士那样理性,还是典型的温州式感觉,“如果有泡沫,你说谁最害怕?是我们这些炒房的人。我们一点都不怕,就表示没有泡沫。

对于上海人对温州炒房团炒高房价的指责,吴女士表示,早期确实是温州人炒高了上海房价,但是最近两年是海外资金炒高的。

对于温州炒房团拉高上海房价从来没人质疑,但是海外热钱对上海房价的影响却引起了巨大的争议,这本身就是一个有意思的话题。

摩根士丹利的经济学家谢国忠是“热钱论”的代表人物,他认为在上海房地产市场上,本地人已经被迅速边缘化了,上海的房地产市场是一个外部人的游戏。热钱涌入上海房地产市场是赌人民币升值,如果美联储把利率提高到3%以上,美元见底时,将阻止热钱流向上海,上海将难闯2005年这一关。谢国忠还将曼谷与上海作对比,1995年,当美元见底的时候,泰国曼谷的“房地产泡沫”开始破裂,下跌的房价使外国投机热钱撤离,上海与10年前的曼谷很类似。他的观点代表了很多人的看法,同时也引起了极大的争议。

而谢国忠的同事、摩根士丹利的地产分析师谢昭平在一份名为《承受力之谜》的报告中指出:人们普遍把楼价迅速飙升,特别是在上海,归咎于投机者,估计人民币会升值的投机活动也在推波助澜。尽管在某种程度上是事实,但我们认为这不是造成中国房地产市场迅速膨胀的惟一原因。带动房地产行业长期发展的因素包括:人口、经济动力、持续的城市化和不断改善的基础设施。

而海外资金对于上海房地产的影响程度,不同的利益群体各有看法。

上海一位房地产的老总表示:“确实有些海外华裔通过国内的亲属在上海买房,但这应该属于正常的投资。对于有组织的海外热钱,我现在还真没有接触过。”

如果海外资金进入上海房地产并非为了赌人民币升值,而是想在上海正常投资,那么,上海房地产对于外资的吸引力在哪里?海外投资者又是如何看待上海房地产?

就在央行宣布上调放贷利率之前,全球知名的不动产咨询及物业服务公司高力国际的全球总裁韩志琛(James W. Horne)正好从加拿大前往北京,他在北京接受记者采访时表示强烈看好中国房地产市场的前景。他认为,上海的国际化发展步伐和高收入居民数量的增加、北京即将举办的2008年奥运会、上海的世博会都是刺激当地地产市场向好的因素。

据高力国际的执行董事高晓晖介绍,“在住宅领域,海外投资者更多涉足的是酒店式服务公寓领域。希望迅速回笼现金的本地开发商不愿投资于回款周期长、回报长远的酒店式服务公寓;加上酒店式服务公寓从施工、运营、管理上对开发商素质要求较高,使得该市场一直处于供给不足的状况。以公认的高档住宅市场发展最为迅速的上海为例,据高力国际的统计,目前上海市仅有12个质量较高的酒店式服务公寓,全市服务公寓的平均空置率仅为8%。”

据一位上海的银行业人士介绍,热钱进入上海的具体数量难以统计。据他透露,海外热钱进入上海房地产已经引起了国家外汇管理局和上海外汇管理局的注意,很有可能在近期出台一些相关政策。

角色难辨的地方政府

“地方政府对房地产的厚爱并非什么秘密,一方面通过垄断获取巨额土地收益,另外,房地产迅速拉动地方GDP的同时也拉动了官员们的政绩。”一位经济学家这样描述地方政府在房地产利益链中的位置。

谈及上海的高房价,很多上海的房地产业内人士都谈到了土地供应紧张。在国家宏观调控之下,土地供应紧张应该是全国房地产都面临的共同问题。但是,记者在调查中了解到一个奇怪的现象,在开发商为土地紧张叫苦时,上海却还有巨大的闲置土地。所谓闲置土地,是指开发商已经拿到了使用权但是没有进行开发的土地。本来按照国土资源部的“71号文”,闲置土地需在当年8月31日之前处理完毕,否则将被收回,视为房地产界的“8.31大限”。关于上海闲置土地的具体数量,由于统计口径以及其他一些原因难以确认,上海市方面曾经有过两个官方版本,一是在2004年年初,上海市房屋土地资源局局长蔡育天公开表示,上海还存在不少于6000公顷的闲置土地,另外一个版本出自上海市政府发言人焦扬,他在去年9月份表示,截至2003年底,本市已经出让给开发商尚未开工的经营性项目用地约有3670公顷。

