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名牌地产供应商

2003-08-27 14:57 作者:邹剑宇 谢衡 程磊 邱海旭 2003年第34期
顾客买楼装修后成为专家越来越成为大家津津乐道又疲惫不堪的一个话题,很难说这个风气跟源自于电脑行业的DIY方式有什么关系,但是显然消费者的新角色是错位的:地产流通机制中一定有什么东西没有通畅。经济体制改革无疑将促使地产业越来越市场化:开发商们各显神通,消费者也会找到适合自己的那个开发商。

我们什么时候能住上名牌的房子?

买房子的人越来越多,可是选择房子却越来越困难。我们买汽车首先问的是“什么牌子?”可是没有人在选择房子时问什么品牌。每个楼盘物业都有自己的名称,有的甚至不止一个,剩下可供选择的是“什么开发商?”据不完全统计,全国房地产开发公司总数在3万家左右,北京的开发商则超过了3000家。套用北京目前正在流行的一句楼盘广告语描述买房子的状态:“所有人都在玩命地和开发商打架,我们也是。”

有一个地产业人士说:“在美国,开发商是默默无闻的。左右地产趋势的是大型地产基金和设计师。”对于中国消费者来说,这真是一个大快人心的情景:到那一天,所有的房屋土地供应、建设、建筑和装饰材料,乃至销售等各个环节都能提供最好的服务(当然它们也能赚钱,只是利润率相对稳定)。而“资本(基金)+智慧(设计师)”双寡头主导的模式让消费者避开了他们“最不想打交道”的开发商。问题在于产业链中组织各环节的开发商是不能被忽略的,否则为什么资本不直接聘请设计师呢?从道理上说,开发商首先垫资为消费者拿了土地后盖起房子再卖给顾客,开发商赚了差价。

现在买房有一个趋势——房主开始对各种工程、材料质量,以及法律法规、财务制度作深入研究,买房装修后成为专家越来越成为大家津津乐道又疲惫不堪的一个话题。很难说这个风气与源自IT行业的DIY方式有什么关系,但显然,消费者的新角色是错位的:地产流通机制中一定有什么东西没有通畅。

北京华远的总裁任志强从去年开始,花费人力财力起草了一个房地产业权条例,最近得到官方批准,在两个楼盘里开始试行。任志强的意图是希望用一个详细的条例来解决纷繁的物业纠纷,并能够推广。对此,北京城建公司总经理赵康说:老任啊,你起草了300个条例,总还会出现301个问题。SOHO中国的潘石屹认为这个条例的实际作用是看得到,但是它不能取代房地产经营过程的市场化、透明化。

很遗憾,无论是开发商还是消费者,头疼医头的DIY做法目前还是地产业交易中一种比较畅通的方式。本文也是如此,记者们希望通过对中国地产业部分开发商的采访,了解消费者所购买的房子到底是怎么来的?因为可以这么简单地推理:当一个开发商可以健康发展的时候,它才可能为消费者提供健康的房子;当一个开发商成为品牌公司的时候,它才可能提供有品牌的房子。
我们探讨的问题是:地产业的上游资源土地供应还不完全市场化,停留在“挖坑—盖楼—卖掉,再找地儿挖坑做下去”循环中的公司从长远来看可能朝不保夕。从经济体制改革促使地产业越来越市场化,对于开发商来说是各显神通,对消费者来说是找到适合自己的那个开发商。

地产业会出现寡头吗?

寻问寡头是否出现,是因为从业者都认为中国3万家地产公司太多,有评论认为3000家也许是一个合适的规模。

“我打赌,在我有生之年都看不到中国地产有垄断性的寡头出现。”任志强说。深圳华侨城地产公司总裁陈剑说:“我个人觉得国内不会出现香港那样的地产垄断,香港是个弹丸之地,中国市场太大了,在每一个局部市场都有强者和弱者。”金地集团副总裁陈长春说:“房地产市场的垄断者不在于资源占有,而是市场占有。在中国地产市场,寡头形成需要很长很长时间。”

寻问寡头是否出现,是因为从业者都认为中国3万家地产公司太多,有评论认为3000家也许是一个合适的规模。无论是从央行出台新房贷政策,还是从房产消费纠纷中,问题较多出现在那“多余”的27000家公司中。市场调节的方向是朝着有实力和资源的公司集中,产生能做大也能影响地产趋势的公司。

国有公司的市场化?

