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物业税:地产市场的“新土改”?

2004-03-17 10:25 作者:晓霖 2004年第10期
业界有专家分析表示,此次国家拟开征物业税,可以理解是房地产税制改革的一个试探,只是这种试探目前在业界分歧较大,最后结果目前尚不好评价

物业税在悬念中起步

广东今年将对不动产开征统一规范的物业税,成为土地税制改革第一个吃螃蟹的。业界人士断言:物业税将引发楼价普遍下跌,个别地区的少数楼盘降幅甚至可能接近40%~50%。

其实,早在去年底的中共十六届三中全会上,就已经有过“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”的明确提法。

业界有专家分析表示,此次国家拟开征物业税,可以理解是房地产税制改革的一个试探,只是这种试探目前在业界分歧较大,最后结果目前尚不好评价。毕竟开征物业税涉及到千家万户,将对楼市产生的影响也会非同小可。最起码物业税的开征再次将进行房地产税制改革的呼声推向了前台。

楼市冲击波

中国房地产开发集团公司总裁孟晓苏对记者说:“我早就提过这个建议,现行土地制度是我们独创的,是不符合市场规律的,造成了许多混乱。把土地出让金、拆迁费、城市配套费用一把收清是不合理的,会造成地方政府的过量批地,以地生财,急功近利。”他说,“如果物业税会给地产市场带来影响,也会是良性影响,至于评估问题,总比所得税好测算得多。”

现在身在国外的首创集团总裁刘晓光则是另一种看法,接到记者的电话,他直言不讳:“这肯定有问题,一定会给整个地产市场带来震荡。”

万通董事局主席冯仑这次在记者面前显出了“难得的理性”。他认为:“在总的税赋不变的情况下,物业税主要是平衡社会财富收益,抑制高档地产项目的手段。重要的是这种税赋的结构性调整能均衡政府土地收入,实现政府的经常性收益,因为城市的土地价值会随城市发展而不断增长。而且,降低开发成本、降低购房成本,也有助于加快房屋周转率,活跃二级市场。更重要的是,此举能有效杜绝个别发展商的圈地行为,保证市场稳健发展。”

那么,物业税到底会不会给当前的地产市场带来震荡?目前,我国实行的是“批租”土地使用制度,用地者向政府购买一定期限内的土地使用权,而其中大部分税费,用地者须一次性支付。购房者在购买房子时,房价中包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。

根据中国人民银行行长周小川的诠释,物业税改革的基本框架,就是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。也就是说,把现在买房子时需交的税,放到买房子后按年缴交。这样,开发商把第一期分摊费用计入成本中,而剩下的分摊费用在消费者用房的时候直接交纳。也就是说,征收物业税,将几十年的土地出让金等税费按年缴纳,并由专门的评估机构每年评估土地市值,这样每年缴纳的物业税都是合理而透明的,开发商、买房人以及国家税务部门互不亏欠。

由此来看,理论上讲,“物业税”的直接后果就是减轻了开发商前期的资金压力,从而降低了房地产开发的门槛,同时也减轻了消费者的购房压力。

不过,地产商的成本账实际并非如此简单。这从星际广源房地产顾问机构的文玲女士的一席话中便可见其中蹊跷。她认为:“物业税对有关系的开发商而言影响是很明显的,因为现行制度下许多开发商往往都能够获得土地免税处理。”她还介绍说:海南的开发商普遍对“物业税”制度表示不欢迎。海南的地产市场二次置业为主,物业税的消息肯定会带来市场疲软,许多关注房产投资的资金会转移到其他方面,这样开发商的整体利润影响比较大。特别是三亚,二次置业的比重占到了房产市场的80%以上。

按照文女士的解释,以“买房出租”作为投资的“机会主义者们”也将会失望,因为在这种新的税收制度下,“买房出租”的利润会大大缩水。投资型买家本来可能会一下子买几套甚至十几套房,开征物业税,将让开发商痛失可能带来的大笔利润。

