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房地产土地市场解禁?

2004-11-17 09:46 作者:谢九
房地产商们最近可谓悲喜交加,央行的突然加息给了他们当头一棒,而一则国土资源部对农业土地市场解禁的消息,又让他们眉头稍展

房地产商们最近可谓悲喜交加,央行的突然加息给了他们当头一棒,而一则国土资源部对农业土地市场解禁的消息,又让他们眉头稍展。

对农用地向非农建设转让的禁令始于半年之前。4月29日,国务院办公厅下发了一份紧急通知,提出重点对土地审批、土地占用等六个方面情况进行清理检查和整顿,在治理整顿的半年时间内,全国暂停农用地转用审批。

以当初通知出台的时间来看,从4月29日至10月31日,正好是通知中所说的半年之期,也即意味着从11月1日起,农用土地市场可以解禁。国土资源部人士对此也予以了确认,并表示:“农用土地市场并非只是简单解禁,近期还会出台相关的细则。”

有人欢喜有人忧

对于农用地市场解禁的消息,市场人士的反应各不相同,几位房地产“大腕”对此表示了欢迎,而一些研究房地产的专家则透露出些许担忧。

“农用土地的冻结政策解禁,这是非常正常的,已经冻结了好几个月,中国的经济在大规模的发展,中国在大规模的城市化,如果土地冻结时间很长,一定会影响中国经济发展和城市化。由于现在农用地市场解禁的相关细则还没有出台,所以还很难判断解禁之后对市场的影响。”SOHO中国董事长潘石屹说。

潘石屹说,当初管理层看到耕地面积流失比较严重,所以就急急忙忙出台了一个暂停通知,后来很快又发了一个通知,规定有些重点项目,还是可以报批。中国是一个耕地面积少的国家,对农用地转让的确需要严格的规定。对于开发商而言,土地来源无非两种,一是城市土地拆迁,二是大量的农村土地。农用地被冻结之后,土地供应量减少,很快就引起了土地价格飙升。

今典集团的董事长张宝全还是一贯的快人快语:“当时国家禁止农用地转让也是没有办法的办法,从根本上讲不符合城市化的发展方向。而现在土地解禁,也预示着国家土地管理向秩序化、市场化的方向发展。”

农用地市场重新开放之后,开发商们将会如何应对?潘石屹表示,现在还没有相关细则,所以不好下判断。

“农用地放开之后,主要还是具体问题具体分析,不同的土地有不同的价值,我会根据不同的土地作出不同的判断,不能一概而论。以北京为例,东郊比较适合开发别墅,而南郊则比较适合开发多层,主要还是依据不同的市场,开发不同产品。”张宝全说。

国泰君安的房地产分析师张宇,现在放开农用地市场是一个冒险举动。“关于农用地市场解禁的传言一直在业内流传,但我一直并不相信,因为贸然放开农用地市场的风险太大。”张宇说。长城证券金融研究所的向晖观点与张宇相近,她认为现在放开农用地市场有些冒险,和宏观调控的谨慎精神有所背离。

对于农用地放开后对哪些开发商比较有利,张宇认为,在禁令出台之前一些开发商拿到大量农用土地,但因为禁令的出台而被压住了,比如浙江广厦,曾经在杭州周边拿到了3000多亩土地,但现在禁令解除了,他们有望重新获得以前被压住的土地,禁令解除对这些开发商最为有利。

从另外一个角度来看,农用地解禁是否会造成耕地面积的进一步下降,是否会对农民利益造成侵害?国务院发展研究中心农村经济研究部部长韩俊认为,“禁止集体土地的转让、出租,不仅不能起到保护耕地的目的,反而会影响经济发展。保护耕地的核心在于严格土地农转非的手续,在发展过程中保持耕地总量的动态平衡。对于‘农转非’过程当中农民利益的保障,国务院对此已有相应政策”。