国泰君安研究所分析师张宇认为,房地产公司现阶段主要问题是房地产开发商的土地资源储备。但是华远的任志强认为:“土地供应不管怎么样,都可以用资金的办法解决。但是资金却没有别的办法去解决,所以资金还是第一位的。”

据任志强分析:中国的地产公司为什么不能做大,因为中国现有的财务制度不是一个投资的财务制度。

首先固定资产折旧。折旧制度造成的结果是房子的账面资产越来越低,本来它应该越来越高的。在西方发达国家市场中,楼的价值是每年进行评估,它的价值由当时的市场来决定。一座楼按照我们现行财务制度计算的话值500万元,按照西方有些国家的算法可能扩大了10倍到5000万元。而我们的住房抵押制度是一座 房子评估100万元,可以贷50万元。那么开发商得到的贷款是递减的,它也就没有了再发展的资金。国外有些国家是按照现金流计算,比如说1亿资产如果有一个很好的出租合同,按照15年租约计算,它可能价值2.5亿元,抵押出去可能拿到2.5亿的资金。

还有就是如何结算消费者买房后收到的预收款。现行制度是一定要楼盖完以后才能结算,就是说预收款变成了应付款,造成负债比例大大加大。开发商也没有办法去银行贷款。

“地产公司的资本现在不够,金融信贷只有银行一条渠道。我们没有债券,没有不动产基金,那么多渠道都不能用,让我们开发商怎么发展?所以我估计在2006年金融领域进入WTO之前,开发商不可能有比较大的发展空间。”任志强说。

记者问:“您如此呼吁地产业的市场化,华远在公司运作中找到的伙伴是京泰、首创、首旅这样有政府背景的公司,拥有珍贵的土地和资本资源。这么推理,华远是一个非市场化运营的得利者吗?”

任志强回答说:“我不认为这是非市场化的操作,你有本事你就跟它们去合作。我们的改革恰恰是双轨制向单轨制转变的方向。原来的土地分配就是用划拨、协议的方式分配的,现在还遗留了一部分,那我就充分利用政策。我是顺应了潮流而不是说完全不市场化。”任志强还说,“政府出台规定土地出让必须挂牌和拍卖,不是因为协议转让不是市场化的原因,而是要防止官员腐败。如果政府管理很好,也可能协议出让仍然是市场化的一部分。任何国家都不是只有拍卖一种方式,协议出让可以做到拍卖做不到的东西。香港地区的‘数码港’采取的就是协议出让方式,你说香港的市场化程度不如内地吗?这是我们对市场化的一种错误理解。”

记者问:“华远这样的公司和那些以市场营销,或者提供独特产品的民营公司相比,有什么差别呢?”

任志强回答说:“这个比较不完全对。我是一个国有资产经营者,每年必须保证国有资产的增值和保值。但是张宝全、潘石屹他们不是,他们可以干完一个项目三年什么都不干。他们的开工面积可能还不如我一个项目公司大,所以不能类比。如果从产品角度看,他们有产品在北京三环路卖一万多元/平方米,我们的华亭家园在四环路卖得还要贵,还要好。利益主体的原因决定了个体户可以顺市场寻找他的低潮和高潮,但是我们承担了更多的社会责任。比如说我们作为西城区的代表出任北京地铁四号线的股东,我们知道这个投资没有收益但还是投了,潘石屹可以不投。我们是职责问题,他们是盈利问题。”

个体户的小算盘?

央行121房贷政策出来以后,北京首创置业以发行价上限得到投资者追捧,资本认为拥有政府背景的资源更安全并因此向它们靠近吗?潘石屹说:“实际上这种观察不是主流,时间还太短。如果看十年,中国地产业市场化的趋势很明显,十年北京城建公司开发了北京70%的开发量,现在这种比例就小了很多。和其他行业比,这个行业市场化弱一些,因为房地产非常重要的原材料(土地)还掌握在政府手中。现在地产业正处在一个转折点,就是说土地供应能不能真正市场化?政策要求2002年7月1日土地完全市场化,可是没有落实下去。”

首创置业和SOHO中国上市最大的差别是融资的故事不完全一样,首创置业给投资者看的是它的净资产(主要是土地储备),而潘石屹给投资者算的是他公司的PE值(市盈率)。

“我认为对中国房地产来说,如果用净资产(就是土地储备)来融资,这是错误的,甚至是违法的。因为过去土地的分配不是市场化,它的成本很难用市场来衡量。况且国家有法令规定土地如果两年不开发就收回,北京已经收回的土地不止一块。如果有公司说它拥有的土地十年都开发不完,就可能会违法。而市盈率衡量的是一个公司的赢利能力。有的公司可能净资产多很多,但却是亏损的,那它拿什么给投资者回报呢?我们的土地储备只有两年,我不愿意为了上市,不愿意为了迎合国际投资风气而改变我们的策略或者虚报资产。”潘石屹说。

