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城镇综合开发应该提倡

2003-08-26 11:50 2003年第34期
——深圳华侨城地产公司总裁陈剑

 

——深圳华侨城地产公司总裁陈剑

华侨城地产的定位是“城镇开发商”,就是拿到一块生地,然后把它做成一块熟地。城镇开发是结合某个产业,进行大片综合开发,特点是开发周期长,我相信这种模式最后积累的回报肯定会比短期回报大得多。

华侨城拿到这块地时是1985年,只是海边的一块滩涂,周围没有任何东西,路也非常破,从罗湖开车到这里要一个多小时。当初国务院侨办批准在深圳做这样一个开发区,由中旅来做。开始是以旅游开发为主,后来才以地产为主,这和国外城镇开发的经验类似。

华侨城地产最初是做职工住宅楼的,成为城镇开发商出于很偶然的原因,不是一开始就有明确目标要做这个模式。深圳当时还有两家和华侨城类似的开发区,他们之所以没有像华侨城地产成为“城镇开发商”,是因为卖地,在一个开发区内聚集了十几个开发商,华侨城始终只有我们一家来开发,因此能维持一个长期的思路。1999年华侨城在长沙和湖南广电合作长沙世界之窗时,只做了主题公园,湖南广电却在四周圈了很多地做房地产,现在看来钱全被他们赚去了,这个主题公园本身却不赚钱。自那次以后华侨城综合开发的思路才开始清晰起来。城镇开发在国外已经是一个很成熟的模式,获得一块生地的成本非常低,但是要做成熟地需要特别大的投入,这种投入不是一次性的,而是靠长期的积累。

目前看,利润的回报地产大于旅游,因为我们已经开发到中后期,我们在华侨城有上百亿的投入,有领导评价说这可能是全世界投资密度最大的一块地。这里面很多是产业的投入,依靠产业把这块地的价值和人气托起来。

城镇综合开发在中国是应当提倡的一种模式。目前中国城市规划的控制水准还比较低,通常的开发由规划局把地规划好,再把地划成一小块一小块给开发商。开发商短期行为很多,有的开发商确实舍得投资,把这块地上的环境做得很好,但是周围的环境他是无法控制的。同时有的开发商为了多赚钱,突破容积率,突破高度,多盖多买,很多地方的政府都守不住,于是就出现了“难看的城市”,政府无法从整体上控制城市开发。城镇开发商最大的好处是在“经营”这块土地,要让这块土地产生更大的价值,不是盖好房子就走人,不会自己把自己破坏掉。

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