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利率化生存:利率应该有风险?!

2005-03-31 09:47 作者:邢海洋 2005年第12期
央行的有关官员终于出来表态:央行此次调整房贷利率政策,主要针对的不是买房的普通老百姓,而是为了抑制投机性购房,抑制投机带来的房价过快上涨。如果抑制房地产涨价成功了,这样的情况下,业主们在利率上的损失完全能从房价下降的实惠中找补回来。诚如是,民众真是要感谢专家的指点了

2005年3月2日,位于上海南外滩的某商品房开始对外销售,5000多名购房者蜂拥而至

“央行的‘3.16政策’被误读了!”这几乎是经济学家的一致口径。

经济学家举出了一连串的证据。证据一,是2004年下半年以来,美国已连续上调六次利率,香港地区最近也有利率调整,而无论市场还是民众都处之泰然。说明在市场经济中,利率的变化原本是一件普通不过的事情,没什么大惊小怪的。民众不应该对此发表评论,甚或表示愤怒与不满。应该做的,是把自己转化为一个“经济人”的角色,摆脱计划经济的思维,根据调整后的利率调整自己的经济行为。证据二,利率本来就是有风险的。一位著名经济学家就说,“无论是国内民间信贷市场的利率(12%以上)、还是现行国内投资回报率(利率应该是一种平均投资回报率),还是美国近50年来的利率变化,利率在10%以上应该是十分常见的事情。国内利率市场化程度提高,利率放松管制,那么也容易上升到10%以上的水平上”。诚如是,一笔100万的贷款,30年以10%的利息偿还,每个月要还8880元。30年加起来,这笔100万的贷款,付款总额为320多万元。

显然,这样的说法还是难以令民众闭口,央行的有关官员终于出来表态:央行此次调整房贷利率政策,主要针对的不是买房的普通老百姓,而是为了抑制投机性购房,抑制投机带来的房价过快上涨。如果抑制房地产涨价成功了,专家又为即将买房的业主们算了账,即利率上升会导致房价下跌或稳定,这样的情况下,业主们在利率上的损失完全能从房价下降的实惠中找补回来。诚如是,民众真是要感谢专家的指点了。

且不说全国只有少数几个点上投机盛行,投机行为理所应当要加以制裁,现在却要全体买房人一起受责。且不说房屋是人的最基本生活条件,1998年房改后所有城市居民都只有买商品房或租房以解决生存问题,到成家年龄买房几乎是不得不面临的民生大事,与进入股票市场投资完全不是一个问题。且不说房地产类贷款是银行最优质资产,几乎没有坏账的风险,风险低就应低价,利率市场真的有了充分竞争这一块或许更便宜,而此次的央行政策却是为银行业平添了百亿元的利润。我们只是假设一种情况——利率完全市场化了,某家银行却缺钱了,他把那些和他签了30年合同抵押贷款的借款人看成了摆脱问题的惟一希望,要加码利率到10%或者更高,这些客户又当如何?

转贷款或许是惟一的选择。但现在的情况是,房产证,也就是抵押物押在这家银行里,不拿来余款就甭想拿走,而接手的银行则是不见抵押物不放款。一个人,长到而立之年,有了家庭,也在被银行训诫着“利率风险”的时候从银行借来了安家立命的根本。他知道欠债还钱是为人的基本准则,也知道信用信誉是他在经济社会里的根本,但假如银行予取予求呢,他难道不应该有保护自己的办法?一笔抵押贷款动辄十年二十年乃至三十年,跨越了一个人有劳动能力的生命中的大部分时段,专业人士尚不能预测如此遥远的经济前景,一个普通人一次买卖的决策,难道就应该决定一生的命运?

转贷款行不通,是否可以找到其他的自保方式?2004年1月1日,人民银行放开了对人民币贷款计息方式的管理,借贷双方可选择采用浮动或固定的贷款利率计息方式。但在这个通知中,惟独把个人住房贷款作为特例除外。从“3.16政策”也可以看出,人行这次给予了商业银行浮动利率的自由,他们从此可以在基准利率和底线利率间作出选择。个人住房贷款者虽然可以享受更多银行间的浮动了,却根本没有选择固定利率的自由。如果能把利息选成固定的,任尔风吹雨打,借款人岂不有了避风港?显然,这种梦想甚至没有进入银行的议事日程,大多数借款者甚至不知道固定利率(Fixed rates)为何物。而在西方,上世纪大萧条中,美国政府为保护小业主的利益已经规定住房抵押贷款利率为固定利率。现在,西方投资者有了更多的选择,他们可以在浮动利率和固定利率之间作选择。即使选择了浮动利率,遇到理想的利率水平也可以把利率固定下来。今年来,在联储基础利率2.5%的情况下,美国主要用于购房的30年期住房抵押贷款固定利率的全国平均水平在5.5%到5.6%之间,和我们这次调整后的贷款利率相仿,但人家的存款利率也高,留给银行间的存贷利差便不如我们厚。并且,这是一旦签订,30年不变的利率。