首创置业董事长刘晓光说:“我们在五年之内肯定把现有的土地储备开发完了。与此同时,我们要滚动继续拿土地,这样周转起来就可能形成几百亿的销售额,如果毛利率按照20%算的话,就能产生将近七八十亿元的利润,那首创置业就是一个亚洲级的公司。”刘晓光说,“首创集团现在有275亿的融资额度,实际上用的也就70~80亿。275亿授信额度是中国境内银行给的,需要的话,随时都可以给我们,所以对首创来讲不是钱的问题。当你的产业越大,产品越好,无形资产越大的时候,你的资本运作空间就越大。发展到最后可能就是一个无限的空间,你想用多少就会有多少。”

潘石屹说他公司的土地储备只有两年,与首创置业相比,从长远来讲岂不是处于“朝不保夕”的状态?潘石屹说,“我觉得里面有两个问题,一是土地市场化的政策必须执行,要不然我的这套经营想法全泡汤了。二是开发商要生长下去,不能做纯粹的投机分子,不能囤积土地等待升值以发家致富。”

“现在公司做大的方法,你是选择收购兼并还是自己积累慢慢做大?”记者问金地集团的副总裁陈长春,陈长春的回答跟老潘类似,“自己做大”。把养大公司的思路从现在对土地的完全依赖中摆脱出来,地产公司可以用现有的土地和资金滚动自己壮大,比如说,开发商自己当业主出租房屋收取的租金有吸引力吗?

北京庄胜广场开了一个北京南城首屈一指的SOGO百货商场。庄胜广场1994年始建,建成后完全靠出租经营,到目前为止尽管租金收入稳定,但还没有收回成本。庄胜房地产开发有限公司总经理助理黄政说:“我们认为那种依靠租金、物业管理收入的模式目前在中国还行不通。一方面,租金收入不足以支撑房地产开发商的持续发展——虽然稳定,但回收周期很长。中国和美国不一样,美国经济已经很发达,GDP增长每年不过2%左右;但中国经济增长的速度很快,每年都在8%左右。房地产跟GDP增长关系又很紧密,经济发展这么快,房地产不可能选择资金回收很慢的模式。此外美国房地产市场已经很成熟,行业利润稳定在8%~10%。而中国房地产目前的确是一个暴利行业,有的利润可能达到50%、80%甚至100%,依靠租金收入不可能实现这样的利润率。”

潘石屹说他的“长城脚下的公社”项目由售改租以后,按照现在的市场三年可以收回成本。以此计算,老潘就可以坐拥那12栋在威尼斯双年展中得大奖的别墅了,可是老潘说别墅由售改租并不是出于初衷,即使是三年回本也仅限于个案。他对土地和资金的依赖与拥有富豪般发展空间的刘晓光并无二样,处境却不同。

国泰君安的张宇说:中国大陆房地产业的自养机制远没有形成,内地没有一家像李嘉诚的公司那样,形成上下游一体化的产业循环。首创置业如果想发展成为这样的企业仍需要进一步突出强势主业,同时兼顾多元化发展。虽然还不能说形成了完善的自养机制,但是比如万科这样的公司,因为已经在业界树立了自己的品牌,能够得到包括银行贷款在内的多种融资渠道支持,而公司自己也在很努力地抓管理,产生的利润能够让资金链条运转和循环。

新疆广汇:惟一的区域性地产寡头

新疆与内地的联系只有一个,无论陆地还是空中,只有乌市一个通道,这就意味着乌鲁木齐在新疆的1900万人口里是惟一的中转站。

经过乌鲁木齐市的任何一个由新疆广汇集团下属地产公司开发的商品房项目时,很快会有十几个人围上向你推销他们“驻扎”于此的楼盘,如此人海战术在国内其他地方几乎是看不到的。更让人惊讶的是:“乌市的那些购房人买房时连楼盘的地基都还没打,楼盘的施工图纸都没确定,只知道在哪要盖楼盘,只知道一个均价。只看过户型图纸就交了定金交了20%的首付款,然后坐在旧家等新房。”广汇实业投资公司的副总周晓燕告诉记者。在新疆的商品房中,每10套就有6套是由广汇开发。