能否抑制房价

伴随着房价飞涨,关于房地产的泡沫之争也达到了一个新的高度。

近期“泡沫论”的领军人物当属摩根士丹利的谢国忠,尽管大摩旗下的房地产基金在上海房地产颇为活跃,这位大摩的亚太区首席经济学家还是毫不留情地看空上海乃至全国的房地产市场。谢国忠在报告中写道,上海是这次经济泡沫的地震中心,这种情景有如1997年的香港和1990年的东京。当由于资金短缺而使得上海房地产的需求最终下降的时候,泡沫就会破裂。随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展,离“最后算账”的日子越来越近了,仅仅是几个月,而不是一年。

谢国忠的言论立即在市场引发轩然大波,建设部很快抛出了一份“怎样认识当前房地产市场形势”的报告,认为房地产投资走势说明宏观调控已见成效,在有真实需求支撑的前提下,即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象,也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。

泡沫之争难有定论,而房价的上涨却是有目共睹,农用地市场解禁,能否抑制房价?

潘石屹说:“现在关于房价上涨的争论很多,国土资源部和建设部也在互相争吵,建设部认为是土地价格带动了房价上涨,而国土资源部认为房价带动了土地价格上涨,陷入了一个‘鸡生蛋,还是蛋生鸡’之争。很多人将房价上涨归罪于‘招拍挂’的土地交易方式,其实一个交易方式不可能引起价格上涨,真正影响价格的还是供求关系。土地供应量少了,价格自然就上去了。”

对于土地和房价的关系,潘石屹认为如果农用地市场如果能够完全放开,增加土地供应量,土地价格自然就下降了。

张宝全并不认为农用地市场的放开就能平抑房价,“虽然从表面来看,农用地解禁的确会增加土地的供应量,但由于现在的土地转让方式以拍卖方式而非协议转让进行,如果这些农用地的确有价值,发展商之间的互相争夺仍然会将土地价格抬上去,如果一块土地价值不大,即使价格再低也会无人问津,所以农用地的解禁不会抑制土地价格,主要作用在于增加了地产商的选择权”。

其实潘石屹和张宝全的分歧还是在于影响土地的价格究竟是供求关系还是交易方式。最近另一位房地产“大腕”任志强公开叫板国土资源部,起因也在于任志强认为土地协议转让方式终止后,“招拍挂”的交易方式导致了土地价格上涨。金信证券的一份研究报告显示,“招拍挂”土地价格比协议出让价格高出近1倍,协议转让土地方式取得土地的平均价格为34.03万元/亩,以“招拍挂”方式取得土地的平均价格为67.18万元/亩。

长城证券金融研究所的分析师向晖也认为,放开农用地市场对于房价的平抑作用也不会太明显。向晖认为,影响房价的因素很多,除土地之外,近年来钢材等建材成本上升、住宅的升级等都是导致房价上涨的因素。

行政之手淡出

虽然农用地市场解禁的直接效果现在难下断言,但有一点却是可以肯定的——对于房地产业,政府的行政之手正在淡出,市场化的力量正在凸显。这一层意义或许比任何直接效果都要重要。

即使央行此次突然加息给房地产带来一片恐慌,也应该看到加息是经济发展的内在需求,而非仅针对房地产而为。和以前“一刀切”的行政性的调控手段相比,加息也是市场化的表现。

国家针对房地产的调控政策主要有两条,一是控制土地来源,暂停农用地转非农用建设用地审批;其二是控制资金来源,通过银行收缩房地产开发项目的贷款。这两条调控政策都带有相当强烈的政策色彩,缺乏市场化操作的力量。而现在国家对土地来源放开,已经体现了行政力量的逐渐淡出。

虽然房地产最近进入了一个多事之秋,但是作为经济发展的重要支柱,管理层不可能将其一夜之间打入冷宫。在房地产商遭受加息的重挫之后,管理层解禁了农用土地市场,适时放开了土地来源,相信用不了多久,管理层也终将会在合适的时机放开银行资金来源,给房地产一个充分市场化的环境。

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