欧洲的住房价格比我们高,收入更高,住房在家庭支出中的比例远比我们低,也就意味着还贷更容易。即使如此,那里人很少有人全部靠自己的钱买房,几乎全部依靠银行贷款,而且贷款品种更多样。法国住房贷款主要有三种,分别是市场利率贷款、住房储蓄贷款和零利率贷款。市场利率贷款相当于我们的商业贷款,贷款的利率、期限、首付款由金融机构自行确定,这部分贷款约占全部贷款的70%,其中80%以上是固定利率贷款。贷款一次,再无需为利率变动担忧。另一种住房储蓄贷款个人存款,除银行支付的利率外,国家还奖励利率。更可惊异的是住房储蓄相当于全国储蓄总额的1/10,可见国家对住房利率的支持力度。还有一种贷款带有济贫性质,占住房贷款总额的5%零利率贷款,低收入家庭均可申请,一般不超过住房价格的20%,贷款期限与家庭收入成反比,收入越高,贷款期限越短,收入越低,贷款期限越长。最短期限为7年,最长期限为17年,利息完全由政府补贴。

荷兰是另一种情形,它没有专门的住房储蓄系统,也不向住房贷款提供利息补贴,而是鼓励各种金融机构发放住房贷款。通过金融机构之间的竞争,降低贷款利率,创新贷款工具品种,来满足借款人的多种需求。在荷兰,固定利率贷款也占到了80%。在爱尔兰房地产的统计年鉴上我们看到,选择固定利率的贷款者占到借款者总数的70%,其中,第一次借款买房人更倾向于固定利率,住宅价格与家庭收入比比值高的,也就是还款稍微困难的倾向于固定利率。另一个情况是,在利率的上升期,选择固定利率的情况开始增加。

爱尔兰家庭购房的房价与收入比在4左右,相对于我们动辄10以上的比例,应该是很容易偿还贷款的。从数据上还是能看出,对于收入偏低的购房者,他们更偏爱固定利率。对不确定性的规避几乎是人类的天性,更是“经济人”的信条。去年,固定贷款利率在4%的时候,加拿大银行做过调查,绝大多数购房者倾向于用固定利率贷款,一方面他们认为利率不可能再低了,另一方面他们也想锁定自己的风险。但银行同时指出,从50年来加拿大的利率走势看,选择浮动利率的借款人实际上比选择固定利率的划算得多。去年9月,加拿大银行开始升息,Invis,一家研究机构计算了10年来该国所有的货币紧缩政策周期的数据,给借款者的告诫还是不转为固定利率得好——除非发生了上世纪80年代末期的状况,那时的贷款利率最高上升到了14%。当然,加拿大人并不听从学者的劝告,还是把浮动利率转为固定利率。

收益和选择上的不对称正反映出借款人对风险的惧怕心态。在我国,如果考虑到房价和收入的巨大落差,惧怕失去偿债能力的恐惧应该更甚。在上海市住房抵押贷款违约因素的实证分析中,中低收入家庭所占比例远高于高收入家庭,其中,家庭月收入小于3000元的占违约案例的一半以上。收入低的家庭,即使增加几十元的月供,都可能是压断骆驼脊梁的“最后一根稻草”,何况我们的购房是在毫无选择权的情况下不得不选择的浮动利率。倘若真的像那位经济学家所说利率升过了10%,银行恐怕再也没有了这部分优质资产。

为什么我们没有固定利率贷款?从利率风险的角度看,可变利率贷款把长期贷款利率短期化,贷款人不承担利率变动风险,而把这一风险转移给借款人,加大借款人负担。另一方面,由于住房贷款的期限很大,在没有建立抵押证券化制度的情况下,固定利率贷款确实会使银行面临很大的利率风险。利率风险是无法消除的,要么由借款人承担,要么由银行承担,要么由借款人和银行共同承担。有的国家,借款人和银行共同承担利率风险,将一笔贷款分为若干个阶段,每个阶段实行固定利率,但时段可能是5年或者更高。这个意义上,我们也可以称自己是固定加变动的利率,因为我们也以一年为期调息。而更大时段上的风险则放在借款人肩上。衍生金融产品的匮乏也是原因,因为有了利率期货,借贷双方的风险都可在市场上对冲掉。

没有固定利率可供选择,借款人只有一条路走:任由利率浮动下去。另一个选择就是提前还贷,摆脱不确定性带来的恐惧。

再其次的选择,是靠自己的力量和利率赛跑:我国居民的个人收入增长速度要大大高于发达国家。不考虑贷款限制,在其他条件都相同的前提下,与预期年收入增长3%的消费者相比,预期9%的消费者将会有更大的负债能力。

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