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上海花园洋房的升值

2003-08-20 15:01 作者:李堕 程磊 摄影:陶子 2003年第33期
截至1949年,上海一共有老花园洋房5000多幢,300多万平方米。它们大多隐匿于寻常巷陌,而这些老洋房的主人们也大都曾显赫一时。如果简单计算,5000套洋房每套均价1000万元,总价值将是一个天文数字。然而老洋房的市场前景并不这么简单,产权与物权的问题一直困惑着投资者。

马勒别墅的停车场最次都是帕萨特

武康路是上海西区的一条幽静马路。8月9日上午,史丹福房屋置换公司总经理赵建平带着4位经纪人在这条街上拍照登记,用他们的行话说是在“扫街”,即寻找房源。史丹福公司8月1日刚在这条街上开了第一家店,是上海目前惟一专门从事老洋房买卖、租赁的公司。

在这条不到3000米的小街上住着400多户人家,其中有100多幢老花园洋房。而这些老洋房的主人们都曾显赫一时。黄兴住在393号,1916年10月31日在这里逝世;唐绍仪住在40弄1号,他曾出任袁世凯政府的第一任内阁总理;陈果夫、陈立夫兄弟分别住在105弄2号和67号,两处相距百余米,现在还有几位原农业银行的老职工住着;正广和汽水厂的大班住在99号;加拿大人福开森住在390号,他曾是高等工业学堂(上海交大的前身)的监院和《新闻报》的老板,而武康路在解放前就叫做福开森路。

“销售一个楼盘的利润也许都不如卖一幢老洋房。”史丹福公司董事长陈早春对记者说。在陈早春看来,短短的武康路简直就是一个聚宝盆,“如果再算上附近的湖南路、新华路、淮海中路,这里聚集了300多套老花园洋房。”32岁的陈早春也是全国最大连锁房屋租赁公司“我爱我家”的创始人,1995年即开始介入上海老洋房买卖。坐在他的宝马X5吉普车中,一路上给记者指点经他手交易的房子,近几年他一共卖了100多套老洋房,这还不算经手租出去的。最近的一个大手笔,是以5000万元成交一套荣毅仁当年住过的老宅,在宛平路上。如果按行内通行的3.5%佣金计算,一笔买卖就可提175万元的佣金,“而且,这是个循环的市场,买下洋房的可能再卖出,我再买进进行包装,一样也可以赚大钱”。

事实上,大多数代理商不一定都有专做洋房的部门,但一定不会放过洋房生意。“做成一笔生意的佣金往往会达到100万元以上,这比一家店面一年利润的总和还多。”上海房屋置换有限公司愚园店经理郑伟说。

“截至1949年,上海一共有老花园洋房5000多幢,300多万平方米。它们大多隐匿于寻常巷陌。”上海现代建筑设计(集团)有限公司档案室主任娄承浩告诉记者。在价格上,花园洋房与商品房完全是两个概念,“上周还有人向我咨询过哪些房可以买。”娄承浩说,“我告诉他,你先准备1000万吧。”目前上海老洋房的价格为每平方米1万到3万元,总价往往会达到2000万~3000万元一套,“现在世贸中心顶层可以卖到3500万。”21世纪不动产上海德佑加盟店店长邵非说,“上海的房价不断上涨,为什么花园洋房不可以卖得更贵呢?”

如果简单计算,5000套洋房每套均价1000万元,总价值将是一个天文数字。然而老洋房的市场前景并不这么简单。“市场最大的瓶颈还是产权问题,”孙懿说。他是上海大华集团企划部经理。上海的花园洋房经历了私产、国有资产、“文革”没收、落实政策等若干历史阶段;当初所有者健在的不多,有继承关系的则飘零四方,大多数产权仍属政府,但使用者既有政府机关、事业单位,又有普通居民;产权关系异常复杂。邵非说,产权清晰可以流通的花园洋房一般只有四五十套。

