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高尔夫与耕地之辩

2004-02-19 11:19 作者:法展 2004年第5,6期
目前国内已建成球场中50%处于亏损状态,但因为高尔夫球场已被视作投资环境中的重要组成部分,地方要招商引资,球场就不能不建

建造高尔夫球场需要相当大的投资,其后的管理,维修及经营更加重要

目前国内已经建成高尔夫球场195个,已立项兴建的大约还有500多个。已建成球场中50%处于亏损状态。但因为高尔夫球场已被视作投资环境中的重要组成部分,地方要招商引资,球场就不能不建。

人口多、耕地少是我国的基本国情,对于我们这样一个以占世界7%的耕地养活世界22%人口的国家来说,用“寸土寸金”来形容土地的珍贵,一点不为过。但统计显示,1996年,我国有19.5亿亩耕地,而到去年,已经降至18.89亿亩。

随着我国经济快速发展和城市化进程加快,非农建设用地需求将会越来越大,人地矛盾将会越来越尖锐。政府审批制度改革后,高尔夫球场投资项目并未放宽,仍属限制项目,国家现行的高税收政策固然使经营者叫苦连天——从政策导向上分析,政府从总体上对审批比较慎重。而在局部,政府已经开始在能营造良好投资环境的高尔夫球场与立命之本的耕地之间作出更大力量的平衡

山东即墨:4600亩耕地“种”高尔夫

山东省即墨市东濒黄海,南依崂山,距青岛仅40公里,是其近郊市,一直素有“青岛后院”之称。马山地区在即墨的版图上是地地道道的农村。记者日前接到信息,立即赶赴马山,马山地区涉及三个村的4600多亩地已经变成了一个大工地。记者最终证实,这里正在建设的,是一个高尔夫球场及度假村的大规模房地产项目。建设过程没有办理任何开工手续,是一起典型的违法占地事件。

从2003年秋收后,这里的土地像进了屠宰场一样被上下刨了个遍。在现场,记者看到,岩石都被挖得裸露出来,连岩芯都被打了出来。施工地上有一个指挥部,工程负责人王总说:“这块地是在搞农田基本建设,叫坡地改良土地。原来尽是些荒地。”然而,在施工现场,记者却看到一些残留着还没有收割的玉米秸,还有果树的残根。据村民反映,原来这里种的是玉米、花生、大豆、高粱等。一位在此居住有10年之久的熊姓村民告诉记者:“这里都是承包地,还有口粮地。”

既是耕地又谈什么改良荒地?记者回到施工指挥部,又听到了第二种说法:“当时规划可能想搞一个园区,就是想在里面搞一些绿化,搞乱七八糟的什么事。”

马山是地地道道的农村,在这里把耕地变为绿化园区?即墨市土地管理局负责人证实说:“种植这部分那是可以的,便于土地改造和植被,便于那里水土保持。”记者了解到,给土地这样动了手术,成本相当惊人,每千亩要花费近200万元。记者了解到,将近三个村庄,强行征走4600多亩土地,实际是正在实施一个大规模的房地产用地项目的建设——青岛马山高尔夫俱乐部和青岛马山国际旅游度假村。从记者最后拿到的设计图上,这4600多亩被征用的土地完工以后,马山地区将建成一个规模巨大,设施齐全的高尔夫俱乐部。

于是,记者再一次来到即墨市土地管理局。“原来准备建那么个项目。”即墨市土地管理局负责人说,“但他们现在还没有办这个手续。”“这个事当时是作为农用地,跟农村的老百姓都签了承包合同。我觉得农用地流转这一块,还是可以的。”

据记者了解,土地流转是国家为了照顾承包土地的农民,因故失去土地后所制定的一定的补偿措施,前提必须是农民自愿,更要符合国家的土地法规。

在马山地区,当地农民失去耕地后,一亩地得到的补偿是每年400元。这样的强行征地制定补偿措施,仅仅用土地流转政策是解释不通的。其实,国务院早就明文规定,禁止征用耕地、林地和宜农荒地出让土地使用权用于高尔夫球场、高级别墅区的建设,即便如此,我们还是听到了即墨市土地主管部门为这种违法行为的辩护。