对于楼市价格到底是升是降,某地产研究机构人士如此算这笔账:在目前的房价构成中,税费及房产商利润占到60%,建筑成本只占40%。如果改用逐年缴纳的办法,现在的开发成本就可以大幅下降,房价也会跟着大幅度下降。还有估计说,北京现在8000元/平方米的房价,届时4800元/平方米即可赢利销售。这是一个对购房者极具诱惑力的价格。

不过地产商普遍不这样认为。中原地产总经理李耀智对记者说,房地产价格是跌还是升,受某个因素所左右的可能性不大,而主要是受市场需求的影响。

冯仑也觉得物业税的实施很难直接降低楼市价格,毕竟,它只是诸多制约房地产价格的因素之一,“譬如4号令的出台还在推涨房价呢”。

推行路线草图

根据国际惯例,征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格作评估,每年按照评估价值对房地产所有者征税。但从国外经验看,房地产估价制度本身就是一个“麻烦制造源”。而目前国内物业价值评估体系尚未建立完善,配套不完善、市场不规范,在此情况下,开征物业税有可能引发社会问题。

采访中记者发现,物业税如何收取,如何稽查是业内外关注的焦点。北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰认为:“物业税应该会执行,目前的问题是怎么交、怎么监控,这其中存在信息管理和透明度界定的问题。还有,以前交了的怎么办,应该规定一个时间点。”

搜房网总裁莫天泉说,目前国内的评估能力还不能满足这样大规模的评估。这个评估牵扯到私人财富问题,因为这意味着每个人相当一部分财富要透明化,会加大公民的压力。他认为,物业税不是个简单问题,需要全国人大的通过,还要经过立法程序。

征收物业税以后,为了保证市场的公正公平成交,房产的评估工作将变得非常重要,必须保证不动产业评估的准确性、权威性。但从目前市场情况来看,满足此需求的单一的专业评估公司微乎其微。
文玲女士还提出了一个疑问,她说,开征物业税涵盖了土地出让金等相关税费,将涉及国土、工商、税务等多个部门,征收涉及环节多、范围广,平衡起来难度大。同时住房的所有者也许并不在所在区域,实际情况复杂,特别是大范围的推广,难度不小。

物业税开征标准到底会有多高,也是业界极为关注的一个问题。据悉,直到目前为止,物业税的税赋水平尚未确定。

有专家建议,采用房屋原值70%作为“应纳税物业价值”,税率不宜高于0.5%。如以一套50万元的房屋为例,70%即35万元,最高0.5%的税率即35×0.5%=0.175(万元),即50万元的房屋一年缴交0.175万元,每月缴交140多元,未超出普通家庭的承受能力。当然,最终物业税将以何种标准计算尚没有定论,但财政部税政司一位负责人透露,有一个基本原则,即科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模,令物业税的总体规模与之基本相当。

迟早要来,迟来不如早来

开征物业税在长期内和短期内会对市场造成不同的影响,面对不少困难需要克服。在这种情况下,针对物业税,不乏《物业法》还未出台,收取物业税的条件尚不具备,时机有待成熟论。也有不少发展商认为,开征物业税是和国际惯例接轨,对中国的房地产市场是一种必然。孟晓苏就说,在这样的前提下,物业税试点阶段不易过长,应该迅速推开。

而且,国家如此迫切地试推“物业税”有深层次的原因。首先,居高不下的土地出让金加剧了国内房地产开发投资的风险,而最终这一风险又将加剧金融部门尤其是银行的风险。开征物业税,将大幅度挤出土地出让金的泡沫,进而减少房地产投资开发风险,最终使金融系统摆脱房地产泡沫的冲击,提高金融系统防范房地产金融风险的能力。而且新物业税开征,不仅能有效均衡各方税负,也能大大拓宽税收征收面,增加国家税收。还会进一步降低目前国内居高不下的房价,抑制国内近年来甚嚣尘上的“圈地”、“炒地”风潮。而通过对居住豪宅者课以高物业税,对贫穷家庭居住劣房者减少征税甚至减免税费,是调节社会贫富差距、维护社会稳定有效举措。