产权与物权的问题也同样困惑着投资者,回报是否能得到保护?台湾建筑师陆传晖是上海老洋房较早的投资者,1999年他以每年128万元的租金取得了“远东第一豪宅”“绿房子”的10年租期,并承诺投入500~600万元对房子进行维修保护。“由于是文物单位,政府要开论证会。在此期间房租照交,我却根本没法工作。”他以每月20万元的租金把一、二层楼租出去,但所有者上海市规划院对此提出异议,目前陆传晖已经4个月没收上房租了。如果正常的话,陆传晖每年可以多赚100多万的房租,但他还是觉得自己亏了。

谁动了李鸿章的花园

晚清重臣李鸿章不仅开启了洋务运动、创办了北洋水师,还给后人留下了一座丁香花园。丁香花园是上海老花园洋房的极品,仅花园就占地2.66万平方米,总建筑面积2934平方米。一条华山路将丁香花园分隔为两大块,东边的目前为上海市老干部活动中心,香港商人租用了靠近门口的一栋楼开了申粤轩酒楼;西面一片现在则更名为“丁香别墅”。

两年前“我爱我家”总裁陈早春和房管部门签订了8年租赁合同,租下了丁香花园的西面一片,其中有一间别墅和1000多平方米的草坪。“随后我投资了1000多万元在花园里修建了4座新别墅,连同原先的老房子一起租给了外国人。”陈早春告诉记者,“这里也就相应更名为丁香别墅。”

每年陈早春可以从每栋房子上获得600万元的租金。据陈早春说,今年5月,这块地被管辖机构以1.6亿元价格卖给了上海大统房地产公司,大统公司终止了和陈的租赁,“同时大统公司想让其中的房客搬出去,所以我和那些房客的损失都得到了大统公司的赔偿。”

关于这次“违约”是赔还是赚,陈早春说:“我是个生意人,除去我要赔付给那些租户的违约金,我当然是要赚钱了。”以目前市场来看,这笔生意赚的应该要远远多于陈早春当时投资的那1000多万,“我不太清楚大统公司买下这套洋房有何用处,听说会把前两年建的别墅都给推了,只留下那栋老洋房,也有可能把这块地储存起来或者用来做抵押贷款,都不确定。”

毕业于复旦大学经济系的陈早春,1995年开始涉足花园洋房代理业务。“刚开始政策限制很严格,严禁买卖,惟一的渠道只可以是租赁。此前我在一个针对高端客户的地产中介公司做经纪,手上有优质客户。另一方面我对上海熟悉,于是开始针对这个市场去找一些老洋房,把它租下来改造后再以高价转租给外国人。随着后来经济发展势头越来越好,进入上海的跨国机构越来越多,这样的房子几乎是供不应求。”陈早春告诉记者。

1998年下半年,陈到北京做二手房市场和房屋租赁市场,继续发展史丹福公司,着重在房屋租赁市场发展。2000年4月,成立“我爱我家”房屋置换有限公司,两年时间发展成为最大的房屋租赁公司,目前在全国拥有连锁店400多家。

北京的业务上了轨道后,陈早春又回到了上海继续他的洋房生意。据他的统计,所有买老洋房的客户中,企业仅占20%,个人占了80%。而在租赁老洋房方面,企业占了70%,个人则占30%。有八九成客户把购买或租来的老洋房用作住宅,特别是台湾和香港地区的买家居多,外籍华人和东南亚客商也是主力。

对于洋房的生意,史丹福公司并不仅限于租赁和买卖。巨鹿路889号所在的花园洋房共有9幢,原是由亚细亚火油公司在20世纪20年代建造。据史丹福公司经理赵建平说,他们正在与静安区政府合作,将这12幢英式连体洋房改造为综合性消费、娱乐中心,暂命名为‘巨鹿路欧洲风情休闲街’。“一期产权置换加上二期整体环境改造的总投资约为1.46亿元。”赵建平说。

上海老洋房地图

“上海最早的西式建筑出现于1872年,清同治十年,由英国领事馆建造。1895年开始形成一定规模的花园洋房。花园洋房更准确的名字应该是‘独院住宅’,解放前建造的目前有5000余幢,300多万平方米,其中仅高级花园洋房面积就达160万平方米。”上海现代建筑设计(集团)有限公司档案室主任娄承浩接受采访时说,“最早的所有者是军政要人、大商人、社会名流,这些人更容易在上海吸收外来文化,喜欢标新立异。可以说这些老花园洋房都是当时的国际流行式样,还有一些大师的作品,包括邬达克、艾塞西·罗杰斯。”

