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打造摩尔:钱还是缺得厉害

2002-10-24 16:00 作者:程磊
9月24日,武汉中商集团的刘焕来刚与目标客户谈妥招商协议,便来到北京一家茶馆里就shoppingmall(以下简称摩尔)这个新经济体向贸易部的一位秘书长“取经”。作为中商集团控股的中商摩尔总经理,刘焕来此行主要目的是考察北京、大连、沈阳等地摩尔的真实情况。

真正意义上的shoppingmall是集购物、娱乐、休闲于一体的超大型购物中心,它会带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集

中商摩尔的烦恼

9月24日,武汉中商集团的刘焕来刚与目标客户谈妥招商协议,便来到北京一家茶馆里就shoppingmall(以下简称摩尔)这个新经济体向贸易部的一位秘书长“取经”。作为中商集团控股的中商摩尔总经理,刘焕来此行主要目的是考察北京、大连、沈阳等地摩尔的真实情况。

“全国很多城市开业和在建的有很多,而摩尔此前在中国并没有,所以,大家都是在摸着石头过河。我不相信媒体介绍的那样,中国的摩尔开一个火一个。”10月9日,刘焕来又专门向记者表明了他这半个多月奔波三地的初衷。

中商集团旗下的上市公司武汉中商(000785)作出决策投资“打造”中商摩尔是在2000年初。当时全国百货业经营集体经历了1996至1997年的“下楼梯”,甚至有人说2000年是中国百货业的“生死年”。可以说,“追捧”摩尔在某种程度上也是形势所迫。刘焕来承认:“百货业是在找不着出路的情况下,看中了摩尔这个相当积聚人气的全新的经营方式。”

中商摩尔总投资十多亿元。目前中商摩尔所处的位置在武昌徐东路,与繁华的商业中心——汉口步行街仅一桥之隔。武昌区政府规划将徐东路打造成为武昌商业中心,目前已经引进的外资巨头包括麦德龙、家乐福、百安居、普尔斯马特。而在两年多以前就在徐东路上开门做生意且一直很红火的徐东平价超市,早就为徐东商圈聚集了人气。

尽管有得天独厚的地理位置与环境,但审批完毕中商摩尔就开始有了烦恼。“在政策上,我们就无法享受到‘国民待遇’。”据知情人士透露,一些开发区给予外资的政策直接拿到徐东商圈给了这些巨头,优惠政策有的体现在土地价格上,有的体现在提供无息或免息贷款上。而这些优惠政策,像中商这样的本土零售企业却无法享受到。

“摩尔”的兴建无疑是一场豪华的资本大餐,一个项目所需的资本动辄十几亿甚至几十亿上百亿。很多商业同行说到“摩尔”的第一反应是:钱从何来?

早在三年前就投资3200多万元参股武汉华软软件公司的武汉中商又在今年初投资1.2亿元参股武汉邮科院研究所下属公司。去年武汉中商已投资2000万元参股武汉光谷光电子市场项目,今年还将追加投资1000万元。零售业利润越来越薄,中商分兵突围也是不得已而为之。正因为如此,摩尔这样一个对于中商来说是加固主业的项目,资金确实是一个比较头痛的问题。从中商公布的报表上显示,尽管中商2001年销售近30亿,但净利润比上年下降46%。

一些细节性的东西刘焕来并不愿意多谈,他只是告诉记者一些比较表面化的内容,比如通过银行贷款,加上自有资金和股东的投资。据武汉中商9月10日的公告,上市公司为中商摩尔向中国银行武汉市东湖开发区支行贷款2亿元资金提供连带责任担保,贷款期限为5年。公告称,中商摩尔项目完工后,以该项目土地及上盖建筑抵押给中国银行东湖开发区支行,以置换上市公司为该笔贷款担保的连带还款保证。同时,武汉团结集团股份有限公司以其有效资产对上市公司所承担的担保总额的49%提供反担保。而武汉团结集团在中商的shoppingmall中所扮演的则是第二大股东的角色,以土地出资参股中商摩尔。

摩尔诱惑

中国加入WTO后,2003年将取消对外商零售企业进入的地域和数量限制,到2005年取消外商零售企业进入的控股权限制。在与国际零售业巨头的直接较量中,国内零售业目前无论是在规模、技术、服务等方面均处于不利地位。主要是商业设施建设的整体水平低,功能单一,规模小,管理水平低,绝大多数营业面积不足3万平方米,缺乏大型综合商业设施和龙头商业场所。

继2001年夏天连锁经营唱响主旋律之后,商业产业又迎来第二波投资热潮。北京、上海、武汉、深圳四大商圈率先掀起建造摩尔热潮。地方政府的积极鼓励也或多或少激起了投资人的—些热情。地方政府的官员—般都容易为这类项目的联带效应所怦然心动,这也往往暗示着他们在土地的转让价格方面多少会有一定的灵活性。