“目前,我们正处在一个经济发展的这么一种潮流中,那么建设用地肯定要占用耕地。这是我对上级政策的理解。”该局局长说,“建设用地审批这方面,法律法规这两年也不是一成不变的,我也已经介绍过有关情况了。包括一般的非农业建设用地,办理正常的审批手续,国务院前几年在一些南方城市搞了一些农用地流转的试点。”当记者再要追问时,局长以“我起来一下”为由出去,并且一直没有回来。

截止春节前几日,对即墨市马山地区违规占地建设高尔夫球场一事,山东省委、省政府已经作出最快反应。省委书记张高丽当即作出批示,要求省政府和青岛市主要领导和分管领导立即开会研究,依法严肃查处。省长韩寓群连夜召开专题会议,赶赴即墨,依法从快查处违法占地案件,严肃追究有关人员的责任。同时决定停止即墨市建设用地报件的审批,暂停对青岛市治理整顿土地市场秩序工作的检查验收,重新开展对即墨市土地市场秩序的治理整顿。

目前,该案的违法事实已经查清,青岛市政府已经对有关责任人作出严肃处理,违法建筑已被拆除,正在集中力量对该地域实施整地改土,以最快的速度将土地全部恢复到能够耕种的标准,还耕于民。

高尔夫投资真相

记者◎程 磊

在大多数人眼里,高尔夫作为高档消费,必然会带来丰厚的利润,然而事实并非如此。

目前全国近200个球场,主要集中在经济发达及沿海地区,以一个18洞的高尔夫球场为例,投资需3500万元到5000万元左右,一般的地产楼盘都不只这个数。

关于中国高尔夫球场亏损状态,中国高尔夫协会秘书长崔志强在接受记者采访时断言:“应当说,50%的数字还相对保守。事实上,长期以来全国至少60%的球场处于饥饿或半饥饿状态,真正能靠球场经营现金流赚钱的绝对不超过10家。”

崔志强告诉记者:“像海南是中国高尔夫发展的重点地区,现有开业运营的球场11家,但实际上海南本地的打球人口不超过500人。现有的11家球场中,大多数基本上只能靠冬季的旅游人口支撑,其他季节生意冷清,实际上是‘一年等一季,一季挺一年’。”

“这一轮高尔夫球场投资热其实带有很大的盲目性。一些投资商对高尔夫其实不甚了解,对未来的投资回报往往过于乐观,都是把钱先投进去再说。高尔夫球场投资有各种因素交织在里面,存在着很大的区域差别,也有一部分地方资金投这个东西,如地方政府主导的招商引资。”崔志强说。

据说某省要在省内建设100家球场,几乎每个县都有。记者在南京市某开发区的网站上看到,当地的高尔夫球场照片被设置为开发区环境的背景图片。就连一些地方的经贸洽谈会和招商会,都需要高尔夫登台“做秀”,其特殊地位由此可见一斑。

记者采访了上海、北京的多家高尔夫俱乐部,经营者均不愿意透露球会的经营状况。在北京近郊,有一家已经营了近4年的高尔夫球场,因为是朋友介绍,该球场经理赵先生一再要求不希望透露球场的名称。

他告诉记者:“纯粹的高尔夫球场的经营一般都是亏损的,主要原因在于高尔夫球场的投入相当巨大,一个18洞的高尔夫球场一般需要购买1200亩左右土地,球场全部投资的近一半是地价。当然,技术、设备和人才也是导致中国国内球场经营管理成本居高不下的主要原因之一,无论在球场设计与建设、机器设备的采购,还是球场经营管理,中国的高尔夫球会90%以上都是依赖国外引进。”

“球场每年的维修、保养费用也是一笔不小的开支,高尔夫球场草坪要经过施肥、浇水、打药和管理几个环节,草坪一天就得维修3次,每年至少需要3000万元左右的维护费用。再加上场地、会馆建设费和员工薪水,至少需要支出3亿元。而来这里打球的人又显然比我们最初想象的要少。”

据相关专业调研公司的资料显示,目前国内18洞球场的投资成本平均为1.53亿元,其中包括多达19项的固定资产投资预算和相当的流动资金预算。平均的投资回收期起码在12年甚至更长。