花园洋房的布局,一般正屋朝南,地基力求方正,宅前植以雪松、龙柏,中间往往是一片草坪,设置大理石塑像或喷泉作为花园的中心,远处设置池沼,以求树木倒映。主屋的前侧有露台、高台阶,晚期的则为低地坪,甚至与室内联成一片,仅用大玻璃窗分割。主屋的西北角往往连接“下房”或车库,还有花房或暖气花棚。晚期豪华的花园洋房里,还增加了游泳池、网球场。“上海老洋房的建筑式样丰富,有欧洲式、美国式、俄罗斯式、西班牙式、日本式;既有豪华、庄重气派的欧洲文艺复兴式、又有清晰明快、自由的乡村别墅式、现代式等。”娄乘浩说。

据初步统计,花园洋房主要分布在四个市中心区:徐汇区约占39%,长宁区约占29%,卢湾区约占9%,静安区约占8%。“上海是由东向西发展的,跑马厅一共搬了三次:从河南中路到河北路,再到人民广场,都是向西移动的。”娄乘浩指着地图说,“最早的西方建筑是在黄浦江边,后来以西藏中路为界,花园洋房主要集中在这条路的西面,沿南京路、延安东路和淮海中路等干道,自东向西分布。此外在越界筑路地区,如溧阳路、多伦路、华山路、愚园路、虹桥路的两侧也建造了不少花园洋房。”汾阳路、太原路、愚园路、武康路、湖南路、思南路、长乐路、华山路、兴国路、茂名路是老洋房最集中的区域,政界要人多住在徐汇一带,商人住在愚园路、华山路一带,而知识分子、技术精英则主要集中在卢湾区。“旧时王谢堂前燕”,解放后大部分花园洋房作为官僚资本被收归国有。

“目前有二十几幢洋房进入了上海重点文物保护名单,花园洋房的现状并不乐观。”娄乘浩说,他曾经考察的淮海西路1478弄有十几幢洋房被白蚁啃噬得非常厉害。“政府缺乏足够的经费维修好所有的建筑,在这种状况下租出或卖掉一批房产,可以吸引民间资金保护更多的建筑。”

事实上,能够得到及时维护的老房子只是极少的一部分。上海房屋置换有限公司愚园店经理郑伟与记者谈起他们做的一单2000万元的生意:“房主是一位60多岁的老太太。她住这个洋房的时间太长了,想住临江的高层建筑。上海的秋雨总是突如其来,让她来不及关上会溅雨的窗户,来不及堵上漏水的天花板,天花板出现一团团黄色的水渍,还向下滴水,其余的水顺着墙壁流到墙根,汇成小小的一个水潭——因为那早年的木质地板已经朽成了一个个大小不一的洞。她家的脸盆和水桶甚至是杯子似乎永远都不够用,在多雨的秋季,都派上用场。这位老太太只相信现金,付款交易的那天中午饭后,她将买主和经纪人全约在她家,在她家地板上将2000万元现金一张张仔细地数清,严明没有假币,然后交了钥匙,出门叫了部出租车走了。”

产权的困惑

愚园路1136弄31号目前是长宁区少年宫,外形是哥特式建筑,局部有西班牙风格,高3层,气势不凡。这里原是国民政府交通部长王伯群的私人住宅,建于1934年。1940年这座别墅被汪精卫占用,后陈公博、周佛海都曾经住过。抗战胜利后,原屋主王伯群已经去世,其妻保志宁返沪时,房产已被国民党军统局接收,保志宁央请姻亲何应钦说情才收回。1947年保将房子租与英国驻华领事馆新闻处。1949年5月上海解放后,这座别墅由部队机关使用,后作为长宁区委办公室。1960年成为长宁区少年宫。

“上海几乎所有最著名老洋房都经历过一番产权更替。”大华集团策划部经理孙懿说,“这种动荡变化导致了目前花园洋房市场的一系列先天问题。”最重要的问题是哪些房子可以交易?

