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美国的利率化生存

2005-03-31 09:48 作者:贾冬婷 2005年第12期
“就像推倒了多米诺骨牌,利率一调整,会引致一连串的连锁反应。”32岁的梅尔文·奥顿在新泽西一家保险公司做共同基金方面的市场研究,他对记者说,“美联储利率波动最直接地体现在股市上。在利率比较低的情况下,比较适合投资股票。加息后,股市的压力就比较大。另外,短期利率还会影响到消费,像汽车贷款、信用卡、日用品消费、存款账户等等。”

“就像推倒了多米诺骨牌,利率一调整,会引致一连串的连锁反应。”32岁的梅尔文·奥顿在新泽西一家保险公司做共同基金方面的市场研究,他对记者说,“美联储利率波动最直接地体现在股市上。在利率比较低的情况下,比较适合投资股票。加息后,股市的压力就比较大。另外,短期利率还会影响到消费,像汽车贷款、信用卡、日用品消费、存款账户等等。”

1999~2002年利率下跌:上了一堂投资课

“从去年6月份开始,美联储每次加息0.25%,间隔时间很短,这种变化对我个人几乎没有任何影响。但连续7次加息,大家都预计年底会加至4%,积累下来以后,我对股市成长的潜力就有了些保留,考虑将一部分钱移入储蓄账户里,毕竟这一账户的利率也跟着高起来了。不过目前存款账户全美最高也就是2.6%左右,还没有付诸实际行动。”梅尔文对记者说。

梅尔文的家庭年收入15万美元,现在的净资产大约也在15万美元左右。房子占全部净资产的40%,另外的60%,是基金、股票、存款。梅尔文说,他对自己选择个股不是非常有信心,投资共同基金的比较多,一直以来,差不多都是80%基金,20%股票。

“利率的变动,对投资机构的影响比较大,对个人投资者的影响则比较微妙。”梅尔文认为,对年轻人、中年人的影响就更小,他们的投资有长远考虑,不会与自己的投资组合即时联系起来,但如果三五年后就退休,对利率变化就更敏感一些。临近退休,多数人会把这种浮动性较强的投资转入固定型的,比如说债券,甚至是直接存入储蓄账户。

不过,梅尔文说,1999年到2002年的体验是让很多人记忆犹新的,互联网泡沫,股市大起大落,尤其是“9·11”之后利率急剧下跌。

“朗讯当年很红火,1999年股价曾达到过90美元,当时我觉得不可思议,很后悔为什么没有早一点在它的成长过程中就买进。后来跌下来了,我想下跌可能是购进的好时机,所以就在它跌到40美元的时候,购买了100股。结果它一路下跌,最后竟然跌到了2美元一股。我是在10美元左右抛掉的,损失不小。”

“当时,我还持有Janus公司的基金,成长型基金做得比较出色,大批投资人蜂拥而上,让它一路逼近基金业前5名。后来因为Janus投在互联网上的比例较多,我也跟着跌了很多。”

梅尔文说,上了这一课之后,现在买股票之前,就会想自己能赚多少,输得起多少。“有了一点资产组合的意思。有蓝筹股,如美国运通,也有互联网公司等等。资产有大型股20%,中型股40%,小型股加上海外的30%,还有比较保险的债券等占10%,总的来说还是相对激进,但风险已经分散了。”

2004年以来利率上调: 泡沫下的房市欢歌?

过去的6个月中,卡洛斯·格恩和妻子贝蒂买了4套房子,再相继把它们卖掉。卡洛斯说,如此倒手,他们能从中赚得50万美元,尽管房子都还没有建成。

“这可比股票市场好多了。”卡洛斯说,“卓有成效,又立竿见影。比如你购买10万美元的股票,通常要实际投入10万美元。如果买一套10万美元的房产,首期付款只需2万美元左右。因此,即使房价在一年中上涨5%,股票上涨10%,房地产的杠杆作用仍可让投资房地产的人以较少的投资获得较高的回报。”卡洛斯是个律师,原先在华尔街买卖股票,2000年股市暴跌促使他将资金转投房地产。

美国哈佛住宅研究联合中心的研究报告显示,如果房主遇上了每年5%的房地产增值率,同时他购房时只付了10%的首期付款,那么5年后他将房产出售后获得的投资回报率通常为225%。如果是10年后出售房产的话,首期付款的回报率则高达623%。

从迈阿密到加利福尼亚,这种地产投资的白热化趋势正在全美蔓延,目前美国30年期的房屋抵押贷款利率为5.79%,房主纷纷将手里的房子抵押出去,以增加手头的可支配资金。美国全国房地产经纪人协会的一项最新调查表明,2004年美国有大约1/4的房屋交易是用来作为投资而非居住之用。

2004年底,美国房地产杂志《建筑商》评选50位对房地产业最有影响力的人,涉及到经济学家、银行家、建筑师、制造业者、开发商、建筑商、股票分析师等等。投票结果,居于首位的正是美联储主席格林斯潘。《建筑商》说,房地产是继续繁荣还是泡沫破碎全凭格林斯潘说了算,他曾经十几次下调利率,低利率带来低房贷,大大刺激了房地产业发展,购房投资者争先恐后,全然不顾房价的节节走高。

房地产成了低利率政策几乎是惟一的受益者。纽约联邦储备银行的经济学家Jason Bram说:“就算有人能预测国家经济衰退、预测股市崩盘、预测财政公司丑闻曝光甚至能预测‘9·11’事件,他也绝不会预测到房地产可以弥补这些灾难带来的损失,然而房地产行业真的做到了。”

梅尔文也在2003年买了房子,是位于新泽西郊区的一套公寓式住宅,100平方米,花了20万美元。那时,美联储还在降息,5.2%的30年期房屋固定贷款利率,正是有史以来的最低点。要知道,上世纪80年代初,房屋贷款利率曾经达到了两位数,10%左右。

“低利率,不仅是买房价格合不合适的问题,而且代表更强的购买力。因为银行在给个人定贷款利率的时候,要根据基准利率、收入水平及信用评级来定。如果一个人一年有5万美元的收入,在利率8%的情况下,银行可能会认为你只能买不超过20万美元的房子。但同样的收入,利率是5%的情况下,则可能会买25万甚至30万美元的房子。”梅尔文说。

据联邦住房企业和观察办公室日前公布的数据,2004年,美国房价大幅上涨,平均涨幅为11%,创下1979年以来的新高。其中,内华达州在赌城拉斯维加斯的房产市场强劲需求带动下,全州房价一年之内上涨了32%,涨幅居全美之首,夏威夷、加州和哥伦比亚特区的房价涨幅也达20%。

“房地产已经成为股票和债券的替代品了。”美国房地产经纪人协会首席经济学家戴维·勒里称,“很多人买了不止一套。”

“股市上涨导致公司过度借债,而现在房屋价格不断上升则使房屋拥有者继续蜂拥贷款购房,很像当年的‘淘金热’,也与当时网络公司的心理类似……”

格林斯潘日前也指出,个别地区确实存在楼市泡沫的“可能性”,因为物业经过重复买卖,楼价升幅抛离租金,即物业的租金回报率愈来愈低,这有导致地产价格跳水的危险。2004年6月以来,美联储连续7次加息,但泡沫仍在持续,市场下一步去向如何,还得看格林斯潘的行动。

(感谢中国社科院金融研究所副研究员彭兴韵、华高莱斯地产资讯公司城市发展研究部殷冬明提供的帮助)

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