闲置土地之多,除了开发商资金不到位所致,“拆迁成本太高了。”一位房地产局官员如此表示。

“拆迁的难度究竟在于成本高了还是利润少了?这是一个很难说清的问题,关键在于政府在土地出让过程中应该扮演的角色,是以经济效益为重还是以社会效益为重。”

房价上涨,导致拆迁难度越来越大,闲置土地难以开发,反过来进一步拉动房价,如此,将形成一个恶性循环。“政府利益退出土地市场,或许是一个解决的办法。”业内人士称。

为了繁荣房地产市场,政府可谓殚精竭虑。1998年,上海市启动了“购房退税”政策,即在1998年6月1日~2003年5月31日期间,在上海购买或差价换购商品住房,并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人,且是商品房产权证的法定拥有人,可在此期间享受购房后起算的个人所得税抵扣。这一政策明显刺激了人们的购房热情。同时,上海市对于二手房市场也有极为优惠的政策,1998年,上海市放开二手房上市条件,允许已售公房加快市场流通、可售公房先购买后上市、不可售公房允许进行置换,此外,对于交易费用也有优惠政策,二手房交易可以减免交易税费、退税等等,上海的二手房交易也迅速活跃起来,并和新房市场形成联动。

在优惠政策和各种外力的推动下,上海房地产价格迅速飙升。在今年“两会”上,房地产价格上涨成为重要话题之一,而上海自然成了大家关注的焦点。温家宝总理在《政府工作报告》中指出,要“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。对于上海而言,调控房价的压力日渐显现。“两会”结束之后,3月6日,上海市政府发布了《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干政策意见》,一系列配套措施也相继出台,上海市地方税务局发布了《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》,规定“购入未满一年即出售的物业须缴纳盈利部分5.55%的税费”,于3月7日起正式实施。征收营业税的规定直指短线投机客。

据上海市房地局介绍,上海去年一共出台了4项政策调控房地产市场,一是调控土地价格,二是优化与改善供应结构,多推一般市民所需的中低价楼房,但写字楼与商厦可以维持高价格,三是进一步完善交易规则,对购买第二套物业者减少按揭比例;四是大力化解风险程度。

银行:房价上涨的助推者

如果没有银行信贷的支撑,上海房地产也难以出现现在的火爆局面,银行信贷在支撑了上海房地产的持续升温的同时,自身也从中获得丰厚收益。这一看上去“双赢”的局面已经引起了监管层的注意。

人民银行上海分行2月份发布的《2004年上海市金融形势分析报告》显示,截至2005年2月末,全市中资金融机构商业性房地产贷款余额3715亿元,占全部贷款余额的29.3%,其中个人住房贷款余额2599亿元,同比增长43.5%。今年1~2月商业性房地产贷款新增214亿元,占全部新增贷款比例高达87.7%,其中个人住房贷款增加153.2亿元,同比多增59.75亿元。

该《报告》同时指出,上海融资结构不合理,金融风险向银行集中。2002~2004年,上海市贷款余额与GDP的比率分别高达1.95、2.11和2.01,明显高于全国平均水平,这表明上海经济增长具有明显的信贷推动特征,同时间接融资比例过高也使金融风险集中于银行体系,蕴涵金融不稳定因素。在央行上海分行发出金融风险警示不久,央行很快颁布了房贷新政。

而另外一项规定的出台也使得房贷的风险开始变大。今年1月1日,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》正式实施,其中第六条规定:对被执行人及其所抚养的家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。这就使得个人恶意逃避房贷成为可能,个人房贷风险由此开始凸显。

据上海市银行同业公会的秘书长朱德林介绍,在央行的房贷新政出台之前,由上海银行同业公会牵头,上海各商业银行正在制定一个《上海银行房贷风险指引》的文件,主要内容是对房贷政策进行调整,规避房贷风险,就在即将出台之际,正好央行颁布了房贷新政,所以现在上海的银行都以央行的房贷新政为标准,上海制定的《上海银行风险指引》也就暂缓推出。

