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房产投资的政策防范

2004-05-27 15:19 2004年第22期
戴德梁行执行董事吴少聪分析说:“房地产热的原因不在房地产本身,而要看房地产以外。”他援引香港和日本的经历指出,如果货币体系内的流动性过高,还出现了负利率,资金总要找出路,往往看中盈利高、风险低的房地产业。

在广东中山市的一处别墅区,能找到一些威尼斯的感觉

戴德梁行执行董事吴少聪分析说:“房地产热的原因不在房地产本身,而要看房地产以外。”他援引香港和日本的经历指出,如果货币体系内的流动性过高,还出现了负利率,资金总要找出路,往往看中盈利高、风险低的房地产业。

一名业内人士相信,北京和上海的实际投资性购房比例在20%到30%。金融界人士担心,投资性购房除了放大需求,托高房价之外,还有更大的风险:因为大部分人靠的是银行按揭,而且很多人是同时运作多处房产,通过贷款买房-出租-再贷款等方式,同时运作十几处房产。一旦一个环节跟不上,就会引发较大的还贷风险。在2003年全市房价上涨达20%的上海,托高房价的炒楼花样之繁多,已直逼东南亚金融风暴前的香港。一是倒卖新房,开盘不久,即宣称楼已售完,其实是以定金的方式将房子都订给了职业的二道贩子,然后真正的购房者就不得不从二道贩子手里购房。当然房价之外,还要交一笔“号子费”,金额为数万元到10万元。这种行为会放大市场需求信号,托高房价,导致供求关系失衡,给市场大的波动埋下隐患。

而银行向来是乐于对利润丰厚的行业借贷的:虽然各家商业银行普遍收紧了对房地产开发企业的贷款,但个人住房抵押贷款仍然是高速增长的“优良资产”:当20%的首付购房款交付时,80%的银行资金就跟进去了。问题在于,“如果购买资金中20%是自有的,80%来自银行,当房价下跌30%,就套住了购买者,也套住了银行。房价下跌甚至跌破成本并非没有可能。”金融专家季宝红指出。如他所说,上世纪90年代浦东一些楼盘成本就达1400美元~1700美元/平方米,但最后却只能以四五千元的价格甩卖。

在主要依赖银行按揭融资的商品房市场,利率上升就意味着贷款买房成本的上升,需求自然要减少,而已有的住房贷款合同将提高利率,造成购房者的资金链紧张。在目前存款实际利率持续为负的背景下,金融市场已经普遍预期央行将在年内把利率水平大幅上调,但房地产市场似乎对此还没有充分反应,“如果利率大调,预期逆转,资金链肯定会出问题,开发商、中介代理、购房者都要卷进去”。

如此背景下,银监会2004年2月26日发布《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》规定商业银行应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。此外,银行发放贷款前,应先了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出,判断其对于所购房产的拥有意愿。这一旨在提高申请人资质的门槛,在总体上降低房地产市场需求总量的规定也存在一定漏洞,季宝红说,“本政策规定可以采用‘共同申请人’的方式申请贷款,这也是变相降低贷款门槛的一种方式,不同年龄群体获得最长的贷款年限不同,是选择最长的,还是选择最短的,还是选择平均值呢,另外‘共同申请人’当中每个成员各自的收入,目前和今后在整个家庭收入的比重会存在一定的差异,那么如何判断今后的偿还能力呢?本政策没有给出详细的答案,在具体执行时投机客还有是空子可钻。”“目前国内信息不对称问题十分严重,各商业银行在信息共享上还有相当一段进程,在客观上对本政策的实施带来一定的障碍”,“另外,房地产贷款的严格审查必然使得开展相应业务的成本大幅攀升,商业银行是否可以承受?另外相应的人力资源问题也会成为瓶颈之一。”

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