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中国银行拍卖星级酒店

2002-12-23 17:12 作者:李三
北京港澳中心瑞士酒店2001年刚刚进行大规模装修,去年底,总资产评估为11.39亿元,负债50206.12万元。

“不良资产,有人称之为放错位置的资源,其中孕藏着巨大的商机。”这句话是记者在中国银行官方网站上看到的。今年整个秋季,长城、东方、华融、信达四家金融资产管理公司都在忙着“叫卖”。不良资产这个“大卖场”很大,共14000亿元。四家公司在14000亿这巨大的不良资产市场上全力比拼。一方面,中国高层要求加快不良资产处置效率,三年内,资产不良率要降至15%;另一方面,四家国有商业银行近20000亿元的不良资产也正在推向市场,而外资投行、合资券商也急于试水中国。

在不良资产的一片叫卖声中,饭店资产成为引人注目的一块。

10月24日,北京港澳中心瑞士酒店的名字第一次出现在中国银行资产处置信息系统的“重点资产”榜上。中行资产保全部准备“出手”的大小几十个项目,港澳中心排在第一位。接下来,11月6日,在中国银行网页上干脆张贴出北京港澳中心瑞士酒店资产转让启事,负责筹备转让工作的是中国银行总行资产保全部。保全部的刘敏先生告诉记者,此次中国银行对外转让部分包括东方酒店管理公司的51%和中银46.55%,共97.55%的股权。

北京港澳中心瑞士酒店2001年刚刚进行大规模装修,去年底,总资产评估为11.39亿元,负债50206.12万元。

进入12月,北京奥林匹克饭店的拍卖日期也已经一天一天临近了。

银行的手里为何有这么多酒店资产?

——专访中国银行资产保全部总经理董建岳

董建岳:80年代,中国与国外的交流开始活跃,当时中国上档次的酒店屈指可数,突然放大的市场需求是各大中城市政府修建星级酒店的直接原因。但当时中国建材比如卫生洁具、电梯、瓷砖等还不能满足建星级酒店的需求,需要从国外进口,进口就需要外汇。当时只有中国银行独家经营外汇业务,所以中国银行就理所当然地给许多酒店提供了外汇贷款。酒店承建人的资本大多有很大缺口,在当时有30%的资本金就算不错了。既然是贷款,到期还款理应是硬道理,问题出在后来汇率发生了较大变化。80年代初,美元与人民币汇率是1∶2.8,现在是1∶8.28,几乎增长了三倍,酒店因此很难有能力来偿还贷款。无法还贷时,这些酒店就成了银行的抵押品。而1992年到1993年,中国经济出现快速发展,银行自己也开始进入实业界,比如加盟酒店和大型商场。再加上投资酒店的老板们知道银行有资金,找上门来,银行通过信托进入了酒店行业,但是,现在我们必须承认,从事酒店行业,银行是缺少经验的。

三联生活周刊:这些大饭店就成了中国银行的不良资产?

董建岳:但不等于说这些资产本身就没有价值,而是按照酒店与银行的贷款合同,酒店无法还贷。

三联生活周刊:中国银行有多少酒店需要处置,现在这些酒店的经营状况又如何呢?

董建岳:中国银行有100多家三星级以上的酒店,但不是说这些酒店资产全部属于中国银行,而是指中国银行拥有部分债权。坦率地说,这些酒店的经营状况大部分不是很好,如果好的话也就不存在不良资产问题。也有经营很好能够偿还贷款的酒店,即使如此,酒店还是要处理的。

三联生活周刊:中国银行从什么时候决定从酒店业退出?

董建岳:中国银行决定从酒店行业退出有政策大背景。1995年上半年,中国《商业银行法》出台,其中有条款规定:银行不能从事非金融性业务。中国银行2000年决定彻底从酒店行业退出。但当年进入酒店业非常简单,只要一个批文一个合同,现在想退出来却没有那么容易。最大的难处在于银行很难按原来价格出售酒店,我们称之为“有价无市”。比如一个酒店当年价值是5个亿,现在可能只有3个亿,资本大量缩水,这就是市场。另一方面,政策不允许“本金”打折,但是,零损失出售酒店在目前几乎做不到。

三联生活周刊:中国银行还是准备在12月份用公开拍卖的方式处理北京奥林匹克饭店?

董建岳:公开拍卖可使大范围内的竞标者形成直接竞争,最容易最大限度地保全资产,降低损耗。这个资产的前景比较乐观。奥林匹克的品牌很有价值,北京2008年举行奥运会,“奥林匹克饭店”是个很好的概念,它还是国际奥委会考察的惟一一家中国饭店,获得了很高的评价。其次,这家酒店的地理位置很好,是中关村的门户,等到中关村全面改造后,奥林匹克位置的优越性比现在还要好。而且,这个项目起拍价不是很高,大概在3到3.5亿元之间,价格比较低。附近已经有每平方米1.6万元的住宅,按照奥林匹克酒店27000平方米来计算,住酒店比住家里还便宜。奥林匹克酒店的硬件很不错,很多建材几乎都是进口的,现在看来设施仍然不落后。比如,沐浴的水经过一个蓄水装置可以用来冲洗马桶,既节约用水又环保。另外,我们投资300万元从美国进口了一套供暖供热设备,只占很小空间,却能保证整个酒店需求,不受社区供暖供热系统限制。我们最近聘请专业公司评估了奥林匹克,专家认为,酒店还可以加高两层,面积就会增加4000到5000平方米。

三联生活周刊:能否透露一下将是什么机构或行业对收购酒店有兴趣?