物业税起步:财政体制改革中的税制转型

土地批租制实行至今,大部分房地产已经一次性交纳了多年的土地税费,但对于地方政府来说,财政压力并没有因此缓解,持续性的可支配财政收入仍然是个难题,于是,取代一次性土地出让金的物业税应运而生。

如此之政策选择,有专业人士认为,房产税制转型里的“物业税”可以看作是中国财政体制改革深化的一个微观信号

记者◎朱文轶

物业税和财政分权的信号

房地产税制的基石是土地制度问题。而土地收益在我国向来是地方可支配财政收入的重中之重。现行的“批租制”沿袭香港特区等地做法:在土地所有权属于国家的前提下,规定用地者向政府购买一定期限内的土地使用权。“根据土地的不同用途,批租的期限一般从40年至70年不等,而其大部分有关的税费,用地者须一次性支付。”中国国土资源经济研究院院长关凤峻说。

土地批租收益给各级地方政府带来的好处显而易见,而地方官员的任期时限和官员对政绩的要求让这种收益行为短视化也一直为人诟病。关凤峻说,“土地批租制”实际上是将后50至70年的土地收益一次性收取,靠“寅吃卯粮”搞建设,“我们国家许多地方的现实是吃饭财政,有些地方官员必然会在财政压力的动力下通过各种手段出售土地换取收入,就有可能在对土地的滥用和寻租中出现腐败”。

完全将其归结为地方政府的“急功近利”有失公允,财政部税务科学研究所所长贾康的观察是,“批租制”为政策所首选更为关键的主导因素是中国的财政体制。“与世界的大多数国家相比,中国把更多的支出责任下放给省以下的地方政府。有资料显示:中国财政总支出的65%集中在省以下的地方政府,上世纪90年代曾经高达80%。但是在收入方面,地方政府没有相应的自主权。”贾康说,这加大了地方政府的“道德风险”,导致了各种疏忽、浪费和各种非法的乱收乱占费用等行为发生的可能性。

财政部税政司副司长史耀斌说,从财产税角度看,实际上涉及两种不同的城市管理方式:一种是城市土地采用批租形式。在这种形式下,政府必然希望土地能够卖出较好的初始价钱,以便于政府改善公共服务和城市基础设施。另一种是土地的供应和交易基本上没有限制,但是作为土地的使用要定期评估,在此基础上征收财产税,会使土地初始价格比较低。但事后从流量来看,每年都要承担一定的财产税。另外,财产税的做法有利于承租人的优化配置,城市的某些特别资源由于基本设施的变化而升值(比如公路、地铁通车后,沿线的土地价格就会提高),从而财产税也会跟着提高。

关凤峻认为,和批租制的一次性定价不同,“物业税”实际上代表了“细水长流”的土地管理体制和相应的税费制度。据了解,上世纪90年代中期,国家土地管理局即有学者提出征收土地财产税的建议,其初衷是限制土地的过度使用,但与地方和区域发展的优先和首要性相比,此议最后不了了之。“但后来,官员们也发现这并不是持续性财政来源的有效之道,而且往往是上届官员给下届官员出了难题。”

“从根本上而言,物业税改革涉及财政分级管理体制下的财政资源分配问题。”何帆说,中国政府一直在想法解决财政方面的问题,在上个世纪60和70年代都作出过一些调整。上世纪90年代,中国政府再次作出财政体制方面的改革。“这一次较前两次更为深谋远虑。”何帆说,“当时就有专家提出,关于中国财政分权的建议,美国财政学会会长罗依·伯尔主张中国政府给地方政府一两个主要税种,并通过科学体系评估和制定出地方政府的最低支出事权,平衡地方政府的支出事权和财力分配才是真正的解决之道。”据说,当时罗依·伯尔建议给地方政府的税种就是物业税。