“到高尔夫球场的消费项目繁杂,例如果岭费、球童费、球车费、照明费、租赁费(杆、鞋、伞、存包)……这些费用下来,如果你不是俱乐部会员,周一到周五平均每人每小时在400元左右,周末一小时700元左右,部分高峰时期或者比较高档的俱乐部,可能一小时的费用就在上千元。但为了吸引客人,几乎每个高尔夫球场(俱乐部)都提供了优惠措施。像我们除了会员可享受的优惠以外,还有特惠日、优惠券、打折卡等多种形式。一般平时大多是特惠日,价位比周末要低上300元左右。周一、周二和周四每小时为568元,周三和周五是368元,而周六、周日是888元。还有的俱乐部,只要消费者购买一套3000元的套票,就可能以最优价150元每小时打球。除此之外,还有会员的会费收入和餐饮服务收入,我们一张会员年卡价格从5万到29万元不等。一年营业额能保证在2000万元已经相当不错了。”

国内许多高尔夫球会都严格实行会员制,一个普通的会籍价格大约在20~30万元,高的卖到了15万美元。

“高尔夫球场的营业税率是按娱乐业算的,高达20%,能够盈利的空间实在很小。按目前北京市的平均消费价格看,我们的高尔夫球场打球每人每天的花费是600元左右,如果想在经营上持平,一年必须接纳4万人次的打球者,但就现在的状况,这个数字对任何一家球场来说无异于天方夜谭。”赵经理说,“但是如果将高尔夫捆绑搞房地产,不仅可以作为球场经营的利益平衡点甚至是利润增长点。”

崔志强评论说:“为了减少经营风险,在高尔夫球场开发别墅,已经成为约定俗成的惯例。”

以南京某高尔夫项目为例,该项目总用地3000多亩,其中1000亩用来建造别墅,按2万元/平方米计算,一幢300平方米的别墅可以卖到600万元,而按照0.3的容积率计算,1000亩土地可以建300幢别墅,这样算下来,18亿元资金就可以轻松收入囊中。如此丰厚的赚头,开发商何乐而不为?

为了耕地

2003年进一步治理整顿土地市场秩序以来,全国共查处土地违法案件16.8万件,高达去年同期的两倍。而国土资源部近日公布的5起土地违法大案,其蚕食耕地数量之大,侵害农民权益性质之恶劣,令人触目惊心。

国土资源部规划司司长潘文灿在接受记者采访时用到了“心痛”二字来形容自己的心情。他表示:“从经济发展的规律来看,我国要从一个相对落后的国家走向富裕繁荣的现代化社会,必然要经过工业化阶段,工业化难免要占用一些土地。就这一角度而言,土地的工业化利用有其必然性。但是,使用土地不得违反国家制订的土地利用规划,不能违规滥占土地。”

有多少农民失去土地

浙江师范大学王景新教授在冀、鲁、鄂、桂、浙、滇等11省134个县作抽样调查,分到土地人口占总人口的84.5%。据此推算,全国至少有13.7%的农民无地。

失地农民的出现是城市化进程中占用农地的必然结果。据国土资源部统计,1987~2001年,依法审批的征用土地数,加上违法占地约为4074~4420万亩,按人均0.8亩计算,失地农民数在5093~5525万。如果加上因农村超生等原因没有分到田地的“黑户口”劳动力,则可能逾6000万人。

国务院发展研究中心农村部部长韩俊提供给我们向这样一个数字:“新中国成立初期,人均耕地0.18公顷,每公顷耕地养活5.5人。2000年人均耕地减少到0.105公顷左右,每公顷要养活9.6人。我国耕地供养人口数,远远大于世界平均值,人口对土地的压力越来越大。因此,必须实行最严格的耕地保护制度,来保护我们的民生之本。”所以,土地问题不仅仅是中国农民的问题,也是中国人民的问题,也只有在这个意义上我们才能正确理解如今掀起的土地监管风暴。

耕地减少的隐患

据国土资源部的一份资料显示,2003年上半年群众反映征地纠纷、违法占地问题,占信访接待部门受理总量的73%;其中40%的上访人诉说的是征地纠纷问题,这里面又有87%反映的是征地补偿安置问题。而另一份来自国家信访局的资料显示,国家信访局2002年受理土地征用的4116件初信初访,大部分聚焦在失地失业问题上。而这正是我国社会稳定的巨大隐患和社会经济发展的重大难题。