“广汇靠对市场的高度垄断和300万平方米的土地储备,那么大的投资规模和赢利能力,而且还只在新疆发展,这个模式全国没有。”万通董事局主席冯仑这样评价。

一做到底

在广汇地产修建的小区里,除了砖头,连门窗都是广汇自己做的。“广汇地产是一家纯粹的民营性质的本土企业。”集团总裁孙广信如此定义下属地产公司的特征。现在的广汇集团下面,还有众多业务,如酒店、锅炉制造等,其中赢利能力仅次于地产公司的还有集团控股的以石材建材为主营业务的上市公司广汇股份(600256)。除了股份公司做地产的材料供应以外,股份公司下属的美居物流园更是一个面对新疆乃至东亚市场的供应商。还有以住宅消费为定位的广厦房地产交换网络公司,表面上看,广汇盖房,广厦卖房,而实际上广厦除了卖广汇开发的住宅,也为其他地产商提供销售服务,另外还有面对新疆市场的房屋租赁与交换业务。

对此,新疆广汇实业股份有限公司的董事长杨铁军在接受记者采访时说:“所以说,股份公司与地产公司的关联程度并不如外界所评论的那样,其实是很小一部分。”

有了完整的产业链,广汇地产一直是新疆头号地产商,且一直保持占乌鲁木齐80%的市场份额,是这个地区绝对的寡头公司。广汇进入房地产业是在1993年,发展高潮是在2000年。据杨铁军介绍:“我们1989年注册到现在14年,将发展得来的钱几乎没有往新疆以外的地区进行投资,这也是政府方面对广汇比较认同的一方面。最近一直在提优势资源转化问题,这就是我们的优势资源。”

国泰君安的分析师张宇告诉记者:“植根于新疆14年,专注于在一个地方的发展,这个积累过程使广汇有了对本地区市场的准确判断能力。相信这才是广汇地产做到如此规模的不可复制模式的核心。”

优势资源的转化集中体现在土地储备上。“除个别我们实在觉得价格不合理的以外,几乎所有拍卖的土地我们都是志在必得的做法,这取得了一些土地。地方政府鼓励民营企业积极参与国有企业改革,我们也参与其中,这样在国有企业改制后也合法地取得一些土地储备,比如以全额承债兼并一些资不低债的企业等。”杨铁军说。另外,在1998年至2002年间,广汇通过收购、兼并等形式拿下了一些国有企业,土地储备工作一直在做。目前广汇地产还拥有300万平方米的土地储备。

“静态地去看这些土地,现阶段土地成本是比较低的,这也为公司现今的发展创造了良好的环境。尤其在国家新的土地管理办法的出台让拿地皮不再那么容易的前提下,广汇这样的优势比较明显。而且因为几乎已经垄断市场,所以在房子售价上,有了一定的决定权。”张宇分析道。

有了土地的低成本运作,就拿出了一份这样的成绩单:连续最近三年销售面积在100万平方米左右,每年销售10000万套住宅。据了解,从1993年成立开始,建成的商品房、写字楼、厂房等地产开发,截止2003年广汇能够完成的项目,总建设规模达540万平方米。

杨铁军解释了公司发展到现在的规模也有一定的偶然性:“严格地从商品房来说,新疆1993年才开始。1997年才开始逐步形成地产市场。大的开发商可能觉得新疆是个不毛之地,不屑一顾,大伙都不来,给我们创造了机会。”他补充说,“新疆的自然环境相对国内富饶地区而言是非常恶劣的,所以随着经济发展,人们对改善居住环境显得比较迫切。在540万平方米的开发面积里,除了有20万平方米规模在吐鲁番外,520万平方米都在乌鲁木齐市。新疆与内地的联系只有一个,无论陆地还是空中,只有乌市一个通道,这就意味着乌鲁木齐在新疆的1900万人口里是惟一的中转站。就好比上海对南京、杭州的影响,但区别就在于我们的惟一性。”

“新疆的房地产是一个新兴市场,目前看来需求很大,以前主要是外来的常住人口,今后应该会向本地人口转移。”张宇说。广汇做了一个客户资料的统计,其中非新疆的身份证购房的客户占到70%以上。“而随着西部大开发,不难解释为何会连续三年住宅销售量超过一万套。”