“的确,在目前地方政府缺少稳定的大宗税源的背景下。”财政部贾康也同意,若能逐渐把不动产税调整为统一的房地产税来征收,同时考虑不同地段的因素并几年一次重评税基,不动产税就会逐渐随市场经济发展而成为地方政府的一个支柱性的重要税源。面积和造价差不多的一处不动产,坐落于繁华的闹市区或坐落于边远的郊区,在税基的体现上可以相差几倍、十几倍,甚至几十倍、上百倍,这样也能激励地方政府优化投资环境,提升辖区内的繁荣程度,令房地产不断升值,同时也扩大自己的税源,从而形成良性循环。

寻回杠杆

中国人民银行行长周小川在一年前曾撰文指出我国应当借鉴西方土地管理模式。他在公开场合全面论述了自己对这项税收改革与城市土地管理的认识,“在筹措城市建设资金方面,这是一种可持续发展的方式。”周小川说,“财产税提高了,使用者就会考虑是否需要继续用这块地方还是换个地方。”这样能够促进城市土地资源的合理配置。

更为重要的是,在作为经济增长点的房产业、以土地批租作为重要财政来源的地方政府以及金融业等各方力量之间,税制一直作为一个重要杠杆在使用。“伴随我国积极财政政策的淡出及向公共财政转型,以降低税负为主要内容的税收制度改革应作为刺激经济长期稳定增长的新手段。”中国社会科学院研究员刘维新向记者例举数年间政策变化:1999年8月1日政府实施的减免房地产市场税收的优惠政策,将普通住宅购销环节的税收负担由原来的10%左右降低了4%~5%;紧接着12月份出台了个人出售住房税收优惠政策;2000年11月份,财政部、国家税务总局又决定对于城镇职工按规定第一次购买公有住房的免征契税;2001年1月1日起,政府定价住房租赁免征房产税和营业税,个人出租房屋的总体税收负担由原来的17.5%~30%降为7.3%~14.57%……

一系列税收政策的出台,其思路是通过减税来降低房地产价格,进而刺激房地产销售,这种做法的目的是利用房地产市场的启动来拉动经济增长。但是,一边是减税刺激经济,另一边是在多年调整后房价仍然高居不下,局部结构不合理。作为1993年为房地产过热刹车制定的土地增值税仍然沿用至今。土地增值税采取四级超额累进税率,最低税率30%,最高达60%。

刘维新在接受采访时说:“房地产业税收配置不合理,在流通环节设置太重,该设置的没有设置,不该设置的却有一大堆,地产投机炒作无法控制。此外,各种杂费太多,且各种费用掌握在最基层的政府手里,甚至都缴纳不到区县一级政府。”中国国土资源经济研究院院长关凤峻亦把房地产税制存在的主要问题概括为六个方面:税种繁杂,重复征税;税种课税范围狭窄,税基覆盖不全;一些税种计税依据不合理;税率畸轻畸重;内外税制有别,有违国民待遇原则;明税实租,税费混乱。首都经济贸易大学城市经济系主任丁芸说:“现在有的城市各种税费和地价占房价50%左右,多达百余项。其中重复和不合理收费就约占房价的30%。”

这种矛盾而混乱的体制无疑影响了税收的杠杆作用。“甚至在这样的税制设计下,政府原本依赖的土地收益也开始大量流失。”华远地产总裁任志强说,由于大量的土地是采取协议出让形式,地价作为企业最重要的一部分成本,其价格评估操作空间非常大,这样往往地产商与有关机构联手,让出让金大大缩水。任指出,在计划经济时代,没有真正意义上的房地产开发,只有建筑业。房屋建设被视为社会福利属于服务型薄利行业,也就无所谓生产增值,要调整房地产业税制就要把房地产企业视为一般的企业,可以通过生产增值的企业,通过正常而不是非正常的企业税种去调节。“解决问题的根本办法之一就是要调整税制。”

但我国房地产税费的征收实际上由土地管理部门和税收部门双重管理。例如房地产税由税务部门征收,而土地出让金则须向土地部门交纳。开征物业税后,一些工作由谁来承担,收益又如何分配。“这又会是新一轮博弈。”刘维新说,改革的过程无疑要面对十分复杂的利益消长。

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