土地对农民具有生产资料和社会保障双重功能。农民一失地,就成为“三无”人群:种田无地、就业无岗、社保无份。失地农民中,家庭人均可支配收入低于当地城镇居民最低生活保障线的有54.8万人。

“失地农民就业难成为另一个焦点。就业难的原因除自身素质不高、技能单一外,还包括来自城市下岗工的竞争。大部分地区未将农民纳入低保对象,而养老保险、医疗保险等也因门槛太高而使农民基本无法进入。”四川省社科院农村经济研究所所长郭晓鸣认为,“失地对农民的影响非常大。农民一旦失地,身份尴尬:说是农民却没地种;说是市民,又不能享受社保。而且生存压力增大,失地农民从事的大多是低层次的、不稳定的工作,收入较低。失地农民离城市近,群体性强。他们的问题若解决不好,很可能引发社会矛盾。”

据中国社科院农村发展所研究员党国英介绍:“我看到司法部一项新的研究说,最近10年出现了第五次犯罪高峰,其中一个特点是高比例的流动人口犯罪,但其性质是社会性犯罪,原因是社会性、经济性的。如‘扫黄’屡扫不绝,中国性产业过剩,是因为大量的农村失业人口过剩的供给。再如,媒体上经常报道农民杀人抢劫案件,许多都是因为生活没有基本保障。这些问题都是与农村巨大的就业压力和农民生存危机密切相关的。”

国家的力度

新一届的中国政府领导人,明显的在整顿土地市场上下了大力气。

2003年8月以来,为贯彻国务院治理整顿土地市场秩序的部署,国土资源部会同发展改革委、监察部、建设部、审计署组成10个督查组,由部委领导带队,分三批对全国31个省(区、市)进行了督查。8月底,督查组向国务院汇报工作时,国务院副总理曾培炎强调,高度重视解决一些地方农民失地失业问题,抓紧完善土地管理各项制度,切实维护社会稳定。

10月28日,国务院在北京召开农业和粮食工作会议,温家宝总理指出,一是要实行最严格的耕地保护制度,切实保护基本农田。清理各类开发区,遏止乱征滥用耕地的现象。11月3日,国务院再次下发《国务院关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》。通知指出,要切实解决农民失地失业问题,要严格按照法定程序征用农村集体土地,并按照法定标准给予农民合理补偿和妥善安置,严禁拖欠、截留和挪用征地补偿费用。通知还进一步指出,凡是拖欠或少付的征地补偿费,必须限期补偿到位。

而据记者了解,为了切实保护被征地农民利益,国土资源部耕地保护司已经着手在做提高农民征地补偿金相关工作。据了解,《土地法》也正在作进一步修编。

即墨的N个版本

2003年11月16日,山东齐河2800亩征地被国土资源部定性为“严重违法”,“非法批准占用基本农田,用来兴建高尔夫别墅”。

还是在山东,位于安丘最著名的风景区青云山风景区的背面,区区一个县级市将拿出2100多亩土地,来打造一个国际化的高尔夫工程。手续是否合法还不得而知,但记者了解到,这2100多亩土地绝大部分是耕地。

南京市大规模开发高尔夫项目被国土资源部注意则早已不是热门新闻了。在南京沙河,5个今年在建的高尔夫项目总共占地23900亩,相当于1590万平方米。记者在采访中发现,近来南京的高尔夫项目蜂拥而上,光是在建的就多达10个以上。

尽管南京市国土局规划处的冯雪渔处长表示:“我们一直是严格按照土地法等法律法规操作的,土地审批不存在违规。”但在去年11月中旬,南京市加强对各类经营性用地供应管理,控制经营性用地投放规模。该市已核减100多个违规用地项目,江宁区规划区外35平方公里的用地全部核减。这其中当然主要是以违规占用耕地为主要形式。

类似这样的情况不一而足,用圈内人士话说就是:“目前,全国很多地方都掀起了‘种植’‘绿色鸦片’热潮,在这股热潮中,有不低于一半的土地是来源于耕地。”

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