自给自足

“广汇现在在乌市拥有5万户的住户数量,按每户4个人算有近20万人口,相当于乌市1/10的常住人口,他们的生活跟我们的物业公司有密切的联系,都是在我们的服务范围之内。随着公司每年以10000人左右的新住户增长,他们一起与广汇地产下属的物业公司发生的合同背后是巨大的商机。比如目前全国很不规范的装修市场,我们可以把装修方与被装修方之间的合同关系履行成给人施工的一方交保证金,需要装修的一方对我来交钱,通过政府或者专业化的工作来保障质量。再加上物流园这一良好的材料供应渠道,理论上说,我们可以以规模供应的优势拿出比任何人都要低廉的装修价格。”

“广厦公司在销售上也绝对不仅仅只是卖自己公司的房子做自己公司的租赁、置换等业务。支撑我们的是,最畅通的渠道和每年销售10000多套住宅经验。”杨铁军说。

以广汇所掌握的资源,做住宅服务中的租赁业务并不是难事。同时广汇更看重的是比房屋买卖市场还要大的房屋置换业务。广汇可以做更深层次的服务,比如宽带网络的建设,乌鲁木齐的5家电信运营商不可能把住户的意志统一,住户对运营商的选择还不明显,住户要求的是一个标准化的服务。于是,谁来给客户运营,开发商有一定自主权,几个运营商之间要竞争,广汇又有了一个获利的空间。实际情况是,在新疆这个范围里,广汇每开发一个项目,各运营商打破脑袋都想合作。有线电视也是如此。广汇还有新疆最大的超市连锁企业五一商贸,它的配送服务又可以延伸到住宅小区里面去。

更多!更大!更有本钱!

跨国基金进入中国后,一改游戏规则,由投资者身份变成投资者兼任开发商,由参股变控股。

是任志强所说“理解双轨制政策并充分加以利用”?是像潘石屹那样死守等着外界投资人改变他们的策略?还是钻研一下二人都在市场化旗号中出牌手段的差异?如果土地和资本如下文所述呈现出集中的趋势,这算不算另外一个“寡头”信号呢?

谁圈的土地更多?

2002年5月,国土资源部出台新土地政策,从当年7月开始终止国有土地使用权的协议出让,所有经营性土地出让必须通过拍卖、挂牌和竞标方式公开交易。由于担心土地公开交易后价格上升,供应量下降,很多开发商从2001年便开始以协议出让方式加快了储备土地。在这一场遍及大江南北的圈地风潮中,数千亩甚至上万亩土地被开发商买走。合生创展、中国海外、北辰集团等公司成为其中主力。2003年6月刚刚香港上市的首创置业,有340万平方米建筑面积的土地储备,70%交了地价,土地储备大于香港老牌地产公司新鸿基和长江。

土地公开拍卖引发价格上升证实了这些大量储备土地的房地产公司的判断,那些经过拍卖竞标成交的土地,平均价格都比原来协议出让时上升了20%。北京华远公司任志强说,大量储备地段较佳的土地能够保证企业的连续经营。

首创置业目前所持有发展项目的位置,使首创集团总经理刘晓光在介绍自己企业实力时底气十足——位于地铁五号线沿线的土地;北京三环路及五环路若干部分绿化隔离区的土地;中关村科技园的土地;邻近CBD的北京国际新区等,这些均为北京长远开发计划中的主要项目。首创置业总裁唐军在香港做公司推介时就表示,在日后北京土地公开交易及供应趋紧,土地成本上升的大势之下,首创可以说是锁定了日后的开发成本。

据记者了解,即使在2002年意在停止商用土地协议出让的33号文件出台以后,首创以低成本拿地的优势也并未完全失去,因为,“这个文件留了几个口子”,某业内人士告诉记者。这几个“口子”就是绿化隔离带、小城镇开发、旧区危楼改造、无法与大型项目非商业项目分割的商业项目、发展项目位于高科技工业用途的地区,以及北京市政府特别批准豁免的情况。以上这些,仍然可以采用协议转让的方式。

北京庄胜房地产开发有限公司总经理助理黄政认为,只要有这种“口子”在,就不能说土地供应完全市场化了。合生创展集团副总裁陈长缨认为,长期看政府对商用土地供应的掌控是逐渐加强的。虽然目前商用土地实行公开招标,但真正土地市场的形成会相对滞后,“因为已经进入市场的土地有相当数目的存量,开发商通过非拍卖方式获得土地还有比较大的空间和余地”。