“超大面积、超大规模、复合形态的摩尔不同于一般意义上的大型消费中心,也非仓储式购物超市。一般来说,一个摩尔的有效商圈达200~300公里,它的形成还将带动人流、物流、信息流、资金流全面汇集,对一个区域的经济产生巨大的带动作用。”北大商学院的一位教授这样告诉记者。在日本,“摩尔”的店铺数仅占1%,但它们却创造了全国3500亿美元零售总额的大部分。在欧美国家,摩尔销售额已占据其社会消费品总额的一半左右。在美国,摩尔目前已经占有50%以上的零售销售额,2000年的营业额已达1万亿美元,一家摩尔的有效商圈是数百公里。而在中国以省会城市为中心的200公里范围内的人口数以千万计,商业前景十分诱人。

据记者一位在美国居住多年的朋友介绍,发达国家那些“巨无霸”之所以吸引人也得益于它的商品细分,而以国内目前的商品生产、流通系统还无法支持这种程度的细分,能否成功的确很悬。而刘焕来的判断显得更为直接,“全国到处都在建造摩尔,我相信能成功的应该是小部分,很多摩尔会因为这样或那样的问题而被淘汰。我们在北京、大连、沈阳考察的结果足以支撑我这样的判断。”

黄牌警告

9月底传出上海正大广场即将易主的消息,让人觉得摩尔中潜伏的问题来得如此之快。尽管传言中的买卖双方对于正大广场易主一事或三缄其口或左右推搪,事实上,易主一事确确实实只是时间问题。
“谁来接手并不重要,重要的是投以巨资的摩尔内在的巨大风险。”北京一家百货公司的高层人士一针见血地对此事发表了他的看法。

正大广场是由泰国正大集团于1997年开始投资兴建,也是其在中国最大的投资项目。建筑面积24万平方米,总投资超过4亿美元,号称“中国第一Mall(商城)”。正大广场位于陆家嘴地区,毗邻东方明珠和金茂大厦,一度被称为“黄金码头”。但正大广场7月开业时只启动了30%左右功能。除了位于地下的大卖场易初莲花和5楼的餐饮楼面已经全面营业外,1至4楼还是空空荡荡,没有几家店铺。由于开业时间的一再推迟,让不少原本有意进驻的品牌打了退堂鼓。

种种问题归根结底就是资金问题。正大集团原先预计耗资3亿多美元,正大集团自筹1亿美元,其余依靠泰国银团2.05亿美元的贷款。结果1997年东南亚金融风暴后贷款仅到位6500万美元,于是开工一年之后,不得不面临停工的命运。而正大集团10年来在中国多个领域进行投资,资金压力逐渐加大,因此不得不出让正大广场股权以保证其中资金链条的运转。

摩尔产业漫长的回报期是对投资商战略智慧和资金耐力的考验。中国第一代购物中心的先天残疾和扭曲很多缘自于一批实力孱弱、追逐短期利益的房地产商。那么新一代购物中心呢?很多项目策划人坦率地向记者承认,他们自己确实并没有太多的资本金。资金问题是众多投资摩尔的投资人即将遭遇的最大尴尬。

背景资料

目前号称世界排名第一的摩尔为:加拿大艾德蒙顿综合性室内购物中心(超过50万平方米)。美国最大的摩尔为:位于美国明尼苏达州双子星城的综合性室内摩尔——MALL OF AMERICAN(39万平方米。待二期扩建完工后,面积将超过100万平方米)。

中国摩尔排行榜:(在建和待建)

1.青岛:MALL OF CHINA,100万平方米左右,总投资8至14亿美元,占地1000亩,建筑面积近100万平方米。预计2006年2月全面对外营业。

2.温州:加拿大555集团(Triple Five)要投资8到10亿美元,占地3000至5000亩,号称要建世界顶级摩尔购物中心,100万平方米左右。

3.高雄:统一集团摩尔项目——DREAM MALL梦公园,超过80万平方米。

4.北京:春天MALL,65万平方米,占地2000亩,建筑面积达65万平方米,总投资要超过10亿美元。

5.东莞:华南摩尔,60万平方米,总投资30亿元,摩尔商业面积近60万平方米。

6.北京:“北京摩尔”,60万平方米(即大地集团的大地MALL),占地549亩,总规划建筑面积60万平方米,一期建筑面积达31万平方米。预定于2003年国庆节投入运营。

7.成都:熊猫万国商城 47万平方米

8.上海:浦东“好又多集团”摩尔项目,占地1000亩。
9.西安:城市广场摩尔,40万平方米,总投资2.5亿美元,一期工程1.5亿美元,占地530亩,总面积40万平方米。

10.武汉:武汉中商集团——团结商贸城购物中心,40万平方米,占地80亩。

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