董建岳:主要是与酒店相关的一些领域,比如,国内几个比较有实力的旅游集团都先后表示了购买意向,旅游集团有大量客户。另外,一些民企也有购买的愿望,它们有雄厚的资金,目前好的投资项目也不是很容易得到。出于同样原因,国内一些上市公司也在考虑把资金投入到酒店业。还有一部分国外投资者,也很有兴趣购买奥林匹克酒店

三联生活周刊:如果奥林匹克能够以预期的3到3.5亿元出手的话,结果是亏还是赢?

董建岳:中国银行给奥林匹克酒店贷款50亿日元,加上利息,我们还是有一些损失,但是拍卖如果能成功,这个损失还在我们能够承受的范围内。

三联生活周刊:另一个更大的待处置项目是港澳中心,中国银行不准备用拍卖而是用招投标的形式,出于什么考虑?

董建岳:奥林匹克和港澳中心是中国银行非常典型的两处酒店,但又有很大不同,中国银行给奥林匹克酒店发放过贷款,而在港澳中心拥有97%的产权,几乎可以说是中国银行自己的财产,目前由瑞士酒店集团来经营,效益也非常好。我们有足够信心通过公开招标的形式来处理这笔产业。您知道,通过拍卖行拍卖是要付给佣金的,而且还不少。

“现金回收”进度报告

长城资产管理公司总裁汪兴益:长城公司今年的现金回收任务计划是50个亿,截止到9月底已经收了33.44亿元,今年我们要保证超额完成50个亿的任务。

10月8日,国庆长假刚结束,汪兴益就宣布将于10月8日到31日,在全国28个省、市、自治区同时举行声势浩大的债权拍卖月,1345个拍卖债权项目的总额高达198亿元,是我国拍卖史上规模最大,持续时间最长的债权拍卖活动。而且,长城公司首次面向国际以投标方式进行处置的81亿元不良资产,已由美国高盛公司尽收囊中,目前双方正在就关键问题进行谈判。

东方资产管理公司总裁柏士珍:到9月30日,东方公司已经完成了30亿元,离年底还有20亿元缺口,无论如何,要确保今年完成回收现金50亿元的任务。

为加快处置进度,柏士珍召集全国25个办事处负责人齐集北京举行誓师大会,请出各路精英出谋划策,并派出由4位总裁组成的检查小组分赴各办事处亲自督战,同时对手中的2674亿不良资产进行整理分类,对症下药。柏士珍说:“现在各个办事处都已经根据总公司的要求,把今年之内可以处置的这些项目都排了时间表,每半个月要向总公司报告一次进度。”

华融资产管理公司总裁杨凯生:我们今年年初曾在内部制定过一个工作目标,全年要收回现金80亿元,最近我们总结了前三个季度的工作,提出了确保收现80亿,冲击90亿的工作目标。
杨凯生透露,华融已经以召开工作会议的方式度过了自己3周岁生日。

中国银行:截至今年11月初,中国银行资产保全部今年前10个月处置不良资产现金量261.45亿、抵押资产56.39亿、债务重组35.56亿、核销呆账50亿,合计处置不良资产403.4亿元,从而完成清收任务第一目标的131%,第二目标的105%。

11月28日,中国银行召开全辖保全工作会议,部署清收不良资产年末攻坚战,提出力促不良资产下降4个百分点。

“饭店”是拍卖公司的好买卖

中国银行拥有100多家三星级以上酒店的部分债权本月,北京新世纪拍卖有限公司将对全社会公开拍卖北京奥林匹克酒店。据新世纪拍卖有限公司的周松平董事介绍,国有银行手中还有很多饭店要出手,但不一定都会选择拍卖方式,但无疑,“拍卖是一种公开、公平和公正的处置国有资产的方式”。

三联生活周刊:拍卖公司是如何取得银行资产拍卖权的?

周松平:四大银行有很多需要处理的资产,这些资产归银行的资产保全部管理,保全部如果要处理其中一些资产时,首先要公示,也就是要在他们自己的网站和报纸等媒体上公布,有拍卖资质的公司可以按照银行要求来参与竞标。银行内部有一个评估机构,一般由银行主管业务的副行长和资产保全部负责人组成,他们会给有拍卖资质的公司发出邀请函,准备参与资产拍卖的公司用竞标形式来竞争银行资产拍卖的委托。拍卖公司必须向银行方面提交详细的资产拍卖方案,例如,拍卖标的物的起拍价格、佣金、拍卖场地、时间等等,这个方案需得到评估机构认可,然后拍卖行才可能得到银行委托。

三联生活周刊:按照行规,标的物的起拍价是如何确定的?

周松平:即使得到了银行委托,拍卖行也不可以随意拍卖标的。首先,银行(我们通常说的委托人)有权利决定委托价格,拍卖公司还必须与银行资产保全部门协商起拍价格,银行有权利在标的起拍价上下10%的范围内决定是否出售。起拍价确定是很有讲究的,另外,拍卖日期、场地选择等这些细节都会直接影响拍卖的效果。

三联生活周刊:奥林匹克酒店的拍卖价格定在了3.5亿元,拍卖公司到底有多大把握能够把如此大的标的拍卖出去?

周松平:拍卖公司拥有比银行更广泛的客户网络,比如我们新世纪拍卖有限公司在全国开设有分公司,设立在上海的总公司从1992年就开始了拍卖业务,我们与大的房地产商和饭店集团拥有良好的客户关系。因为有多年从事拍卖的经验,我们会在拍卖之前与很多可能购买标的的客户进行联系。

三联生活周刊:拍卖奥林匹克这样大的标的,公司得到的佣金一定会很可观?

周松平:佣金当然也很重要,《拍卖法》规定,委托人和拍卖公司可以通过协商的形式决定佣金的多少,但最高不得超过拍卖品价值的5%。

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