实际上,无论是庄胜地产还是合生创展,目前开发和储备用地都是通过协议转让的方式获得的。“大约十年以前,我们获得北京宣武区政府协议出让的12公顷土地,后面政府继续批给我们了四五公顷土地。未来三到五年,我们在北京都将集中开发这个地块。因为我们建成的SOGO成了宣武区的地标建筑,带动了整个宣武区经济的发展,区政府也希望我们后续的开发能够尽早实施。”黄政说。

合生创展通过协议转让得到的土地同样够公司开发好几年。到2002年底,合生创展与珠江地产已联手在北京地区拿下了总建筑面积大大超过300万平方米的地块,此前这两家公司在广州地区的土地储备超过了500万平方米。合生创展总经理助理余洁告诉记者,在靠近北京的天津宝坻县,合生创展已经拿下了1.8万亩土地建别墅、高尔夫球场和大学城。

深圳华侨城地产公司总裁陈剑告诉记者,华侨城正在开发的4.8平方公里的土地,以及在深圳东边刚拿到的一块6.9平方公里的地,都是协议转让得到的。“这里面有政府政策倾斜,因为这块地还是要做旅游,所以按旅游的地出价。当然我们还是要做综合开发。”陈剑说,“深圳市新市长对我们说,政府给华侨城的优惠或者倾斜是基于我们对这个城市做的贡献,是政府应该给的。只有向品牌开发商倾斜,这个城市才会越变越好。”

资金怎么个流向?

“综合资源和资本,是现在和未来相当一段时间内,房地产商生存发展最重要的两个因素。”黄政说。在半遮掩的土地市场化进程中,地产大佬仍在强调“土地为王”,是因为他们更加清楚土地对资金的吸引力,以及拿到土地背后隐含着的这些地产商对于各种资源聚合的能力。

业内人士认为,首创置业能在香港股市低迷之时,得到投资者的认可成功上市,正是这种综合资源对资本聚合能力的体现。也正因如此,首创此次香港上市模式,未必能被内地其他房地产公司复制。这可能正是刘晓光的信心所在。在首创置业上市推介过程中,首创集团的公司历史被公司管理层和主承销商大力展示:首创集团原为北京市政府规划委员会、财政局及办公厅的17家经济实体于1995年重组而成;而首创集团旗下原房地产的主体专营公司——北京阳光房地产综合开发公司,原就脱胎于北京市计委。在市场动荡、民营企业又频频出现问题之际,投资国企似乎成为当前市场资金更为安全的选择。香港某投资银行分析师认为,由于欧亚农业事件等影响,海外投资者的主要担心之一,即为国内民企土地来源不清楚,手续不齐备。

同为房地产公司,上海复地和SOHO中国却都在今年年初寻求海外上市中铩羽而归。香港新鸿基证券的行业分析师认为SOHO中国没有土地储备,所以要采取较高市盈率的做法。在市场动荡之时,高增长并非时下投资者最看重的因素。上海复地也只有一到两年的土地储备,在市场大势不好的情况下,这种公司不能满足资金寻求安全的需要。

对于刘晓光所拥有的土地储备,潘石屹多少有些无奈。潘石屹曾在公开场合说,首创集团在CBD一圈就是1003亩地,这些土地原来是每亩50万元,现在涨到了70万元,只要一转手就稳赚两个亿。2亿元是什么概念?差不多相当于万科地产浩浩荡荡1000人在中国苦干一年创造的利润。

当然首创置业的土地储备也是需要支付转让金的。首创置业的招股说明书就显示,首创集团代首创置业集中支付土地转让金14.39亿元,为此,首创置业还欠集团11.39亿元,将分三年还清。此外,截至2003年4月,首创置业未偿还银行贷款14.08亿元。首创置业的主承销商汇丰银行亚太区投资银行主管宦国仓承认,在招股募集了资金之后,首创置业的资产负债率也达到50%以上。

对此刘晓光并不担心。他说:“只要我在最黄金的地段有地了,所有的投资者都会来找我,只要有人找我,我就可以开始开发项目。首创置业下面的27个项目,17个项目公司已经全面开战,这就可以马上形成现金流。”刘晓光认为最后可能只是“你想用不想用,或者有没有项目去投资的问题”。

合生创展集团副总裁陈长缨说,现在在香港和广东的房地产市场上,已经是20%的房地产商占领了80%的市场。这些房地产商有很强的获取土地资源的能力,也有得到银行贷款支持以及其他资金的能力。1998年5月,合生创展在香港上市,筹得资金6.7亿元港币。