据孙懿介绍,老洋房的产权目前有三种状态。解放后原国民政府、官僚资本、反动会道门头子的资产被收归国有,成为国有资产,由各级房管局管理,大多为政府各级机关、事业单位使用。此外市政府下属的东湖宾馆经营着原杜月笙公馆、马勒公馆等几处顶级物业,外事用房服务公司代理了包括张学良公馆在内的十余处老洋房,租给外国政府驻沪使领馆。民族资本家的财产受到了保护,一部分洋房在公私合营中政府收归国有,另一部分仍为私产,但在“文革”中被没收,后经落实政策返还原主或给予补偿,“这就有两种情况,一种是政策落实彻底,房产由继承人得到。另一种不够彻底,由于历史原因洋房里住进了其他居民难以迁出,居民有房子的使用权,但房主又不可能接收居民廉价的房租,就形成了国家、房主、租户的三方矛盾,都是历史遗留问题。”

“属国有资产的老洋房基本上是不卖的,或者只租不卖,卖的话要经过房管局严格审批。属于教会资产的原则上可以卖,但手续非常复杂,需要宗教协会审批。政策落实不彻底的也无法上市,产权不够干净;能交易的只有彻底的私产房。”孙懿说。

即使是产权干净的私产房也存在操作上的困难。21世纪不动产上海德佑加盟店店长邵非说:“房产的产权曾经被人为中断,最初房主很多已经不在人世,他会有很多继承人。只有所有继承人都同意,房子才能卖。卖一套花园洋房,成交时往往要准备好几个签字室。有一些继承人在国外不愿回来签字,要办委托手续,还需要资料公证。经常会发生这样的情况:继承人之间经济条件不平衡,大哥富裕小弟穷,有人认为卖房子是败家子,但有人又需要钱。”即使如此,还要查清房子是否被法院查封,是否在银行抵押贷款,有这些情况都无法交易。

对陈早春而言,最大的风险就是产权关系“拎不清”。他曾运作过一套房子,房子是解放后无人居住收归国有的,然而卖出后继承人突然从海外找上门来,他不得不再赔一大笔钱。“几乎每一栋洋房的产权复杂程度都不一样,这就看我们的调查能力了。”赵剑平说,“竞争一座洋房的公司很多,谁把洋房的产权弄清楚谁就可以提前下手将洋房拿下。我们有专门跟房管局、政府部门打交道的配套部门,一般都能以最快速度取得洋房背景。如果是只有使用权的洋房,比如被行政单位占用的洋房,首先必须要将此洋房变为有产权房,我们可以帮助他完成这一过程,但之前会约定具体成交的事宜。”
得到一座产权“干净”的房子绝非易事,很多时候要亲自动手想办法。邵非告诉记者,曾有一位台湾商人看中永嘉路一套花园别墅,但其中有8户居民,他先找每一家做工作,买回他们的使用权,将8个使用权集中为一个使用权,再补交土地出让金,取得统一产权,然后将房子以1200万元卖出,实际他的动迁成本只有600万元。其中一个环节谈不妥,都会前功尽弃。

一般来说,花园洋房运作周期也很长,需要6~12个月。

价格的“嚼头”

能够在市场上流通的洋房有多少呢?按照邵非的经验,在一个阶段一般只有40~50套,“由于历史原因,产权干净的房子凤毛麟角”。往往一套房子放出来,代理商们会一拥而上,“老花园洋房的价值就在于少,买一套少一套”。物以稀为贵,目前上海老洋房的价格为每平方米1万到3万元,一套房间面积700平方米,花园500平方米的房子,总价就要2500万~3000万元。

“花园洋房价格的弹性很大,没有参照体系。”孙懿说,“地段不一样,历史不一样,价格会相差很远。往往面积越大,售价越高,因为开发为商业用途的可能性就越大。太原路上的洋房肯定比淮海路上的贵,因为更加幽静。”