上海的房地产持续高温,上海的个人房贷违约比例是否也会随之上升?朱德林表示:“上海房贷的违约情况并不严重,比率不足1%,但是因为时间太短,难以判断,需要7~8年之后才能对个人房贷违约情况做出客观统计。”

银行信贷在支撑房地产需求的同时,还使得房地产行业的进入门槛降低,上海房地产商的自有资金比例平均仅为17%,门槛降低,加之上海房地产巨大的赚钱效应,涌入上海房地产的企业也日渐增多,为高温的市场继续加热。

一致看涨的上海开发商

北京的房价曾经一直高居国内(港澳台地区除外)榜首,仅仅过了两年时间,上海的房价就将北京远远甩在了身后,北京的一位房地产老板曾经对记者表示,自己错过了上海市场多少有些惋惜,但也有些不服气,而上海的一位房地产业内人士则对记者表示,上海和北京之间的差距还将继续拉大。

即使上海的房价在外人眼中已近天价,上海的房地产开发商们还是继续看涨。申银万国的房地产分析师陈昱新曾经通过电话、面谈方式调查了上海的13家房地产开发公司(多数是上市公司)的23位业内人士,对于未来12个月的上海房价,91%的人看涨,9%的人看平,无人看跌。陈昱新说,2004年以来,业内人士对上海的房价分歧很大,但是现在居然无人看跌,原来看跌者也不再看跌,在房价大幅上涨之后,开发商、居民对房价的看法达到了惊人的一致,这是一个明确的头部信号,至少是两年内的高点。为此,陈昱新做了一份《卖出上海房地产股》的报告,在今年2月28日发送到各大机构客户手中。认为在未来12个月内加息50个基点的假设下,上海房价下跌的概率为70%,跌幅为10%~20%。

不知道是受到陈昱新报告的影响还是其他原因,上海的一些房地产股中华企业、陆家嘴等开始出现大幅下跌。

开发商们公开的言论都是一致看好,但是也有业内人士私下对记者表示了担忧,一位上海房地产公司的老总表示,上海房地产市场的价值链已经完全倒挂了,现在上海房地产业内流传着这么一句话:买房的比开发商挣的多,开发商比政府挣的多,这就说明了市场的畸形。

中科院金融研究所的尹中立一直在研究房地产市场,是国内首位炮轰温州炒房团的学者,据他介绍,他在调研中发现一些开发商操纵房价的手段:先让中介公司在开盘前一周就陆续雇用民工排队,制造紧张气氛;然后,在开盘时让部分房源被中介或内部员工等虚拟客户以高于申报价格10%~20%的高价签订合同;中介以此价格为“标杆”,开始到排队的真实购买者中兜售;真正的买房者开始有人憋不住“上钩”,随即产生“羊群效应”大批抢购;开发商大量出货,中介手中的房子也乘机出手。等大部分房源售完时,开发商再以各种理由,撤销当初“演戏”时所订的高价合同。

尹中立说:“以前开发商和政府对于造假行为都不愿意承认,而现在已经有官方公开曝光。”今年3月3日,上海市房地产交易中心对涉嫌作假的6个楼盘封盘处理,据悉,这几个楼盘被停牌的原因涉及以下几个方面:通过反复签订并撤销房屋的定金合同的方式违规保留房源,网上显示的楼盘合同撤销率畸高;购房主体存在虚假情况,或是以同一购房人的名义预定多套商品房并反复撤销、反复过期,或者干脆以虚假的购房主体签订合同;通过反复撤销合同的方式,以虚假价格来抬高房价。

尹中立比陈昱新更为悲观,尹中立说:“上海的房地产已经形成了牛市,短期之内还难以扭转,但是温家宝总理对于控制房价上涨过快做出了暗示,央行是第一个做出调控手段的,接着肯定还会有其他部门的配套措施,预计上海房价将会在下半年下跌,而且不会经过整理,一定是暴涨之后的暴跌,跌幅将达30%。”

在上海房地产这个巨大的利益链上,各利益群体奋力将房价一步步推高,作为最终消费者,普通购房人在这些强大的力量面前无能为力。

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