陈剑表示华侨城房地产公司主要资金来源还是依靠银行贷款,华侨城在银行有很好的授信额度。行业分析师谭晓雨认为,由于华侨城房地产公司在华侨城内拥有土地储备,土地取得成本又远低于周边房地产开发商、华侨城区内优越的文化配套环境进一步提升了区内物业的价值,因此华侨城房地产公司未来3年将可能继续获得超额利润。

外资的思路

这种具有综合资源的房地产商,能够聚合的不再仅仅是国内资本。

近几年,国内房地产业的蓬勃发展和高回报率令海外投资者为之心动。据摩根士丹利公布的有关海外基金投资中国房地产市场的研究报告显示,在未来2~3年内,将有3亿~20亿美元的海外资金投向中国的房地产市场,越来越多的西方投资者来到中国寻找房地产投资机会。来自澳大利亚、荷兰、新加坡、欧美等地的资本竞相进入中国房地产业,它们的目标大多直指中国房地产金融。

7月10日,世界知名的摩根士丹利房地产基金(MSREF)宣布,与上海地产巨头永业集团建立共同投资上海房地产市场的战略联盟,并同时宣布合作总投资预计9000万美元的一个豪宅项目锦麟天地雅苑。永业集团由上海卢湾区政府控股。摩根士丹利认为,永业集团在上海中高档房地产开发市场中已建立起了极好的声誉与品牌。摩根士丹利房地产基金亚太区执行董事Tim Grady说:“我们相信上海住宅市场根基雄厚,尤其是位于市中心的高档住宅区。加上我们出色的合作伙伴,我们深信该项目将为上海的豪宅市场创立一套全新的标准。”除摩根士丹利房地产基金与永业集团外,另有两家新加坡公司参与该项目的投资。

据悉,此前摩根士丹利房地产基金已在上海的一个地产开发项目中投资1亿美元。国泰君安分析师张宇认为,摩根士丹利房地产投资基金在全球的投资原则都是,投资到区域经济中心城市的顶尖楼盘,客户也定位于顶尖财富阶层,因此摩根士丹利方面非常看重地产商的品牌。此外,谨慎和规避风险是这些海外投资基金一直恪守的投资原则。“这些海外投资基金资金规模虽然雄厚,但缺乏当地的专业资源网络,对内地市场情况了解甚少。选择有政府背景的房地产商,在一定程度上能够规避风险,当然这些海外投资基金也希望能够得到政策上的优惠。”张宇说。

在摩根士丹利房地产投资基金之前,澳大利亚最大的投资银行麦格理银行(Macquarie)和荷兰国际集团(ING)已经先行一步进入中国市场。ING选择的中方“策略性伙伴”也是有良好政府资源的首创集团,ING和首创合作成立了中国房地产开发基金,落实到具体项目上,就是“太平洋城房地产”。

据业内人士介绍,在欧美,地产基金通常是以投资者身份参股地产项目,股份一般也不超过30%,参股后再委托相关专业公司经营管理,因此独立性和专业性是基金运作的主要特点和要求。进入中国后,跨国基金一改游戏规则,由投资者身份变成投资者兼任开发商,由参股变控股。ING集团旗下霸菱投资(中国)顾问有限公司的总经理胡旭成是“太平洋城房地产”项目的具体负责人,他表示ING在太平洋城项目上是亲自操盘,但他相信随着投资项目的展开和设立更多的项目公司,那时基金管理人的作用就会更突出,投资者的身份将会更明确。

有麦格理银行背景的第一中国房地产发展集团有限公司首席执行官Richard David这样概括海外房地产投资基金与国内公司合作的典型结构:海外的投资基金进入中国,一般会带75%~95%的资金,合作伙伴即当地公司以各种方式出资5%~25%共同成立项目公司,然后一起开发地块。

对于不熟悉国内情况的外国投资商来说,与中国当地强势开发商进行合作,控股并直接参与操盘是降低投资风险的最好方法。因此有品牌,有政府资源,或者已经上市的房地产公司更能得到海外房地产投资基金的青睐。据记者了解,已有多家海外投资基金与万科地产接触,寻求合作。