目前花园洋房的价格一般按照相似路段、相似面积的洋房成交价确定范围。大华资产评估公司是上海目前专门做老洋房评估的估价公司,董事长李则兆接受采访时说:“同样是几百万上千万的房子,买老洋房和买‘望江豪宅’之类的新楼盘,审视角度是不一样的。看房的角度主要是:人文历史、情感、格调等。评估一套洋房值多少钱,首先是看地段,紧挨市中心那是必须的。无论作为投资还是自己居住,地段对于老洋房来说都极为重要。再看占地面积大小,没有花园的不算洋房。顶级的洋房至少会有一个街区,一块很大的草坪。草坪越大,土地占据面积越大,价格系数就越高。历史、文化的沉淀更是重要。多数老洋房在历史上曾有要员居住,显赫一时,首先是由名人建造,其间几十年数次转手都是在名人之间进行。比如说兴业路的一套洋房,以前是黄金荣住的,他是蒋介石的老师,有了这样的故事,价格就没边了。老洋房非常讲究安静的环境、独立的小院风格,最好四周还有高大的法国梧桐环绕,这些都会给老洋房增色不少。若周围建有很高的大楼,价值就会大打折扣。房型结构也决定了洋房价值。外部内部都应该保存完整。事隔几十年后,外部会有些破旧不堪,就是这样的感觉才值钱。”

老洋房的内部细节对价格影响也很大。“上镜率最高的居然是角落,特别是墙体间的夹角。只有这些地方才能表现出房子的深度。露台也是必去的地方,居高临下,花园和周围环境一览无余。”李则兆说,洋房内的老旧细节也很具有价值,如南阳路贝润生老宅锈迹斑斑的门把手,房顶上的盘龙,楼梯上的双龙戏珠镂刻,以及墙上的万寿图、梯形的柱角,都令看房人兴致盎然,“一个在美国的朋友说,如果把这洋房的老旧铁窗拆下来,拿到纽约去卖,告诉他来历,至少可以卖10000美元。”

中长线的投资

在很多房产代理商看来,房源拿到手,买家根本不成问题。购房者基本分两类,自己住的和投资者。邵非曾经陪一位瑞士老华侨在汾阳路看房,“他指给我看上小学的地方,玩耍的地方,对他来说钱不是问题,他有几千万的预算,现在宁肯每月花一万多的房租,也不愿买别的房子”。

在个人消费市场中,华侨和海外人士是主力。戴德梁行·泛城(中国)综合住宅服务公司曾做过一次客户调查,执行董事吴少聪介绍说,外籍人士占到70%,其他为港澳台同胞、外省市与上海籍客户占剩下的30%;只有13.3%的客户有1年以上的别墅物业居住经验,他们可以被称为“经验客户”。

此外,大公司也是老洋房的追逐者,这种消费又带有很强的投资性。“买洋房也是投资不动产,到银行抵押贷款时,价格只会高估不会低估,这会给公司带来很好的现金流。”孙懿说。在吴少聪看来,投资老洋房不同于投资一般房产,不是靠频频交易去实现它的投资价值,而是像投资艺术品那样,需要有足够耐心,并有足够的信心去把握它的增值,更应该有足够的时间去保护它的价值。

洋房的投资价值,不仅在于收购的机会和眼光,事后的装修改造也左右了租金和再次出售价格。一般原则是,整旧如旧,再加上现代化的设施。赵建平介绍说,水、电、煤气的管线和表具,最好能全部换上新的,外墙的陈旧,作为必要的维护,最好能请专业人士清洗一下,必要的话刷上与原来颜色接近的涂料。钢窗一般不用换新,铜制的手柄、插销也是老洋房味道的一部分,应尽量保留;木窗旧了,朝外的一面应保留它的原色。旧地板打磨一下,上一遍底漆再打蜡就行。厨房应该是整体厨房的样式,旧的样式才更有味道。底层地坪最好能抬高,可以防潮。老洋房的花园通常会有年代久远、生长茂盛的名贵树种,也需要专业公司进行日常维护,“要是稍不小心,破坏了‘品味’,这房子就卖不了好价钱了”。

孙懿告诉记者,按照目前行情,一套太原路的400平方米的花园洋房可以租到11000美元一个月,最低也能租到9000美元。“众多因素决定了老洋房在市场当中的‘霸主’地位,这在短期内还是毫无争议的事实。”李则兆说,老洋房是房产“古董”,抗跌性非常强,随着老洋房的多次交易、换手,其各方面的条件将不断得到完善,这将提升整栋房子的价值,所以投资者不妨“中长线”持有老洋房。
顾传晖与“远东第一豪宅”

顾传晖是上海较早投资花园洋房的台湾商人。他的父母都是上海人,1997年他进入大陆做建材生意,曾经是建筑设计师。1999年的一天,顾传晖坐车经过北京西路、铜仁路口时,看到了“一条美丽的绿色弧线”。他停下车子跑过去看,那是一幢4层的绿色弧形建筑,仿佛一艘邮轮,“我和这幢建筑有心电感应,我认定这是一座不凡的作品。当时我也在江苏租了一套花园洋房,我看了很多的上海洋房,基本都是剪力墙式的殖民建筑,而这座洋房是梁柱结构的,是新建筑。”4年后,顾传晖就坐在当年震住他的弧形区域,回忆起第一印象,仍旧激动不已。

后来顾传晖查资料,发现这里曾经是上海颜料大王吴同文的旧宅,吴同文是富商贝润生的女婿,是建筑大师贝聿铭的姑父。吴同文请匈牙利建筑大师邬达克给他设计了这栋房子。这是邬达克在上海的最后一件作品,1938年竣工时邬达克向吴同文保证,即使100年也不会落伍,当时这座绿房子被称作“远东第一豪宅”,有电梯、冷空调、地板供热和锅炉房。“邬达克设计了上海的国际饭店,在40多年间一直是亚洲第一高楼,而贝聿铭也说,他受邬达克的影响颇深。”顾传晖说,“邬达克喜欢用弧线,这座房子的廊梯、吊顶用了大量的弧线设计,即使电梯都是荷叶型的;贝聿铭也喜欢几何图形,喜欢锐角、锥体。这该是他们的师承关系吧。”

在“文革”期间这座豪宅由上海三轮车工会使用,又划归上海市规划院,后来规划院在边上建了新大楼,这套花园洋房就成了晒图室。当顾传晖敲门进去的时候,房间里只有两个晒图工人,空气中弥漫着阿莫尼亚药水的臭气,“只能用两个字来形容——残破,大部分的玻璃都碎了,空调外机乱七八糟的挂在外面,花园里还有一个人防工事的出口,贴着白瓷砖。”顾传晖想买下这座房子,但没有被允许,最后他以每年128万元的租金取得10年租期,并承诺花500~600万元对房屋进行修缮保养。“我当时的想法是非常单纯的,认为自己是上海人,应该把这件优秀的建筑保存下来。”

但接下来的发展却令顾传晖始料未及。“由于是上海市优秀建筑,修缮必须通过文管会、房地局、规划局的同意,每个部门、每个专家都有一套理论;讨论会一直开了两年,我每年100多万房租照交,却没法动工。”顾传晖说,“我是一个商人,还要做生意。”到2001年房子的修缮终于完成。他上交了4万元拆除了人防工事入口,将四楼做自己的卧室,三楼做公司,一、二楼开了一个网吧,“那曾是上海最豪华的网吧,我都用康柏的主机,液晶显示器,20块钱一小时。我不懂这一行,一年后网吧关门,我亏了500万元。”

“绿房子”已有70多年的历史,房屋渗水比较严重,顾传晖将楼顶重新做了防水层,但是房管部门不同意清理外立面,墙壁的漏水始终无法解决。“墙面有很多小缝,不拆除瓷砖怎么解决呢?钢筋都已经锈住了。”顾传晖说,他躺在楼上,一有大车过,就会感到房间的晃动,“还能晃多久呢?我不晓得。也许它可能只有20年的生命了。”

1999年是上海楼市的谷底,2001年开始一路飘升。2002年顾传晖将一、二楼租给了一新加坡商人开了叫“艳阳天”的餐馆。一个月租金20万元,租期5年。房东规划院却对顾的转租行为提出异议,目前,“艳阳天”已经向顾传晖停交了4个月的房租。

最令顾传晖不解的是,他想花12万元修好电梯,但各保护单位都有太多顾虑,“连劳工部门都要来管,说的责任吓死人。我现在只好多一事不如少一事”。

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