民营企业的招数

但是中国房地产行业已与十年前大不同,那时行业内资金来源几乎都是国有性质。时至今日,民营房地产企业的资金已占整个房地产投资的一半以上,有些地方甚至超过70%。民营房地产企业的迅猛崛起,是近几年来房地产市场发展的最主要特征之一,房地产业也逐步成为全国范围内民营资本最为集中的产业。但是,这些民营企业的资金来源很大程度上也是依靠银行贷款。在银行紧缩信贷的压力之下,民营企业开始寻求多种融资渠道。

在国内首发上市仍向国有企业倾斜的情况下,买壳上市成为民营企业获得股市融资最重要的渠道。华夏证券的研究报告显示,去年一年急于寻找资金的房地产公司就一举买下24只壳,其中绝大部分为民营企业。

报告显示,浙江民企两年来至少买了9只壳,其中借壳ST川仪和ST恒泰的华立集团,收购ST琼海德的耀江实业,控股四维瓷业的伟星集团,控股宝华实业的美都股份等都是浙江房地产业的“大鳄”。在民企实力雄厚的广东,近一段时间来的8起借壳上市案例中,民营房地产企业更是占据了5席之多,分别是:奥园集团收购诚成文化,天伦集团受让龙发股份,新时代地产托管ST高斯达、恒大集团入主琼能源和海印集团控股茂化永业。而香港股市的壳资源,在内地民企追捧之下,已经上涨到5000万至7000万港元。

兴业证券投资银行部负责房地产项目的人士告诉记者,房地产市场行情激发的动力,银行紧缩信贷的压力,加上几年来超常规发展积累起来的实力,以及首发上市的阻力,使得民营房地产企业的上市欲望比哪个行业都急迫,近来在香港市场上出现问题的内地民营房地产公司,几乎都是买壳上市的。但是买壳上市形成的巨额资金缺口,往往会成为民营房地产企业发展道路上的陷阱。

除买壳上市外,信托产品也是民营房地产企业可以选择的融资渠道之一。从去年年底银行对地产业紧缩信贷以来,信托公司迅速获得地产业青睐,自金信信托成功为北京新奥特科技大厦发放1亿元集合资金信托后,新华信托、北方信托、中煤信托、湖南信托、百瑞信托、深圳国投等十多家信托公司纷纷推出针对地产投资的集合资金信托,金信信托一家就推出5个针对地产投资的信托产品。

到目前为止所有针对地产投资的信托产品募资总额才27亿元左右。中煤信托的有关人士也对记者表示,目前信托业募集对象不能超过200份的份额限制、禁止市场宣传等等都决定了信托在相当一段时间内都不可能成为房地产行业的主要融资方式。如任志强所言,2002年房地产业从银行贷款6000多亿,27亿在其中连“皮毛”都够不上。

业内人士普遍认为,民营房地产企业也有资金实力相当雄厚的,但是因为财务信息不公开,所以很难判断和说明其资金来源和融资渠道。“高负债率、财务信息不透明的商业操作模式,使得海外的房地产投资基金不敢投资民营房地产企业。”张宇说。北京金茂润业投资顾问有限公司董事朱凌波认为,不仅是房地产投资基金,其他的融资方式,比如房地产信托、房贷证券化等对房地产企业的素质都有较高要求。“其他几种融资方式,投资者都比银行更关心资金使用的安全程度。”朱凌波说,“如果开发商仍旧依照过去跟银行打交道的方式,恐怕很难实现融资。”

在此次采访过程中,有某房地产企业的管理人员对记者说:“也有国外的投资基金在找我们谈,但是否引入我们还在考虑。”他认为公司上市后,有严格的信息披露要求,公司发展没有什么秘密可言。房地产开发基金的投入也要求公司有比较高的透明度。“那就要看现在国内的房地产开发商愿不愿意玩这种游戏了。”该人士说。

有业界人士指出,无论国内的房地产开发商是否愿意,土地制度变革、“121”房贷新政、《物业管理条例》等一系列政策的出台,就是在逐步改变国内房地产市场的游戏规则。朱凌波认为,无论在规模、资金、理念等各方面,新的融资方式与中小房地产商的距离非常遥远,这也正是市场洗牌的方式。

中国住宅产业商会会长聂梅生认为,基金、信托等多种金融工具的介入,真正的作用在于它能促进中国房地产企业完成从3万家到3000家的蜕变,并在3000家和其他相关产业链上下游之间起到联系整合作用。出于对稳定的高回报率的追求,基金、信托等金融产品能使资源集中于相对较有优势的企业上,带动中国住宅产业的升级,最终打造出中国的名牌地产商。

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